贵州保利国际广场公寓营销策略专案 2011-24页
国际公寓营销策划案(PPT 63页)
• 后果
对开发商自有资金的要求提高，良性现金流的隐形约束； 紧缩银根降低金融风险，限制房地产行业的过度投资； 挤压房地产泡沫，促进房地产行业的稳定发展；
2020/7/9
政策判读——国六条
2020/7/9
创意 Idea
公寓案名： 华府 首府 红公馆
用简易而寓意深刻的单词赋予项目独特的内涵和价值感
SLOGAN：
2020/7/9
华府 盛世
广告创意
第一阶段： 着重建立本案的社会知名度和影响力。
第二阶段： 通过人与宅的故事着重表现建筑本身。 以前所未有的独特视角表现客群阶层生活场所， 展现专属于这一阶层的生活状态以及建筑特性。
77 ㎡ ：8.5% 104-139 ㎡ ：17.5% 152-195 ㎡ ：58% 231/290 ㎡ ：16%
50 ㎡ ：75% 110 ㎡：25%
117.4－177.6㎡：62% 240㎡：38%
47—55㎡ ：40% 101、133㎡ ：28.7% 173—200㎡ ：25.8%
60－70 ㎡ ：46% 90-120 ㎡ ：53.2% 152-195 ㎡ ：58%
25000
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起价
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最高
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三 度 空 间
东 海 路 9号
国际广场房地产营销推广策略方案
国际广场房地产营销推广策略方案1. 引言随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场正日益成为各国经济发展的重要组成部分。
在这个竞争激烈的市场上，房地产企业需要制定有效的营销推广策略，以吸引客户并提高销售业绩。
本文将针对国际广场房地产开发项目，提出一套综合性的营销推广策略方案，以帮助企业取得成功。
2. 市场研究与定位在制定任何营销推广策略之前，我们需要对目标市场进行细致的研究和分析。
首先，我们需要明确目标市场的人口结构、消费水平以及对房地产产品的需求情况。
其次，我们需要研究竞争对手的产品定位和市场份额，以便更好地把握市场机会。
最后，我们还需要了解目标客户的购房偏好和购买决策过程，以便针对性地制定营销策略。
3. 品牌建设在高度竞争的房地产市场上，建立一个强大的品牌是非常重要的。
为了提高品牌知名度和美誉度，国际广场房地产需要进行以下品牌建设活动：•设计专业的品牌标识和VI系统，确保品牌形象的一致性。
•在主要媒体平台进行品牌曝光，包括电视、广播、互联网等。
•与知名设计师和建筑师合作，打造具有辨识度的建筑风格。
•在社交媒体平台上进行品牌营销，定期发布有趣且有价值的内容，与客户建立紧密联系。
4. 销售渠道和合作伙伴寻找合适的销售渠道和合作伙伴是房地产营销的关键。
国际广场房地产可以采取以下措施来拓展销售渠道：•与地方房地产中介机构建立合作关系，共同推广销售。
•在国际广场附近设立销售中心，为客户提供方便的咨询和购房服务。
•参加房地产展览会和交流活动，与潜在客户进行面对面的沟通。
•利用互联网平台，构建在线销售渠道，提供虚拟实景漫游和在线购房服务。
5. 促销活动促销活动可以吸引更多客户，并增加销售业绩。
国际广场房地产可以实施以下促销活动：•举办开发商日活动，为客户提供专业的讲座和咨询服务。
•提供购房补贴和折扣，以刺激客户购买欲望。
•开展优惠付款计划，分期付款或提供贷款服务。
•组织购房抽奖活动，吸引更多客户参与。
及时沟通XXXX年5月贵阳保利·国际广场整合传播策略
环节02：招商成果发布会
巴黎春天、保利影院、LV.G场，高调树立项目高端形象，让参与者想 象都市综合体未来的美好生活。
环节04:名流酒会： 商家领导、世界小姐、社会名流共聚欢宴，互动交流，
并配合沙画表演等，丰富活动内容，营造圈层感。
因为都市综合体是想象不出 来的，它带来的生活方式和 好处，只有体验过才能够感 受到。
所以，保利·国际广场，如 何解决体验性，和说清楚自 己是什么，同等重要。
传播手法：线下公关制造体 验和话题。线上广告制造声 势和认知。
