保利国际广场专题研究(终)
简约、精致的现代主义建筑——保利国际广场
简约、精致的现代主义建筑——保利国际广场
杨建华
【期刊名称】《华中建筑》
【年(卷),期】2014(000)004
【摘要】保利国际广场位于广州市海珠区琶洲会展商务区的中部,该项目与香格里拉酒店、广州国际会展中心等大型公共建筑共同屹立在珠江南岸,成为琶洲的新地标.该文从建筑理念、建筑规划及景观、建筑空间及形态、建筑技术及结构四个方面详细分析和介绍了这座现代主义建筑的设计手法和建筑特色.其规划设计充分考虑了当地气候及毗邻珠江的地理位置,建筑外观和构造细部都体现了SOM对现代主义建筑简约精致的理性追求.
【总页数】4页(P49-52)
【作者】杨建华
【作者单位】保利(武汉)房地产开发有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】TU242
【相关文献】
1.重庆重宾·保利国际广场 [J], 司耘
2.基于BIM技术的绿色建筑设计方法研究——以珠海市横琴保利国际广场为例[J], 胡若文;田甜
3.长沙保利国际广场超高层曲面单元式幕墙防水设计与施工 [J], 章一峰
4.保利国际广场大跨悬挑桁架转换层施工安装与卸载方案优选 [J], 刘轩; 张永山;
区彤
5.折纸明灯
——北京保利国际广场节能策略整合 [J], 杨金红;吴吉明
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成都保利国际广场定位策划报告_上
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160 155 150 145 140 135 130 155 150 150 140
场
场
广
大
广
信
化
际
中
石
国
中
泰
租金（元/月·平米）
写字楼
25000 20000 15000 10000 5000 0
A座
B座 36.7万
220米
60米
1700平米
2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业 A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼 C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
B座
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
物业类型
3栋写字楼 商业(购物中心+ 商业街) 2座酒店 住宅(高档公寓) 其他（公园、展 览中心等）
规模
30 20 9 20
占比
30% 20% 9% 20%
写字楼
集中商业 住宅区
酒店
21 21% 遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱 总计 100 100% 酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼 分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代
珠海市横琴新区保利国际广场二期工程项目回顾
工程简介珠海市横琴新区保利国际广场工程（保利中心）位于珠海市横琴新区综合服务区，定位为区域的标志性办公建筑综合体，投资和建设规模大，功能全面，定位较高，突出人性化、节能型、环保型和科技型的设计理念，并执行绿色建筑三星级标准。
项目建设总用地面积为77260.09平方米，总建筑面积220209.86平方米。
其中地下一层（局部二层，主要功能为连接市政地下通道），主要功能为停车库；地上十九层，首层为商铺，2层为办公大堂，3层以上为办公区。
项目塔楼标准层平面面宽100米，进深100米，总体高度100米，形成一个完美的正立方体外形。
塔楼中心设置40米X40米的内天井作通风采光使用。
塔楼首层为南侧广场延伸形成的大台阶“基座”，中轴对称，仪式感强，二层整体内缩，形成标注层外挑空间。
整个建筑形体简洁，外立面采用节能这样的横向金属百叶，利用百叶各层随机设置的办公室外空间及空中绿化平台形成了立面上韵律感极其丰富的“云符”，以此造就独特的“横琴岛建筑外立面风格”——琴歌。
为了实现建筑“悬浮”的造型效果，塔楼由四个核心筒支撑巨型钢结构转换桁架层，桁架层最大悬挑达13米，3层以上楼层的所有结构柱均由桁架层进行转换。
作为横琴新区标志性办公建筑综合体，保利中心2018年3月30日竣工，2018年5月30日交付使用。
项目具有达到同期国内领先水平的创新的设计理念和独特的建筑体验：1、设计提出以白色为基础色调、横向作为构筑形态的外百叶表皮，满足遮阳功能的同时，创造具有强烈识别性的横琴风格。
2、采用竖向错位的露台空间，结合外表皮百叶的变化，随着观察视点的移动，在城市空间各个角度分别呈现出不断变化的建筑造型，展示了丰富的空间层次。
3、在面宽100米，进深100米的超大尺度建筑体量中心设置40米X40米的内天井，风沿着二层架空空间延伸到建筑的内部，形成风的竖井，靠近内天井的办公用房得到良好的通风和采光。
4、南面广场高低起伏的微地形设计，通过RHINO（犀牛）、BIM计算机三维模拟设计技术，把三维曲面的理想造型变为现实。
