商业地产的风险控制
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
商业地产运营及风险分析
业管理 。增强核心竞争统一化标准运
营模式是商业地产发展 的关键 ，而统
一
运行管理 的关键是开 发商和入 驻店
铺的合理合作 ．在 同一个 主体概 念下 进行统一 的经营管理工作 。虽然 ，商
业物业是一个综合性 非常强的复合物 业 ，但 其运营管理模式 能以一个店铺
将销 售和 出租 结合的形式效 果较
开 发商在 卖 出商铺 之后 ，消费者 管理合 同。开发 商应特 别注意委托经
选 址时 间和降低 了风 险 ．很 大程度上 和 小业 主们 委托开 发商 经营 该商铺 ， 营 的合 同 ．因为这 种委托合 同将是保
减 少了新店建设上 巨额 的资本原始投 而开发商 则是 对整个商业地产进行统 障未来收益的最主要的法律文书。
（ 一 ）只 售不租
也可 以合作 经营。除此之外 ，还可 以
质监管和物业服 务等四方面 内容 ．为
采取 只售不租 的经营模式 以最快 通过物业和其他工作 单位 成立商业经
以后 的统一招商 奠定基础。准 确的商 速度 出让产 权 ．可 以快速 收 回投 资。 营公 司，专 门经营 商业物业 同时 以 业规 划是 商业 项 目成 功运 营 的基础 ， 为此 很多房地产开发商在经营 过程 租 赁 的方 式 从 业 主 手 中取 得 商 业 物 业 而运营管理模式 是这个 商业地 产能否 中降低 了置 业门槛 ，这在很 大程度上 的使 用权 ，获得产权 的租 赁收入和合 成为城市商业圈中心的重要执行措施 ， 解决 了卖场 面积难 以 出售 的问题 。同 伙经营收入 以及物 业增值 等 多方面 的
所 以执行人 员一定要做 好前期的准备 时 ，以高 回报租金 为回馈 并做 出若 收益 。如万达模式 中 ．商 家和 房地产 工作。 干年之后 回购的承 诺 以商铺潜在的 商 强 强 联 合 ．万 达 房 地 产 利 用 商 业 地 升值 空间吸引部分居 民进行投 资。产 产 的形式让 沃尔玛、欧倍 德等 国际 大
商业地产项目投资中的法律风险探析[1][1] 22
![商业地产项目投资中的法律风险探析[1][1] 22](https://img.taocdn.com/s3/m/0ce06b82cf2f0066f5335a8102d276a20129606d.png)
商业地产项目投资中的法律风险【摘要】随着商业地产开发经营的多样化, 商业地产投资开发赢利模式也逐步呈现多样性, 新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现, 商业地产投资开发赢利模式的特殊性在于不以单纯的商品房买卖为载体, 同步体现出债与物权的法律特性。
本文就商业地产项目投资中的前述两大法律属性做初浅分析, 以求了解商业地产项目投资中的法律风险同时提出风险防范措施之拙见。
【关键词】商业地产；地产投资；赢利模式；商铺经营；售后包租；物业管理；法律风险一、商业地产的概念现在, 房产投资者中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。
随着住宅价格的攀升, 住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象, 让不少投资者趋之若鹜。
从底商, 到商业街、再到MALL, 短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
商业地产包括有商业和地产两个概念。
商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
按4个分开和其他特点, 商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润, 二是投资者出租商铺赚取租赁利润, 三是商铺经营者赚取经营利润, 四是商业物业管理者赚取管理利润。
(一)商业地产投资开发赢利模式具有如下多样性选择:第一是只售不租, 出让产权, 很快收回投资。
很多开发商都采取了降低置业门槛, 来化解大卖场面积消化的难题。
大部分都用“出售后返租”, 并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号, 营造了许许多多的概念。
商铺以其潜在的升值空间, 已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。
继北京、上海、广州、深圳、武汉以后, 重庆的投资商铺热也已经开始逐渐升温。
开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产, 一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目, 投资开发产权式商铺, 从中获取高额利润。
产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。
开发商业地产的风险及预防
市场风险是指 由于商业房地产市场价格的变动而给房 产开发商带来损失的风险。这一点是很值得重视的。 因为 市场 风险是最 难把 握的 ， 它会 随着市 场的走 向而变动 。 因 为商业地产投资周期较长 ， 即使市场长期看好 ， 但在过程 中的波动， 如果没有一定的资金保障， 一旦发生资金链断 裂。 后果也 是难 以想 象的 。
（ 三） 市场风 险
摘 要 ：开发 商业地产在我 国乃至于全球都是备 受瞩 目的 ，
因为开发商业房产本身的获利有着不可估量的前景， 不过
跟一般 的投 资项 目一样 ， 开发商业房地 产的风险也 是存在
的。 防 范风 险 的途 径 是 风 险规 避 、 损 失控 制 、 风险转移。