公关01： Before & After演·变
Before & After演·变，城 市影像誌，著名摄影师肖 全大作，2010年06-08月， 共仰城市变迁，全城公开 展览。
——英国卫报
简单的快乐，真正的广告人尤其相信 这一点，纵使市场有区别，纵使过程 很纠结，我们依然在享受自己那一点 点创造的乐趣。
所以，借此感谢和我并肩作战辛苦加 班的兄弟姐妹们。至于PPT中所涉观 点，当然不乏浅薄之处，容大家拍砖 吧，有则改之，谢谢。
请及时沟通
6月
7月
16
8月
31 9月 5
10月
11月
公 Before & After演·变
捷豹盛汇
关
“世界级，集世界”
轴
名流之夜暨招商成果发布会
峰宴
临时接待 中心开放
营销中心 样板房开放
1、2号 楼开盘
都市综合体启市
集萃峰
世界级，集世界
中心集萃，巅峰止步
12月 5
3号楼开 盘
暂完。
莎士比亚没有黑莓，亚里士多德没有 iPhone也过得很好。基督教在没有博客 的年代传向全球，耶稣在山上训诫时没 有用上广播和PowerPoint做展示。我们 所有的科技对快乐生活来说，完全没有 必要。
某国际公寓盒式建筑营销策划方案
某国际公寓盒式建筑营销策划方案一、市场分析在现代社会，随着人们对于居住环境的要求不断提高，越来越多的人开始寻求高品质、便捷、舒适的居住方式。
国际公寓盒式建筑作为一种全新的住宅形式，逐渐受到了市场的关注。
因此，在市场分析中，我们需要重点关注以下几个方面：1.1 潜在客户群体调研：通过市场调研了解目标客户群体的需求、喜好和购买能力。
例如，年轻的单身白领、国际留学生、商务旅行者等可能是我们的主要客户群体。
1.2 竞争对手分析：了解国内外同类型项目的竞争对手，包括他们的品牌影响力、产品特点、价格策略、销售渠道等，以便制定有针对性的市场营销策略。
1.3 市场需求调研：通过客户调研、媒体报道等方式了解市场对于国际公寓盒式建筑的需求，包括价格、地理位置、设施配套等方面的需求。
二、品牌建设在推广国际公寓盒式建筑之前，需要先进行品牌建设，以增强消费者对品牌的认知和信任。
2.1 品牌定位：确定国际公寓盒式建筑的定位和核心卖点，例如高品质、极致舒适、多功能等。
2.2 标志设计：设计符合品牌形象的标志，标志要简洁、易于识别、与品牌形象相符。
2.3 媒体宣传：通过各种媒体渠道如网络媒体、电视、报刊杂志等进行品牌宣传，增强品牌知名度。
三、产品推广在进行产品推广时，需要将重点放在传递产品的特点和优势上。
3.1 产品特点介绍：通过宣传材料、官方网站、社交媒体等渠道，全面介绍国际公寓盒式建筑的特点，如灵活的空间利用、高品质的装修材料、便捷的交通等。
3.2 营销活动：开展针对目标客户的营销活动，如试住活动、免费礼品赠送等，以吸引客户前来体验和购买。
3.3 线上线下结合：线上通过社交媒体、在线平台等推广产品，线下通过参加房地产展览会、举办产品推介会等方式吸引目标客户。
四、售后服务良好的售后服务能够提升客户的满意度和口碑，增强品牌的竞争力。
4.1 售后服务体系建设：建立完善的售后服务体系，包括客户咨询、维修保养、物业管理等方面的服务内容。
贵阳保利瑞廷温泉酒店2011年营销策划方案
贵阳保利瑞廷温泉酒店2011年营销策划方案现今阶段,酒店业竞争日益激烈,消费者也变的越来越成熟，这就对我们酒店经营者提出了更高的要求。
2011年我们对营销计划作出一系列的调整,吸引消费者到我酒店消费，提高我酒店经营效益。
根据目前酒店情况,首先树立“以市场为先导，以销售为龙头”的思想；为了更好的开展销售工作,制定营销方案及市场推广计划,并在工作中逐步实施。
第一章目标任务一、客房目标任务：20６3 万元/年。
二、餐饮目标任务：184３万元/年。
三、会议场租目标任务:21０万元/年四、其他目标任务：８４万元/年五、起止时间:自201１年1月—2０１1年12月。
第二章形势分析一、市场环境分析:1．我酒店经营中存在的问题(1）需重新设定目标顾客群体。
总的看贵阳市酒店业经营状况普遍不好，只要原因是酒店过多，供大于求，而且经营方式雷同,没有自己的特色，或者定位过高，消费者难以接纳,另外就是部分酒店服务质量存在一定问题,影响了消费者到酒店消费的信心。
我酒店在经营中也存在一些问题,去年的经营状况不佳，我们应当反思目标市场的定位。