仲量联行重庆保利广场商业物业可行性研究
仲量联行重庆保利广场商业物业可行性研究一、研究背景及目标重庆保利广场位于重庆市中心，是一座综合性商业地产项目。
在进行可行性研究时，我们主要目标是评估该商业物业项目的可行性，包括财务可行性、市场可行性和技术可行性等方面。
1.市场分析：通过对重庆市中心区域的人口结构、消费水平、竞争对手等进行分析，了解该商业物业的潜在市场。
2.客户需求：分析目标客户所需的商品和服务，了解客户对商业物业的需求。
3.租赁情况：调查当地的商业物业租赁情况，了解市场的供需情况。
4.引入品牌：考虑引入知名品牌商家，以提高商业物业的知名度和吸引力。
5.租金收入：根据市场情况和租赁需求，预测租金收入。
1.投资成本：评估建设和装修该商业物业的投资成本。
2.运营成本：预测商业物业的日常运营成本，包括员工工资、维护费用等。
3.收益预测：根据市场需求和租金收入预测，计算商业物业的收益。
4.投资回报率：通过计算投资回报率，评估该项目的经济效益。
5.风险评估：识别潜在的风险，并制定相应的应对措施。
1.施工方案：制定合适的施工方案，确保项目能够按时完成。
2.设备选型：选择适合商业物业需求的设备和系统，提高运营效率。
3.环境评估：评估商业物业对环境的影响，制定环境保护措施。
4.安全评估：评估商业物业的安全性，制定相关安全措施。
五、结论与建议通过对重庆保利广场商业物业的可行性研究，得出以下结论：1.该商业物业项目具有较好的市场前景，市中心地理位置优越，人流量高。
2.租赁需求较高，建议引入一些知名品牌商家，提高商业物业的知名度和吸引力。
3.该项目的财务可行性较高，考虑到投资回报率达到预期。
4.在技术可行性方面，需要注意施工和设备选型，确保项目的质量和效益。
基于以上结论，我们建议重庆保利广场商业物业项目继续推进，并制定相应的市场推广、运营管理和风险控制策略，以确保项目的顺利实施和长期稳定的运营。
高力国际-保利集团-成都-保利国际广场整体报告
第三产业 46.5%
第二产业 46.6%
– 第三产业
成都市经济的主要支柱，在GDP中所占 比例达46.5%。 专业服务和金融服务迅速发展。
资料来源：2009年成都市统计年鉴
中西部主要省会城市综合经济实力比较
2008年西部主要城市GDP对比 2008年西部主要城市GDP对比
单位：亿元 4,000 3,500 3,265 2,504 1,495 1,525 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 成都 重庆 长沙 西安 昆明 3,797
17
与中西部主要省会城市相比， 成都人民生活水平较高，具有 较强的消费能力。
2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比 2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比
主城区 近郊区 远郊县 锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区 双流、温江、龙泉、 新都、郫县、清白江 都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑 县、蒲江县、新津县
资料来源：成都市统计年鉴
西三角经济圈
环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西 部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。
6
行政区划
7
成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县 成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县 级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、 级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、 武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新 武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新 都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、 都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、 崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 蒲江县、新津县。 蒲江县、新津县。 2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口 2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口 达1,270.6万人。 达1,270.6万人。 1993年，成都被国务院确定为西南地区的科 1993年，成都被国务院确定为西南地区的科 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综 合实力西部第一。 合实力西部第一。
