万科地产-投资分析模型
房地产投资分析方法与模型
可持续发展要求房地产投资不仅要考 虑经济效益，还要考虑环境和社会影 响。投资者需要关注项目的可持续性 ，包括能源效率、水资源管理、生态 保护等方面。
智能化与数字化技术的影响
智能化技术
智能化技术为房地产投资提供了新的机会和挑战。智能家居、智能安防、智能楼宇等技术的应用可以提高居住者 的生活便利性和安全性，同时为投资者带来更高的附加值。
折现现金流模型(DCF)
总结词
折现现金流模型是一种通过预测未来的现金 流并折现到当前价值来评估资产价值的方法 。
详细描述
折现现金流模型(DCF)是一种常用的投资评 估方法，它通过预测未来的现金流，并使用 适当的折现率将其折现到当前的现值，从而 评估资产的价值。在房地产投资分析中， DCF可以用于评估房地产项目的价值，特别 是对于具有长期稳定现金流的物业。
房地产投资分析方法与模型
汇报人：可编辑 2024-01-07
目 录
• 房地产投资基础 • 房地产投资分析方法 • 房地产投资模型 • 房地产投资策略 • 房地产投资的实际应用 • 未来房地产投资的趋势与挑战
01 房地产投资基础
房地产投资定义
01
02
03
房地产投资
指投资者为了获取未来收 益而购买、持有和经营房 地产的行为。
政府政策对房地产市场具有重要影响。投资者需要关注政策变化，包括土地政策、税收政策、金融政 策等，以应对市场变化和风险。
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敏感性分析模型
总结词
敏感性分析模型是一种用于评估投资项目对 各种假设条件变化的敏感程度的工具。
详细描述
敏感性分析模型是一种用于评估投资项目对 各种假设条件变化的敏感程度的工具。在房 地产投资分析中，敏感性分析可以用于评估 房地产项目对利率、房价、租金等关键变量 的变化的敏感程度，从而帮助投资者了解项
万科集团的五力模型SWOT模型分析
二手房市场的活跃 具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二 手房势必成为住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房 也必将成为住宅市场的交易主流。 消费观念的转变 居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其 它消费行为分流的趋势, 新消费时代的带来，房产已不再成为 人们消费的唯一聚焦点。 自建家园 这种情况可能较少，因为政府批地那一关不是很容易过，毕 竟商品房会给国家纳税，如果大家都自建楼盘，那税收就少了 很多。
1984
1989 1991 2010
万科企业股份有限公司成立 进入房地产行业 深圳证券交易所第二家上市公司 全国第一个年销售额超千亿的房地产公司
2013
万科的成长
万科与五力模型
五力模型
现有企业间的竞争 入侵者的研究 替代品生产商研究
买方的讨价还价能力 供应商的讨价还价能力
现有企业间的竞争研究
入侵者的研究
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数 也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。 --海外竞争加强 --产品差异化 --资本要求 --政府政策
替代品生产商研究
对于两种物品，如果一种物品价格的上升引起另一种物品 需求的增加，则这两种物品被称为替代品 。
战略管理中的替代品是指具有相同或相似功能的产品。
威胁分析
--房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年 房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。
--绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来 增长构成有力威胁。
--目前城市房屋的空Βιβλιοθήκη 化率过高，不利于房地产业的健康发展。
让我们看一份WORD吧~
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
35PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
定价的第一原则： 最大程度的发现产品的真实价值，使 产品价格与价值最大程度的接近。
实现这一原则的数学原理： 优选法。
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
一、万科价格模型的原理
3、价格生成子模型 （2）维度矩阵的示例
维度矩阵是整个价格体系的核心；
单元 C1
楼层 4层
房号
101 201 301 401 102 202 302 402
景观系数 朝向系数
45%
35%
-0.04
-0.04
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
序：以前的定价方式
1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法
1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈 （2）基价－系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差 5）制定价格表 （3）混合法 以上两种方法的混合 （4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法
学习改变命运,知 识创造未来
目录 序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型（商业版）——以城花为例 1、住宅价格模型的四大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题
万科筹资之路及资本结构分析
社会公众股
社会公众股是指由社会公众持有的股份，通常由个人、机构投资者等持有。万科股权结构中，社会公众股占有较 大比例，这表明公司对社会公众的开放程度较高，市场化的程度较高。
资本结构对业绩的影响
偿债能力
资本结构对公司的偿债能力产生影响。如果公司债务比重过大，可能会面临偿债压力和财务风险。万 科在债务结构上需要保持一定的平衡，以确保公司的偿债能力。
盈利能力