应当充分挖掘自身的优越性,拓宽市场。
我酒店所在的乌当区是一个消费水平较低的区，居民大部分都是原住农民。
而我酒店定位为五星级酒店,消费价格相对较高，多数居民的收入水平尚不能接受。
但我酒店的硬件水平和服务质量在本区都是上乘的,我们一贯以中高档酒店定位于市场,面向中高档消费群体,对本区的居民暂时不能构成消费吸引力。
(２)新闻宣传力度不够,没能在市场上引起较大的轰动,市场知名度较小。
我酒店虽然属于保利置业集团(保利置业集团是贵阳市著名企业),但社会上对我酒店却不甚了解，我酒店除在开业时做过短期的报纸宣传外就再也没有做过广告，这导致我酒店的知名度很低，今后将加大广告宣传力度。
（３)开业时间紧张,酒店硬件磨合时间长,试营业3个月以来时时都在整改中。
二、目标市场需深入维系：目标市场即最有希望的消费者组合群体。
保利国际广场产品发布会方案
保利国际广场产品分发布会方案一、活动目的：➢通过保利国际广场产品发布会，全面高调亮相，制造新话题，引爆市场，吸引市场内外高端消费群对本项目的关注；➢借助产品发布会名义邀请关注保利国际广场的客户亲临现场，制造热闹气氛，抢占先机，争夺客户资源，促进银卡客户的成功升级；➢通过知名专业人士全面诠释项目的设计理念及特点，让客户更好的认知产品，树立保利国际广场滨江豪宅新范本的标杆；二、活动安排：➢活动时间：2011年4月23日14：30—17：00➢活动地点：通程国际大酒店➢活动对象：保利国际广场前期银卡客户➢媒体对象：潇湘晨报、长沙晚报等各类报纸媒体➢搜房、搜狐焦点、新浪等多家网络媒体➢活动内容：精装品牌商家宣讲、建筑或园林设计海外大师（梁志天或者园林公司的全国知名设计师）分享园林设计理念、水晶石对项目logo的演绎，利用保利品牌资源邀请旅游卫视名主持（旅游卫视），对话国际级物业访谈保利物业总经理，会员升级报价方式为分单元及楼层报价，活动抽奖。
➢前期邀约客户约400批三、发布会现场组织“保利国际广场产品品鉴会”1、活动流程2、要点把控➢提前一周邀约客户，通过4月16日旺场活动发放邀请函，实现一人一票制度➢签到区将媒体签到与嘉宾签到分开，销售人员列队欢迎以显示尊贵感➢以江为主题水晶石对项目LOGO的演绎，水晶石资源联系➢奖品建议：奖品与项目资料统一放置在客户座位上。
礼仪建议为黄华黎镇尺➢精装品牌，及产品亮点确定，产品展示区的展示物件用围栏围起，产品精装楼书用玻璃罩保护体系奢侈感➢将物业管理服务融入产品发布会中，让客户体验保利豪宅物业，管家式物业展示秀。
保利物业总经理邀请联系➢旅游卫视名主持人邀请➢园林设计大师联系（梁志天或者怡景首席设计大师）➢激光舞资源联系➢活动公司确定3、现场布置及包装➢签到区：在会场外设置签到区，及签到导视牌➢检票区：核查门票，一人一票；➢活动公告区：在一楼大厅及五楼电梯间设置水牌介绍本次活动➢媒体工作区：放4张长条桌（铺红绒布）➢舞台区：做1块活动背景板，介绍活动主题；➢IT控制区：放置投影仪、电脑等，控制现场音效；➢奖品领取区：奖品与项目资料统一放置在客户座位上➢观众区：安排500张座椅；➢产品展示区：马桶、水龙头、电气开关、精装楼书➢餐饮区：准备500人份食品及饮品；➢嘉宾区：在观众区前面开辟嘉宾区；四、销售配合升级配合：在发布会活动结束后，针对前期银卡客户开始金卡升级。
保利国际广场项目全程营销策划设计
保利国际广场二期房地产项目营销策划学生：指导老师：(湖南农业大学工学院，长沙 410128)摘要：目前我国房地产业的竞争已经日益激烈，想要在激烈的竞争中降低风险、取得先机就必须在房地产项目开发之前就进行项目的全程营销策划。
本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，借鉴国内外相关领域的最新理论成果，采取实证的方法，对保利国际广场项目进行了全程营销策划研究。
通过对该项目全程策划的市场调查、产品定位、价格价格、营销策划等阶段进行了具体阐述，运用市场分析、SWOT等手段，并结合投资策划的基本理论和方法进行分析和评价。
作者认为，房地产项目全程策划模式适合我国现阶段的房地产业发展的需要，它在房地产项目的成功运用不仅可以使开发商节约成本，提高利润，更可以提高企业的市场综合竞争能力。
