大兴孙村组团四期A-24地块竞买分析
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
定位于战略产业新区、区域发展 支点、创新驱动前沿、低碳绿色家 园。
区域交通优势明显，京九线及南 六环和京开高速为一体的大交通网 路。首都新机场也为今后区域交通 提供了有力支撑，
.
Page▪5
宗地图之项目本体
交通优势 和周边产业有力的助推 了未来项目的发展
毗连地铁4号线生物医药基地站，南六 环和京开高速近在咫尺，公路交通优 势明显。 项目周边小路网已初见雏形，天堂河 相关工程也在进行推进。 地块紧邻基地办公大楼和服务基地， 区位优势明显。
.
Page▪12
周边已成交土地
北京邦达房地产 开发有限公司 重庆龙湖地产发
展有限公司
本案
.
明发集团北京房 地产开发有限公
司
金融街控股股份 有限公司
保利（北京）房 地产开发有限公
司
Page▪13
周边已成交土地列表
竟体周边待上市体量较多，将会在近一两年陆续销售，潜在竞争力大。
. Page▪14
四、项目初步定位
▪ 本项目所处区域已进驻的大开发商金融街将对本项目产品规划、定位和销 售各方面形成一定的竞争威胁。
. Page▪22
2、项目难点与突破点
▪ 本项目位于南六环外，周边尚无轨道交通站点以及大型综合商业配套设施 ，对于该区域非自驾出行的居民的生活、对外交流带来一定的困难，在提 高本项目对自住型购房需求的吸引力方面具有相当的难度。
机会（Opportunity）分析：
▪ 列入大兴区“十二五”规划纲要的首都第二机场建设已经确定选址于大兴 南部，2011年有望启动工程建设，对于大兴新城临空及相关产业经济发展 、资源集聚和区域升值将带来巨大的发展机遇；
▪ 2007年9月18日，金融街建设开发有限公司在孙村组团本项目北侧拿下一 宗A-06、07、13、14地块住宅用地，现为在售的金色漫香郡项目，总规划 建面25.7万平米，将在一定程度上提高本项目所处区域居住及综合配套水 平，带动区域地段价值的提升。
▪ 应着力打造适应孙村组团发展定位的优质舒适型居住社区，同时努力改善 本区域居住配套设施，提高本项目的综合居住性价比，吸引尽可能多的有 效购房需求，达到短期内快速回笼资金的目的。
. Page▪23
（三）、产品定位方向
▪ 根据本项目的规划设计条件，结合项目的本体、市场、开发商情况，本项 目的产品定位方向应为——面向大兴新城中等收入自住需求为主的群体打 造绿色宜居生态社区（小高层板楼），实现与大兴城区的快捷沟通与品质 生活一体化。
（二）、宗地SWOT分析及突破点
1、SWOT分析
优势（Strength）分析：
▪ 宗地位于大兴新城规划中的孙村组团范围内，规划定位为设施完备的居住 组团，发展策略为改造完善，本项目为纯居住用地，完全符合所处孙村组 团的规划定位；
▪ 宗地所处孙村组团距离大兴行政中心黄村镇仅有5公里左右，可相对便捷的 共享黄村完善的各项配套设施，地段区位优势比较明显。
▪ 大兴新城孙村组团区域内工作生活的中等收入群体； ▪ 大兴孙村组团周边区域（黄村）内工作的中等收入群体。
. Page▪27
（五）、项目开发进度计划
. Page▪28
（六）、项目销售价格预判
根据项目本体、区域市场以及目标客群初步定位，对项目 规划建设的物业类型2012年的销售价格大致预判如下：
. Page▪24
宗地产品规划分布
小高层公寓
.
Page▪25
居住用地建筑规划产品拆分建议
地上停车位 地下停车位 车位合计
地块编 号A-24
车Байду номын сангаас个数 203 608 811
.
Page▪26
（四）、客群定位方向
▪ 本项目的区位情况（位于大兴新城孙村组团四期）、规划建设指标（R2居 住用地）和体量（规划建面81123平方米），决定了本项目面向的客户群体 将主要是：
. Page▪15
四、项目初步定位
（一）开发企业开发特点 1、开发业绩
公司目前正在开发建设项目，项目占地面积23万平米，总建筑 面积近60万平米，是集住宅、商业、酒店式公寓、教育配套等 多种产品形态于一体的大型城市综合. 体。
Page▪16
2.开发优势
▪。
.