资本结构对公司的盈利能力产生影响。如果公司股权结构较为分散，可能会影响公司的决策效率和经 营效果。同时，债务的利息支出也会对公司的利润产生影响。因此，万科需要合理安排股权和债务的 比例，以提高公司的盈利能力。
未来筹资展望
绿色金融
随着环保意识的提高，万科未来可能会更多地利用绿色金融进行筹 资。
创新融资方式
随着金融市场的创新，万科可能会尝试更多新的融资方式，如发行 REITs等。
优化资本结构
未来，万科可能会继续优化其资本结构，以更好地适应市场变化和满 足企业发展的需要。
03
CATALOGUE
万科资本结构分析
发行股票
万科早期也通过发行股票进行筹资，以扩大资本规模。
合作开发
在早期，万科还通过与其他企业合作开发项目来筹集资金。
近年筹资策略
多元化筹资渠道
近年来，万科开始寻求多元化的筹资渠道，以 降低对单一筹资方式的依赖。
海外融资
万科开始利用海外资本市场进行融资，如发行 美元债券等。
资产证券化
万科尝试通过资产证券化的方式筹集资金，提高资产流动性。
加强风险管理
万科应建立健全的风险管理体系，提高对市场风 险、信用风险等的预警和应对能力，以保障企业 的稳健运营。
万科房地产项目投资分析决策管理
万科房地产项目投资分析决策管理房地产项目投资分析决策管理【课程背景】房地产项目投资——可以狭义理解为开发商“买地”、“控地”、“拿项目”，通过获取土地而取得项目开发权。
无论是参与土地招拍挂，或是定向“勾地”运作储备土地，仅凭“地价”的高低，粗略匡算的大账、靠直觉、拍脑袋决策项目土地获取与否，无疑蕴含着巨大的投资风险。
开发商拿不到地着急，拿或不拿？什么条件下可以拿？亿万计的资金投入，拿错地的后果不堪设想，甚至危及企业生命！如何在拿地之前综合市场、成本、产品、营销等竞争因素，结合企业自身的战略、盈利目标及投融资能力，以及城市经济发展、政策、法律、税务等外部环境因素，进行全方位的分析研究和判断，从而实现科学决策！胆子大有可能被自己抢到手的山芋烫伤了手；胆子小看到别人拿了地开盘后赚钱时悔不当初，问题的关键不是胆量，而是艺高！所以，土地获取环节想要做到该出手时就出手！开发商必须要掌握高超的项目投资分析决策的专业能力。
【思想介绍】项目获取环节存在巨大的不确定性，所以拿地前所有的投资分析研究工作的投入—人财物、时间和精力等，都可能变成无用功，但我们不应患得患，失而应该抱定“以终为始”的心态，在项目获取前借鉴“策划前置”的工作方法进行严谨的分析和求证。
瞬息万变的土地拍卖会上举牌的勇气不是源于开发商的胆量和雄厚资金，而是事前通过规划强排设计多方案比较及成本及营收分析，对楼面地价变化的承受能力早已了然于胸。
在静态收益分析的同时，现金流分析和资金安排是项目获取环节的重点，开发商对项目开发计划体系的深刻认识和熟练应用是做好项目决策的基础。
全面、真实的可行性研究报告是操盘经理人向投资人和股东承诺的关键阶段性成果，项目融资对接环节中对方首先审视的是投资的安全，其次才是盈利！含糊其辞和自欺欺人的市场及开发前景描绘甚至掩耳盗铃的数据编造，必将害人害己！【课程对象】主导项目拓展、战略发展的决策层（董事长、总经理、副总等）负责项目拓展（土地获取）管理的操作层（总监、经理、主管等）参与项目拓展、可行性研究分析决策的协作部门人员（财务、策划、设计、成本、营销、报建等）【课程收益】对房地产企业项目投资决策业务实操的人员或直接负责该业务的领导，可借此课程，规范、统一将来的业务管理运作流程，提升投资分析专业水平和科学决策工作能力；对非项目拓展部门的学员，可借此课程，了解、熟悉房地产投资分析决策管理的工作方法和实施程序，更好地协同主办部门共同参与项目投资决策可行性研究分析，实现项目投资可研的理性决策；通过本课程，不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的理念，同时在项目拓展方面传授了具体的、实操性的、高效的分析决策方法。
PEST分析法万科房地产公司案例
• 3、 规范土地储备管理 • 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土 地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵 押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评 估价值的70%，贷款期限最长不得超过 2 年。 • 4、加强住房消费贷款管理 • 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住 房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的 个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面 积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币 贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得 低于30%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增 加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房 屋的成本。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定 为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长 三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共 销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07% 提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛 山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2012年入围中国房地产企业500强
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技术因素