关键词：房地产；全程营销策划；保利国际广场Whole Market Planning on the Second Phase of Poly Real Estate ProjectStudent:Tutor:(College of Engineering, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, China)Abstract：China's real estate industry competition has become increasingly fierce, If want to reduce risk and achieved a head start，it has to do whole market planning before the development of real estate project. This paper mainly studies the real estate whole market planning of Poly real estate project on the base of the fundamental theory and method of the investment-project technical-economic estimate and Learn from related fields at home and abroad the latest theoretical achievements. The paper take whole market planning of Poly real estate project as research object, and by market analysis, SWOT and fundamental theory and method of the investment-project, elaborately analyze the market research, product planning, price planning and spread planning of this project. The author thinks that the real estate whole market planning model is the necessary to our country’s development, and not only decrease the cost andincrease profit, but also improve the comprehensive market-ability of enterprises.Key words: Real estate; Whole market planning; Poly international plaza1 前言随着我国社会主义市场经济的逐步发展，房地产业的竞争日趋加剧。
保利营销策划
保利营销策划篇一：保利世贸营销策划书保利世贸营销策划书目录一、本项目总体状况二、本地块商业价值评价三、项目开发总体思路四、项目商业功能定位五、项目营销swot分析六、营销核心策略七、客户定位八、价格定位及包租回报率的确定九、付款方式十、销售进度计划十一、销售促销手段及活动十二、广告推广及费用预算十三、开盘前期准备工作一、本项目总体状况保利世贸e座写字楼的概况项目位于广州市海珠区新港东路1000号，琶洲地铁站南面，地铁站c、d出口，紧邻广交会三期展馆；总占地面积：118613 m2，总建筑面积：56万m2（三期占地12600平方米，写字楼建筑面积：48727平方，公寓建筑面积：47338平方米），地上建筑面积约39万m2。
三期规划为一栋公寓和一栋写字楼，编号分别为d栋公寓和e栋写字楼。
两栋楼之间的东西间距25米，e栋和二期写字楼的间距为65米。
e栋写字楼位于保利世界贸易中心东南角，东北角为保利世贸一期博览馆，北临吉盛伟邦和保利世贸二期办公楼，西侧计划建设一个五星级洲际酒店，南临黄埔涌及万亩果林。
东临电信母局办公楼。
保利世贸e座写字楼建筑面积：48727平方米，总共45层,包括1-3层社区公共建设配套；4-45层可售写字楼区域（其中15层、30层为避难层）；商业建筑面积：顶层约750㎡会所，地下负一层有商业配套，具体面积业态未定。