Page▪17
3.开发资质
. Page▪18
首城置业关注地块 分析报告
报告目录
宗地概况分析 宗地交易情况 区域市场分析 项目初步定位 项目价值研判 项目竞买策略
. Page▪2
一、宗地概况分析
区域前景良好，极具发展潜力
. Page▪3
城市图之大兴区
区位优势不断增强 配套设施不 断完善 发展潜力不断提升
处于环渤海经济圈的中心，不但是京 津塘高新技术产业带上的一个重要环 节，还是京九铁路的龙头，将成为沟 通南北东西的现代化物流中心之一。
. Page▪21
威胁（Threat）分析：
▪ 当前北京市出台一系列旨在抑制房地产市场投机投资行为和房价过快上涨 的房地产宏观调控政策，严格限制本地和外来人口在京投资购房数量，提 高改善型和投资型购房的首付比例和贷款申请标准，该政策的执行力度和 延续时限将在相当程度上影响到本项目所处区域未来商品房需求的增长， 对未来项目建成后的销售将形成较大压力。
是东西两个发展带上的重要节点，承 担疏解中心城人口和功能、集聚新的 产业，具有相对独立性。
从09年底起投资380亿用于相关设施
建设。首都新机场、地铁和大医院的
不断完善有力的推动着区域的不断发
展。
.
Page▪4
区域图 之大兴新城
良好政策机遇和交通优势 有 力的助推了未来区域的发展
是北京市“十二五”时期重点关 注和发展的地区之一。
▪ 宗地西侧为孙村中学和孙村小学，可方便入住居民中的学龄青少年就近入 学，享有较为便利的教育配套设施。
. Page▪19
劣势（Weakness）分析：
▪ 本项目宗地周边区域现状产业集聚程度、生产总值和发展水平相对较低； ▪ 商业、医疗等居住配套服务设施目前相对匮乏，当期居住氛围尚未完全成
熟。
. Page▪20
. Page▪6
现状图
宗地内土地平整，唯有西南 角有部分市政工程施工。
. Page▪7
详细规划指标
. Page▪8
二、宗地交易情况分析
挂牌出让，设定价格上下限
. Page▪9
相关指标
. Page▪10
三、市场分析
当前项目较少，未来竞争激烈
. Page▪11
周边项目情况
本案
竞争项目建筑形态多为洋房、高层板楼，其次是别墅类项目。
区域交通优势明显，京九线及南 六环和京开高速为一体的大交通网 路。首都新机场也为今后区域交通 提供了有力支撑，
.
Page▪5
宗地图之项目本体
交通优势 和周边产业有力的助推 了未来项目的发展
毗连地铁4号线生物医药基地站，南六 环和京开高速近在咫尺，公路交通优 势明显。 项目周边小路网已初见雏形，天堂河 相关工程也在进行推进。 地块紧邻基地办公大楼和服务基地， 区位优势明显。
.
Page▪12
周边已成交土地
北京邦达房地产 开发有限公司 重庆龙湖地产发
展有限公司
本案
.
明发集团北京房 地产开发有限公
司
金融街控股股份 有限公司
保利（北京）房 地产开发有限公
司
Page▪13
周边已成交土地列表
竟体周边待上市体量较多，将会在近一两年陆续销售，潜在竞争力大。
. Page▪14
四、项目初步定位
▪ 本项目所处区域已进驻的大开发商金融街将对本项目产品规划、定位和销 售各方面形成一定的竞争威胁。
. Page▪22
2、项目难点与突破点
▪ 本项目位于南六环外，周边尚无轨道交通站点以及大型综合商业配套设施 ，对于该区域非自驾出行的居民的生活、对外交流带来一定的困难，在提 高本项目对自住型购房需求的吸引力方面具有相当的难度。
机会（Opportunity）分析：
▪ 列入大兴区“十二五”规划纲要的首都第二机场建设已经确定选址于大兴 南部，2011年有望启动工程建设，对于大兴新城临空及相关产业经济发展 、资源集聚和区域升值将带来巨大的发展机遇；
▪ 2007年9月18日，金融街建设开发有限公司在孙村组团本项目北侧拿下一 宗A-06、07、13、14地块住宅用地，现为在售的金色漫香郡项目，总规划 建面25.7万平米，将在一定程度上提高本项目所处区域居住及综合配套水 平，带动区域地段价值的提升。
▪ 应着力打造适应孙村组团发展定位的优质舒适型居住社区，同时努力改善 本区域居住配套设施，提高本项目的综合居住性价比，吸引尽可能多的有 效购房需求，达到短期内快速回笼资金的目的。
