苏州星海街和时代广场站配线上方商业咨询报告

苏州星海街和时代广场站配线上方商业咨询报告特为苏州圆融集团2008年01月16日主要内容1. 苏州零售市场概况（概述、湖西、湖东、地下） 2. 国内外地铁商业概况及分析上海地铁商业概况及分析 香港地铁商业概况及分析 日本地铁商业概况及分析3. 地铁商业和地铁沿线商业地产的关系业态定位的互动性 商业经营管理的统一性4. 关于星海街和时代广场站配线上方商业的顾问建议更多精彩内容请进入 房行东方/第一部分 苏州零售市场概况苏州零售市场概述目前苏州的零售市场分成三个等级： ƒ 市级商业中心：苏州市唯一的一个，即观前街地区，以观前街 步行街为主轴，集中了众多传统的百货公司，吸引本地及外地 游客消费；观前商业步行街是苏州人气最旺的区域之一。

ƒ 区域性商业中心：比较多，包括南门、石路、盘门、新区以及 工业园区湖西、湖东等为代表。

ƒ 以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业 则覆盖整个苏州。

苏州零售市场区位分布图园区区位图商贸CBD：209.7公顷商务CBD ：98.7公顷苏州市最繁华的金融中心（湖西） 苏州高尚居住区（湖东、湖西）和商务楼宇集中区（ 湖西） 湖西 湖西 苏州市最现代的商业中心（湖东） 长三角地区主要会展中心（湖东） 华东资讯集聚中心（湖西、湖东） 湖西 华东乃至全国有影响的商务旅游、休闲观光旅游胜地（湖东）工业园区（湖西）ƒ 相对老城区，工业园区人气较差，以金鸡湖为界，湖东与湖 西人气又有较大差别； ƒ 湖西离老城区较近，随着区域高档写字楼的陆续落成以及大 片中高档住宅小区的入住，湖西在近几年的人气会有较大提 升； ƒ 湖西主要有以下商业项目：新天翔广场、恒宇广场、白领广 场、天域庭院风情商业街、中天湖畔广场、湖滨新天地、左 岸商业街A（一期）、星都中心、左岸商业街B（二期）； ƒ 湖西区域的租金水平一般为人民币2.5－3.5元/平米（建筑面 积）/天。

湖西典型项目介绍（新天翔广场）¾ 位于苏州工业园区中央商务区，北临苏绣路、东临星都街、紧邻中央 公园。

主要技术指标：项目土地面积19354平方米，容积率6.5。

¾ 建筑面积125801平方米，商铺53527.2平方米，写字楼35400平方 米，酒店式公寓37401平方米。

地下超市4700平方米，地下车库 37977.77平方米。

¾ 两幢16-18层楼，四层商业裙房连接两楼。

湖西典型项目介绍（新天翔广场）¾ 东部为大型百货公司，合作方式为百货整体租赁，整体运 营。

¾ 西部为购物中心。

¾ 在裙房的南部、北部东部及中央通道两侧分别设有独立入 口及垂直交通。

湖西典型项目介绍（恒宇广场）¾项目地址：湖西CBD，苏绣路、星海街。

¾项目构成：四星级酒店、办公、商业裙房。

¾商业部分：地上四层，建筑面积2万左右，与地铁直接连通。

¾商业业态：主力百货或精品购物中心。

¾预计开业时间：2009年湖西典型项目介绍（白领广场）白领商业广场位于工业园区星兰街东、苏华路北，占地15834平方米；白领商业广场由9幢现代风格的单体建筑组成，大部分建筑主体3层，局部4层，总建筑面积21000平方米；白领广场的租金水平一般为人民币2.5－3.0元/平米（建筑面积）/天。

项目位于苏惠路北、星汉街西、星海街东，沿着苏惠路由西向东延伸；共有21家品牌店，业态主要为餐饮、休闲，其中70％的品牌店是首次登陆苏州；项目于2004年6月开业，建筑面积23,000平方米，停车位400个。

