商业地产的风险控制

商业地产的风险控制

时下，商业地产已成为财宝之源。许多进展商往往在看到商业地产丰厚利润的同时，却忘了其投资庞大、风险极高、专业性极强的特点，因而常常盲目投资，结果导致大量的商铺积压，或因资金链的断裂而陷入逆境，造成庞大的经济缺失。关于商业地产的风险，要紧来源于以下几个方面：一、物业形式明显不同商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和治理人才，否则将会付出惨重的代价。如济南泉城路商业街店铺，由于过于重视都市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商经营难的尴尬境地。因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。

二、竞争加剧价值下降高额利润促使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会显现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严峻后果。因此，进行竞争者调查和把握政府商业规划十分重要。

三、充分认识资金压力大型商业地产项目的招商对象通常是差不多或预备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则专门可能会被资金压力逼上绝境，甚至显现新的烂尾地产项目。

四、复合人才严峻缺乏商业地产在国内专门是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为熟知的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。

五、利润过高产生泡沫目前国内一些都市专门是大型发达都市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，专门难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。

六、经营理念差异过大商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性专门大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，经常产生剧烈的碰撞，达不到：“1+1=？”的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。

由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成庞大的经济缺失，对此，我们能够从以下几个方面来操纵风险。

二、开发规模宜适度目前，我国商业地产开发看起来存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，因此商业地产的开发规模要通过科学的分析。一样来讲，5万平方米左右的MALL区能差不多满足一样二级都市的购物消费功能。

三、项目定位应适度超前在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费适应、当地人一辈子活水平、商业布局现状等市场情形外，还要对经济进展趋势、商业进展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。

四、营造主题特色吸引消费者没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要专门抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特点，商圈的最为有效的辐射范畴要紧还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的阻碍，如何讲有限。

五、专业化经营治理保证投资者利益有许多商业项目，前期开发推广都专门成功，但经营专门艰巨，从而造成投资者信心丧失，因此聘请闻名的商业治理机构差不多成为我国目前商业地产开发的要紧模式。

总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。