关键词 ： 商业地 产 ； 开发商业地 产风险 ； 风险预 防 中图分类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标 识码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ０ ０ ５ — ９ １ ３ Ｘ（ ２ ０ １ ３） ０ ８ － － ０ １ ６ ２ — ０ １
（ 一） 风 险规避
简单地讲就是回避一些风险比较大的项 目，而选择风 险较小的项 目进行投资。这是一种最理性的策略 ， 可以将
房产投资风险降到最低。实际操作中， 通过周密的市场调
研。 最大限度的控制经营风险和市场风险。
（ 二） 损 失控 制
求 也变得 比较苛刻 。 ＝、 开麓育生 魔ｔ ｌ ｋ Ｐ￣ 的风 险 （ 一） 经营风险
Ｎ廨
…Ｎ 。 Ｉ ｔ Ｒ Ｉ １ １ １
尹 国森
（ 哈尔滨城市建设投 资集 团有 限公 司， 哈尔滨 １ ５ ０ ０ １ ６ ）
务因出现 问题而使得商业房地产不能完工或者虽建设完 成但不能正常经营 ， 形成资金回收困难等状况。第一 ， 投资 者在运用 财务杠杆 时可能带来 风险 。所谓财 务杠杆 指的是 开发商运用借贷的资金来扩大自身投资的透支产出， 这样 就会导致投资的不确定性增大， 从而不能达到预期收益的 可能性也会增大。 第二， 拖欠风险也是应该考虑的问题。 当 房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候 ， 由 于拖欠资金所带来的风险就会转嫁到商业房地产投资经 营者 的身上 。
商业地产风险防范措施报告
商业地产风险防范措施报告目录一、概述 (2)二、风险防范措施 (3)三、城市化进程推动商业地产需求增长 (5)四、消费升级带动商业地产投资机会 (8)五、新政策对商业地产投资的影响 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着消费升级，人们对健康、休闲、文化等领域的需求也不断增加，相关产业成为了商业地产投资的热点。
例如，健身、游泳、瑜伽等运动健康类产业、电影院、剧院等文化娱乐类产业以及餐饮、时尚零售等品质生活类产业，都是当前商业地产投资的热门方向。
这些产业有着巨大的市场需求，可以带来高回报率和稳定的租金收益。
房产税的征收方式和税率也会直接影响商业地产市场。
高额的房产税会增加持有商业地产的成本，影响投资者的投资意愿；适度的房产税则可以促使闲置商业地产得到更好利用，提升市场供给效率。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新,包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
商业地产的细分领域越来越多，商业地产项目的多元化发展是未来发展的重要趋势。
除了传统的购物中心、写字楼、酒店、医院等类型之外，未来还将涌现出更多的商业地产项目类型，如文化娱乐、科技创新等领域。
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二、风险防范措施商业地产是一个复杂的领域，涉及到大量的投资和管理，因此风险防范措施对于商业地产行业至关重要。
有效的风险防范措施能够帮助投资者和经营者规避潜在的风险，保护他们的利益并确保项目的持续成功。
探析商业房地产的投资风险以及防范策略
探析商业房地产的投资风险以及防范策略一、商业房地产的基本概念与特点分析商业房地产是指为商业和企业活动而建造或改建的不动产，包括购物中心、写字楼、酒店、生产工厂、仓库等。
商业房地产具有基础物业、稳定收益、潜在升值等特点，而随着市场变化，商业房地产投资也带来了不小的风险。
二、商业房地产投资风险分析1.市场风险：商业房地产受宏观经济影响较大，如全球经济波动、政策因素等均会对其产生影响。
2.资金风险：商业房地产投资金额庞大，若长期无法出租或出售，将导致资金无法流动。
3.租赁风险：商业房地产的收益主要依赖于租金收入，仅有少部分采取自营模式。
若商业租户流失或无法续租，将对收益产生影响。
4.经营风险：商业房地产的经营管理涉及多方面，如租赁管理、物业管理、安全措施等因素，一旦管理不善将会对商业房地产投资产生影响。
5.政策风险：政策因素是商业房地产运营中不可忽视的风险，如国家的环保政策，城市规划等，都可能会对商业房地产的运营、管理及投资产生影响。
三、商业房地产投资风险防范策略1.市场风险防范：投资者需要了解全球经济环境、政治形势及市场趋势，严格掌握商业房地产市场的指数，了解拟投资区域的潜力及前景。
2.资金风险防范：投资者应该根据自身风险承受能力及房地产市场综合状况，制定合理的资金投入标准，避免负债率过高，确保资金的流动性以及可以应对突发状况。
3.租赁风险防范：投资者可以通过制定严谨的租赁协议、开展有效的招商活动以及对租户进行跟踪管理等对租赁风险进行控制，加强房屋的管理与维护，打造良好的经营环境，增强租户的黏性，提高续租率。
4.经营风险防范：投资者需要制定完善的经营管理体系，提升物业服务的水平，加强安全防范的措施，进行租户管理，避免经营风险的出现。
5.政策风险防范：投资者需要关注政府的政策变化，及时调整商业房地产运营策略，做好政策的前瞻性预测与应对措施。
四、案例分析1.新蓝天购物中心：该商业房地产投资项目因所处区域远离市中心，且竞争对手较多，导致商铺无法租出，租金收益低迷，造成了资金风险。
关于商业地产投资风险的几点建议_曹岭
关于商业地产投资风险的几点建议
曹 岭 上海陆道公司