国际广场可行性研究报告3
国际广场可行性研究报告(3) 第五章设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计通则》2、《住宅建筑设计规范》3、建筑单位提供的项目功能要求二、设计原则本方案以人为本，环境为先，如今的房地产市场，买房就是购买环境这一观念已经深入人心，消费者的口味已发生了根本性的变化，本方案将室内环境和室外环境的处理作为设计重点。
室内空间设计中，本项目将灵活性、合理性放在首位，开间与进深的划分能为入住者的灵活布局提供多种选择，而且部分户型可合并为大套型，适应市场需求，屋顶结合坡顶做成跃层式，上下贯通，充分利用造价，并使顶层室内外环境得到改善，每栋楼的组合平面经过精心策划，做到了充分利用土地，户型搭配满足建设要求，显示了高超的组合技巧。
建筑风格上，力求使传统的建筑风格和现代建筑手法相结合，使居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代的气息。
三、总体规划方案该工程规划中采用多种户型。
在立面上，采用适宜色调的墙面和独特风格的房顶处理，与周围环境相协调。
四、建筑设计(一)设计依据1、《民用建筑设计通则》2、《住宅建筑设计规范》3、建筑单位提供的功能分配及设计要求和基础资料(二)户型设计户型为经济适用型，采用先进的设计思想，将整个住宅分为公共活动区和私人活动区，从而使动、静分离，同时丰富了室内空间主体效果，该类型采用大面积卧室、卫生间，外露阳台，可供各种不同的消费群体选择。
(三)室内外装饰目前住宅的二次装修已成为社会的一股庞大潮流和时尚。
据统计，95%的城市居民获得新房后，自行实施二次装修，沿海发达地区，30%的家庭为赶潮流，实施三次装修。
针对住户对住宅装修不可预见的诸多需求，本项目住宅只进行室内初装修，实施“毛坯房” ，以便给居民提供自由选择的空间，避免居民再装修造成的巨大浪费，以及对支撑结构的损坏而带来的不安全隐患。
1、外装饰：根据周边环境选择适当色调的外墙涂料。
2、内装饰：内墙普通抹灰，住户可根据爱好选择面层处理方式：地面只做混凝土面层，毛坯地面，不粉光，留待铺地面砖或地板：卫生间墙面贴面砖。
中山市港口镇保利国际广场可行性研究报告-广州中撰咨询
中山市港口镇保利国际广场可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章中山市港口镇保利国际广场概论 (1)一、中山市港口镇保利国际广场名称及承办单位 (1)二、中山市港口镇保利国际广场可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、中山市港口镇保利国际广场产品方案及建设规模 (6)七、中山市港口镇保利国际广场总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (6)十一、中山市港口镇保利国际广场主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章中山市港口镇保利国际广场产品说明 (15)第三章中山市港口镇保利国际广场市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (22)第七章工程技术方案 (23)一、工艺技术方案的选用原则 (23)二、工艺技术方案 (24)（一）工艺技术来源及特点 (24)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)中山市港口镇保利国际广场生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (27)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (29)（一）中山市港口镇保利国际广场建设期污染源 (30)（二）中山市港口镇保利国际广场运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (30)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (31)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (44)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (65)（二）培训规划建议 (66)第十一章中山市港口镇保利国际广场投资估算与资金筹措 (66)一、投资估算依据和说明 (66)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (68)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (69)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、中山市港口镇保利国际广场总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、中山市港口镇保利国际广场资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (77)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (78)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章中山市港口镇保利国际广场综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：中山市港口镇保利国际广场投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该中山市港口镇保利国际广场所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
保利国际广场个案研究报告
A1#,44层，共220套，售罄；三房：129
㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：
165㎡、44套，194-196㎡，86套。 A2#，44层，共132套，销售64套，销售 率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、 44套，四房：159㎡、44套。
A3 A1 B1#
235
A3#，47层，共188套，销售121套，销 售率64%；四房：260㎡、94套，五房： 320㎡、47套，340套、47套。 A7#,36层，共202套，销售8套，销售率 4%；三房：135.㎡、68套，146、34套； 四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。
保利国际幸场案例研究报告
2011年11月
开发商背景
项目开发商——保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年， 是中国保利集团控股癿大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资 质企业，为中国房地产"成长力领航品牌"
目前在长沙成功打造保利湘店文苑、保利林语墅、保利麓谷林语、保 利阆峰云墅、保利国际幸场。五个高端项目，其中四个主要以别墅物 业为主，其次保利国际幸场高端城市综合体项目，所开发癿项目均得 到幸大高端客户认可。
项盛地址：天心区书院路9号
开发商：长沙南湖广场置业有限公司 物业管理：长沙保利物业管理有限公司 公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司
建筑设计单位：深圳市筑博工程设计有限公司
景观设计单位：GVL国际怡境景观设计有限公司 销售代理：深圳丐联、中地行
项目觃划不定位
中国豪宅癿长沙新面孔——高端城市综合体
A1栋(住宅)
A2栋 （住宅） A3栋 （住宅） B2栋 A4栋 （住宅）
项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓 （B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字 楼和五星级酒庖（B3栋）组成。
长沙保利国际广场个案分析报告(32页)
保利的高端形象定位就是保利它自己要打造成为一个中国滨江 生活的典范。为长沙争得中国豪宅版图的一席之地，最充分影响到 的就是南湖片区的整体形象，为城市打造一张国际化名片——保利， 成为城市综合体的样板。
3、项目价格定位分析
网签数据：
1号栋截止6月26日网签数据
2号栋截止6月26日网签数据
目前已取得预售证栋号为：1、2号栋，项目目前整体销售均价为：13569.66元/㎡
总结：
保利的配套充分印证着自身要成为长沙城市 综合体的典范决心，几个长沙首创，大大加打了 保利的综合影响力，为自己树立第一的牌子打响 了名号。
4、产品装修品质分析
项目采用了集新古典主义和现代风格于一身的Art—deco建筑风格，强调整体建筑群的高端品质 与灵活多样性，形成连贯而层次丰富的沿江城市景观与肌理； 通体使用干挂石材外立面，在长沙尚属首创。
一、项目概况
五、产品研究
二、项目区位分析
六、项目品牌影响力分析
三、项目定位分析 七、项目优劣势分析
四、项目营销及推广分析
一、项目概况
项目地址：长沙市天心区南湖路和湘江路交汇处东北角 开 发 商：长沙南湖广场置业有限公司 物业类型：高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区 装修情况：公共部分精装修
三、项目定位分析
1、项目市场定位分析
保利国际广场市场定位成——长沙CBD中央 商务区和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子 洲头，“山、水、洲、城”尽揽，无可复制 的绝版地王。
顶级滨江豪宅，规划设有世界级地标豪宅、
城市精英公寓、超五星级酒店、超甲级写字楼、国 际商业街区，为长沙城市名片。
某国际商业广场项目分析与研究
某国际商业广场项目分析与研究引言随着全球经济的全面发展和国际贸易的不断增长，国际商业广场成为各国城市发展的重要标志之一、国际商业广场拥有独特的设计、现代化的设施和多样化的商业功能，为城市带来了经济增长、就业机会和高品质的商业服务。
