国家税务总局公告2016年第86号解读
免租期涉税问题分析
租赁免租期主要涉及增值税及附加、企业所得税、房产税、印花税。
一、增值税免租期不需要缴纳增值税。
首先看税法规定，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定:“纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。
再次，约定免租期的目的是为了租赁合同的达成，其实本来就是租赁合同的一部分。
第三，我们可以从另一个角度去考虑，我们在签订销售合同时，为了达成销售，往往会给客户一些销售折扣，约定免租期和销售折扣的本质是一样的。
第四，从业务实际来说，约定免租期的租赁合同一般租赁期限都比较长，租金金额都比较高，这种情况客户都需要一段时间对房屋进行装修。
二、企业所得税免租期不需要视同销售确认租金收入缴纳所得税。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
免租期是不收取租金的，纳税人没有取得租金收入，自然不需要缴纳所得税。
三、房产税免租期需要缴纳房产税。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
所以约定免租期的，出租方需要按照房产原值计算缴纳房产税，收取租金的期间按照出租方需要按照租金收入缴纳房产税。
四、印花税免租期需要缴纳印花税。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。
印花税属于行为税，与签合同行为、合同金额有关，与免租期无关。
增值税应税行为视同销售实务处理方法
增值税应税行为视同销售实务处理方法现行增值税法规规定，存在五类增值税应税行为，包括销售货物、提供加工修理修配劳务、销售服务、销售无形资产、销售不动产。
增值税法规规定增值税纳税人包括三类，单位、个体工商户、其他个人（指自然人）。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
其他个人仅指自然人。
增值税应税行为包括正常销售行为和视同销售行为，由于2月6日又下发了针对抗疫有关视同销售增值税新政，现将增值税的视同销售情况总结一下，供大家学习、工作参考。
总结一目前五类增值税应税行为中，只有无偿提供加工修理修配劳务不属于视同销售范围，其他四类属于视同销售范围。
总结二四类视同销售行为中，其他个人（自然人）不存在视同销售货物、视同销售服务，但其他个人可能存在视同销售无形资产和不动产。
总结三用于公益事业或者以社会公众为对象的，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，不作视同销售。
用于公益事业或者以社会公众为对象的，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，不作视同销售。
总结四1、无偿借贷视同销售免税：《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号），自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
（视同销售贷款服务免税）2、扶贫货物捐赠免税：《财政部税务总局国务院扶贫办关于扶贫货物捐赠免征增值税政策的公告》（财政部税务总局国务院扶贫办公告2019年第55号），自2019年1月1日至2022年12月31日，对单位或者个体工商户将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会组织、县级及以上人民政府及其组成部门和直属机构，或直接无偿捐赠给目标脱贫地区的单位和个人，免征增值税。
在2015年1月1日至2018年12月31日期间已发生的符合上述条件的扶贫货物捐赠，可追溯执行上述增值税政策。
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
财税[2016]86号文案例分析：过路过桥费抵扣进项税额(N个实务问题)-财税法规解读获奖文档
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财税[2016]86号文案例分析：过路过桥费抵扣进项税额（N个实务问题）-财税法规解读获奖文档政策规定财税〔2016〕47号和财税〔2016〕86号规定：2016年5月1日起（停止执行时间另行通知），一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
实务解读1.政策期限2016年5月1日起，停止执行时间另行通知。
【提醒】虽政策分为两段2016年5月1日至7月31日和2016年8月1日起执行，停止执行时间另行通知，2016年7月份的通行费的发票，还可以在8月及以后按规定计算抵扣进项税额。
2.可抵扣凭证通行费发票，不含财政票据。
（1）取得的通行费发票计算抵扣进项税额，是说取得通行费增值税普通发票也属于增值税抵扣凭证，通行费普通发票抵扣时不需要认证，是按照发票上注明的金额计算抵扣。
【提醒1】取得通行费增值税普通发票/营业税发票，不需要认证而可以计算抵扣，如果通行费取得专票（基本上暂时不可能），按照认证抵扣操作。
【提醒2】取得的通行费发票计算抵扣进项税额，不需要认证，也就没有认证期限180天的限制，也就是说如没有后续政策规定，2016年5月15日发生的通行费可以在2017年1月计算抵扣.（2）发生在2016年5月1日至2016年6月30日期间的通行费，可以凭取得营业税发票计算抵扣进项税额，也是按照发票上注明的金额计算抵扣。
【提醒1】2016年7月1日后的的通行费，需取得增值税发票（含普通发票和专票）才能抵扣进项税额。
最全拆迁补偿的政策及涉税问题详解！
最全拆迁补偿的政策及涉税问题详解！⼀、国有⼟地和集体⼟地的划分城市市区的⼟地属于国家所有。