摘 要】 本文 综 合论 述了目 前 商 业 地 产 投 资 的 主 要 风险 种 类 ， 并提出 了 规 避 方法 ， 商 业 地 产 投 资 成 功 的要 素 。 【 【 关键词 】 商 业 地 产 投 资 风险 连续３年商业 由于不受房产限购 政 策 的 影 响 及 城 市 发 展 的 需 要 ， 地产在全国超速发展 ， 商业物业供 应 量 过 大 ， 投资风险不断显现。商 业 投资 金 额 巨 大 ， 不 确 定 因 素 多， 因而投资者面临的 地产的投资周期长 ， 风险巨大 。 投资风险的管控成为投资成败的关键 。 活动 。 其次 ， 统一运营管 理 使 项 目 具 有 商 业 核 心 竞 争 力 。 统 一 运 营 包 含： 统一招商管理 、 统一营销 、 统一服 务 监 督 和 统 一 物 管 ； 其中统一招商 管理是基础 。 最后 ， 制定适宜的运营 战 略 规 划 ， 选择项目适合的运管理 包括租赁模式﹑销售模式和租售相结合的组合模式等 。 模式 ， 按照国家政策及 城 市 总 体 规 划 ， 规 避 政 治 风 险。 开 发 商 应 关 注 ２． 宏观政策 （ 产业 、 土地及 税 收 等 ） 的 变 化， 依 此 选 择 合 理 的 经 营 及 区 位。 城市规划风险对商业地产项目影 响 巨 大 ， 对选址、 定位、 规模、 档次等内 容做充分的市场调查 ， 对项 目 所 处 地 域 的 人 流、 竞 争 状 况、 周边商业环 交通状况等进行综合 的 调 查 研 究 ， 以 规 避 城 市 规 划 与 项 目 不 符， 造 境、 成的项目利益损失的风险 。 加强项目资本运作 ， 选择合理 的 现 金 流 模 型 ， 防范资 金 风 险。商 ３． 业地产项目的开发成本和经营成 本 会 随 项 目 推 进 和 经 营 不 断 变 化 。 良 好的资本运作和合理的项目现金 流 模 型 ， 是项目成功的关键。首 先， 制 着重规避 融 资 时 因 银 行 利 率 变 动 的 风 险 ； 其 订周密的财务和融资方案 ， 次， 拓宽融资渠道 ， 加强与银行 、 投资机构和信托公司的合作。再 次， 项 目建设时选择资金实力较强的施工 单 位 ， 制定合理的工程款支付计 划， 并合理地缩短建设周期 ，加快资 金 周 转 ； 最 后， 确定适宜的资金来源结 即自有资金 、 银行抵押贷款和第三 方 投 资 在 项 目 总 投 资 上 的 构 成 比 构， 例； 商业物业应租售并举 ， 确定 合 适 的 商 业 物 业 持 有 和 出 售 比 例； 形成 实现项目的滚动开发和快速发展 。 项目的资金平衡及流转 ， 做好前期市 场 调 查 研 究 ， 预 判 市 场 风 险， 制定规避的策略和措 ４． 施 。 商业房地产项目在开 发 的 前 期 应 总 结 包 括 经 济 环 境 、 区域城市结 商业发展 规 划 和 政 策 、 区 域 零 售 市 场、 未来商业地产的 构与发展规划 、 供应量 、 消费者消费行 为 、 立 地 条 件、 商 圈 的 确 定 等 几 方 面 的 内 容。 通 过时机性 、 进程性 、 地段 性 、 规 模 性、 硬 件 性、 布 局 性、 竟 争 与 兼 容 性、 人 气性 、 稳定性 、 资源性 、 商圈分析 、 人口 分 析 和 人 性 等 多 个 参 数 来 综 合 评 判项目的可行性 。 总之 ， 商业地产开发是一个复杂 的 系 统 。 项 目 前 期 的 选 址 、 定位策 划、 规划设计 、 业态布局 、 品 牌 定 位， 及 后 期 的 运 营 管 理 水 平， 各个环节 要求开发商采 取 先 定 位 后 拿 地 、 先 策 划 后 规 划、 先文化后设 紧密相连 ， 先招商后建筑 、 先经营 后 销 售 、 先品牌后赚钱等措施才能实现项目 计、 的成功 。 最后开发商还要寻好退出 渠 道 ， 即采取定向开发、 合资合作开 发或委托给专业的商 业 运 营 管 理 公 司 等 。 商 业 地 产 四 个 成 功 要 素 是 ： 有高素质的商业地产管 理 人 才 、 要 有 优 质 的 土 地 资 源、 要 充 足 的 资 金、 有丰富的商户资源 。 参考文献 ： ［ ］ 《 商业地产系列之十： 当前困扰与破解渠道》 中投顾问 １ ２ ０ １ ０ 年， 产业 监 测 中 心 ． ［ ］ 《 中国 商 业 地 产 市 场 观 察 》 九 洲远 景 ． ２ ２ ０ １ ２年７月， ［ ］ 《 ， 中国 商 业 地 产 联 盟 ． ３ ２ ０ １ ０－２ ０ １ １ 中国 商 业 地 产发展报 告 》 ［ ］ 《 房 地 产行业 研究周 刊 》 总 第２ ４ ６ ２期， ２ ０ １ ２ 年 ８ 月 ５ 日 －２ ０ １ ２年 ８月１ １ 日中 投 顾 问产业 监 测 中 心 营风险 。 经营风险 是 指 由 于 房 地 产 投 资 经 营 上 的 失 误 ， 造成 １． 的实际经营结果偏离期望值的可 能 性 。 这 与 投 资 企 业 的 内 在 因 素 及 外 在的周围经济环境有关 。 商业地产经营模式存 在 着 出 售 、 出 租、 租 售 并 举 三 个 大 类， 涵盖零 零售整租 、 不售整 租 、 不 售 零 租、 不 租 不 售 自 营、 租售结合六个 售零租 、 子类 。 不同经营模式面 对 不 同 的 经 营 对 象 ， 具 有 不 同 的 优 缺 点。 每 种 模式在 整 体 物 业 中 所 在 的 比 例 不 同 ， 产生不同的资金流， 面临着不同的 使经营能力的不足成 市场风险 。 商业运营管理 的 人 才 及 经 验 的 缺 乏 ， 为商业房地产投资中的首要风险 。 政策风险 。 政策风险是指国家或 地 方 政 府 有 关 的 各 政 策 变 化 而 ２． 可能的损失 。 房地产投资受多种政 策 的 影 响 制 约 ， 如投资政策、 金融政 产业政策 、 房地产管理 政 策 和 税 费 政 策 等 ， 会对投资收益目标产生 策、 巨大影响 。 商业地产项目 投 资 决 策 之 前 要 综 合 分 析 研 究 在 城 市 规 划 、 商业网点规划 、 交 通、 环 境、 建 筑 指 标、 其他地方性的法规等存在的风 险 。 政策上存在的严重风险 ， 项目的失败将是无法避免 。 