容积率为；绿化率为30%；实用率为74%。
北面新港东路、琶洲会展中心、珠江，南侧为黄埔涌、难肺万亩果林、大学城，东侧中洲中心、香格里拉大酒店、保利国际广场、保利琶洲湾项目，西侧琶洲会展3期、威斯丁酒店。
保利世贸e座写字楼秉承保利世贸中心一贯的简约大气建筑风格，超甲级品质写字楼，顶层设商务会所，给予使用者高端商务享受。
同时。
全面的提升。
保利世贸e座正位于琶洲核心，地铁八号线琶洲站直达，优越区位无可复制。
另外，保利备受瞩目的琶洲村项目已经开动工。
项目总占地75万平方米，总建筑面积185万平方米，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体，与保利世界贸易中心综合体相辅相成，将成交保利在琶洲会展经济圈的宏伟格局。
某国际公寓营销策略汇报
某国际公寓营销策略汇报尊敬的各位领导和同事们，大家好！我是国际公寓市场营销团队的负责人，今天非常荣幸能够向大家汇报我们的营销策略。
国际公寓作为一家专注于为国际游客和居民提供高品质住宿体验的公司，我们的目标是成为全球领先的国际公寓品牌。
为了实现这一目标，我们制定了以下营销策略：1. 定位与品牌建设：我们的公寓以高品质、舒适和便捷为特点，定位为国际游客和居民在外地的“家外之家”。
我们致力于打造一个独特且有吸引力的品牌形象，通过优质的服务与设施，让客人在我们的公寓中感受到家的温暖。
2. 市场调研与目标客户群分析：我们深入研究目标市场中的客户需求和竞争环境。
通过市场调研，我们发现国际商务旅行者和留学生是我们最主要的目标客户群体。
因此，我们将重点关注这些群体的需求，并根据他们的喜好和预算，提供不同类型和规模的公寓选择。
3. 多渠道推广：为了达到更广泛的受众，我们采取多种渠道进行推广。
我们将利用社交媒体平台如Facebook、Instagram等，与潜在客户建立紧密联系，并发布精彩的内容和宣传活动。
此外，我们也将与旅行社、航空公司等建立战略合作伙伴关系，共同推广我们的公寓。
4. 优惠促销活动：为了吸引客户并增加销量，我们将定期举办优惠促销活动。
例如，我们将提供包括免费早餐、免费机场接送等优惠服务，以及一定的折扣和套餐。
这些活动将定期在网站和社交媒体上进行宣传，以吸引更多客户预订我们的公寓。
5. 诚信口碑和客户反馈利用：我们将注重建立良好的客户关系和口碑。
我们会提供卓越的客户服务，确保每位客户在入住期间都得到满意的体验。
同时，我们将积极收集客户的反馈和建议，并根据其需求进行改进。
客户满意度将成为我们衡量成功的重要指标。
以上就是我们的国际公寓市场营销策略。
我们相信通过定位准确的品牌建设、市场调研、多渠道推广、优惠促销活动以及良好的客户关系，我们将能够吸引更多的国际游客和居民选择我们的公寓作为他们的住宿选择。
非常感谢大家的聆听！如果您有任何问题或建议，请随时提出。
某世纪广场公寓部分营销策划案
某世纪广场公寓部分营销策划案广场公寓是位于某世纪市中心的一处高端住宅区，拥有豪华装修和全方位的生活设施。
为了吸引更多目标客户，提高出租率和市场占有率，制定了以下的营销策划案。
品牌定位：广场公寓致力于成为某世纪市中心最具声誉和品质的高端住宅区。
我们将为市中心的高端客户提供宽敞舒适的住宿环境，以及一系列豪华的生活设施和便利服务。
目标客户：1. 高薪职业人士: 包括公司高管、专业人士和创业者，他们寻求一种高品质的住宅环境来满足他们的生活需求。
2. 国际商务旅客: 经常来往于某世纪的国际商务人士，需要一个舒适、安全、方便的住宿选择。
3. 长期居民: 寻求高端生活和良好社区氛围的居民，希望享受方便的城市生活。
营销策略：1. 线上宣传：通过建立专业的网站和社交媒体平台来展示广场公寓的豪华环境、优质服务和方便的地理位置。
在线上推广中可以提供专属优惠、生活技巧等内容，吸引更多潜在客户的关注和兴趣。
2. 房源合作：与当地知名房地产经纪合作，将广场公寓的信息和优势推广给他们的客户。
与中介公司建立合作关系，使其推荐广场公寓给符合目标客户的购房者或租客。
同时，提供一定提成给中介公司，以增加合作愿望。
3. 口碑营销：通过提供令人满意的住宿体验和个性化的服务，以及定期举办各种社区活动来建立良好的口碑。
通过住户的分享和朋友圈的推荐，扩大广场公寓的知名度和影响力。
