徐州和信广场项目商业定位提报在
徐州怡和广场市场调研和业态定位报告2019.7.15
1徐州▪怡和广场市场调研及业态定位方案谨呈:徐州新云城商务服务有限公司2019-7-9CATALOG目录第一部分：项目的认知与分析（一）城市概况（二）城市规划第二部分：项目概况及分析（一）项目区域概况（二）项目概况（三）项目SWTO分析第三部分：项目业态定位规划（一）项目定位策划民选择（二）项目业态规划方案（三）项目商业业态组合01项目的认知与分析（一）城市概况（二）城市规划1项目的认知与分析城市概况研究项目本体，是否具备塑造城市新核心的基因？【城市基因】【区域基因】【项目基因】徐州印象“传统文化”与“现代生活”融合江苏省经济、商业和对外贸易中心，华东地区科教、文化、金融、旅游、医疗、会展中心。
长江三角洲区域中心城市， 都市圈核心城市 ，淮海经济圈中心。
传承历史文化的魅力之地VS淮海中心城市〖1〗徐州拥有承东接西、沟通南北、是国家综合交通枢纽。
〖2〗连霍、京福、京沪等国家高速公路主干线在此交汇， 京沪、 陇海两大干线铁路于此相交，京杭大运河傍城而过。
〖3〗徐州观音国际机场是淮海经济区唯一的大型干线机场，徐州市运输管道是华东输油管道的重要组成部分。
〖4〗徐州已经初步形成公路、铁路、水运、航空、管道"五通汇流"的立体化交通格局。
城市区位地处苏、鲁、豫、皖四省接壤地区，北倚微山湖，西连宿州，东临连云港，南接宿迁，京杭大运河从中穿过，陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇.徐 州淮海经济区31 环渤海经济圈 42 长三角经济圈珠三角经济圈淮海经济区中心城市，徐州都市区核心功能区。
城市经济人均GDP和可支配收入不断增长，房地产处于迅速发展期，居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。
排名城市GDP总额（万）备注41南昌市5274江西省会50南宁市4480广西省会59太原市3884山西省会比徐州GDP低的省会城市层级的南宁、太原市等p 徐州年度GDP逐年提升，历年增长率持续在7.5%左右；p 2018年徐州GDP位于全国第33名，高于江西省省会南昌市。
国内某大型高铁站TOD商业定位业态运营模式(最新)
徐州东站TOD商业综合体效果图目录一.项目现况二.项目定位三.商业模式四、业态规划五、经营策略六、宗效分析项目现况徐州拥有较强的大交通区位优势，属于长三角连接京津、东部沿海连接华中及西北的重要项目地所处位置居于高铁站区核心圈项目位置10min 区位分析项目地位于徐州市区东部，徐州东站西南处，周边中高端住宅区环绕，整体区位具备发展潜力项目所在位置及占地面积如图所示，总占地约73亩项目定位以两汉文化为主题以非遗文创、健康休闲为特色集文化体验、文旅金融、购物娱乐、商务办公为一体徐州首个文化主题商业综合体项目整体定位以发展促保护、以保护谋发展，依靠市场与政策支撑，科学融合现代商业与传统文化，做到商业与文化共存、进步与传承相辅徐州东站文化主题TOD 市场定位发展宗旨社会责任核心业态为关注中国文化、品质生活的群体提供独特全面的商品、服务、场所与环境以文化产业发展为背景，以非遗文创、文化体验为主线，运用创新理念、先进技术和创意手段，结合商业、手工业、健康产业等于一体的产、销、研、创综合业态尊重传统文化，引领传统文化应用的全新变革，展现中国传统文化的魅力项目整体定位徐州拥有灿烂的文化历史积淀，在中国传统文化发展史上占有不可或缺的重要地位两汉文化、彭祖文化、徐文化位于南北地域特色、东西历史更迭的文化纵横交汇点定位释义上述各地文化氛围已基本形成，位于交汇之地的徐州也已做文化崛起之势，本项目选择以两汉文化为主题当可借天时、地利、人和受众客群定位项目周边环绕众多中高端住宅以及学校，且配有白领公寓，生活人群基本以中高收入为主，是商业消费的主力人群以此为基础，我们的目标受众是绿地保利绿城美的华润树恩中学注重家人和生活品质重视孩子的内在培养看到文化产业的潜力开始关注精神享受项目商业模式01扭转传统意识，培养新型理念02创造综合平台，创立全新模式03汇聚各方实力，共创商综新品04整合优势资源，嫁接推广渠道05保证实体落地，扩大影响范围徐州东站文化主题TOD本项目的创立，意在创新文化产业与传统商业结合的发展模式，把徐州本地拥有的文化元素和当下迅猛发展的商业因子有机结合，打造淮海经济区的文化商业融合新地标商业模式释义徐州东站文化主题TOD 搭建成熟的商业运作平台充实项目内文化品牌、商业品牌及服务内容并推入市场壮大关注两汉文化群体以保证积极正面的大范围社会效应通过市场实现经济收益通过传播与传承扩大影响力两汉文化重焕生机人才聚力资源汇流中国传统文化传播两汉文化元素适应市场的文创商品及服务商业化理念与运作模式文化体验文旅金融商务办公购物娱乐新模式引领市场项目价值提升市场宣传及形象打造经济基础公益性品宣配合运营团队政 府执行支持 资金支持资源支持 场地支持品牌创立整体运营影响力附加政府形象提升盈利行业知名度回报机构支持政策导向政策扶持官方背书以两汉文化元素为核心，立足徐州，逐渐影响淮海经济区并融入全国文化复兴大潮商业模式框架业态规划文化展馆两汉文化主题互动展馆非遗平台徐州非遗科普徐州非遗商品展售主题文创主题文创商品展售文创手工DIY文化体验健康体验康养生活文化培训国学培训传统艺术培训业态一览酒店文化主题精品酒店基础服务餐饮精品中式餐饮文化创意餐厅本地特色美食购物中式元素商品文化概念商店超市国内精品超市品牌娱乐购物娱乐中国传统娱乐项目创意文艺休闲项目文化金融文旅金融文化产权办公条件文化氛围营造商务办公文化产业金融服务文化产业保险服务彭祖养生科普中医康养体验文化产权交易机构驻点文化旅游旅游品牌驻点高端旅游合作企业选择文化产业类企业文化创业类团队（工作室）业态分区概览以购物、娱乐、餐饮等业态为主的室内外结合商业区以前店后厂式的文创品牌、非遗工作室以及文化类创业办公区徐州文化主题体验式科技馆，辅以主题文创产品和体验服务中国传统文化主题精品酒店中医健诊体验及中医文化科普用以自组或外需大型策划以及特定用途的非固定商铺（展位）业态及意向品牌分布概览江苏文投以上为明确业态分布所列，品牌商家均为意向业态规划-文化体验两汉文化主题互动展馆建设（或合建）以两汉文化为展现重点，结合当前先进的交互体验技术和光影技术打造本地首个体验式互动科技展馆。