资金风险 。 商业 地 产 投 入 资 金 量 大 、 资 金 回 笼 慢。 良 好 的 资 本 ３． 运作能力对于商业地产 项 目 能 否 成 功 运 营 、 达到预期的效果起着十分 融资问题是商业地产快 重要的作用 。 对于开发商 没 有 较 强 资 金 储 备 ， 速发展过程中的一大难题 。 国内目前商业地产融资主要有 ： 银行信贷 ， 依赖度７ 成为 ０ ％ －８ ０ ％， 大多数地产开 发 商 主 要 的 融 资 手 段 ； 房 产 预 售， 向 客 户 融 资； 上市募集 （ 或发行金融债券等 ， 由于房产商 上 市 融 资 的 国 家 限 制 条 令 ， 几乎难 Ｉ Ｐ Ｏ） ） ， 房地产投资信托 （ 目前仍处于探索阶段 ， 作用有限 。 以实现 ； Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ 市场风险 。 市场风险是由于房地 产 市 场 供 求 状 况 变 化 给 房 地 产 ４． 投资者带来的风险 。 商业 房 地 产 的 供 给 与 需 求 的 失 衡 所 带 来 的 风 险 ， 主要表现为一是供过于求导致的 大 量 空 置 。 二 是 已 建 成 的 商 业 房 地 产 项目的 结 构 性 矛 盾 突 出 ， 存在着业态严重同质化， 或不能满足商家经营 的要求 。
商业地产投资风险分析及风控建议
商业地产投资风险分析及风控建议商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。
那么商业地产投资的风险分析及风控建议要怎么做?一、商业地产投资概述1概念引入商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。
针对住宅地产，当开发商与消费者达成协议后，消费过程即完成，属于典型的单次消费行为。
而商业地产的投资则具有很强的市场性特征，涉及投资者、经营者与消费者等多个主体，且投资者和消费者处于相对核心的地位。
商业地产的规模有大有小。
对于规模庞大的商业地产，如shopping mall项目，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产，除了大部分依旧采取租金回收的方式，很多商业地产中写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益，换言之，商业地产的盈利来源主要有商业地产的开发经营而获得的管理费收益，以及商业地产租售而获得的营业收入。
除了主要盈利来源，商业地产开发商为了在项目开发中获得增值收益和品牌溢价，也为了吸引更多投资者的资金投入，往往会结合市场发展特点对消费者的消费能力、行为倾向及需求特征等进行深入分析，以确保项目投资的准确性和稳定性。
2.优势分析(1)投资收益率较高商业地产能带来双重收益，每年可收房租且房租收益远高于银行利息(商业地产的房租每年可达5%—10%甚至高达20%)，而且随着租金的上涨，商业地产也可能不断增值。
据商业地产产业资讯中心的数据，近三年来，商业地产的平均投资回报率稳定在10%左右的水平，其中，酒店项目的投资收益率集中在15%-30%之间，而经营效益较好的购物商场项目的投资收益率则普遍超过了40%。
商业综合体投资风险管理及防范
商业综合体投资风险管理及防范随着商业地产在经济市场的发展中，中国地产行业进入了快速的发展当中，成为了国民经济新的上升点。
商业综合体产业为我国的经济发展做出了极大的贡献。
同时，商业地产和金融的发展两者的关系较为复杂，但是商业综合体的投资是有一定的风险，资金来源不稳定。
商业综合体的投资有一定的风险，极度依赖金融信贷支持。
所以本文将针对以上内容进行相关的分析和论述，了解投资的风险的管理及防范措施。
标签：商业地产;商业综合体;投资风险;防范措施在历经了十足的发展后，我国的地产行业有了进一步的波动性，地产的投资涉面较广，投资风险较多，一旦出现风险将会涉及这个地产市场，乃至于部分地区的经济发展，其风险损失将不可衡量。
对于风险投资进行适当的降低，是提升商业地产融资的重要保障，也可以对我国地产市场进行有效的健康的发展。
但是从当前情况来看，我国的商业综合体的投资风险还是存在一定问题，在很大程度上对我国的风险投资有一定的限制。
1、商业综合体地产投资市场现状1.1 降低投资风险是关键在商业综合体地产的发展中，投资风险始终是如影随形的，在其发展的过程中也有很大的投资隐患。
在地产的市场发展中影响因素较多，投资风险的影响和数值不断提高，也为发展带来了很大程度的挑战，对于投资风险的把控是其关键所在。
所以，如何将投资风险进行有效控制，才可以将商业综合体的发展提升效率，让这个市场在既定的发展轨道中平稳运行，也更有利于国民经济的高效发展[1]。
1.2 商业综合体地产融资能力的保障商业综合体的行业发展是在大量资金的基础上建立的，所以投资成本较高，只有获得充足的融资才可以将商业综合体进行良好发展，所以在其发展过程中，将其投资风险进行有效降低才可以将融资能力进行有效提升，将投资风险把控，融资的偿还能力进行提高，地产的开发和发展促进，都是建立在风险的控制基础上[2]。
2、我国商业综合体投资风险控制存在的问题2.1 对风险控制的认识不足在进行风险投资控制投资时，需要加强对控制策略的相关认知，在思想上提升对投资风险控制的重视程度，从此方面将风险控制策略进行有效的实施。
建筑商业地产风险控制研究
公认 的警 戒线 。 险 ，已是商 业地产 面 临的现 实性 风
问题 。
一
周 期风 险 是 指 房 地产 市 场 的 周 期波 动 给 投 资 商业 地产 项 目风 险 的概 念
、
商业 地产 项 目是指 具有一 定 时间 、 财务 和技 术 性能 目标 的商 业地产 规划 、建设 、租售 等一 系列 活 动 的集合 。 商业 地产 项 目由于 其独特 的产 业特 性 ， 与其 他 房 地产 项 目显 著 的 区别 是 商 业地 产 项 目的
