习题(房地产)

第一章

1、什么是管理？联系实际谈谈管理在社会中的重要性。

1）管理是一个综合定义；管理是引导人力资源和物质资源进入动态组织以达到这些组织的目标，亦即使服务对象获得满意，并且使服务的提供者获得一种高度的士气和成就感。

2、城市的定义、基本特征和本质是什么？

定义：国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

基本特征：（系统性）城市是一个人工的、开放的、复杂的、巨大的系统。它的各个子系统相互联系、相互依赖、相互制约、相互作用，使城市这个巨大系统能够和谐地运转，维持其动态平衡。

本质：1）特殊形态的生产力；聚集和系统形态的生产力（城市集聚能够大大地提高生产力；城市巨大系统的整体功能大于各要素的功能之和）

2）综上所述，城市这种特殊形态的生产力，是由于城市的两个基本特征——集聚性和系统性所带来的。

3、什么是房地产？

房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。

4、简述房地产业的概念以及与建筑业的关系。

1）房地产业：从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

2）房地产业与建筑业的关系：建筑业属于第二产业，是物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。

5、何谓房地产开发？它有哪些基本特性？

1）定义：在（依据本法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2）基本特性：房地产开发最本质的特征是综合性“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”；房地产开发过程具有长期性；房地产开发具有很强的时序性；房地产开发具有很强的地域性；房地产开发具有较高的风险性。

6、房地产开发包括哪几个工作阶段？

1）投资决策分析阶段：项目选择和项目可行性研究。

2）前期工作阶段：获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。

3）项目的建设阶段：落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。

4）竣工验收与交付使用阶段

第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取方式

1、住宅项目选址有哪些原则？

1）以城市总规为依据

2）考虑市政公用基础设施的配套条件

3）与城市立体轨道交通发展情况相适应

4）符合环保要求

5）考虑周边设施的控制要求

2、城市用地是如何分类的？

8大类35中类42小类

居住（R）；公共管理与公共服务（A）；商业服务设施（B）；工业（M）；物流仓储（W）；交通设施（S）；公用设施（U）；绿地（G）

3、为什么说建筑密度和容积率决定了土地开发强度？住宅项目能否追求两率的“双高”？为什么？

4、土地的概念是什么？

土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。

5、了解我国现行土地制度。

全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。

城市市区的土地全部属于国家所有。

农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”

6、什么是土地所有权和使用权？

1）土地所有权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。

2）土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。

7、什么是土地使用权的出让、转让和划拔？

1）土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖、（挂牌）。

2）土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。3）土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

8、了解土地使用权出让的年限、方式以及相应的程序。

出让年限：70（住）；50（工、文、体、医、综）；40（商、旅、娱）

招标适用范围：主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。

招标出让步骤：前期准备工作；招标出让文件编制；发布招标公告；投标申请与资格审查；投标；开标；评标；定标；中标及后续工作。

拍卖定义：是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让步骤：前期准备工作；拍卖出让文件编制；发布拍卖公告竞拍申请与资格审查；拍卖会举办；《成交确认书》签订及后续工作。

挂牌定义：是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

挂牌步骤：前期准备工作；挂牌出让文件编制；发布挂牌公告；竞拍申请与资格审查；公布挂牌信息；报价；挂牌截至；现场竞价；《成交确认书》签订及后续工作。

协议定义：是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。

协议适用范围：主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。

协议程序：需用地单位提出用地申请；编制协议出让方案；底价确认；报批；协商，签订意向书；公示；签订《国有土地使用权出让合同》并公布出让结果；核发《建设用地批准书》，交付土地；办理土地登记。

9、何谓补地价？

第一，出让体系中。如调整的出让金高于原出让金的，超过的部分即称补地价。

第二，属行政划拔无偿取得，补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的出让金也称为补地价。

10、什么是城市房屋拆迁？

指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

11、什么是拆迁人和被拆迁人？

1）拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位

2）被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。

12、了解房屋拆迁补偿安置的方式和标准。

1）补偿方式：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”

2）补偿标准：以房地产市场评估价格确定

第四章房地产规划设计与建筑工程基础知识

1、简述城市规划的概念。

城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

2、居住区的用地和工程构成有哪些？

1）按居住区内用地性质划分：居住建筑用地；公共建筑用地；道路广场用地；公共绿地和体育场地；其它用地。

2）居住区的工程构成：建筑工程；市政基础设施；环境工程。

3、居住区规划设计的内容主要有哪些？

1）控制性详细规划着重解决各类用地界限、建筑密度、建筑高度、容积率、道路红线位置、断面、控制点座标和标高、工程管线走向、管径和用地范围等控制指标；

2）修建性详细规划是根据建筑、绿化和空间要求布置平面图，进行道路、建筑、工程管线的规划设计，进行竖向设计和土石方工程设计、编制工程概算。修建性详细规划主要包括：居住建筑规划、公共建筑规划、道路规划和绿地规划。