徐州商圈调研报告
徐州商圈调研报告徐州市商圈调研报告一、引言商圈是指在一个特定地理区域内，聚集了大量的商业项目和商家，形成一个独特的商业生态系统。
商圈调研是通过对商圈内商家、消费者以及市场环境等因素进行深入研究，以了解商圈的现状，为商家提供有针对性的发展策略。
本次调研报告将对徐州市商圈进行调研并分析其特点。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查、实地走访和市场观察等方法。
我们随机选择了徐州市几个繁华的商圈，并对商家进行问卷调查，了解他们的经营情况、市场竞争状况以及消费者需求等。
同时，我们还对商圈内的消费者进行问卷调查，以了解他们的消费习惯和购物偏好。
此外，我们还观察了商圈内的市场环境、商家经营状况等。
三、商圈特点1.地理位置优越：徐州市商圈多占据市中心地理位置，交通便利，吸引大量消费者前来购物。
商圈内还有多个大型购物中心和百货公司，提供丰富的商品选择。
2.商业项目多样：商圈内的商业项目多样化，有服装鞋帽、食品饮料、家居建材等多个细分领域的商家。
消费者可以在商圈内找到几乎任何所需的商品。
3.竞争激烈：由于商圈内商家众多，竞争激烈。
商家之间通过价格、服务等方面展开竞争。
为了吸引更多消费者，商家们也会进行各种促销活动。
4.消费者需求多样：消费者需求多样化，价格、品质和服务是他们选择商家的重要因素，同时，消费者也会关注商家的口碑和信誉度。
五、商圈发展建议1.提高服务水平：商家应注重提升服务质量，增加员工培训，为消费者提供更好的购物体验。
2.精细化管理：商圈管理方面应加强对商家的管理，合理规划商圈内商家的种类和布局，避免同质化竞争。
3.充分利用市场资源：商圈应充分利用市场资源，引进更多的特色商家，举办主题活动，增加商圈的吸引力。
4.建立多层次的合作机制：商圈内的商家应建立多层次的合作机制，在价格竞争的同时，也可以通过联合采购、联合推广等形式共同发展。
五、结论通过本次调研，我们对徐州市商圈的特点和发展现状有了较为全面的了解。
商圈作为商业发展的重要组成部分，对于徐州市的经济发展起到很大的推动作用。
徐州苏C—淮海西路、城市综合体项目定位报告PPT文档48页
徐州苏C—淮海西路、城市综合体项 目定位报告
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
徐州写商业策划书3篇
徐州写商业策划书3篇篇一一、项目背景徐州，作为淮海经济区的中心城市，拥有悠久的历史文化和优越的地理位置。
近年来，经济持续增长，消费市场潜力巨大。
我们旨在通过深入挖掘徐州的商业机会，打造具有特色和竞争力的商业项目。
二、市场分析1. 消费群体：人口众多，涵盖各个年龄段和消费层次，消费需求多样化。
2. 竞争态势：商业竞争较为激烈，但仍存在细分市场的空白点。
3. 行业趋势：新兴消费业态不断涌现，如体验式消费、线上线下融合等。
三、项目定位1. 明确项目的核心目标客户群体。
2. 打造集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性商业体。
四、商业模式1. 招商策略：吸引知名品牌入驻，同时扶持本地特色商家。
3. 盈利模式：通过租金收入、销售分成等方式实现盈利。
五、营销策略1. 线上推广：利用社交媒体、本地生活平台等进行宣传。
2. 线下活动：举办各类主题活动、促销活动等。
3. 合作推广：与周边商家、社区等建立合作关系，扩大影响力。
六、实施计划1. 项目筹备阶段：完成选址、规划设计等工作。
2. 招商阶段：开展招商工作，确定入驻商家。
3. 建设装修阶段：进行项目建设和内部装修。
4. 开业筹备阶段：做好开业前的各项准备工作。
5. 正式开业及运营阶段：持续优化运营管理。
七、财务预算1. 前期投入预算，包括土地、建设、装修等费用。
2. 运营成本预算，包括人员工资、水电费等。
3. 预期收益预算，根据市场分析和商业模式进行估算。
八、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场变化，及时调整策略。
2. 竞争风险：不断提升项目的竞争力。
3. 资金风险：合理规划资金，确保资金链稳定。
篇二《徐州写商业策划书》一、项目背景徐州，地处江苏省西北部，是淮海经济区的中心城市。
拥有悠久的历史文化、优越的地理位置和丰富的资源，具备巨大的商业发展潜力。
本商业策划书旨在挖掘徐州的商业机会，打造具有特色和竞争力的商业项目。
二、市场分析1. 人口众多，消费市场广阔。
徐州市商业网点发展规划
《徐州市商业网点发展规划》2月5日经市政府批复，正式开始实施。
该规划由市经贸委和南京财经大学国际经贸学院共同编制完成，规划期为2008年至2020年，规划对象为徐州城区内的商业中心、商业街、批发市场、物流基地、零售网点以及辅助商业网点，包括宾馆、餐饮、生活服务等，规划空间范围以城区为主，总面积约1160平方公里。
这一规划的编制实施，对加快徐州都市圈建设、推进现代商贸流通业发展具有重要意义。
2月24日，市经贸委相关负责人对这一规划进行了详细解读。
建设2个市级商业中心规划提出：至2012年、2020年，市区社会消费品零售总额分别达850亿元、2600亿元，每千人拥有商业零售和生活服务网点营业面积分别达800平方米、1000平方米。
