论物权法上的地上车位及地下车库的权属

论物权法上的地上车位及地下车库的权属

案件简介：2008年5月，张先生一家花了50万元从某房地产开发公司购买了一套房屋，开盘后，开发商同时向业主公开出售小区的停车位。张先生一家花了42000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库28000元，地面停车位14000元。开发商交房后，小区物业入住便开始向业主收取停车费。张先生认为自己既然已经买断了这两个停车位，就可以随意使用，根本就无须再交费。况且停车位是是小区的公共配套设施，开发商是无权对外出售的。

住宅小区停车位权利的归属问题引发了许多的社会矛盾,现行的《物权法》尽管对住宅小区的停车位的权利作出了规定，但因为内容较为笼统，如何认定住宅小车停车位权属显得十分迫切。

一、车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体

依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。一般来说，专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别，权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款的规定,车位、车库构成建筑物的专有部分:

(一)具有构造止的独立性,能够明确区分

构造上的独立性,称为“物理上的独立性”,即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开,并且可以与建筑物的其它部分相隔离。隔离,应采取“观念上的间隔”,即“无物理的间隔”,只要符合明确区分界线的要求,即使没有物理上的遮蔽性,也具有构造上的独立性,土地即为此例。所以,不同的车位车库之间的遮闭性可依观念上的隔离得以实现.

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用

利用上的独立性,又称为“使用上的独立性”,即建筑物被区分为不同部分后,每个单元都可以独立使用,其效用一般与单独的建筑物相同。车位车库的固有用途是车辆停放,而非通常的居住或营业,用途明确,具有排他性。车辆的出入有共同车道各出口,无须借助他人的专有部分,具有利用上的独立性。

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体

也可以称为“法律上的独立性”或“形式上的独立性”。就不动产而言,登记为其公示方法。构造上和利用上的独立性是经济上的独立性,这些只有通过登记才能表现为法律上的独立性。“能够登记”,既包括了现在能够在登记机构登记簿上记载的部分,也包括了已具备前两项实质要件。

二,地面停车位的权属

住宅小区地面停车位，是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明停车设施。

《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这款可以分为两个部分：第一，占用小区共有的道路或其他场地修建的车位，也包括规划内违规将业主共有部分划为车位的部分，属于业主共有。第二，规划外新增加的车位，只要是占用业主共有的地方，那么新增加的车位归全体业主共有，而不允许房地产开发商或物业公司处分转让。如果开发商是利用业主共有部分新增加的是车库，也应属于业主共有;反之，属于投资建

设者所有，其处分应首先满足业主的需要，业主通过和开发商协商得到该车库。

通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理

了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。车位很难通过登记表彰其四至范围，所以无法成为单独的所有权的客体。尽管车位具有一定的价值，但是在地表上的车位不能独立于土地，一般很难成为独立所有权的客体。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。

《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第6条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条规定的车位。也就是说，小区内占用业主公共面积、道路或其他场所的车位区别于开发商投资建立的具有独立构造的车库和车位，应该属于全体业主共有，开发商无权收取费用或者处分。本案中，开发商无权出卖地面上占用业主共有道路或场地的车位。故张先生可以要求房地产公司返还购买小区地面停车位14000元、赔偿相应利息损失。

三、地下停车位的权属

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位,一般需要得到

政府颁发的《建设规划许可证》。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日

益膨胀，现代建筑不得不更多地向上下空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。

独立车库是拥有独立产权的不动产，能够成为建筑物区分所有权的专有部分而为单个业主所专有，所以独立车库所有权的转移取决于开发商与买受人之间的合意。当开发商与买受人就独立车库的买卖达成一致并履行合同时，独立车库的所有权才相应的从开发商处转移至买受人。买受人购买车位后，将依法获得停车位的产权证书。

《中华人民共和国物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。这就说明《物权法》承认开发商对非占用公共面积的、具有独立构造的车位和车库拥有所有权，业主可以通过买卖合同、受赠和租赁的方式取得所有权或使用权。对于地下停车场，因其具有物的独立性，可以作为物的客体对待，开发商在规划内投资建立的停车场和车库的所有权属于开发商所有，其有权处分，但是根据《物权法》七十四条的规定，应首先满足业主的需要。根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。

综上所述，本案中，开发商无权出卖地面上占用业主共有道路或场地的车位，但是对于地下停车场，因其具有物的独立性，可以作为物的客体对待，开发商在

规划内投资建立的停车场和车库的所有权属于开发商所有，其有权处分，但是根

据《物权法》七十四条的规定，应首先满足业主的需要。故张先生可以要求房地

产公司返还购买小区地面停车位14000元、赔偿相应利息损失。对于地下自行车

停车库，因为是开发商利用地下空间投资建造的，且已形成独立使用建筑物，不

属于小区共用的公共设施，其所有权理应归开发商所有，开发商当然有权出售地

下自行车车库。