城市规划相关知识城市经济学第3章

第三章城市土地市场与城市空间结构重点：城市土地市场的空间价格与空间均衡理论及其渊源、竞标租金与价格空间变化、替代效应与土地利用强度、城市空间规模与城市蔓延、城市土地制度与空间规划、城市住房市场与住房政策难点：竞标租金与价格空间变化、替代效应与土地利用强度前言（一）城市经济学的理论渊源1.城市经济学的核心理论——城市土地市场的空间价格与空间均衡理论（城市空间分析的基础），基于土地是城市中最核心的资源。

2.理论渊源——德国农业经济学家冯·杜能的农业区位理论（1826 年，《孤立国同农业和国民经济的关系》）（1）杜能的农业区位论说明围绕着一个中心城市，农业生产的分布呈现同心圆的状况，由内向外生产的集约度（单位土地面积上投入的资本和劳动的数量）递减，表现为不同的农作物和不同的生产方式由内向外有规律的空间分布。

（2）集约度递减的原因在于存在两种替代关系：一是交通成本与地租的替代关系，距离中心城市越远，交通运输的成本越高，导致生产者能够支付的地租越低。

二是随着地租的下降，生产者又会用土地来替代资本和劳动，从而导致了生产集约度的下降。

（二）城市经济学对杜能理论的继承和发展1.城市经济学对杜能理论的继承表现在其理论采用了杜能的单中心模型，即讨论围绕着一个给定的中心，经济活动如何分布；而作用于经济活动空间分布的机制又沿用了杜能提出的两种替代关系。

2.城市经济学对杜能理论的发展（1）研究生产用地的同时着重研究了居住用地的空间选择和区位决定（2）在居住用地的分析中又讨论了住户的居住面积在空间中的变化第一节竞标租金与价格空间变化（一）土地市场的竞标租金1.竞标租金厂商对单位面积土地的投标价格，它与土地的区位（单中心城市）相关，在生产成本和利润不变的情况下，运输成本越高，厂商能够支付的土地租金就越低，“竞标租金”越低。

2.基本分析（1）假设城市的中心是商品市场（单中心模型），所有的厂商都要把产品运到市中心去销售。

那么在距市中心越远的区位上，运输成本越高，竞标租金就越低，表现为一条下行的线，其斜率由单位距离的交通成本所决定。

（2）城市中有众多的厂商，每个厂商生产的产品是不同的，他们的生产成本不同，运输成本也不同，对同一区位的土地的竞标租金就也不同。

表现为多条不同的竞标租金线。

图中的A、B、C、D 代表四个不同的厂商，各自有一条竞标租金线。

根据“价高者得”的原则，每一块的土地都分配给出价最高的厂商来使用，A 厂商得到O - d1 的土地，B厂商得到d1-d2 的土地，C 厂商得到d2- d3 的土地，D 厂商得到d3- d4 的土地。

市场中的实际地租随距离而变化的曲线，就是各厂商竞标租金的外缘线，称为市场租金梯度线，即地价曲线，从城市中心向外呈下降的趋势。

（二）住房市场的竞标租金1.在城市中的每一个区位上，住房都被出租给出价最高的住户来居住。

2.住户的出价与其收入、消费偏好和通勤成本有关。

3.单中心模型假设城市中心区是唯一的就业中心，所有的居民都到中心去上班，居住地距中心越远，上班的交通费用就越大，可用于支付房租的收入就越少，竞标租金就越低，居民的竞标租金线也表现为从中心向外下行的线。

4.城市中有众多的居民，每个人的收入不同，消费偏好不同，竞标租金线的位置也不同，即在同一区位上能够支付的租金不同。

市场就把每一个区位上的住房都分配给出价最高的居民来使用，在所有竞标租金线的外缘形成了市场的房租梯度曲线，也呈一条由中心向外下降的曲线。

例题：按照城市经济学原理，居民对住房的竞标租金与下列哪项因素无关( )A.收入B.利率C.消费偏好D.交通成本答案：B解析: 使用土地的厂商的出价与运输成本有关，运输成本越高，厂商能够支村的土地租金就越低，即“竞标租金越低”。