• 当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个 性化和现代化等特点，并且日益向绿色、环保、 节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业 要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧 把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因 素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制 冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等 清洁能源；科学进行小区规划，实现再生能源循 环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策， 法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带 来了很大的冲击。具体如下： 1、税收政策 营业税优惠政策有力地促进二手房市场 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼 市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适 当退出。 2、 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土 地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷 款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放 贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为 贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范 了房地产行业。
万科投资财务分析报告(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）是中国领先的房地产开发企业之一，成立于1984年，总部位于深圳。
自成立以来，万科始终秉承“建筑无限生活”的理念，致力于为人们创造美好生活。
本报告旨在对万科的财务状况进行分析，评估其投资价值。
二、公司概况万科主要从事房地产开发与销售、物业管理、租赁服务等业务。
公司业务遍布全国30多个城市，拥有丰富的土地储备和较高的市场份额。
截至2023年，万科总资产达到1.2万亿元，净资产达到630亿元。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2023年12月31日，万科总资产为1.2万亿元，其中流动资产占比较高，为6600亿元。
流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款等。
非流动资产主要包括投资性房地产、固定资产、无形资产等。
（2）负债结构分析万科负债总额为6800亿元，其中流动负债占比较高，为4600亿元。
流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收款项等。
非流动负债主要包括长期借款、应付债券等。
（3）所有者权益分析万科所有者权益为5300亿元，占总资产的比例为44%。
所有者权益主要由实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等构成。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2023年，万科实现营业收入6800亿元，同比增长10%。
其中，房地产开发业务收入占比最高，达到60%。
物业管理、租赁服务等业务收入占比相对较低。
（2）毛利率分析2023年，万科毛利率为22%，较上年同期略有下降。
主要原因是土地成本上升、建筑材料价格上涨等因素。
（3）净利润分析2023年，万科实现净利润210亿元，同比增长5%。
净利润率为3.1%，较上年同期略有下降。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析2023年，万科经营活动现金流量净额为150亿元，同比增长10%。
主要原因是销售收入增加、应收账款回收良好等因素。
（2）投资活动现金流量分析2023年，万科投资活动现金流量净额为-100亿元，主要原因是公司加大了土地储备力度。
万科房地产项目投资分析模型
说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。
年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR 函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为
2.5%；。
万科碧桂园投资与开发模式分析2058194331
万科与碧桂园投资及开发模式分析2008-7-15目前，万科与碧桂园是中国房地产行业的两大标杆性企业，分别代表不同的企业发展战略与开发模式。
通过认真分析二者的投资开发模式及盈利模式对于正确制订我司的投资发展战略及经营模式具有重要的借鉴意义与参考价值。
一．万科与碧桂园的基本财务指标根据万科及碧桂园2007年年报资料，可以得出以下数据与信息：万科与碧桂园营运能力指标（注：以各项资产的年末及年初均值为计算基础）万科与碧桂园盈利能力指标万科与碧桂园增长能力指标可以看出，2007年在上市后碧桂园呈现出良好的发展状态，在资产经营效率及盈利能力上已经全面超过万科，并且呈现出爆发式增长态势。
作为经营管理及投资开发模式截然不同的两家标杆性企业，二者的特点及差异性值得进一步分析与探讨。
二．万科与碧桂园盈利能力分析与比较下面将采取杜邦财务分析体系围绕企业的净资产收益率分析万科与碧桂园的盈利能力及特点。
净资产收益率＝销售净利率×总资产周转率×权益乘数＝（1-直接成本收入比＋间接费用收入比＋其他收益比＋税费收入比）×1÷(1÷流动资产周转率＋1÷非流动资产周转率) ×权益乘数万科与碧桂园经营指标差异情况直接成本收入比间接费用收入比其他收益比税费收入比流动资产周转率非流动资产周转率权益乘数净资产收益率碧桂园-47.81% -7.88% 0.20% -20.80% 48.68% 805.46%199.15%21.67%万科-58.01% -9.34% 0.44% -18.13% 37.23% 762.05%295.09%15.68%（杜邦表中采用的流动资产周转率与非流动资产周转率没考虑期初数的加权平均，故于上面数值有所不同）万科与碧桂园净资产收益率影响情况万科与碧桂园杜邦分析与比较由上表可以看出，碧桂园在经营上全面强于万科。