本文将对国际商业广场项目进行分析与研究。
一、市场分析1.当地市场环境首先需要对项目所在地的市场环境进行分析。
包括人口规模、消费习惯、经济发展水平等因素。
通过调研、问卷调查等方式，了解当地居民对商业广场的需求和喜好，以确定商场的定位和运营策略。
2.竞争对手分析其次需要对项目周边的竞争对手进行分析。
包括已有商业广场、购物中心、超市等。
通过调查竞争对手的商场规模、品牌定位、租户结构等，了解市场上的差距和竞争优势，为项目的运营策略制定提供基础。
3.潜在市场机会最后需要分析潜在市场机会。
通过研究项目周边的人流、交通、配套设施等，找出未满足的需求和潜在的商业机会。
例如，当地缺乏高端购物场所、餐饮娱乐空间等，可以通过商业广场项目来填补这一空白。
二、项目规划1.地理位置选择地理位置是商业广场项目成功的关键因素之一、需要选择交通便利、人流密集、商业配套完善的区域。
同时，也需要考虑到租金成本、土地利用等因素，以保证项目的投资回报率。
2.商场规模与定位商业广场的规模和定位决定了项目的商业价值和竞争优势。
需要根据市场调研结果确定商场的面积、商户数量和品牌定位。
例如，可以选择高端定位，吸引国际奢侈品牌入驻，或者选择大型超市和电影院等来增加商场的吸引力。
3.商户选择商户是商业广场项目的核心资源。
需要选择有实力和影响力的商户，以保证商场的可持续发展和增加租金收入。
同时，也需要根据市场需求和定位选择不同类型的商户，以提供多样化的购物、餐饮和娱乐服务。
三、融资与投资1.融资方案商业广场项目通常需要大量的资金，因此需要设计合理的融资方案。
可以考虑银行贷款、股权融资、债券发行等方式。
需要与投资者和金融机构进行充分沟通和协商，以达到项目的融资目标。
长沙房地产豪宅项目运达中央广场专题研究报告2011年 44P
底商影响居住纯粹性
保利国际广场规划更科学宜居
物业形态
超高层写字楼五星酒店
保利国际广场开发商品牌能够 兑现规划
户型本身
部分户型设计存在缺陷
部分户型设计存在缺陷
园林
强调名贵树种
运达的园林打造较好，但只靠 几颗名贵树来吸引客户，显得 较为小气
推广展示分析
产品推广对比分析
运达中央广场推广力度较弱，推广主打城市综合体， 画面调性无豪宅感运达中央来自场专题2011.03.29
开发背景
运达中央广场· 开发背景
项目开发商——湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年 ，注 册资金5000万元 ，涉足写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅 等物业形态开发
•
湖南本土开发商， 62万平米高端城市 综合体
成功打造建面11万㎡运达国际广场，涵盖国际五星级酒店（喜来登 酒店）、国际5A写字楼、国际公寓和国际名品走廊（美美百货）， 被广大高端客户认可。
B3栋酒店写字楼：地上 58 层，建筑高度约 235.3 米。
精装品质
八大智能系统：
运达中央广场精装修报价4500元/㎡，但精装 标准未定，只展示八大智能系统以及科勒卫浴
户式中央空调系统：恒温恒湿 智能家居系统：远程调控室内温度 、湿度、亮度以及安防监控、语音 应答
户式中央热水系统：24小时热水
动静分区明显； 卫生间干湿分离；
户型分析
C1户型：三房两厅三卫 建筑面积178㎡
入户花园，私密性强；
动静分区明显；
客厅设计不利于摆放家具； 厨房餐厅动线流畅； 卫生间门与卧床相对，风水不好； 卧室通风采光不够好；
户型分析
D1户型：四房两厅四卫 建筑面积220㎡
保利国际广场策划案-中地行定
万平方米，同比增长104.8%；商业营业房面积98.06万平方米，同比增长
2 156.7%，办公房面积5.1万平方米，同比下降14.6%，用于其它开发的土
地面积50.1万平方米，同比下降14.7%。
GUANGZHOU CHINA LAND
PROPERTY CO.,LTD
Project of Poly Guiyang --2007
2
Project of Poly Guiyang --2007
房地产行业投资增速快，是贵阳经济的主要支柱
指标
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
房地产开发投资完成额（亿元） 31.05 43.33 50.03 61.19 72.45 90.74 108.54
Project of Poly Guiyang --2007
[贵阳房地产市场洞察1]
房地产投资市场增长迅速，其中住宅市场是 投资增长的重点，投资区域主要集中在两城区。
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
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Project of Poly Guiyang --2007
2006年，保利进入贵阳乌当， 贵阳房地产市场为之一震……
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