而住户的出价与其收入、消费偏好和通勤成本有关。

第二节替代效应与土地利用强度（一）土地利用强度从中心区向外递减的理论解释（基于单中心模型）1.居民消费组成：每天通勤的交通费用、住房费用、其他所有消费品（包括了衣食和日用品）的费用（1）交通费用：与居住地到就业中心（假设为城市中心区）的距离相关，距离越远，费用越高（2）住房费用：是单位面积房租与住房面积的乘积，房租与距离成反方向变化，距离越远，房租越低。

（3）其他所有消费品的支出：等于每一种消费品的价格乘以消费量的加和，为了分析的简便，一般假设其有一个综合价格，且与区位无关。

2.住房与其他消费品的替代（消费者按照效用最大化决策）（1）消费者把有限的收入在私两种商品之间进行分配的实质是把商品的边际效用转化成货币的边际效用。

前者是消费一单位商品带来的效用，后者是花费一单位货币购买的商品带来的效用。

货币的边际效用是与价格相关，价格越高，单位货币买到的量就越少，效用越低。

如果商品的价格下降，货币的边际效用就会上升，表现在曲线图上是边际效用曲线的上移。

（2）假设在区位d0，某消费者的收入减去通勤费用后剩下Y0，用于住房和其他消费品支出；在d0 的房价之下，住房的边际效用曲线为MU；收入的分配如图中Y'点；如果在比区位d0 更远一点d1，通勤费用会上升，收入减去通勤费用后剩下的是Y1，也在住房和其他消费品间分配，d1 点的房租比较低，使住房的边际效用曲线上移到MU'，效用最大化的收入分配左移到Y"，即这个消费者会购买更多的住房，同时减少其他生活品的购买量。

（3）住房和其他消费品间的替代，意味着从中心区向外，居民的住房面积是上升的。

3.资本和土地的替代资本和土地的替代导致了资本密度（单位土地上投入的资本量）下降，从景观上看就是建筑的高度越来越低。

4.地租与交通成本的替代（二）替代关系结论及其对城市规划的重要意义1.结论：从中心区向外，单个居民（或家庭）的住房面积会增加，而单位土地上的住房面积（即资本密度）会下降，人口密度（单位土地面积上的人口）下降，资本与人口两种密度的下降意味着土地利用强度的下降。

2 对城市规划的重要意义（1）城市中心区是地价最高的地区，也应是土地利用强度最大的地区；若对中心区的容积率加以严格控制，将导致土地利用效率的巨大损失。

所以中心区的容积率在规划中应该尽量给以最大的弹性，或者就交由市场来决定。

（2）交通条件决定了土地价格，进而决定土地利用强度，所以交通是引导城市土地利用的最有效手段。

对于规划中要开发的地区，只要把相应的交通线路和设施规划建设好，市场的力量就会把土地开发利用起来。

而对于规划中要保护的地区，如果规划了便捷的交通，保护的目的就很难实现了。

因为交通费用的下降会导致土地利用强度的上升，市场的力量将与规划展开顽强的博弈，以实现最大化的利润和效用。

所以，在规划中为要保护的地区设置一道以高交通成本建造的保护墙，是实现保护规划的重要手段。

例题：下列哪项替代关系不是人口密度从城市中心区向外递减的决定因素（）A. 地租与交通成本的替代B .资本与土地的替代C .住房与其他消费品的替代D. 收入与住房面积的替代答案：D解析: 在城市土地市场与城市空间结构中，存在三种替代关系，分别是：地租与交通成本的替代、资本与土地的替代和住房与其他消费品的替代。