项目位于苏惠路北、星都街西、星兰街东；占地1.46公顷，建筑面积24,700平方米，备有地下停车场，拥有车位120余个；项目于2005年9月开业；二期商业街有20家店，与一期形成共41家品牌餐饮休闲店的大型规模；项目目前的租金报价为人民币2.5-3.0元/平米（建筑面积）/天。

湖西典型项目介绍（星都中心）星都中心坐落在金鸡湖西中央商贸区的中心位置；项目于2005年9月30日开业，总建筑面积18,000平方米；项目目前的租金报价为人民币2.5－3.0元/平米（建筑面积）/天。

湖东区域人气很差，只有少数几个以住宅小区为依托的邻里中心才有一定的人气；湖东区域的商业项目沿旺墩路一字排开，已经建成并开始营业的项目主要有：现代休闲广场，已经建成的有：建屋商业中心，在建项目主要有：时代广场。

以上项目占地面积都很大，从区域目前的人气和开发量来看，湖东区域明显供过于求；湖东区域的租金水平一般在人民币2.0－2.8元/平米（建筑面积）/天。

湖东典型项目介绍（现代休闲广场）¾现代休闲广场是一个两万多平方米的集群商业；¾主力开发餐饮、娱乐、休闲商业，为市民与游客提供一个新的休闲消费场所；¾项目目前的租金水平为：人民币80元/平米（建筑面积）/月，物业管理费为：人民币5元/平米（建筑面积）/月。

注：本项目在一年前就对服饰类业态采取较多的租金优惠，但至今没有起色！湖东典型项目介绍（金鸡湖商业广场）¾金鸡湖商业广场位于湖东的中央商贸区；¾项目分为三个商业组团，以桥梁和道路连接，通过步行商业街的形式，创造出集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合大型商业区；¾金鸡湖商业广场一区规模为74102平方米，二区规模为52101平方米，三区为湖东唯一的产权销售商铺。

注：本项目建成至今一直处于空置状态，只有零星店铺处于运营状态！湖东典型项目介绍（时代广场）建筑面积 办公 零售 地下车库 开业时间512，875 ㎡ 164，694 ㎡ 348，181 ㎡ 4,000个 2008年10月久光百货建筑面积 : 建筑面积: 约 100,000 约100,000Master Plan(总平图）办公楼 湖东典型项目介绍（时代广场） Grade-A Office Towers时尚购物街N5Modern Shopping Pedestrian StreetN6滨河餐饮区 Riverside Dinning Section生活休闲区SOGO购物中心 Shopping Mall - SOGOS2Family & Lifestyle Square地铁出口 Metro Exits水上巴士码头 Boat Dock公共汽车站 Bus Stop园区未来商业的发展趋势ƒ 园区未来的主要商务区集中在湖西，主要的商业及观光旅游 区集中在湖东。

ƒ 在时代广场成功运作的前提下，其会带动周边零售物业，形 成以时代广场为中心，现代休闲广场等零售物业为补充的湖 东商圈。

ƒ 随着时代广场的成功运作，未来湖东商圈会与老城区观前街 商圈并驾齐驱成为苏州零售市场中的两大市级商圈。

ƒ 但湖东商圈仍然无法全面超越观前街商圈！苏州地下商业苏州地下商业目前还处于起步阶段，限制苏州地下商业发展 主要有以下因素： ¾ 城市规模相对较小，人口相对较少，地上商业物业已经满 足目前苏州零售市场的需求； ¾ 城市轨道交通的缺乏进一步抑止了苏州地下商业的发展； ¾ 苏州市民长期以来消费习惯的改变也需要一段时间； 。