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Project of Poly Guiyang --2007
2007年，保利给贵阳房地产带来了一场山水豪宅风暴…… 保利温泉新城一期11万方，一天卖完……
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
保利国际广场 出身豪门！
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
某国际广场商业研究报告
某国际广场商业研究报告1. 引言本报告旨在对某国际广场进行商业研究。
某国际广场是一座位于某国主要都市的商业中心，吸引了众多国内外企业的关注。
本报告将分析该广场的商业环境、租赁情况、品牌组合以及竞争对手等关键要素，为有意进入该广场的企业提供实用的市场分析和经营建议。
2. 商业环境分析2.1 市场规模某国际广场所在城市属于发达的商业中心地带，具有广阔的市场前景和潜在消费能力。
根据统计数据显示，该城市人口数量稳定增长，其中中高收入人群占比较高，形成了较大的消费市场。
2.2 市场趋势随着科技的进步和消费者观念的改变，某国际广场所在城市的商业环境也在发生变化。
电商的兴起使得传统零售行业受到了冲击，部分传统零售商也在逐渐转型为线上线下融合的商业模式。
同时，消费者对于品牌、品质和体验的要求也逐渐增加，这对商业企业提出了更高的要求。
2.3 人口结构某国际广场所在城市的人口结构复杂多样。
城市人口以年轻人和中产阶级为主，他们对于时尚、创新和个性化的产品有较高的需求。
此外，随着人口老龄化的趋势，老年人的消费能力也逐渐增强，适合针对老年人消费需求的品牌也有较大的市场机会。
3. 租赁情况分析3.1 租金水平目前，某国际广场的租金水平相对较高，但由于广场所在位置的优势和资源的垄断性，吸引了众多知名品牌和高端商业企业入驻。
租金的高低也成为企业入驻该广场的一项重要考量因素。
3.2 租赁面积某国际广场有多种不同规模的商业空间提供给商户租赁，从小型零售店铺到大型百货商场，以满足不同企业的需求。
大型百货商场往往能够吸引更多消费者，但租金也相对较高。
3.3 承租人群目前，某国际广场的承租人主要有几类：国际知名品牌、高端奢侈品牌和本土知名企业。
这些承租商在各自领域内具有较高的知名度和影响力，进一步提升了某国际广场的商业价值。
4. 品牌组合分析4.1 品牌定位某国际广场致力于打造高端商务和时尚的形象定位。
入驻品牌需要与广场定位相符，注重品质和时尚元素。
保利国际广场写字楼操盘经验分享
保利国际广场写字楼操盘经验分享保利国际广场是北京市朝阳区核心商业区的一处顶级写字楼，位于东大桥路与酒仙桥路交叉口，周围有许多五星级酒店、高端商贸中心和时尚购物中心，交通便利，周边商业氛围浓厚。
本文主要分享在保利国际广场操盘的心得体会和经验。
操盘起点保利国际广场是一处顶级写字楼，写字楼租金自然也不便宜，因此在操盘之前要对市场、目标客群、租金水平等因素进行综合考虑和评估。
首先，要了解当前市场对写字楼的需求量和供应量，以及租金水平和预测走势。
其次，要评估自己的目标客群和需求，确定经营策略和定租价格。
最后，要了解竞争对手的情况，以便科学地定价和推广。
开展操盘计划在确定操盘起点和方向之后，就需要制订详细的操盘计划。
首先就是确定出租的面积和类型。
面积大小不仅要根据平均租赁量、目标客户人群及客户需求等因素确定，也要考虑到整个写字楼的面积构成和楼层分布情况。
除此之外，还需要根据市场情况，确定租金和商业政策，以便在操盘过程中有更好的策略和手段，吸引客户，获取更好的价值。
推广和布局在操盘过程中，推广和布局是非常重要的一环。
在保利国际广场操盘的过程中，我们采用了多种方式进行推广。
首先是线上推广，比如在写字楼门口和周边商业区域悬挂宣传标语、打印宣传册、运用各大房产平台和公众号等方式传播信息。
其次是线下推广，参加写字楼相关展会、举办业务开放日等方式，展示写字楼管理、环境以及租赁价值。
这些手段不仅能够吸引客户，进行布局，也是操盘的重要环节。
优化服务优质的服务是吸引客户租赁的关键所在。
在实际操盘中，我们结合自身经验，深度了解每个客户的需求，亲自协调配合；最大程度上保证了客户在租赁期间的幸福感。
同时，我们建立庞大的客户关系库，对客户进行追踪、整合、分析和优化，更好地服务于企业客户，提升客户满意度。
优质的服务离不开实实在在的行动，只有把优质服务理念融入每一个服务环节，才能真正做好我们的操盘工作。
在操盘写字楼的过程中，对市场好坏的判断和对客户需求的评估至关重要。
保利国际广场“保利国际公寓集中商业”市场定位及营销策略竞70p
高端 居住区 高端 居住区
金融总部 商务区
新天府广场区
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新天府广场：成都人的新视觉中心
本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区。 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、
新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
保利国际广场-“保利国际公寓/集中商业”