这三种替代模式决定了人口密度从城市中心区向外递减。

第三节城市空间规模与城市蔓延（一）市场在不同土地使用用途间的分配1.城市中有每种经济活动能支付的地价是不同的（竞标租金曲线差异）。

（1）商务活动需要大量进行面对面的交易，对区位的可达性要求很高，愿意支付最高的租金以获得最大的便捷度，它的竞标租金曲线最陡峭。

（2）居民为了节省每天上下班的交通成本，愿意靠近中心区居住，但能够支付的地租不如商务用地，其竞标租金曲线比较平缓一些。

（3）工业企业要把产品运到市中心去销售，趋向于中心区位，但不像商务用地和居住用地那样迫切，竞标租金曲线的斜率更平缓些。

工业生产由于需要从城市外部运进原材料和向外输出产品，在区位选择上要考虑尽量靠近城市的对外交通出口，在以铁路运输为主的时代，由于车站大多位于市中心，与中心区市场一起形成对工业企业的吸引力，工业用地的投标租金曲线会超过居住用地，从而占据中间的一个环带。

在现代的高速公路运输时代，由于高速路都位于城市的边缘，中心区对工业的吸引力下降，其投标租金线往往更平缓，把中间的环带让位给居住用地。

（4）在三条竟标租金曲线相交的点上，决定了城市土地资源的分配方案。

靠近中心的土地0-d1，商务活动的出价最高，就分配给商务活动来使用；d1- d2 的土地，居住出价最高，就被开发成居住用地；d2-d3 的土地，工业的出价高于前两者，就被工业占用。

如果这个城市在各个方向上的交通条件都一样，就形成同心圆状的空间结构。

是土地利用效率最高的空间结构，在每一个区位上土地都得到了最高的收益。

（二）市场在城市用地和农业用地间的分配城市中各种土地用途竞标租金曲线的外缘线，构成了城市地租梯度曲线（见图5-3-7 中的A 线）。

农业也有它的竞标租金曲线B，因为农业用地单位面积上的收益远远低于城市用地，所以能支付的地租也远远低于城市用地，使得农业用地的竞标租金曲线相当平缓，理论分析中常常把它划成一条水平的线。

在d0 点的左边，城市地租高于农业地租，土地就被开发成城市建设用地；在d0 点的右边，农业地租高于城市地租，土地就保持为农业使用。

城市地租曲线与农业地租曲线的交点d0 就是城市的空间边界，边界以内的土地面积就是城市的空间规模。

（三）城市空间扩展1.由城市的人口增长和经济的发展带来的城市空间扩展。

（1）如果城市的人口增长，每一个新增的人口都需要有地方住，就会形成对居住用地的新的需求，使得居住用地总需求增长，当居住用地需求上升时，在城市中每一个区位上土地价格都上升了，城市地租曲线发生了平行的上移（图5.3.7 中的C 线）。

而上移必然带来与农业地租曲线交点的外移，即是城市边界外移，城市空间规模扩大。

（2）在城市经济发展过程中，新的投资会发生，新的企业会建立起来，从而形成对城市生产用地的新需求，带来城市空间规模的扩大。

这里就给出了城市人口规模、经济规模和空间规模之间的相互关系。

（3）城市空间的扩展，往往发生在高速的城市化和工业化过程中，大量的农村人口流入城市，大量的新工业建立起来，带来了城市用地需求的大量增加，城市边界就不断向外扩展。

相反的情况，如果城市人口规模下降，城市经济规模萎缩，将导致居住用地和生产用地需求下降，从而需求曲线下移，均衡价格下降，进而是空间规模的收缩，一般发生在矿业城市在资源开采完了之后，矿场关闭，人口流出，城市走向衰亡。

2.由交通成本下降和城市居民收入上升带来的城市空间扩展（1）城市交通的改善带来的交通成本下降，每一种经济活动的竞标租金曲线斜率都会变小，从而引起城市地租曲线斜率的变小，即曲线更平缓了。