国外住房抵押贷款担保制度的分析和借鉴_范亮亮

《金融与经济》!""#年第!期

国外住房抵押贷款担保制度的分析和借鉴

范亮亮，刘洪玉

$清华大学房地产研究所，

北京%"""&’(

摘要：建立完善的住房抵押贷款担保体系，可以有效防范住房贷款中存在的金融风险，同时其信用

提高功能可以有效促进我国中低收入家庭购房，有利于改善我国中低收入家庭的住房条件。目前我国的房贷担保机构的体制尚不完善，本文在介绍和分析国外发达国家的担保体系运作模式的基础上，对我国住房抵押贷款担保体系发展模式提出若干建议。

关键词：住房抵押贷款担保；信用；风险分散中图分类号：)"*"+,-!

文献标识码：.

文章编号：%""#/%#01（!""#）"!/""%-/"*

收稿日期：!""#/%基金项目：国家自然科学基金项目（2"’’""",）。作者简介：范亮亮，男，辽宁大连人，清华大学房地产研究所博士研究生；刘洪玉，男，清华大学房地产研究所教授。

在我国房地产市场快速发展的带动下，个人住房抵押贷款业务取得快速发展。全国个人住房抵押贷款余额从%00-年的%0"亿元上升到!""’年的%+#万亿元。但同时，其高速增长也产生一定的金融风险。国务院、中国人民银行先后下发了《国务院关于促进房地产市场持续发展的通知》和《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，强调在房地产信贷业务快速发展的同时，要注意防范金融风险；提出完善个人住房贷款担保机制，研究建立全国个人住房贷款担保体系。

目前，在全国各大城市都建立了住房贷款担保机构，但由于我国的房贷担保业务还处于起步阶段，在实际操作中还存在一定的问题。因此，借鉴世界各国的住房抵押担保制度，加快我国的住房抵押担保体系建设，已经成为一个亟待解决的问题。

一、主要发达国家的个人住房抵押贷款担保体制

西方发达国家的住房贷款担保体系，经过几十年的发展已经有较为成熟的经验。几个主要国家的模式是：

（%）美国。

!"世纪*"年代经济危机后，美国的银行住房抵押贷款回收困难，将首付比例提高到,"3，大大影响了美国人的购房。国会为减少银行所面临的风险以及促进中低收入者购房，%0*’年根据《国民住宅法》成立了联邦住房管理局（)4.），为中低收入家庭提供住房抵押贷款担保，分散了商业银行的风险，增加了美国的住房自有率。

目前，美国的住房抵押贷款担保公司按照其性质大体分两类。一是)4.为代表的政府性机构为526比低于!"3的中低收入家庭提供%""3的担保，购房人最长可获得*,年的住房贷款，有担保的购房者首付款最低可达*7,3；二是从事商业性担保民营机构（-家全国性的公司），为住房贷款提供%!7*"3的担保以提高信用等级。

在借款人的还款达到一定比例时，可以申请取消担保。由于这些公司需要自己承担风险损失，美国政府对这些公司资本金和信用级别要求严格，这些公司都具有较高的信用等级。

表%美国主要民营住房抵押贷款公司信用评级

资料来源：89:.;8<<=>’?@ABCD?

公司名称HI=FIA JCKFG<8J9:H89:2DFI=LJH9:M89穆迪评级

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学术探讨

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（!）加拿大。

在加拿大，加拿大抵押住房公司（$%&$）是占据统治地位的公司，加拿大住房抵押担保制度的设计也集中体现在该公司。$%&$成立于’())年，是联邦政府独资的皇家公司。’(*)年，为降低住房抵押贷款首付比例，议会授权$%&$为低首付的贷款提供’""+担保，鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款，促进中低收入家庭购房。在加拿大住房贷款担保业发展初期，曾有几百家担保公司竞争，但由于$%&$的巨大优势，其他公司逐渐消亡。在目前的加拿大担保市场上，$%&$处于绝对的领导地位。到’((*年，$%&$为’’,"亿加元的住房抵押贷款提供了担保，占住房抵押贷款总额的’-,。!"世纪("年代后期，美国./等国外公司逐渐进入加拿大市场，但份额很小。

