习题(房地产)

第一章

1、什么是管理？联系实际谈谈管理在社会中的重要性。

1）管理是一个综合定义；管理是引导人力资源和物质资源进入动态组织以达到这些组织的目标，亦即使服务对象获得满意，并且使服务的提供者获得一种高度的士气和成就感。

2、城市的定义、基本特征和本质是什么？

定义：国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

基本特征：（系统性）城市是一个人工的、开放的、复杂的、巨大的系统。它的各个子系统相互联系、相互依赖、相互制约、相互作用，使城市这个巨大系统能够和谐地运转，维持其动态平衡。

本质：1）特殊形态的生产力；聚集和系统形态的生产力（城市集聚能够大大地提高生产力；城市巨大系统的整体功能大于各要素的功能之和）

2）综上所述，城市这种特殊形态的生产力，是由于城市的两个基本特征——集聚性和系统性所带来的。

3、什么是房地产？

房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。

4、简述房地产业的概念以及与建筑业的关系。

1）房地产业：从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

2）房地产业与建筑业的关系：建筑业属于第二产业，是物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。

5、何谓房地产开发？它有哪些基本特性？

1）定义：在（依据本法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2）基本特性：房地产开发最本质的特征是综合性“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”；房地产开发过程具有长期性；房地产开发具有很强的时序性；房地产开发具有很强的地域性；房地产开发具有较高的风险性。

6、房地产开发包括哪几个工作阶段？

1）投资决策分析阶段：项目选择和项目可行性研究。

2）前期工作阶段：获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。

3）项目的建设阶段：落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。

4）竣工验收与交付使用阶段

第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取方式

1、住宅项目选址有哪些原则？

1）以城市总规为依据

2）考虑市政公用基础设施的配套条件

3）与城市立体轨道交通发展情况相适应

4）符合环保要求

5）考虑周边设施的控制要求

2、城市用地是如何分类的？

8大类35中类42小类

居住（R）；公共管理与公共服务（A）；商业服务设施（B）；工业（M）；物流仓储（W）；交通设施（S）；公用设施（U）；绿地（G）

3、为什么说建筑密度和容积率决定了土地开发强度？住宅项目能否追求两率的“双高”？为什么？

4、土地的概念是什么？

土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。

5、了解我国现行土地制度。

全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。

城市市区的土地全部属于国家所有。

农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”

6、什么是土地所有权和使用权？

1）土地所有权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。

2）土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。

7、什么是土地使用权的出让、转让和划拔？

1）土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖、（挂牌）。

2）土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。3）土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

8、了解土地使用权出让的年限、方式以及相应的程序。

出让年限：70（住）；50（工、文、体、医、综）；40（商、旅、娱）

招标适用范围：主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。

招标出让步骤：前期准备工作；招标出让文件编制；发布招标公告；投标申请与资格审查；投标；开标；评标；定标；中标及后续工作。

拍卖定义：是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让步骤：前期准备工作；拍卖出让文件编制；发布拍卖公告竞拍申请与资格审查；拍卖会举办；《成交确认书》签订及后续工作。

挂牌定义：是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

挂牌步骤：前期准备工作；挂牌出让文件编制；发布挂牌公告；竞拍申请与资格审查；公布挂牌信息；报价；挂牌截至；现场竞价；《成交确认书》签订及后续工作。

协议定义：是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。

协议适用范围：主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。

协议程序：需用地单位提出用地申请；编制协议出让方案；底价确认；报批；协商，签订意向书；公示；签订《国有土地使用权出让合同》并公布出让结果；核发《建设用地批准书》，交付土地；办理土地登记。

9、何谓补地价？

第一，出让体系中。如调整的出让金高于原出让金的，超过的部分即称补地价。