连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的比重分别达30%以上和50%左右。
规划建设2个市级商业中心：老城区商业中心和新城区商业中心，形成城市商业体系的两个核心，构成“双核联动”之势。
[解读]作为振兴徐州老工业基地的重要组成部分，商贸物流业发展令人关注。
建成区域性现代商贸都会和区域性现代物流中心，必须找准着力点，按照规划，这一千亿元产业将在新一轮的整体布局中实现飞跃。
中心商圈辐射淮海经济区规划对彭城广场商圈进行改造和扩建，增加建设新的大型零售网点和宾馆、酒店，完善综合服务功能，确立其淮海经济区“第一商圈”地位，将老城区商业中心打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的复合多功能区域性中心商业区；将新城区商业中心建设成为以商务服务为主，各项综合服务功能齐全的中心商业区。
淮海广场商圈和人民广场商圈,要在业态与功能上和彭城广场商圈形成一定差异与分工。
增强城北与城南区域的商业服务功能。
[解读]虽然徐州成为区域性商贸中心、淮海经济区第一零售商业中心，但是商贸业流通组织结构还不尽合理，尤其是老城区传统商贸业还需要现代化改造和提升，补齐“短板”。
改造新建19条商业街规划建设19条商业街，其中11条位于老城区，2条位于新城区，2条位于铜山片区，2条位于贾汪区，2条位于徐州经济开发区。
徐州市人民政府关于加强市区重要地段沿街建筑物规划设计和建设管理的通知-
徐州市人民政府关于加强市区重要地段沿街建筑物规划设计和建设管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 徐州市人民政府关于加强市区重要地段沿街建筑物规划设计和建设管理的通知（1995年6月7日）城市沿街建设是体现城市文化，代表城市风貌特点的重要组成部分。
近几年来，随着我市经济迅速发展和城市道路等基础设计的重大改善，许多沿街新建建筑不断出现，建筑体量和造型水平逐步提高，城市面貌发生了巨大的变化。
为把我市建成高标准强辐射的现代化大城市，创造更好的投资环境，促进全市经济社会事业更快发展，必须进一步加强市区沿街建筑的规划设计和建设管理工作。
现将有关事项通知如下：一、要严格控制市区重要地段建筑物的规划、设计和建设。
对于市区主干道、道路交叉口、广场、车站、码头、桥头、河滨、商业区、金融区、办公区、城市入口处(包括铁路城区段两侧)、道路对景处等重要地段的建筑物必须严格控制。
要根据城市总体规划和建设要求统筹规划，安排各具特色、体量相宜的重要建筑。
主干道沿街特别是重要位置，要多建高层建筑，改变零星分散建设的现象。
通过组建合建形成宏伟壮观的建筑群。
建筑群体布局要做到高低错落有致，前后远近有序，以丰富城市空间景观。
市规划局要在年内完成主城区内主要高层建筑的布局和天际线控制。
对于单位独自建设的各不配套、小而全的办公写字楼将不再批准，要实行统一规划，集中建设综合配套共同使用的高层综合大厦。
沿主干道两侧，原则上不准建设住宅楼。
沿街两旁的建筑物的附属配套如锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污水池、厕所、化粪池等一律不得临街布置。
二、主干道两侧及重要地段建筑物的规划设计要做到高标准、高水平，努力创造徐州城市建设风格。
DCYX长城盛花-和信广场2012年度整合推广(提...-
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唯繁华，方能驱劢国际生活聚变
承载海口悠丽历叱人文厚重，催化城市聚变，
和信广场，聚合城央最精华癿城市配套，奢想生命成本癿最优化，
大润发、医院、CBD、名校、泳池等国际化生活配套近在咫尺， 御领世界千姿百态，圈定国际化癿高贵生活版图， 二繁华深处享奢华，开启海口全新华贵生活。
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四战而定
海南市中央
承启时代，世界眼光，唯此中央！
执行推广节奏
海南市中央
推广线
形象深化期 城市刜始， 善尚中央
积蓄期阶段
强推期 城市心脉，历久弥新
持续热销期 中央，厚积薄发
阶段主题
海南人心中的中央
时间线
4月1日—5月6日
5月7日-7月29日7月3日—10月7日10月8日——12月30日
开盘期
营销线 围绕着“海南市中央”展开：现场包装『全面起势』，产品发布会，现场体验式营销；
目的：炒作活劢为主线，制造话题不影响力，提
升项目知名度 。
酒庖分展场
目的：针对海口高端客户经常出没癿高端消费场所，设置咨 询接待点，直击目标客群，展示项目整体形象。在中心区星 级酒庖设立分展场，提前储客。
活劢地点：海南寰岛泰得大酒庖
分展场设置建议:
1、租海南寰岛泰得大酒庖首层部分区域作为楼盘模型展示区 2、现场引迚海南寰岛泰得酒庖服务人员接待，提供国际化与业酒 庖服务，树立高端服务形象。
招商定位—2024某项目招商方案
招商定位—2024某项目招商方案嘿，各位看官，今天我来给大家分享一个新鲜出炉的招商方案，这可是我积累了10年经验的心血结晶哦！我们就一起探讨一下“2024某项目招商方案”的奥秘吧！咱们得明确项目的定位。
这个项目位于繁华都市的核心地带，交通便利，周边配套设施齐全。
我们的定位是打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性商业体。
我们就要围绕这个定位展开一系列的操作了。
一、项目概述这个项目占地平方米，建筑规模平方米，共分为地上层、地下层。
项目业态丰富，涵盖大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、公寓等多种功能。