4. 品牌合作：与某世纪市中心的高端品牌建立合作关系，例如高端汽车品牌、时尚品牌或美容品牌。
通过举办联合推广活动或提供品牌礼品，增加品牌曝光度，进一步提升广场公寓的品牌价值和吸引力。
5. 入住奖励计划：为新租客提供入住奖励计划，例如免费停车或月租金优惠。
这样可以吸引更多的潜在客户，并增加租户的留存率。
总结：通过以上营销策略，广场公寓可以提高知名度和市场占有率。
品牌的高端定位和优质服务将吸引目标客户，并建立良好的口碑。
同时，与当地品牌的合作将进一步提升广场公寓的声誉和品牌价值。
国际广场房地产营销推广策略方案
目 录•项目背景介绍•市场分析•营销推广策略•宣传方案•销售方案•预算方案•效果评估方案项目背景介绍地理位置位于市中心核心地段，交通便利，四通八达。
产权年限住宅70年，商业40年。
建筑类型高层住宅、商业办公、购物中心等。
01总建筑面积：约10万平方米。
02容积率：3.5。
03建筑密度：25%。
04绿化率：30%。
项目地理位置01距离地铁站仅500米，交通便利，出行方便。
02周边配套设施完善，生活便利。
03紧邻市中心，商业价值高。
项目周边环境周边商业发达，购物、餐饮、娱乐一应俱全。
周边小区众多，人口密集，市场需求大。
周边学校、医院等公共设施齐全，生活便利。
市场分析政治环境经济环境社会文化环境技术环境分析国家及地方相关政策、法律法规对市场的影响。
研究经济增长、通货膨胀、利率等因素对市场的影响。
了解当地文化、价值观、消费习惯等，以确定市场偏好。
关注新技术、新材料等对房地产行业的影响。
02 030401宏观环境分析目标市场定位目标客户群体根据项目特点、地理位置等因素，明确目标客户群体。
市场定位根据目标客户群体的需求、偏好和购买力，确定项目的市场定位。
研究同区域或类似项目的竞争对手。
主要竞争对手了解竞争对手的市场策略、营销手段等，以便制定有针对性的策略。
竞争对手策略分析自身项目的优势和劣势，以确定在市场中的竞争地位。
竞争优势竞争对手分析营销推广策略01通过在热门电视节目中播放广告，向潜在客户展示国际广场的独特魅力和优势。
电视广告02利用社交媒体、搜索引擎、房地产网站等渠道投放广告，吸引潜在客户的关注。
网络广告03在国际广场周边设置大型户外广告牌，提高品牌知名度。
户外广告广告策略折扣策略根据不同时间段和购房需求，提供相应的折扣和优惠，以吸引更多客户。
定价策略根据市场需求和竞争情况，合理制定每套房屋的价格，确保价格与市场竞争力保持一致。
附加值策略为购房者提供额外的服务或福利，如免费装修、家具家电等，提高客户满意度和忠诚度。
保利国际广场“保利国际公寓集中商业”市场定位及营销策略竞70p
高端 居住区 高端 居住区
金融总部 商务区
新天府广场区
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新天府广场：成都人的新视觉中心
本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区。 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、
新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
保利国际广场-“保利国际公寓/集中商业”
市场定位及营销策略竞标提案
目录
1. 即将上演的传奇
2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
20曾充满期待的断言：
保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。
2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正 名。
视觉地标
保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
没错，传奇即将揭幕……
而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
2008 年地震后，朗御曾一度想要修改定位。但最终，我
们选择了坚持，并成为了地震后首个复工的超高项目。
为何想要修改定位？