市场定位及营销策略竞标提案
目录
1. 即将上演的传奇
2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
20曾充满期待的断言：
保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。
2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正 名。
视觉地标
保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
没错，传奇即将揭幕……
而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
2008 年地震后，朗御曾一度想要修改定位。但最终，我
们选择了坚持，并成为了地震后首个复工的超高项目。
为何想要修改定位？
占总量70%小户型产品超前，具备唯一性，存在风险。
以高成本前提力拼常规小户型市场，不具备任何优势。 项目具备特点，但无唯一性优点。且公摊过大足以抵消常规消费者心目 中的所有优势。
A1 A2 A3 A1-1
27.09 27.28 26.68 27.18
64 64 64 68
A2-1
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物业类型 基本指标
商业
住宅
写字楼及酒 店
主力产品
占地12.3万平，容积率为6，建筑面积48万平，其 中商业办公占40%
规划国际商业街区，特别打造了天际泳池和星光直 升机停机坪等
约29万㎡，共由9栋超高层住宅组成，外立面为全 干挂大理石，将豪宅区与商业区进行了完全的分离， 设立业主专属停车层，内部配备中央空调、地暖系 统、 24 小时热水、智能指纹门锁、高级面板等 产品：以130-200㎡平为主
19万㎡， 200米高写字楼将被打造成南湖片区地标 建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等 多功能为一体的滨江商务中心
住宅
公 寓
写字楼
商 业
项目规划
项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓 （B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字楼 和五星级酒店（B3栋）组成。
➢ 公寓：1栋公寓，面积区间为45—80平米， 弧形规划，可享270度绝版江景资源；
路长约32.5km，设车站23个；
➢地铁3、4号线预计今年年底开工，2016年竣工通车
南湖路过江隧道平面图 4
长沙地铁线路图
周边配套
目前项目自身配套尚不完善，周边配套较好，但仍距离本项目有一定距离
➢项目周边学校:长沙理工大学、 长郡中学、第一师范第一附属 小学；周边综合商场:新一佳超 市、兴万家超市；
➢公交配套： 1、139、101、160、108、130、140、901等近20 趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带。
南湖新城
书院路 湘
江
大
道 南湖广场
南湖路
南湖新城核心区域、滨江商务区
区位交通
项目附近紧邻政府新规划的南湖路隧道和地铁4 号线，目前正在建设中，其中地铁4号线直接经 过该项目，过江隧道的建成将直线连接东西两 岸，极大加速交通发展
➢由花、草、湖、堤、景观小品 构成的景观组团，共同打造了保 利国际广场风情主题园林；
➢悦湖、密林:清澈的中心景观湖、 大气的特色跌水景墙、精心雕琢 水木平台、入户小水景。
➢香堤：整齐的树阵休闲广场、 儿童活动广场满足不同的功能需 求；花径、栈道，不失为一处休 闲、散步的好去处，给予业主闹 市中一处宁静、安详之地。
➢ 住宅：8栋住宅，面积区间为125—558平 米超高层住宅（含少量复式）；
➢ 写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高 层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江 景办公环境，绝无仅有；
➢ 商业：一线临江4层商业，借势沿江风光 帯，可打造沿江风光帯风情商业街；
➢ 酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活， 全面提高商务升级需要。
B1栋（公寓、 商业）
A1栋(住宅)
A2栋 （住宅）
B2栋
A3栋 （住宅）
A4栋 （住宅）
A5栋 （住宅）
A6栋 （住宅）
B3栋
A7栋 （住宅）
A8栋 （住宅）
工程进度
目前的工程进度： 住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层； A3栋已建至23层；A5栋已建至19层；A7栋已建至13层； 商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。
➢定制滨江豪宅顶级园林--50%绿化率； ➢建筑外墙采用全干挂石材豪宅立面； ➢拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池；
➢拥有长沙首个星空直升机停机坪.