目前，$%&$为首付比例低于!*+的贷款提供’""+的担保。有担保的贷款最低可以获得*+的首付比例，期限最长可达)"年。如果借款人发生违约，$%&$将实施拖欠还款管理，包括安排特殊还款计划、重新安排还款期限等，最后的手段才是处置抵押物。

（,）澳大利亚。

澳大利亚在’(#*年设立了政府性住宅贷款担保公司（&01$），随后又有,家专营住房抵押贷款担保的民营公司成立，&01$一直主宰该产业，占有率一直稳定在*"+左右。’((2年，&01$被美国的./资金公司并购，澳大利亚政府从此放弃在住房抵押贷款担保行业的政府强力干预，仅以监管机构的身份出现。澳大利亚确定需要担保的标准是首付款低于!"+时，购房人必须申请住房抵押贷款担保。澳大利亚的担保机构为贷款提供’""+的担保。

（)）荷兰。

荷兰的担保体系主要由三种担保基金组成。一是’(3)年建立的社会住房担保基金（454），主要向住房协会提供住房建设融资担保，以提高住房协会信用、降低融资成本。基金由中央政府和住房协会共同出资、按股份公司方式运作，当担保公司无力偿还担保债务时，由政府代替基金履行债务责任。二是’(33年建立的中央住房基金（$67），由住房协会按其管理的住房规模出资，当某一个住房协会发生财务困难时，基金提供无息贷款支持。三是住房贷款担保基金（.688），基金由中央政府和地方政府共同出资组成，主要为中低收入家庭提供担保。凡所购住房价格在,’万盾以下的家庭，都可申请该基金担保。借款人支付担保费得到担保，银行贷款利率相应下调一定幅度。

二、世界各国的住房抵押贷款担保模式分析

（’）市场的主体。

从市场的经营主体分析，各国的住房抵押担保制度大体可以分为三类：一类是政府性机构主导，以加拿大为代表；二是政府性机构和民营机构并存，以美国为代表；三是以民营机构为主，以澳大利亚为代表。

这三种典型制度的产生，与国家的经济背景和政策有关。从产生的背景来看，美国的6&9和加拿大的$%&$形成于经济大萧条时期，政府为了减少贷款机构的损失，组建住房贷款担保机构，这些公司的资本金数量不大，如$%&$的资本金为!*""万加元；另外，由于低收入家庭购房能力不足在经济萧条期的激化，也促使政府通过担保的方式促进中低收入家庭购房。

与美国和加拿大不同，澳大利亚虽然最初由政府主宰着住房抵押贷款担保业的市场，但是后期政府逐渐从该市场中退出。应该说与其住房抵押贷款担保业产生的背景和自身的经济特点有关。首先澳大利亚的住房抵押贷款担保业不是产生于经济萧条时期，而且在其住房抵押贷款担保发展的初期就具有较高的住房自有率（2"+），它的担保机构没有像6&9和$%&$那样的政策性职责，因此政府没有通过担保来调控本国的住房情况。

（!）担保的地域范围。

担保业风险分散的基本原理是通过空间（.:; <=>?@AB）、时间（CDE:）来分散个体风险。据美国贷款银行协会对美国住房抵押贷款违约状况的调查发现，除时间上经济景气因素的影响，同一年份不同地区的违约率也差别较大。在空间上充分的分散违约风险，是担保公司生存的重要因素。国外在地域分散风险方面有美加和荷兰两种模式。

美、加两国模式是担保公司本身的地域广泛性。美国的6&9和加拿大的$%&$均为全国性的住房抵押担保公司；而美国的民营住房抵押贷款担保公司更拓宽了业务的领域，F%1、./和%.1$等均将自己的业务扩展到全球的范围内。

荷兰的模式是公司的规模不如美国和加拿大，但是它建立了中央住房基金，当某一个住房协会发生财务困难时，基金提供资金支持，实际上也就是住房协会的互助基金的性质，这种模式很好地解决了各地公司业务相对较小、抵御风险能力不强的问题。

总体来说，虽然这两种模式具体的形式不同，但是都体现了在地域上分散风险的重要性。

（,）针对群体和市场分割。

针对群体和市场分割，主要指政策性担保和商业性担保的营业范围划分。美国和加拿大是两

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