者带来 的风险正如经济周期的存在一样， 房地产市 场 也存 在周 期波 动或 景气ຫໍສະໝຸດ 循环现 象 。 地产 市场 周 房
期波 动 可分 为复 苏与 发展 、繁 荣 、危机 与衰 退 、萧 条 四个 阶段 。 究表 明，美 国房地 产市 场 的周期 大 研 约 为 １￣２ ８ ０年 ，香 港 为 ７ ８年 ， 日本约 为 ７年 。 ～ 当房 地产 市场 从 繁荣 阶段进 入危 机 与衰退 阶段 ， 进 而进 入萧 条 阶段 时 ， 房地 产 市场将 出现 持续 时 间较 长 的房地 产价 格 下 降、交 易量 锐减 、新 开发建 设规
量 已远 远超过 需求 ， 租售 比指 数也 远远超 过 了 国际
却 不尽 如人 意 的局面 。近 年来 ，商业 地产 的投 资转 向城 市 周边地 区 ，出现 全 民、集体 、个人 投 资的热 潮 ， 大 中城 市 ， 至 中小城镇 均 出现建 设写字 楼 、 各 甚 购物 中心 、商 业 园区 、酒 店等 商业地 产 项 目，其 中 多 数 都 以个 人 住 房贷 款 和 房 屋 开发 贷 款 名义 向金 融机 构借 款 。大量 的社会 资金 、国家资 金 、银 行资 金对 商业地 产 的集 中投入 ， 是对商 业城 市 的地产 更 业过热 起 到推 波助 澜 的作 用 。由于商 业地产 是 一项
商业地产企业的财务风险分析研究
商业地产企业的财务风险分析研究一、引言随着城市化进程的加快和经济的不断发展，商业地产行业成为了一个备受关注的领域。
商业地产企业经营规模不断扩大，风险管理也愈发重要。
财务风险是商业地产企业面临的一大挑战，对企业的生存和发展产生着极为重要的影响。
对商业地产企业的财务风险进行深入研究和分析，具有重要的理论和实践意义。
二、商业地产企业的财务风险概述商业地产是指经营性物业，包括购物中心、写字楼、酒店、综合体等。
商业地产企业的财务风险主要体现在以下几个方面：1.市场风险：商业地产是受市场供求影响较大的行业，市场需求的波动会对商业地产企业的租金收益产生较大影响。
2.资金风险：商业地产项目通常需要大量资金的投入，一旦资金链出现问题，会严重影响企业的经营和发展。
3.利率风险：商业地产企业通常需要通过借款来筹措资金，利率的变化将直接影响企业的财务成本。
4.政策风险：政策的不确定性也是商业地产企业面临的重要风险之一，不同政策的变化将对企业的经营产生重大影响。
5.周期风险：商业地产市场存在周期性，不同周期的需求和价格变化也会影响商业地产企业的盈利能力。
以上几个方面的风险都会对商业地产企业的财务运营产生重要的影响，因此对商业地产企业的财务风险进行深入分析是十分必要的。
1.高负债率：商业地产企业通常需要较大的债务来进行项目投资和开发，导致了企业整体的负债率较高。
2.资产波动：商业地产企业资产结构复杂，资产负债表上资产的价值波动较大，风险也相应增加。
3.租金收益不确定性：商业地产企业的租金收益是经营活动的主要来源，但租金收益存在较大的不确定性。
商业地产企业的财务风险包括了较高的债务风险、不确定的租金收益、政策波动等，这些风险都将对企业的经营产生较大影响。
1.宏观环境因素：宏观环境因素包括经济增长速度、利率水平、政府政策等，这些因素将对商业地产企业的盈利能力产生直接影响。
2.项目风险：项目风险是商业地产企业面临的重要风险，包括地产选址、规划设计、开发建设等方面的风险，这些风险将影响项目的盈利能力。
商业地产投资的风险分析和投资策略
商业地产投资的风险分析和投资策略商业地产投资是一个高风险的投资领域，也是一个高回报的领域。
在商业地产投资中，有很多因素会影响投资收益和风险，例如市场价值、租赁收入、管理费用、推广费用和供应链成本等。
因此，投资者需要了解商业地产投资的风险，并制定相应的投资策略。
本文将分析商业地产投资的风险，并提出应对风险的投资策略。
一、市场风险市场风险是指由市场变化导致的投资风险。
市场变化可能由宏观经济因素、政府政策、行业竞争等因素引起。
在商业地产投资中，市场风险是最基本和最重要的风险。
针对市场风险，投资者可以采取以下策略：1.分散投资：将投资分散到不同的商业地产项目和地区，降低单一项目和地区的风险。
2.市场调研：深入了解市场情况，掌握市场趋势和变化，把握商业地产项目的投资时机。
3.参考历史数据：对市场的过去和现在进行比较，根据历史数据分析市场趋势，制定相应的投资策略。
二、租赁风险租赁风险是指由租赁合同变化引起的风险。
租赁合同是商业地产投资中一项重要的法律约束，租赁风险直接影响租赁成本和租赁收益。
针对租赁风险，投资者可以采取以下策略：1.多样化租户：吸引不同行业和类型的租户，降低单一租户的风险。
2.灵活租赁：与租户灵活协商租赁协议，制定相应的租赁附加条款，降低租赁变化的风险。
3.建立信任：与租户建立信任关系，积极沟通和解决问题，提高租户忠诚度，降低租赁风险。
三、投资风险投资风险是指由投资本身的可能变化导致的风险。
在商业地产投资中，投资风险是由投资期限、投资规模等因素引起的风险。
针对投资风险，投资者可以采取以下策略：1.慎重选择投资项目：对不同投资项目进行综合评估，选择与投资目标相符的投资项目。
2.制定风险控制机制：建立投资决策流程和投资审批机制，控制投资规模和投资期限，降低投资风险。
3.监控投资：监控投资项目的运营和发展状况，及时识别并应对投资风险。
四、管理风险管理风险是指由管理和运营过程中的不当行为引起的风险。
商业地产开发的风险管理
从设 计 之初 ， 发 商 必 须认 真 调 查 研 究 ， 致 规 开 细
划 ， 而确 保 商业地 产 项 目所 开发 的产 品与其 商 从 业 经营 过程 对 功 能的 需求 相 匹配 。基 本要 求 是 ，
所 有 空间必 须 符合 未来 业态 经 营过 程 中 ， 自身 业 务 及政府 要 求 的硬件 标 准 。其 次 ， 由于 商业 地 产