在不考虑采用财务杠杆的情况下，碧桂园经营可获得的净资产收益率高过万科16.43个百分点。
万科财务模型分析报告(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于深圳市。
自成立以来，万科始终秉持“城市配套服务商”的战略定位，致力于提供高品质的住宅、商业、办公等综合物业。
本文将对万科的财务模型进行深入分析，以期为投资者、分析师和企业管理者提供有益的参考。
二、万科财务模型概述万科的财务模型主要包括以下几个方面：1. 收入结构分析：分析万科的营业收入、主营业务收入、其他业务收入等，了解公司收入的主要来源和构成。
2. 盈利能力分析：分析万科的毛利率、净利率、净资产收益率等指标，评估公司的盈利能力和经营效率。
3. 偿债能力分析：分析万科的资产负债率、流动比率、速动比率等指标，评估公司的偿债能力和财务风险。
4. 营运能力分析：分析万科的应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等指标，评估公司的营运效率和资产利用效率。
5. 发展能力分析：分析万科的营业收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等指标，评估公司的成长性和发展潜力。
三、万科财务模型分析1. 收入结构分析万科的收入主要来源于房地产开发业务，其中住宅开发业务占比最大。
近年来，万科不断拓展商业、办公等综合物业领域，收入结构逐渐多元化。
以下为万科近年收入结构分析：表1：万科近年收入结构分析年份营业收入（亿元）住宅开发收入（亿元）商业、办公等收入（亿元）2017 3672.3 2851.2 821.12018 4019.5 3120.2 899.32019 4467.8 3446.5 1021.3从表中可以看出，万科的住宅开发收入占比较高，但商业、办公等收入占比逐年提升，收入结构逐渐优化。
2. 盈利能力分析万科的盈利能力主要体现在毛利率、净利率和净资产收益率等方面。
以下为万科近年盈利能力分析：表2：万科近年盈利能力分析年份毛利率（%）净利率（%）净资产收益率（%）2017 23.24 10.48 17.572018 22.84 10.14 17.062019 22.29 9.86 16.88从表中可以看出，万科的毛利率、净利率和净资产收益率均呈逐年下降趋势，但整体仍处于较高水平，表明公司具有较强的盈利能力。
PEST分析法万科房地产公司案例
社会价值观的变化使得社区文化成为 影响房地产项目的重要因素，万科房 地产公司应注重社区文化的营造和维 护。
社会责任
随着社会对企业社会责任的要求越来 越高，万科房地产公司应积极履行社 会责任，关注公益事业，提升企业形 象。
04
T（技术）环境分析
新技术发展对万科房地产公司的影响
数字化技术
随着数字化技术的发展，万科房地产公司可以利用大数据、人工智能等技术提高项目规 划和营销的精准度，提升客户体验。
绿色建筑技术
新兴的绿色建筑技术如节能、太阳能利用等，有助于万科房地产公司实现可持续发展， 提高市场竞争力。
技术创新对万科房地产公司的影响
智能化物业管理
通过技术创新，万科房地产公司可以实现智 能化物业管理，提高物业服务效率和质量。
智能家居
技术创新推动了智能家居的发展，为万科房 地产公司提供更多增值服务的机会。
投资回报
经济增长通常会带来投资者对房地产市场的信心，从而提高万科房地产公司的投资回报。
通货膨胀对万科房地产公司的影响
成本压力
通货膨胀会导致原材料、劳动力等成 本的上涨，给万科房地产公司带来成 本压力。为了保持利润，万科可能需 要提高销售价格或降低成本。
资产价值
通货膨胀可能会影响万科房地产公司 的资产价值。如果通货膨胀率高于贷 款利率，那么万科的资产价值可能会 缩水，从而影响公司的财务状况。
PEST分析法万科房地 产公司案例
contents
目录
• P（政治）环境分析 • E（经济）环境分析 • S（社会）环境分析 • T（技术）环境分析
01
P（政治）环境分析
政策法规对万科房地产公司的影响
01
政策法规对万科房地产公司的经营策略和投资决策产生重要影 响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致市场需求波
万科地产_投资分析模型_excel版.xls
1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、填表指引本表适用于新项目成本测算、项目定位成本测算、目标成本测算的统一格式。
本表填报的主要责任部门为成本管理部。
其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。
第二级的八大类成本项目及其下的第三级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。
开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。
成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。
新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
成本汇总表的总价从各表自动取数，分摊公式请根据相应分摊原则确定（详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》）；项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的建筑面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。
可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。
地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50％承担自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。
如其不可售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。