4、掌握居住区规划方案的各类技术经济指标。

1）居住区总用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，绿化用地；

2）居民每人占地（㎡/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地；3）居住区总建筑面积（㎡），其中包括居住建筑面积、公共建筑面积；

4）总户数、总人口、平均每户人口（口/户）；

5）平均每户居住面积（㎡）；

6）居住建筑密度，是指住宅建筑对居住用地的覆盖率。即：

居住建筑基底面积/居住建筑用地面积（%）；

7）居住面积密度：

居住面积/居住建筑用地面积（㎡/ha）；

8）容积率（居住建筑面积密度）：

居住建筑面积/居住建筑用地面积（㎡/ha）；

9）人口毛密度，是指居住总人口和总用地之比：

总人口/总用地（人/ ha）；

10）人口净密度，是指居住总人口与居住建筑用地面积之比：

总人口/居住建筑用地面积（人/ ha）；

11）平均层数，是指住宅总面积与住宅基底总面积之比：

住宅总面积/住宅基底总面积；

12）高层比例，一般七层以上为高层住宅，即高层住宅占总建筑面积的比例：

高层建筑面积/居住区总建筑面积（%）；

13）住宅间距（m）；

14）居住区平均造价：

总造价/居住区总建筑面积（元/㎡）；

15）停车位个数，是指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数；

16）建设周期，是指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。

5、城市基础设施的主要内容是什么？

1）“七通”是指通道路、通自来水、通电信、通排水、通煤气、通热力、通电力。2）2）一平”即平整场地，按照竖向规划进行土方工程。

6、按照建筑物的结构类型和材料种类，可以把建筑物分为几类？

1）砖木结构建筑

2）砖混结构建筑

3）钢筋混凝土结构建筑

4）钢结构建筑

7、一套完整的施工图一般由哪些图纸组成?

1）一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图（通常暖通空调、给排水作为一套图纸）、电气施工图等。

2）各工种的施工图又分为基本图和详图两部分。

8、建筑物总平面图、平面图、立面图、剖面图的概念是什么?

1）建筑总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。

2）建筑平面图：它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础。还是室内外装修设计的重要依据。

3）建筑立面图：立面图主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的主要依据。

4）建筑剖面图：剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。

第五章房地产开发的建设过程管理

1、试述住宅建设项目的建管管理的概念。

在住宅建设项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅建设项目报建开始到施工许可证发放为止的全过程管理。

2、试述工程项目IC卡制度的作用。

3、试述住宅建设工程发包应具备的条件。

是否有法人资格或系依法成立的组织；是否有与建设工程相适应的资金；是否有与建设工程相适应的人员。

4、试述住宅建设项目初步设计的评审部门及其要求。

1）建设项目初步设计的审批机关：分级管理，建委（局）是建设项目初步设计的审批机关。2）建设单位送审初步设计应提交的文件资料：工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）；规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市建委统一颁发的出图专用章）；批租地块的《土地使用权有偿出让合同》复印件；相关土地批准文件。

5、试述施工招标的意义。

6、试比较公开招标和邀请招标的优缺点。

7、什么叫工程监理？

由具有法定资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程施工实施专门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。

8、工程进度监理的方法有哪些？

9、工程质量监理包括哪几方面的内容？

对原材料的监理；对混凝土浇灌的试验监理；对施工程序的监理。

10、施工阶段的成本（造价）监理应做到哪几点要求？

1）详细分析中标者的标书和报价，并根据合同预算，组织双方签订合同，并以此作为工程结算的依据。

2）工程开工后，要逐月进行成本分析，具体核算实际成本与计划价格、投标报价、合同预算、施工预算之间的各分部分期工程及各阶段差别，进行比较和盈亏分析。如果发现问题，应及时采取有力措施，确保施工过程中的实际成本始终在计划价格幅度之内，直至工程竣工结算。

3）逐步建立检查制度和程序，进行定量工作，制定切实可行的措施（负责人、执行人等），从而保证计划的实施和目标的实现。

4）根据工期计算工程造价的监理程序，应先根据建设单位提出的工期计算造价，编制二或三个不同工期的进度计划方案，详细计算每个方案的造价，然后求得最低造价的工期即为最优工期。

11、合同执行中的监理方式有哪些？

12、市住宅区公建配套建设的内容有哪些？

教育系统的中、小学，幼儿园、托儿所；交通系统的公交站点、邮政所等；建设系统的物业用房、管养段、煤气营业所、环卫分所（道班房）、公共厕所及小区公园前期征地；地区系统的街道办事处、派出所以及居委会；社区服务的托老所、活动中心等；商委系统的街坊级部分商业网点；小区及居住区级的商业用房、体育场（馆）、图书馆、敬老院、民政福利用房、文化娱乐中心等。