三个 维度 ， 别细分 归类 。客 群细分 是确 定 目标 分 客户 非常 重要 的一 步 ， 关系 到未来 的业 态 组合 这 和项 目整体 定位等 。 目风险 管理过程 中需对 不 项
同细 分方 法进行 敏 感性分 析 ， 从而确 保客 群细 分 的稳定性 和准确 性 。
当客群 细分 完成 后 ， 目标客 户 设定便 有 了坚 实 的基 础 。然 而在进 行 目标 客 户设 定前 ， 竞争 性
项 目的运 营 周期 长 ， 所服 务 的 目标群 体 可 能在 时 间 的流 转 过程 中 发 生 巨大 变 化 ， 因此 ， 计 阶段 设 必须 考虑 业态 的可 能性 变化 。与 之相 关 ， 当规划
持有阶段的财务风险完全转嫁给了业主和金融机
的 人
专题 ： 商业地产的发展与探索
一
业态与 实际 需求业态 不一致 时 ，同样存在对 硬件
功能变化 的需求 。 因此 ， 商业地产 项 目的产 品规划 设计和建 造会严 重影 响项 目的运 营灵 活性 ，从而 影 响项 目的最终成 败 ， 其蕴 藏 的风 险不可 小觑 。 商业地 产 项 目的运营 风 险往往 被 忽视 ， 原 其
态对 商业 地产 产 品 的要求 存在 巨大差 异 ， 因此 ，
营风险既考验着执行力， 同时也考验着商业运营
商业地产主要的风险
一、商业地产主要风险点1、完工风险大型商业项目资金投入巨大，因此多数开发商只能依赖银行贷款。
而在目前房地产贷款从紧的政策指导下，开发商获得贷款的难度日益增大，在开发期间需要自行先投入大量的资金。
而商业地产项目从开发到开始盈利至少要经过三四年时间，回笼资金慢，期间需要巨大的资金运转支撑。
开发商如果资金周转不灵，极易出现完工风险。
2、供过于求风险数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。
据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。
由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。
数据还显示，在目前，中国人均商业占有面积已超2平方米，而国际平均水平仅在有1.5平方米左右。
一直以来，住宅和商业相辅相成。
住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。
但是，目前住宅的销售情况不容乐观，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。
没有足够的人流和消费来支撑，商业地产也就难以招商，这势必影响开发商的现金流。
3、后期经营风险大多数商业地产的现金流来自于租金或销售款，开发商的投资有没有回报，不在建设当中，而是在建成以后的运营当中。
商业地到底有没有回报主要看其建成后的运营，所以风险是很大的。
商业地产的招商工作难度远远大于销售，住宅楼可能通过调整价格就可以达成交易，而招商工作却没有那么简单，如果地产所处的地段不适合进行贸易，那么即使开发商免租商家也不会入驻。
再加上近些年租金的不断上涨，招租难，空置率越来越高等问题也会越加突出。
大型商业地产风险
在商业地产项目开发中，一定要重视项目的环境评估，这也是政策法规的 风险之一。它包括有以下几个方面：
1、人流因素。 大型商业地产项目建成运营以后，势必产生巨大的人流量。环境评估所需 要综合考虑的是，项目建成以后将产生多大的人流量，这些人流量是否超出 了环境所能接受的能力，是否对周边的居民生活和其他公共活动产生了极大 的影响。要充分考虑车流、人流对环境造成的不利影响，将项目投资决策的 风险降到最低。
从本质上来分析，该项目今日所处的困境就是没有充分研究城市总体规 划的结果，没有认识到一个不符合城市商业网点规划的区域、以及在一个建 设中新城区开发购物中心所存在的风险。与政府关系良好，并不意味着没有 政策法规的风险，在这个案例中也得到了充分的证明。
一个城市的总体的商业规划是知道整个城市商业网点布局和网点建设的 法规性文件，每个城市都有与其相适应的城市商业网点规划，都是商业地产 项目在进行投资决策时要认真研究、分析的重要内容，避免项目与城市总体 商业规划发生冲突！
பைடு நூலகம்
险。截止到2008年，办公楼空置面积近1000万平方米，
同比增长约8%；商业营业用房空置面积超过4000万平方
米，同比增长约5%。
风险
机遇
政策法规风险
一、商业地产项目取得成功的要素
一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键的因素，分别是土地、 资金、人才与政策。这四个方面如果在某一方面存在严重的短板现象，项目 开发就很难取得成功。
天河城商圈的容量有多大，不仅取决于商业建筑面积多大，而且取决于 交通总流量有多大。
对于商业项目而言，地段是决定成败的关键。从交通便利性来讲，轨道 交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，交通动线决定了客流量。
商业地产开发的风险管理
地产 项 目各项要素 ，依据项 目自身的
优势 ，确 定可争取得到的 目标客户群
期和远 期间可能的转换 ，从 而确保项 目整体 的弹性。
（ 四）招商及运营管理
体。这一过 程是 商业地产项 目风险管
理最难把握 ，却又必须 重点把关 的环 节。
商业地产 的财 务风 险。商业地产
间配套 即指商业地产 。人 口的聚散 ， 紧密结合 ．因此 ，其复杂程度远远高 的大规模 、高质量 、长时期建设运营 ．
伴随 其问的是社会 文化和价值观 的变 于住宅地产 ，控 制开发的风险管理显 特点 ，需要充分的资本市场运作支持 ．
化 ．体现在城市 生活模 式的变化—— 得尤为重要 。 这 些变化均 会对商品需求 、消费行为
（ ）市 场定 位 二