占总量70%小户型产品超前，具备唯一性，存在风险。
以高成本前提力拼常规小户型市场，不具备任何优势。 项目具备特点，但无唯一性优点。且公摊过大足以抵消常规消费者心目 中的所有优势。
A1 A2 A3 A1-1
27.09 27.28 26.68 27.18
64 64 64 68
A2-1
保利国际广场项目施工策划书
中国建筑第五工程局第三建设有限公司·国际广场项目保利保利·项目施工策划书CSCEC5B3/CS—BL—02发放编号：发布日期：年月日执行日期：年月日附录Ａ项目施工策划书审批表工程名称保利·国际广场报审时间现上报工程项目施工策划书，请予以审批。
类别编制人册数页数项目施工策划书唐白奎编制单位:项目总工程师：申报负责人：本项目施工策划书已编制完毕，并经项目部会审通过，请审批。
项目经理（签名）：年月日二级机构审核意见：审核人签名：审核日期：年月日（公章）公司相关部门会审意见：会审人签名：会审日期：年月日（公章）公司总工程师（副总工程师）审批意见：审定结论：审批人签名：审批日期：年月日（公章）附录Ａ项目施工策划书审批表（续）序号部门/单位名称修改意见或建议签名123456附录B报审所需文件重要内容说明表工程名称保利国际广场报送时间现将本项目施工策划报送所需文件重要内容说明如下：施工合同合同工期待定，工日期2011年8月1日施工图纸业主已提供未审核的施工图纸图纸会审设计交底尚未进行地质勘察报告场地内未发现影响场地稳定性的不良地质作用现场水文气象资料场内土方含水率高采用的主要技术标准《施工规范大全》《施工手册》《建筑工程施工质量验收统一标准》等采用的主要标准图集《中南标》等建设单位的相关要求监理单位的相关要求当地建设行政主管部门的强制性要求附近建筑物情况附近为天心嘉园一期居民小区，3栋别墅子在3#塔吊旋转半径内，一定程度上影响塔吊正常运行。
地下管线情况场地内存在老箱涵，基坑边有国防光缆填报人员联系电话填报单位（公章）注：本表由编制单位填写，如填写空间不够，可另行附页。
第一部分工程概况一、工程建设概况保利·国际广场工程位于长沙市城区的天心区，西临湘江，与橘子洲仅有半水之隔。
周边交通便利发达，四周均与城市道路邻接。
北起南港路，南至南湖路，东抵书院路，西滨湘江大道，并有即将建设的规划路金盛路南北向穿越基地，将用地分为住宅区及公建区。
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10%
两城区60%， 周边
区县30%，其 10%
客户类型
私营业主，外 地来黔企业高
管
企事业高管、投 资财团
在黔外来企业高 管，黔籍成功人
士
中小企业高管、 公务员、企事业
单位职工
企事业高管、政 府领导、私营老
板等
政府领导，职场 高管
私营业主、职 场 高层
客户年收 入
50万以上
100万以上 200万左右
保利国际广场公寓营销策略专案
货量统计
公寓产品（7~29F）共计529套， 标准层两梯（5电梯）24户，总体量32,030㎡
整层面积 层数 7~26F 27~28F 29F
户型配比 户型 一室一卫 一室一卫 一室一卫 一室一卫 一室一卫
面积(㎡) 1260 910 923.4
面积区间 45~49㎡ 50~59㎡ 61~67㎡ 88.3㎡ 72~73㎡
客群来源分析
产品类型 项目
销售均价
目前在售 价格
产品酒店 贵志酒店
6100
6137
产权酒店 鸿通城 13000
小户型公寓 百灵时尚天地
16500
小户型公寓 中天会展城
6500
小户型公寓 绿地联盛国际
7500
小户型公寓 万象国际
9500
小户型公寓 祥源大厦
6500
12500
16150
6512
7500
50万以上
100万左右 100万左右
80万以上
主力客户 年龄
30-45
35-50
35以上
30以上
35以上
40-50
40-50
购买目的
投资85%，自 主15%
主要是投资
投资85%，自主 投资50%，自主 投资55%，自主 投资55%，自主 投资80%，自
15%
50%
45%
45%
主20%
客户吃喝玩乐购，每天精彩无限
生活化演绎
贵州之窗，时尚地标一站式享受，链接国际化生活
时尚地标保利国际广场
•国际一流服饰 •国内高端餐饮 •综合娱乐休闲城 •精英会所、酒吧
保利中心A座
·
水晶星座国际公寓