第二部分 国内外地铁商业概况及分析上海地铁商业概况及分析上海地铁网络上海地下商业概述第一，不和地铁相连的商业。

这类商业物业主要出现在购物中心或者百货大楼的地 下部分。

如果地下部分不作开放式设计，则基本上以大型承租 户为主 如恒隆广场地下一层的健身中心、正大广场地下一层 的大型超市等； 这些租户的租金收入很低，主要是为了配套或者吸引 人流为主； 如果中庭打到地下一层，则可以考虑和商场连成一体 部分区域可以作为服饰等专卖店的用途（如中信泰富 广场、力宝广场）上海地下商业概述第二，和地铁相连的商业‹ 作为地下商业单独出现 如徐家汇地下商业区、人民广场香港名店街、静安 寺站伊美时尚广场、中山公园站米兰时尚广场、杨 高南路站亚太盛汇等； ‹ 寄托于地铁上盖商业物业而出现的 如人民广场站来福士广场、徐家汇站（美罗、港汇、 太平洋百货、东方商厦等）、黄陂南路站（中环广 场、香港新世界）、陕西南路站百盛、静安寺站久 百城市广场等。

人民广场站人民广场站位于上海黄浦区人民广场，目前是一 号线、二号线、八号线的换成车站，是目前上海 人流量最大的地铁车站，人民广场站目前换乘客 流日均23.3万人次。

典型地铁上盖零售物业： 来福士 典型地铁零售物业： 香港名店街来福士地下一层租赁面积：3,300平方米，以超市，快餐、休闲类餐饮为主。

香港名店街基本概况¾业主：上海地下商城有限公司¾建筑面积：约10000平方米¾店铺数量：约130家¾单元店铺面积：约28、36、46平方米（建筑面积）¾得房率：60％-65％¾市场定位：年轻时尚，年龄层次18－25岁¾市场状况：100%满租旺铺，一般要申请进入的商家都需要排队等上一年多才有机会进入。

黄陂南路站黄陂南路站位于上海卢湾区淮海中路黄陂南路，是目前一号线、未来十四号线的换成车站，因为地处淮海中路，黄陂南路站的主要人流为区域附近办公人员。

淮海路太平洋百货地下一二层主要品牌：香港新世界地下三层建筑面积：8,899平方米。

包含健身、美容、餐饮等。

徐家汇站徐家汇站位于上海徐汇区徐家汇漕溪北路，是目前一号线、未来九号线、十一号线的换成车站，目前地铁人流仅次于人民广场站。

港汇广场港汇广场地下一层面积9,282平方米,以超市，服装，餐饮为主。

美罗城美罗城地下一层4000平方米，主要是大食代、游艺天地。

静安寺站静安寺站位上海静安区静安寺南京西路华山路，为上海轨道交通二号线的地下岛式车站。

建设中的轨道交通七号线及规划中的十四号线也会经过本站。

久光久光地下一层面积7,556平方米，主要是精品超市、面包房、药房、快餐等。

中山公园站中山公园站位于上海长宁区中山公园附近，是上海轨道交通二号线、三号线和四号线的三线换乘枢纽。

人群特征主要以二号线沿线商务区的办公人士为主。

龙之梦龙之梦地下一层、地下二层主要是超市、家电卖场、快餐、咖啡等。

上海地铁商业主要有两种模式：¾作为地下商业单独出现一般处于重要的交通枢纽，站点一般属于“换乘站”或者“大站”，例如人民广场站、静安寺站等等；一般有较大的体量作为支撑，自成规模；业态以服饰饰品类为主，目标消费者普遍非常年轻，年龄段一般集中在18－25岁左右。

¾寄托于地铁上盖商业物业而出现这类零售物业对于站点的规模并没有太大要求，一般站点也可以满足要求；地下体量一般不大，必须得到地面体量的支持才能形成商业气氛；业态主要配合整个物业来进行整体规划，一般为主力承租户或者餐饮服务类；我司并不把“散落在”地铁通道内，店铺面积极小，没有经过整体业态规划的零售作为地铁商业！！！香港地铁商业概况及分析香港地铁网络图香港地铁商业概述简介香港地铁商城是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城，在地铁规划时就已纳入配套建设的公共物业。