项目品质管理经验谈

房地产项目品质管理经验谈

文/孙轶

没有企业不重视质量，但已交付项目的投诉还是越来越多，除了业主维权意识的提高外，项目质量管理的手段落后也是一个关键原因。从用户反馈的信息看，客户关于质量的投诉主要集中在观感上，如绿化、尺寸误差、细裂纹等，也有少部分是渗漏、开裂等工程质量问题，不同的客户群对产品质量的关注点也是不同的。

地产项目同其他产品开发项目不同，每个项目的土地要素都是唯一的，因此产品形态也是唯一的，它的质量问题不能在下批次生产过程中修正（所以一般产品的验收要求都是一次合格，而建筑产品允许整改）。另外，建筑产业化程度低，严重依赖手工操作，工作环境条件恶劣，且产品生产的主力是大量缺少职业技能培训的外来务工人员，质量控制难度可想而知。

从事地产项目管理的大多数都是做工程出身，很容易从工程的眼光看项目质量问题，对规范规定的要求比较能把握。但质量是反映实体满足明确和隐含需求能力的特征总和，做为项目要求的输入，质量管理的一个重要方面是把隐性需求变为项目要求。质量管理的目标是顾客满意，无论是专业人士的各项数据指标还是非专业人士的主观感觉。

质量要求不能简单地照搬施工验收规范，一般的规范为

适应建筑工程多样化的特征和施工企业水平的差异，质量要求相对比较低，所以不少标杆企业都有自己相对高一点的企业标准（在家电、汽车等行业也比较普遍）。另外，产品策划对产品的观感、尺寸误差及一些隐性的要求也要将其具体化，囊括到质量要求中。上述要求都要在承包合同中预先约定，以免出现承包商满足规范，但用户不满意的现象。

项目管理的资源是有限的，所以质量要求应根据产品策划的要求合理制定。有了质量要求，接下来就是质量措施，项目管理者往往很忙，恨不得在工地的每个角落都长一只眼睛。但发现问题时也只能补救，于是工地上返工修补不断，过程中如果没做好公关，被较真的业主盯牢，还会搞得“灰头土脸”。

地产项目虽然差异性很大，但基本的工艺却大同小异，出现质量事故的概率也差不多，所以结合失败教训，在设计中避免过于复杂、容易出现事故的工艺是减少质量问题最有效的手段，其次是对工艺中影响质量的关键点（如混凝土结构的模架）重点关注，制定事故苗头应急措施。最后才是检查和返工。所以在项目的质量出自计划，而非检查，避免错误的费用通常比纠正它们低的多。

地产项目单批次、多样化的特点也使得任何一种计划都赶不上变化，再完善的计划也不能预见所有的质量隐患，作为项目管理者，要调动所有参与人的主观能动性，主动采取的质量提高措施（全面质量管理、持续改进等），既能提高项目管理

质量，也能提高产品质量。

所以，项目质量管理重要的是质量观的转变，用户的满意是质量管理的目标，选择成熟可靠的工艺减少事故概率，合理计划及时处置事故苗头，全员动员弥补质量管理空隙等。