我们的目标是打造一个高品质、高效率、高回报的商业综合体。
二、招商目标1.引入国内外知名品牌，提升项目档次。
2.丰富业态，满足消费者一站式购物需求。
4.实现项目收益最大化。
三、招商策略1.精选品牌：针对项目定位，筛选出与项目气质相符的品牌，确保品牌质量和知名度。
2.优惠政策：为吸引品牌入驻，制定一系列优惠政策，如减免租金、装修补贴等。
3.活动策划：举办各类活动，提升项目知名度，吸引消费者关注。
4.媒体宣传：利用网络、报纸、电视等媒体进行广泛宣传，扩大项目影响力。
5.合作共赢：与各大品牌建立战略合作关系，实现资源共享，共同发展。
四、招商流程1.市场调研：了解市场需求，确定招商方向。
2.品牌筛选：根据项目定位，筛选出合适的品牌。
3.招商洽谈：与品牌方进行洽谈，达成合作意向。
4.签订合同：明确合作条款，签订正式合同。
5.装修验收：协助品牌方完成装修，确保质量。
6.运营管理：对入驻品牌进行统一管理，提升商业氛围。
五、招商团队建设1.人员配置：组建专业的招商团队，确保招商工作的顺利进行。
2.培训提升：定期对招商团队进行培训，提高业务水平。
3.考核激励：设立考核机制，对优秀员工给予奖励。
4.团队协作：加强团队协作，共同推进招商工作。
六、项目优势1.地理位置优越：位于繁华都市核心地带，交通便利。
2.配套设施齐全：周边配套设施丰富，满足各类需求。
开发商在小区建商场公示规划
开发商在小区建商场公示规划
商业服务中心项目规划设计方案，经我局审查，该项目建筑退让道路红线的距离符合规定，总平面布局合理，建筑密度、容积率和绿地率满足规划要求。
根据《徐州市规划局关于做好城市规划实施公开公示的若干意见》的规定，现将该项目的总平面图进行公示，请公民、法人或其它组织提出合理建议，以便完善设计成果。
建设单位：
用地面积：
地址：
建筑规模：
容积率：
建筑密度：
绿地率：
公示地点：
网站公示：
公示时间：
商业服务中心项目位于新城区新元大道东、紫金路北地块，项目占地17873平方米，总建筑面积52979平方米，项目包含社区卫生服务中心、社区服务中心（街道级）、文化活动中心、生鲜超市、餐饮、酒店、健身房及其他商业项目。
该项目用地于11月26日被新城区国有资产经营有限公司以7650万元竞得，从土地拍卖到规划公示，历时近1个月，可以看出进度还
是比较快的。
项目建成够，对周边居民也是一大利好，可以极大方便周边小区居民的生活。
徐州南山新城规划方案-更新版
徐州南山新城规划方案介绍徐州南山新城是徐州市政府计划在市区南边新建的一个综合性新城，总规划面积约为64.6平方公里，涵盖了徐州市贾汪区和鼓楼区的部分地区。
该规划方案旨在通过创新性的城市设计和先进的设施建设，打造一个宜居、宜业、宜游的城市，为徐州市的经济发展和社会进步做出贡献。
总体布局徐州南山新城的总体规划分为五大部分：商务中心区、生态住区、工业制造区、特色产业区和休闲旅游区。
这五大区域“一城多心、多轴多核”，各自有独立的功能定位，同时彼此衔接，构成了一个完整的城市系统。
商务中心区商务中心区是徐州南山新城的中心区域，总面积约为8.5平方公里，包括了商业、金融、文化、娱乐等多种功能。
该区域内将拥有大型综合商业中心、高档写字楼、五星级酒店、国际会展中心等设施，旨在吸引更多的商业和文化活动聚集于此。
生态住区生态住区是徐州南山新城的宜居核心区，总面积约为20.7平方公里。
该区域内将建设多种类型的住宅区，包括高端公寓、别墅、花园小区等。
同时，徐州南山新城也注重生态环保，推广绿色、低碳、智能的建筑理念，大力发展水、气、土壤污染防治技术，建设绿色公园和生态湖，让市民在繁华都市中也能享受到清新的空气和美丽的自然风光。
工业制造区工业制造区是徐州南山新城的产业基础区，总面积约为23.4平方公里。
该区域将聚集一批高科技、高端装备制造、智能制造等新的高新技术产业，旨在打造徐州的新经济增长点。
特色产业区特色产业区是徐州南山新城的新兴产业区，总面积约为6.7平方公里。
该区域将发掘和培育徐州南山地区的现有特色产业，如特色农业、文创产业、卫生健康等，同时推广创新创业、流行文化等多种新兴产业。
休闲旅游区休闲旅游区是徐州南山新城的文化娱乐区，总面积约为5.3平方公里。
该区域将发展旅游度假、文化休闲、娱乐消费等多种功能，包括大型主题公园、高端游艇码头、滨水公园、高尔夫球场等设施，旨在打造一个多元化的娱乐文化中心。
设计特色徐州南山新城规划方案在设计上突出了以下几个特色：高效城市交通在交通规划上，徐州南山新城采用了立体化的交通网格结构，通过地铁、快速路、高速公路等多种交通方式的相互衔接，实现了城市内部交通的高效快捷，同时连接了周边城市和省内外高速路网，大大提升了徐州南山新城的区位优势和交通便利性。
江苏 徐州 云龙区 购物中心数据,包含开业状态,开业时间,位置坐标
15 11.2 12.4
徐海路 云龙区 163号 2022 4
和平大道 与东三环 快速路交 云龙区 汇处 2022 12
未开业
未开业 未开业 已开业 未开业 未开业 未开业 已开业 未开业
已开业 已开业 已开业
未开业 已开业 未开业 未开业
未开业
商业楼层 GCJ02- GCJ02-
lat
云龙区郭
庄路99号 2014-05
城东大道
楚岳广场 2022-06
南北路与
和平大道
交叉口西
北150米 2021-11
唐盛路7
号
2020-06
昆仑大道
与明正路
交叉口 2016-06
青年路与
建设南路
交汇处
（老文化
馆） 2022-12
和平大道
58号 2013-12
迎宾大道
62号附近 2021-12
6 15.56 6.2 2
lng
-1至5
34.24985 117.1951
4
32
-2至4
-
-1至9
-1至6 -1至3
34.22834 117.2932
1
62