园林规划
内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观
悦湖组团 香堤组团 密林组团
风情主题园林景观
➢园林由GVL-国际怡境景观设计 有限公司设计；
报告框架
项目整体分析 项目整体销售情况
营销推广 客户研究
项目整体规划 项目产品分析 项目整体配套 整体销售情况 销售价格分析 营销推售进度
营销活动 推广节奏 客户对位 来访渠道
产品配比
目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房
A1#,44层，共220套，售罄；三房：129㎡、 44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、
保利国际广场专题研究
2011年11月
报告框架
项目整体分析 项目整体销售情况
营销推广 客户研究
项目整体规划 项目产品分析
项目配套 整体销售情况 销售价格分析 营销推售进度
营销活动 推广节奏 客户对位 来访渠道
项目概况
当前市场最具居住品质的城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得
保利国际广场的品质理解： 便利地段：城市腹地，市中心10分钟 纯粹居住：商住分离，闹中有静，私密居住 品位居住：超高层，超大中央园林，石材立面等。。
44套，194-196㎡，86套。
A2#，44层，共132套，销售64套，销售率 48%；三房：130㎡、44套，140㎡、44套，
➢ 南湖路湘江隧道西起阜埠河路和潇湘大道交叉口，
并与潇湘大道互通，下穿湘江、湘江大道后与南湖路相 接，隧道主线总长3440米，采用双洞单层形式，为双 向四车道；
➢项目施工时间为30个月，预计将于2013年年底前完 工，项目完工后将会大大解决交通拥堵问题，极大便利
了项目业主的出行生活；
➢ 4号线一期：呈西北—东南走向，西北起自滨水新城 的月亮道路，经由滨江新城、溁湾镇、麓山路、阜埠河 路、南湖新城、劳动路、高铁新城，至黄榔组团止，线
项目建设单位：长沙南湖广场置业有限公司； 项目设计单位：湖南省建筑设计院、深圳市筑博工程建筑有
限公司； 勘测单位：中国有色金属工业长沙勘测设计研究院； 监理单位：湖大建设监理有限公司； 质检单位：长沙市质检站 ；安监单位：长沙市安监站； 施工单位：中国建筑第五工程局有限公司
区位交通
无缝对接侯家塘、五一路、东塘三大商圈
紧密对接长沙主城区核心地段，成功梯度过度新政升级 区域，具备良好的功能价值提升和整体价值落地。
二环线
市委、市政Leabharlann 长沙主城区府岳麓山国家 风景名胜区
五一广场
省委
CBD
黄兴路步行
街贺龙体育馆
南
南湖广场
湖
新
城市发展方向
城
主干道书院路与南湖路交汇，交通便捷
➢倚主干道书院路与南湖路交汇，位于中央区域的优势位置，交通 意义重大；
➢周边银行:建设银行、中国银 行、农村信用社；
➢周边医院:长沙市第三医院、 尚美妇科医院、地质医院；其 他：项目紧邻湘江段处还有精 美洲际岸边古典餐厅。
特色配套
项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首个无 边界天际泳池
➢长沙首创业主专属层地下车库及智能 停车引导系统；
➢顶级精装会所式双大堂设计，配置长 沙首创大堂私人管家服务；