商业地 产项 目是 一个动态 的运 营 过 程 ，期间招商 品牌建设 、市场推
有空间必须符合未来业态经营 中自身 商业地产作为 房地产业 中一个 重 及 消费市场等带来巨大影响 正因为 业务及政府要求 的硬件标准 。当规划 要部分 ，其备受关注 的焦 点归结 起来 商业地产和 住宅地 产间存在紧密的关 业态与实际需求业态不一致 时．商业 有如 下几 点 ： 城市化 加速 ； 城市 生活 系 ，房地产 商对 同业多元化的首选便 地产项 目的产 品规划设计和建造会严
和规 划政 策共 同对商 业地产 的规 划、
建造 租售等产生重要影响。除此外 ， 宏观政策包括行政 货币和财政税收 等直接或间接地影响商业地产 。 商业地 产产 品设计 与建造风 险 。 从设计之初 开发企业必须 确保 商业
地产项 目所开发的产品与其商业经营
的功能需求相符合 。基本要求是 ，所
商业地产策划大核心内容
商业地产策划大核心内容商业地产策划是指为商业项目的开发、改造和运营制定合适的策略和方案，并确保项目能够成功实施。
本文将介绍商业地产策划的大核心内容，包括市场调研与分析、项目定位、规划设计、运营管理以及风险控制等方面内容。
1. 市场调研与分析市场调研与分析是商业地产策划的第一步，通过对市场需求、竞争环境、消费者行为等进行深入研究，可以帮助确定项目的合理定位和发展方向。
1.1 研究市场需求了解目标市场的需求是商业地产策划的关键。
通过调研市场的人口结构、收入水平、消费习惯等因素，可以确定项目开发的规模与定位，以及对项目所需设施和服务的需求。
1.2 竞争环境分析评估竞争对手的实力与优势，掌握市场的竞争格局，有助于找出项目的差异化竞争优势，并制定相应的市场营销策略。
1.3 消费者行为研究通过调查和分析消费者的购物行为、偏好和需求变化，可以为项目提供关键的参考数据，以便根据消费者的需求定位项目的商品和服务。
2. 项目定位项目定位是商业地产策划的核心内容之一，它决定了项目的商业定位、特色与目标客户群。
项目定位应该基于市场调研和分析的结果，确保项目能够满足市场需求。
2.1 商业定位商业定位决定了项目是以购物中心、娱乐中心、办公楼等形式出现，并决定了项目的商业特点和特色，例如：高档精品、休闲娱乐等。
2.2 目标客户群明确项目的目标客户群是确保项目成功的重要因素。
根据市场调研得到的消费者画像，可以确定项目的目标客户群体，例如：年轻人、家庭等。
2.3 项目定位的差异化竞争优势项目定位还应该考虑如何与竞争对手区别开来，寻找差异化竞争优势。
这可能通过提供独特的商品和服务、创新的购物体验、高品质的设施等方式实现。
3. 规划设计规划设计是商业地产策划的重要环节，它涉及到项目的场地选择、建筑设计、室内装修等，需要综合考虑商业定位、目标客户群和市场需求。
3.1 场地选择根据项目定位和市场需求，选择合适的场地是确保项目成功的关键。
商业地产开发的风险管理
的 密切 监 视 。风 险 管 理 是 针 对 未 来 事 项 的 先 验 性 应 对 ， 因此 ， 险 管 理 的根 本是 对 战 略规 划 的 管理 。 而 实现 有 章 可 风 进
Ｒｉｋ Ｍ ａ ａ ｅ ｅ ｔｏ ｈ ｖ ｌ ｐ ｅ ｔｏ ｓ ｎ ｇ ｍ ｎ ｆｔ ｅ Ｄｅ ｅｏ ｍ ｎ ｆ Ｃｏ ｍ ｅ ｃａ ａ ｔ ｔ ｍ ｒ ｉ ｌＲｅ ｌＥｓａ ｅ
ＹＡＮ ｅ－ ｅ Ｐ ｉｂ ｉ
（ ｈ ｉｎ ｉａ ｃａ ｎ ｃ ｎ ｍｉ Ｃ ｌ ｇ ，Ｈ ｎ ｚ ｏ １ ０ ８ Ｚ ｏ ａ ｇＦ ｎ ｎ ｉｌ ｄ Ｅ ｏ ｏ ｃ ｏｌ ｅ ａ ｇｈ ｕ３ ０ １ ） ａ ｅ
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天津 市财 贸 管理干 部 学院 学报
Ｊ Ｕ Ｎ ＦＴＡＮ Ｉ Ｎ ＴＴ Ｔ ＦＦＮ Ｎ Ｉ Ｄ Ｃ ＭＭＥ ＣＡ Ｎ Ｅ Ｎ Ｏ Ｒ ＡＬＯ Ｉ Ｊ Ｉ Ｓ ＩＵ Ｅ Ｏ Ｉ Ａ ＣＡＬＡＮ Ｏ Ｎ Ｒ Ｉ ＬＭＡ ＡＧ ＭＥ Ｔ 第十三卷 ２ １ 年 第 ２期 ０１
ｍａ ａ ｅ ｎ ａ ｅ ｎ ｒ ｇ ｌ ｔ ｎ ｏ ｅ ｓ ｒ ｈ ｏ ｒ ｃ ｉｎ ｏ ｅ ｒ ｓ ｌ ｎ ｇ ｍｅ ｔ ｓ ｄ ｏ ｅ ｕ ａ ｉ ｓｔ ｎ ｕ ｅ ｔ ｅ ｃ ｒｅ ｔ ｆｔ ｅ ｕ ｔ ｂ ｏ ｏ ｈ ．
【 ｙ ｗｏ ｄ 】ｃ ｍｍｅｃａ ｒ ｐ ｒ ；ｒ ｋ ｍａ ａ ｅ ｎ ；ｅｒｉｒ ｓ ｇ ｏ ｓ ｒ ｅ ｎ ｔ ｄ ； ｒ ｅ Ｋｅ ｒ ｓ ｏ ｒ ｉｌｐ ｏ ｅ ｙ ｉ ｎ ｇ ｍｅ ｔ ａｌ ｔ ｅ ｔ ｕ ｖ ｙ ａ ｄ ｓ ｙ ｍａｋ ｔ ｔ ｓ ｅ ａ ｕ
如何规避商业地产中的运营风险
如何规避商业地产开发中的运营风险________________________________________所谓商业地产(Business Real Estate）,是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品,也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。
商业房地产范围很广，包括商场（购物中心等）、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营.与住宅开发项目比较而言，商业地产开发项目可能有更高的投资回报和升值潜力,但也可能潜伏着更大的风险.由于受商业地产高利润、高回报的巨大诱惑，许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，其中个别开发商跟风盲从，只要拿到临街土地就开发商业地产，对于定位是否有偏差、业态是否重复、区域经济环境是否适合等不多考虑，从而导致我国商业地产空置率正以每年上升25％左右的速度递增,商业地产开发领域所积累的各种风险越来越多.当前奉行大开发、大招商、大回报的商业地产开发模式,更是对风险有放大作用。