34.19614 117.2630 79187012 76782227
34.26243 117.1886 97277832 29150391
34.20756 117.2810 53076172 66894531 34.18909 117.2824 07287598 70703125 34.19218 117.2820 82629395 73974609 34.24182 117.2243 8918457 04199219 34.26358 117.2380 41369629 37109375
徐州8大商圈之 西部商圈
徐州8大商圈之西部商圈【引言】商圈是城市的灵魂，是一座城市现代化程度的重要标志。
经过十多年的发展，徐州市基本形成了以古彭广场为核心的中心商圈，随着房地产市场的蓬勃发展，商业地产逐渐取代住宅地产成为徐州市民投资理财的主要途径。
淮西的人民广场、鼓楼区政府、云龙区政府、矿大南湖版块、金山桥经济开发区、新城区等次级商圈为辅的商圈格局也渐次成长起来。
古彭广场中心商圈市中心核心区域依然是目前徐州市民购物、休闲、娱乐的最主要区域，这个商圈所包含的商业业态，能够满足社会各层次人群的消费需求，多年来，金鹰、金地、百大等几大百货商场让中心商圈成为整个淮海经济区最大的“吸金海绵”，市中心的商业将继续维持商业难以撼动的地位。
古彭广场市中心商圈之于徐州，就如同长安街之于北京，滨海湾之于新加坡，华尔街之于纽约。
它集中了徐州最高档的写字楼、最具人气的购物广场，最密集的人流，还有资源配置最集中的远景规划。
古彭广场市中心商圈的起始标志应该是97年百货大楼的重新组建。
依托淮海路——中山路带来的强大人流量，古彭广场商圈由此衍生而生存下了来，并逐步走向成熟。
后来又陆续有金鹰国际购物中心、金地等其他三大商场的加入，由此逐渐形成独立而成熟的著名商圈。
古彭广场商圈地处徐州市中心（中山北路与淮海路交汇处），自上世纪80年代就以成为徐州市商贸中心，是徐州古老的、最繁华的市级商业中心区，商家云集，名店众多，有“十字金街”之地位，集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种功能于一体。
是迄今为止徐州市最为繁华的钻石商圈地带。
随着知名品牌苏宁和开发商纷纷进驻，现在的古彭广场商圈又焕发了新活力。
也增添了商圈对不同层次客群和品牌的吸引力。
商圈升级不断。
在复兴中不断发展。
商圈影响力：★★★★商圈发展潜力：★★★标志项目：古彭广场金鹰国际购物中心彭城壹号潜力项目：中央国际广场苏宁广场香谢丽花园人民广场西部商圈人民广场商圈中心西区近50万原有居民、淮海路近千商家已固有的几十万滚滚人流、即将增加的近30万的高尚楼盘消费居民、徐州丰沛县及安徽东北部进城人流构成了人民广场商圈的稳定消费源，他们产生的巨大消费需求，保证了人民广场未来商业的兴旺格局。
徐州SOHO新天地商业项目全程策划方案
目录第一部分徐州市商业发展背景分析 .......................................................................一、市情概况 ...........................................................................................二、宏观经济概况 .......................................................................................第二部分徐州市商业格局分析 ...........................................................................一、古彭广场商业圈 .....................................................................................二、火车站商业圈 .......................................................................................三、段庄广场商业圈 .....................................................................................第三部分徐州市商业服务业分析 .........................................................................一、徐州市商业服务业市场整体研判 .......................................................................二、重点商业服务行业分析 ...............................................................................（一）百货零售业 .....................................................................................（二）休闲娱乐业 .....................................................................................（三）餐饮业.........................................................................................