营销工作思路 三维销售模式：坐销+行销+联销
联合互动
现场营销中心
增值小户王，不可复制的高成长空间 投资优势一：绝版地段价值高； 投资优势二：拥有南明河第一湾； 投资优势三：周边配套齐全； 投资优势四：户型小、 功能多、回报高； 投资优势五：“金钥匙”管家物业服务。
产品优势最大化 投资价值最大化 资源优势最大化
价值挖掘
建立国际公寓的形象标签
会所、私人俱乐部、尊贵的入户大堂 齐全的商务功能 全方位的健身 贴心周到的管家服务 便利的洗衣、订餐等服务 智能化服务
A 大中型企业合伙人 B 新经济企业中高级管理层 C 中小规模私营企业的高级管理层 D 知名教授、专家、学者 E 资深律师、会计师、设计师 F 演艺界、体育界名流 G 知名作家、画家等自由职业者 H 拥有各种灰色收入的政府干部
营销策略
营销工作思路
我们要实现： 如何树立项目形象？
如何实现迅速回笼资金？
培训开始前讲授人要提交教学大纲，每日上课时间建议安排在下班后； 每堂课讲授人需要留作业，作业评分关联最终考核； 每周日进行一次考核，奖惩以休息排班并挂钩当月中地执行评分，同时针 对不合格人员严格执行淘汰机制；
序号
培训课题
一
项目基础部分
1
项目基本资料
2
2011年营销计划概况
3 4
基本
一季度营销方案及新优惠方式统一口径 工程知识和咨询
9800
6210
装修标准
无
无
豪华精装修，报 3500元/平方米
无
无
无
无
客户构成
两城区35%，
花溪区 35%，地州 20%，其他
两城区65%，地 州20%，其他
15%
省内75%，省外 25%
两城区50%，地 州30%，其他
20%
两城区50%，地 州35%，其他
15%
两城区60%，地 州20%，其他
20%
•市内个体商户 •中小企业私营业主 •政府官员
•年近中年，生活无忧有野心 •有一定的经济实力 •喜欢投资有闲散资金 •对于房地产较为关注 •有过多次置业经历 •关注区域升值潜力
企业
•律所、会计、广告 •金融企业 •IT企业
•企业管理人性化 •福利待遇保证 •希望扎根贵阳主城区 •企业希望长期留住优秀员工
根据甲方提出的公寓产品“可商、可住、可投、可办公”的全方位功能定位，要求我 们在宣传层面上能够实现国际化、商务化、时尚化以及生活化的演绎，才能真正掌 握保利国际广场公寓的文化和内涵；
国际化演绎
感受央企第一的国际化风采
保利大厦：闻名海内外的保利艺术博物馆 国际贸易：法拉利玛莎拉蒂汽车国贸公司
时尚化、商务化演绎 一站式的精彩，便利化的精彩，成就高尚圈层
国贸各个卖场
针对现场推广： 户外广告、房展、DM投递、电话 营销、广告媒体；
企业客户挖掘： 展开主动的登门拜访、定向开发、 团购促销；
会员共享： 针对国贸、银行等；
行销相应的精美手册及DM单 强调简约、商务感的产品说明书/公寓手册
销售力提升计划需落实 拜访/大客户、整合合作伙伴客户资料、挖掘异地客户
套数 270 189
47 20
3
比重 51.04% 35.73%
8.88% 3.78% 0.57%
61~67㎡ 88.3㎡ 72~73㎡ 8.88% 3.78% 0.57%
50~59㎡ 35.73%
45~49㎡ 51.04%
价值挖掘
不可比拟的高回报 繁华中心区，地段优越（价值高）； 周边生活配套成熟（租金高）； 景观优势（南明河）（唯一性、稀缺性）； 户均面积小，总价合理（投入少，汇报高）； 自身配套设施（商业、美术馆、电影院）（品质高）。
我们的策略是： •国际化、商务化、时尚化、生活化 •通路营销——注重客户资源的整合 •体验营销——强化现场的形象包装 •对比策略——将写字楼一并托出 •执行策略——推案策略+提价策略
宣传推广层面的国际化、商务化、时尚化、生活化演绎
我司认为，公寓产品的成功在于——
对未来生活的生动展现
+
对目标客户的准确把握
低总价，高升值潜力 商务公寓，保值增值
创意产业者
•本地及黔籍高阶白领 •自主创业者 •自由职业者
•追求时尚，购物欲强 •崇尚、追逐名牌 •业余时间娱乐活动丰富 •受过高等教育 •喜接触各种新鲜事物 •希望有独立空间
市中心居所
客户锁定
新富裕阶层的壮大
本案高端产品目标客户群应考虑贵阳全市，辐射全省乃至西南地区，他们不是顶级富豪，但同样 是[社会精英]、城市[上流阶层]，富有，但更热衷于消费和价值实现