商业地产开发与一般房地产开发最大的不同就在于商业地产需要考虑商业运营。
商业地产市场的健康发展,需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。
通过对国内商业地产开发中的大量案例进行研究，我们不难发现，大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟。
各种商业地产开发风险中，最难应对、最为突出的是商业运营风险.但是，商业和地产经常还是“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。
目前应该在统筹管理方面寻求消除隐患、化解商业地产风险的办法。
商业地产开发中，要防范商业运营风险可考虑如下对策方略。
一、要树立投资靠商业运营增值的正确开发理念商业地产开发所追求的不是现值,而是未来的升值，正是在这一点上使它区别于通常意义上的房地产开发.商业地产开发应按照投资靠商业运营来增值的理念去运作，不仅事前要经过定向、规划、定位几个阶段才能破土动工，而且在建筑工程完工之后还要通过一系列的商业运作使地产获得升值.建筑工程的完工仅仅是商业地产开发新阶段的开始而不是终结，通过后期的商业开发和运作才能使地产获得升值,并可进一步扩大周边住宅和其他建筑设施的开发规模，为开发商和投资商带来更大的利益。
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商业地产的风险控制
时下，商业地产已成为财宝之源。
许多进展商往往在看到商业地产丰厚利润的同时，却忘了其投资庞大、风险极高、专业性极强的特点，因而常常盲目投资，结果导致大量的商铺积压，或因资金链的断裂而陷入逆境，造成庞大的经济缺失。
关于商业地产的风险，要紧来源于以下几个方面：一、物业形式明显不同商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和治理人才，否则将会付出惨重的代价。
如济南泉城路商业街店铺，由于过于重视都市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商经营难的尴尬境地。
因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。
二、竞争加剧价值下降高额利润促使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会显现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严峻后果。
因此，进行竞争者调查和把握政府商业规划十分重要。
三、充分认识资金压力大型商业地产项目的招商对象通常是差不多或预备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则专门可能会被资金压力逼上绝境，甚至显现新的烂尾地产项目。
四、复合人才严峻缺乏商业地产在国内专门是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为熟知的复合型人才更是凤毛麟角。
人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。
五、利润过高产生泡沫目前国内一些都市专门是大型发达都市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，专门难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。
六、经营理念差异过大商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性专门大，经营决策理念也相去甚远。
在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，经常产生剧烈的碰撞，达不到：“1+1=？”的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。
由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成庞大的经济缺失，对此，我们能够从以下几个方面来操纵风险。
二、开发规模宜适度目前，我国商业地产开发看起来存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，因此商业地产的开发规模要通过科学的分析。
一样来讲，5万平方米左右的MALL区能差不多满足一样二级都市的购物消费功能。
三、项目定位应适度超前在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费适应、当地人一辈子活水平、商业布局现状等市场情形外，还要对经济进展趋势、商业进展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。
四、营造主题特色吸引消费者没有特色、没有主题的项目就没有生命力。
主题一定要有丰富的内涵来支撑，要专门抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特点，商圈的最为有效的辐射范畴要紧还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的阻碍，如何讲有限。
五、专业化经营治理保证投资者利益有许多商业项目，前期开发推广都专门成功，但经营专门艰巨，从而造成投资者信心丧失，因此聘请闻名的商业治理机构差不多成为我国目前商业地产开发的要紧模式。
总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。