第四部分项目分析.....................................................................................一、项目地块条件分析 ...................................................................................二、项目地段环境分析 ...................................................................................三、项目SWOT分析 ......................................................................................第五部分项目定位.....................................................................................一、项目业态定位 .......................................................................................（一）项目业态定位方向 ...............................................................................（二）项目商业业态可行性分析 .........................................................................（三）项目业态定位建议 ...............................................................................二、项目业种组合规划建议 ...............................................................................（一）项目业种组合规划思想 ...........................................................................（二）项目可行性业种甄选 .............................................................................（三）项目业种组合规划方案 ...........................................................................第一部分徐州市商业发展背景分析一、市情概况1、地理位置徐州市位于江苏省的西北部，东经116º22′～118º40′、北纬33º43′～34º58′之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里.徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。
徐州南区国际新城规划方案
徐州南区国际新城规划方案简介随着城市的发展，徐州南区国际新城规划方案成为了备受关注的话题。
新城位于徐州市的南部，将是一个由商业、居住和教育等多个功能区域组成的现代化城市。
本文将介绍这个新城的规划方案，包括其计划建设的区域、城市设计理念和定位，以及重点建设项目等。
规划范围和建设区域徐州南区国际新城规划方案，建设区域涵盖了徐州市铜山、贾汪、鼓楼、泉山、云龙五个区域。
建设面积约为46.2平方公里，其中，集中建设区占地约30平方公里。
集中建设区分为三个主要板块：核心区、南部商务区和中部居住区。
城市设计理念和定位徐州南区国际新城规划方案的城市设计理念是“创新、绿色、开放、包容、和谐”。
在新城的定位方面，以科技、生态、文化作为三个主要板块，并且提倡“健康、低碳、品质、智慧”的生活方式。
重点建设项目轨道交通为了提供高效的交通服务，新城规划中包括两条地铁线路。
现已开始建设的1号线，将连接徐州南站和贾汪北站，总长度约为33.3公里，共设31个站点。
而2号线则贯穿南北，连接贾汪镇和沛县，沿途设立16个车站，全长约39.4公里。
教育徐州南区国际新城规划方案中，包括建设大型教育集群。
其中，贾汪教育集群将建设包括小学、初中、高中和大学在内的全方位教育资源，开发教育、科技、创新综合体。
同时，还有针对中小学生、大学生的生命教育、创新教育与体验教育等教育模式。
商业为了满足人们日益增长的消费需求，新城的规划也提出了建设多功能商业中心的计划。
目前，南部商务区已经得到一家业内知名企业的青睐，将引入百盛商业广场、摩尔城及物美等大型商业品牌。
住房此外，徐州南区国际新城规划方案中的中部居住区也备受瞩目。
居住区使用绿色建筑材料和可再生能源设备，全面推广节能新建筑、新技术和新工艺。
规划中的住房类型也得到了充分考虑，将建设多样化的住房类型，包括公寓、别墅、联排别墅、叠拼别墅等。
结论徐州南区国际新城规划方案的实施，将带动徐州市南部地区的整体发展。
徐州中心商圈设计方案 为整体提升中心区域的功能配置与城市形象
徐州中心商圈设计方案为整体提升中心区域的功能配置与城市形象，快速发展我市的商业经济，我市将强势建设徐州中心商圈。
该中心商圈将打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的区域性复合多功能综合中心商业区。
目前，徐州中心商圈设计方案已出台。
今日起，市规划局面向广大市民征求意见，以便对该设计方案进行进一步完善。
1 规划范围：分核心区和辐射区徐州中心商圈规划范围，南起建国路，北至夹河街，东至解放路，西到中山路以西的福顺街，总用地面积约106公顷，该区域为徐州中心商圈的核心区。