新项目成本测算时，该表应以连同财务测算部分在新项目发展小组实地调研前两天用电子邮件发送到集团成本审算中心。
并尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。
万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析
万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析一、万科优势1.中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2.万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3.公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4.公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5.1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1.中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2.住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产优势1.公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩，而且也非常有利于控制公司的扩风险。
2.土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3.公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
4.良好的执行力将保证公司高速发展。
劣势1.公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
万科A股票投资分析
证券投资分析报告（万科A股票）姓名田国胜学号120512114班级物流121专业物流工程成绩山东交通学院二零一四年六月一、基本分析（一）宏观经济分析新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不单独针对房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡；用既压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括加大土地供应和再融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，划清政府和市场的职能边界。
1.总基调：提倡市场化，强化保障房，健全供应体系。
2013年12月中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。
2.住房保障政策：以公租房为主，加快各类棚户区改造。
中央经济工作会议明确，2014年将加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
住建部已经表示从2014年起将廉租房并入公租房体系中，足见未来公租房将是主导。
棚改房是未来五年内的重点工作，7月份国务院会议已提出未来五年再改造1000万户，其后改造量将逐渐减少。
3.地方政策：重点一、二线城市依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。
地方政策方面，在2014年将继续出现分化。
以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。
新型城镇化推进，有利于三四线城市房地产市场的长远发展。
全国城镇化会议提出要推进农业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。
房地产投资分析+万科房地产企业制度流程与风险管理
一
指企业管理部门为管理和组织房地
、
产项目的开发经营活动而发生的各
总
种费用，包括管理人员工资、职工
投
福利费、办公费、差旅费、修理费、
资
工会经费、职工教育培训经费、劳
估 算
动保险费、待业保险费、业务招待
费等费用及其他管理费用。
第三部分 投资分析的主要内容
1.7 不可预见费
由于房地产开发周期长，不确定因
指从众多不确定性因素中找出对投资
确
项目的经济效益指标有重要影响的敏感
定
性因素，分析、测算其在一定范围内变
性 分
化时对项目经济效益指标的影响程度，
析
从而判断项目承受风险的能力。
销售收入、总投资额
第四部分 投资分析案例
经济指标
用途 占地面积 地上建筑面积 总建筑面积
独栋别墅 116318.11 m2 42347.06 m2 54761.83 m2
供科学的依据。
第二部分 房地产投资分析
投
投资分析有静态和动态两种分析方法，静
资
态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析
分
方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是
析 的
动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础
方
数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的
法
精确度。
第三部分 投资分析的主要内容
投
资
一、总投资估算
第一部分 房地产投资
房
•投资用量大
地
•投资合作性强
产
投
•投资回收期长
资 特
•投资风险大
征
•投资回报率高
第二部分 房地产投资分析
万科企业股份有限公司投资价值与交易策略分析
万科企业股份有限公司投资价值与交易策略分析班级：测控技术及仪器学号：姓名：目录一、宏观环境与行业分析1.1、万科企业股份有限公司简介1.2、宏观环境与股票环境波动关系1.3、行业地位与发展政策二、公司投资价值分析2.1、公司竞争力分析2.2、公司估值分析2.3、公司发展前景三、公司股票技术分析3.1、技术图形分析3.2、趋势分析3.3、技术指标分析四、公司投资策略分析4.1、买卖时点分析4.2、资金管理分析4.3、投资目标分析一、宏观环境与行业分析1.1、万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。