. Page▪23
（三）、产品定位方向
▪ 根据本项目的规划设计条件，结合项目的本体、市场、开发商情况，本项 目的产品定位方向应为——面向大兴新城中等收入自住需求为主的群体打 造绿色宜居生态社区（小高层板楼），实现与大兴城区的快捷沟通与品质 生活一体化。
（二）、宗地SWOT分析及突破点
1、SWOT分析
优势（Strength）分析：
▪ 宗地位于大兴新城规划中的孙村组团范围内，规划定位为设施完备的居住 组团，发展策略为改造完善，本项目为纯居住用地，完全符合所处孙村组 团的规划定位；
▪ 宗地所处孙村组团距离大兴行政中心黄村镇仅有5公里左右，可相对便捷的 共享黄村完善的各项配套设施，地段区位优势比较明显。
▪ 大兴新城孙村组团区域内工作生活的中等收入群体； ▪ 大兴孙村组团周边区域（黄村）内工作的中等收入群体。
. Page▪27
（五）、项目开发进度计划
. Page▪28
（六）、项目销售价格预判
根据项目本体、区域市场以及目标客群初步定位，对项目 规划建设的物业类型2012年的销售价格大致预判如下：
. Page▪24
宗地产品规划分布
小高层公寓
.
Page▪25
居住用地建筑规划产品拆分建议
地上停车位 地下停车位 车位合计
地块编 号A-24
车Байду номын сангаас个数 203 608 811
.
Page▪26
（四）、客群定位方向
▪ 本项目的区位情况（位于大兴新城孙村组团四期）、规划建设指标（R2居 住用地）和体量（规划建面81123平方米），决定了本项目面向的客户群体 将主要是：
. Page▪15
四、项目初步定位
（一）开发企业开发特点 1、开发业绩
公司目前正在开发建设项目，项目占地面积23万平米，总建筑 面积近60万平米，是集住宅、商业、酒店式公寓、教育配套等 多种产品形态于一体的大型城市综合. 体。
Page▪16
2.开发优势
▪。
.
Page▪17
3.开发资质
. Page▪18
首城置业关注地块 分析报告
报告目录
宗地概况分析 宗地交易情况 区域市场分析 项目初步定位 项目价值研判 项目竞买策略
. Page▪2
一、宗地概况分析
区域前景良好，极具发展潜力
. Page▪3
城市图之大兴区
区位优势不断增强 配套设施不 断完善 发展潜力不断提升
处于环渤海经济圈的中心，不但是京 津塘高新技术产业带上的一个重要环 节，还是京九铁路的龙头，将成为沟 通南北东西的现代化物流中心之一。
. Page▪21
威胁（Threat）分析：
▪ 当前北京市出台一系列旨在抑制房地产市场投机投资行为和房价过快上涨 的房地产宏观调控政策，严格限制本地和外来人口在京投资购房数量，提 高改善型和投资型购房的首付比例和贷款申请标准，该政策的执行力度和 延续时限将在相当程度上影响到本项目所处区域未来商品房需求的增长， 对未来项目建成后的销售将形成较大压力。
是东西两个发展带上的重要节点，承 担疏解中心城人口和功能、集聚新的 产业，具有相对独立性。
从09年底起投资380亿用于相关设施
建设。首都新机场、地铁和大医院的
不断完善有力的推动着区域的不断发
展。
.
Page▪4
区域图 之大兴新城
良好政策机遇和交通优势 有 力的助推了未来区域的发展
是北京市“十二五”时期重点关 注和发展的地区之一。
▪ 宗地西侧为孙村中学和孙村小学，可方便入住居民中的学龄青少年就近入 学，享有较为便利的教育配套设施。
. Page▪19
劣势（Weakness）分析：
▪ 本项目宗地周边区域现状产业集聚程度、生产总值和发展水平相对较低； ▪ 商业、医疗等居住配套服务设施目前相对匮乏，当期居住氛围尚未完全成
熟。
. Page▪20
. Page▪6
现状图
宗地内土地平整，唯有西南 角有部分市政工程施工。
. Page▪7
详细规划指标
. Page▪8
二、宗地交易情况分析
挂牌出让，设定价格上下限
. Page▪9
相关指标
. Page▪10
三、市场分析
当前项目较少，未来竞争激烈
. Page▪11
周边项目情况
本案
竞争项目建筑形态多为洋房、高层板楼，其次是别墅类项目。