在核心区的外围，规划中心商圈辐射区。
辐射区北、东至黄河故道，西至西安路，南到和平路，用地面积约391公顷。
辐射区是核心区商业磁场的对外辐射，也是核心区功能的延伸与补充，为总用地面积接近5平方公里的徐州老城区商业中心。
2 规划重点：一场两带四路十板块一场：彭城广场。
本次将对现有的绿化改进，形成人们娱乐休闲的“城市起居室”，改善街道拥挤和喧闹的气氛，并实现以人气带动商业，以商业汇集人气的良性循环。
两带：1.彭城路商业步行带。
南北贯通的核心步行商业带，分南北两段，北段自彭城广场开始，向北穿过市政府北大院，延伸到故黄河，并规划跨河步行桥，与鼓楼商业中心区相连，总长度约800米；南段规划建设建国路商业带，联系故黄河到南部户部山特色商业区，形成一条贯穿南北，体现徐州地方商业文化的特色商业带。
该步行带长远规划经过新建的中央百货大楼，沿彭城路向南一直延伸到奎河，沿途设置商业、休闲设施，与南侧的户部山商业区相联通。
2.中枢街—大同街商业步行带。
东西方向的主要商业步行带，西段沿中枢街设置商业步行街，通过地下商业街，与彭城广场南侧南扩的地下商业街相连。
规划徐州图书城、商业设施以及商住、办公楼，以高层建筑底层商业形式为主，定位于具有徐州文化的特色商业街区。
该步行带东段延伸到大同街，沿街设有酒店、大型综合百货、高档高层写字楼以及娱乐、餐饮、休闲设施，将成为区域内的主要的娱乐休闲街区，总长度约400米。
徐州大庙新商业规划方案
徐州大庙新商业规划方案概述本文档介绍了徐州大庙新商业规划方案，旨在为徐州大庙商业区的发展提供有针对性的建议和方案。
本规划方案主要分为三个部分：商业区市场分析、商业规划建议和市场推广方案。
商业区市场分析徐州大庙商业区位于徐州市城东区域，紧邻徐州市中心商业区，周边有多个高校和商业酒店。
经过对当地市场的调查，我们发现：•周边中高收入居民较多，有较高的消费能力。
•目前商业区内主要以小型超市、美容美发中心和便利店为主。
•周边商业区竞争激烈，商业模式虽有一定的创新，但缺少差异化竞争优势。
商业规划建议鉴于以上市场分析，我们提出如下商业规划建议：商业区的规划定位1.按照当地市场的商业需求，定位商业区为综合性购物中心，满足周边中高收入居民的购物及休闲娱乐需求。
2.为区域内高校师生提供生活必需品及服务，促进商业区与当地高校的深度合作。
商业品牌和商业类型1.选择符合本区域消费者需求的知名品牌和商业类型。
优化商业配套，完善商业项目。
2.进一步丰富商业类型，开拓新的商业领域，打造多元化的商业模式，满足不同消费层次人群的需求。
商业区的建筑风格1.商业区建筑整体风格应考虑取欧式文化或中国特色风格，商业街道区域应更注重文化历史元素。
2.加强市中心建筑物与商业区建筑物之间的连带性，增加商业区与城市的互动性，形成融入城市的新商业区。
市场推广方案为了提升徐州大庙商业区的知名度和吸引力，我们提出如下市场推广方案：1.营造品牌的影响力，采取多种渠道广泛宣传商业区的形象。
2.与周边酒店和高校合作，进行联合促销，以增强商业区的号召力。
3.利用新媒体和移动互联网，打造线上社交营销，培养商业区的品牌忠实度。
4.开展商业区推广活动，吸引人流和汽车流，并配合广告宣传和促销活动。
结论通过市场分析和商业规划建议以及市场推广方案的制定，可以为徐州大庙商业区未来的发展提供有针对性建议和方案。
在未来的建设中，需要密切关注市场的动态和发展趋势，不断优化商业区功能和服务，从而提升商业区的吸引力和竞争优势。
惊喜！徐州6家商业综合体曝光，华侨城商业广场也来了
惊喜！徐州6家商业综合体曝光，华侨城商业广场也来了上周，徐州君太平洋百货（太平洋百货）奠基仪式成功举办，意味着这座位于中心商圈西北地块的城市综合体项目工程正式开工了。
据了解，太平洋百货是集休闲娱乐、高端百货、五星级酒店、公寓为一体的现代化综合体项目，未来建成后将成为中心商圈除苏宁广场、德基广场外的又一个城市地标！另外，徐州还有5家商业综合体在路上，最快预计今年就开！一起来看看具体消息吧！①、太平洋百货商业体量：约47万㎡预计开业时间：2026年最新进展：项目工程已经正式开工太平洋百货位于徐州市中山路与淮海路交界处，是市中心商圈西北地块（原市第一人民医院医院地块+少华街地块+古彭大厦地块），妥妥的徐州“C”位。
据了解，该项目是徐州市2023年度重点工程之一，占地约69亩，总建筑面积约47万㎡，将成为集高端时尚中心、娱乐美食生活消费中心、品牌总部大楼、住宅等于一体的现代化、智能型、多功能、生态型商业中心，由北京君太太平洋百货集团主导开发建设，预计2026年第四季度建成开业。
据规划，项目一期塔楼规划高度150米，二期塔楼规划高度200米，两座塔楼南北相对组成“双子塔”，打造徐州中心商圈的新地标。
项目效果图随着本次太平洋百货综合体项目正式开工建设，徐州市中心商圈即将形成顶级商业的“四足鼎立”格局，新商业时代正在加速来临。
未来的徐州市中心，将成为以彭城广场为中心，金鹰购物中心、苏宁广场、德基广场、太平洋百货为闭环的中心商圈，徐州人自己的“新街口”、“徐家汇”指日可待！②、文庙街区商业体量：2.8万㎡预计开业时间：2023年最新进展：项目整个建设进度现已初具雏形，目前正处在装修装饰阶段。
文庙街区位于鼓楼区河清路以北，黉学巷以东，原二中地块，南侧是苏宁广场，西侧是金鹰国际购物中心B座和彭城壹号。
项目投资约1.5亿元，总用地约2.8公顷、规划总建筑面积1.92万㎡，分为鼓楼区、文庙区、庙街区、文创区4大综合区域。
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建国西路
工 农 北 路
二 环 西 路
P a r t 2 : 项 目 分 析
城 市 解 读 / 商 业 市 场 研 究 / 商 圈 研 究 / 商 圈 启 示
我们的商业资源 彭城一号
服务内容：
结合政府的总体规划，提出了“大彭城壹号”的概念，成为
徐州城市的时尚地标，及城市形象和城市品牌的代表，成为 徐州城市新形象的象征。
城市人口
户籍人口976.66万人
2011年徐州市区人口达 315.67万。城市化 水平达55.4%。市区人口近300万。
市场研究
城市解读
城市 GDP总量（亿元） GDP排名 增速（%） 增速排名
城市经济
苏州市 无锡市
13284 8310 8286
1 2 3
9.8 9.3 11.9
11 13 5
• 初步核算，2013，全年实现地区生产总值4536
市场研究
城市辐射力
城市解读
徐州是全国重要的综合性交通枢纽，辐射周边1.2亿人口，随着高铁的开通，辐射力进一步增强，加剧投资及产业转移
徐州是全国重要的综合性交通枢纽，拥有 铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流 ”的现代化交通体系，市场辐射周边苏鲁豫 皖20个城市，1.2亿人口，1小时交通圈覆盖 人口可达5000万人。2011年6月京沪高铁全 线贯通，徐州将融入上海、北京为中心的 “2小时经济圈”。
谨呈：徐州广达置业有限公司
徐 州 和 信 广 场 魔 方 商 业 街 定 位 报 告
2015年06月02日
P a r t 1 : 市 场 研 究
城 市 解 读 / 商 业 市 场 研 究 / 商 圈 研 究 / 商 圈 启 示
市场研究
城市解读
城市区位 苏鲁豫皖四省之交/淮海经济圈中心
东濒黄海，西接中原，北负齐鲁，南临江淮， 素有“五省通衢”之称。徐州，淮海经济区第一 大城市，苏北第一大城市，也是中国第二大铁路 枢纽，江苏省的“北大门”。徐州是国家重要的 交通要道、军事战略要地和能源基地。接连京、 沪高铁的重要枢纽道路。
南京市
亿元，人均地区生产总值突破5万元（按常住人口计
算）。 • 国内贸易和市场物价，徐州市2011年批发和零 售企业商品零售额中，金银珠宝类14.90亿元，增
南通市
5118
4
10.9
9
徐州市
常州市 盐城市 扬州市 泰州市 镇江市 淮安市 连云港市 宿迁市
4536
4365 3522 3250 3087 2850 2218 1810 1762
服务业绩： 目前，品牌阵容强大，包括海澜之 家、苏宁电器、五星电器、凡人优 品、美特斯邦威、潮流前线、 361°、铜锣湾KTV、川锅一号、金 鹰2店等商家入驻。 该路段一类位置：王府井至市二院 之间的路段，该路段主要业态为餐 饮，零售，服饰。 二类位置：市二院至淮西客运站之
间的路段，该路段店铺主要业态为
我们的商业资源 徐州老东门
服务业绩： 目前，品牌阵容强大，包括必胜客、湘鄂情、 猪肚包鸡、KFC、咏乐汇、非诚勿扰酒吧、腾 爱咖啡等商家入驻。
我们的商业资源
徐州老街坊
服务业绩： 目前，品牌阵容强大，包括 两来风、瑞可爷爷的店、新 生米线、福牌阿胶、恒顺香 醋等商家入驻。
我们的商业资源 徐州淮海路
餐饮和生活配套类。 三类位置：徐州火车东站至悠沃时 尚街区之间的路段，该路段主要业 态为餐饮，零售，服饰与生活配套。
我们的商业资源 徐州民主路
服务业绩： 民主北路南至淮海东路，西至中 山北路，是徐州市区一条业态极 为丰富的弧形 街区。 民主北路主要业态为餐饮，服装 ，零售，生活配套。其中包含徐 州两个重要项目，分别是创意68 和1818美食广场。其中创意68生 活配套为主，1818美食广场则主 营餐饮。
根据近期对徐州市各项目调研和分析。以下是对项 目的提案和价格初步定位。 初步业态定价（主力品牌根据实际谈判情况定价）： 1.零售：以快时尚、潮牌为主。定价为3-6元/天/m²。 2.餐饮：大型海鲜及地方美食定价为4-10元/天/m² 。 3.生活配套：家居、便利店、宠物店、银行为主。定 价为3-6元/天/m² 。 4.娱乐：网咖、电玩、KTV为主。定价为2-4元/天 /m²
5
市场研究
商圈分析
市场研究
商圈分析
市场研究
商圈分析
市场研究
商圈分析
两轴：以淮海路与建国路为核心轴；三街：淮海西路商业街、建国西路商业街、二环西路商业街；四广场：即淮海西路入 口广场、中心商业休闲活动广场、二环西路广场和纺织路广场 。
工 农 北 路
淮海西路 二 环 西 路 建国西路 建国西路
淮海西路
5.教育：儿童体验、亲子、早教培训为主。定价为24元/天/m² 。THANKS!源自我们的商业资源 滨湖新天地
服务内容： 1、项目定位：涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题
打造徐州滨湖公园东门中高档时尚休闲街区，其为云龙湖边最受市民欢迎的时尚乐土.因业态
单一，配套设施少，客流不稳定，所以租金较低。 2、设置五大功能分区。 A区：大型海鲜餐饮及地方美食街区 B区：异国料理及休闲街区 C区：休闲娱乐及特色酒吧街区 D区：商务休闲及购物街区 E区：游客服务中心
5
6 7 8 9 10 11 13 12
11.2
9.7 11.6 12 11.3 10.8 13.2 12.3 12.5
8
12 6 4 7 10 1 3 2
长54.2%；家具类12.45亿元，增长62.1%；汽车
类214.86亿元，增长48.9%。 • 全年城镇居民人均可支配收入已达到19206元 ，比上年增长14.6%。农村居民人均纯收入9490元 ，增长19.3%。全市恩格尔系数为35.5%，比上年 下降0.8个百分点。
我们的商业资源 徐州复兴路
服务业绩：
目前，品牌阵容强大，包括鸿星尔克、森马、意尔 康、广济连锁药店、苏宁电器、国美电器、7+7快餐、 KFC、麦当劳等商家入驻。 该路段处于老火车站中心地段，沿街店面主要以运 动、休闲服饰品牌、专卖店、餐饮为主。
我们的商业资源 家乐福金街
我们的商业资源 三期魔方街区初步定价提报