农村和城市郊区的⼟地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和⾃留地、⾃留⼭，属于农民集体所有。
【政策依据】《中华⼈民共和国⼟地管理法》第九条⼆、拆迁时适⽤的法规 2011年1⽉21⽇，国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》，该条例⾃公布之⽇起施⾏。
2001年6⽉13⽇国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废⽌。
国务院法制办、住房和城乡建设部负责⼈为此接受了记者的采访。
在采访中回复“条例为什么没有对征收集体⼟地作出规定？”的问题时，答复“国有⼟地上的房屋征收和集体⼟地征收是分别由条例和⼟地管理法调整的”。
国有⼟地上的房屋征收由《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》调整；集体⼟地征收是由《中华⼈民共和国⼟地管理法》调整。
《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》取代了《城市房屋拆迁管理条例》。
以下为问答的内容： 问：条例为什么没有对征收集体⼟地作出规定？ 答：有意见认为，条例应⼀并解决集体⼟地和房屋征收问题。
从我们调查了解的情况看，现在⽭盾突出的确实主要在集体⼟地征收⽅⾯，但国有⼟地上的房屋征收和集体⼟地征收是分别由条例和⼟地管理法调整的，通过⾏政法规对征收集体⼟地作出规定是超越⽴法权限的。
我们将会同有关部门抓紧对⼟地管理法有关集体⼟地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国⼈⼤常委会提出议案。
三、国有⼟地上房屋征收补偿的项⽬及标准 （⼀）补偿项⽬ 作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级⼈民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收⼈给予补助和奖励。
【政策依据】《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第⼗七条 （⼆）补偿⽅式及项⽬标准 被征收⼈可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
2016年税收政策汇编
2016年税收政策汇编营业税财政部国家税务总局关于中国农业发展银行涉农贷款营业税优惠政策的通知财税[2016]3号财政部国家税务总局关于员工制家政服务营业税政策的通知财税[2016]9号国家税务总局关于按房改成本价标准价出售住房营业税问题的批复税总函[2016]124号国家税务总局关于融资融券业务营业税问题的公告国家税务总局公告2016年第20号消费税财政部国家税务总局关于对利用废弃的动植物油生产纯生物柴油免征消费税政策执行中有关问题的通知财税[2016]35号国家税务总局关于核定双喜（喜百年）等牌号规格卷烟消费税最低计税价格的通知税总函[2016]180号国家税务总局关于核定金圣（软瑞香）等牌号规格卷烟消费税最低计税价格的通知税总函[2016]228号国家税务总局关于核定玉溪（细支庄园）等牌号规格卷烟消费税最低计税价格的通知税总函[2016]371号国家税务总局关于调整卷烟消费税计税价格有关问题的通知税总函[2015]408号国家税务总局关于核定娇子（宽窄自在）等牌号规格卷烟消费税最低计税价格的通知税总函[2016]415号财政部国家税务总局关于调整化妆品消费税政策的通知财税[2016]103号国家税务总局关于高档化妆品消费税征收管理事项的公告国家税务总局公告2016年第66号国家税务总局关于核定黄山（硬天都）等牌号规格卷烟消费税最低计税价格的通知税总函[2016]539号财政部国家税务总局关于对超豪华小汽车加征消费税有关事项的通知财税[2016]129号国家税务总局关于超豪华小汽车消费税征收管理有关事项的公告国家税务总局公告2016年第74号增值税财政部关于进一步调整海南离岛旅客免税购物政策的公告财政部公告2016年第15号国家税务总局关于兽用药品经营企业销售兽用生物制品有关增值税问题的公告国家税务总局公告2016年第8号财政部国家税务总局关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知财税[2016]52号国家税务总局关于发布《促进残疾人就业增值税优惠政策管理办法》的公告国家税务总局公告2016年第33号国家税务总局关于公布符合条件的销售熊猫普制金币纳税人名单（第六批）的公告国家税务总局公告2016年第36号财政部国家税务总局关于延长边销茶增值税政策执行期限的通知财税[2016]73号财政部国家税务总局关于继续执行光伏发电增值税政策的通知财税[2016]81号财政部国家税务总局关于继续执行光伏发电增值税政策的通知财税[2016]81号财政部国家税务总局关于延续免征国产抗艾滋病病毒药品增值税政策的通知财税[2016]97号国家税务总局财政部海关总署关于开展赋予海关特殊监管区域企业增值税一般纳税人资格试点的公告国家税务总局财政部海关总署公告2016年第65号财政部商务部国家税务总局关于继续执行研发机构采购设备增值税政策的通知财税[2016]121号国家税务总局关于公布符合条件的销售熊猫普制金币纳税人名单（第七批）的公告国家税务总局公告2016年第83号财政部国家税务总局关于大型客机和新支线飞机增值税政策的通知财税[2016]141号营改增财政部国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知财税[2016]32号国家税务总局关于扎实做好全面推开营业税改征增值税改革试点工作的通知税总发[2016]32号国家税务总局办公厅关于下发二手房交易营业税改征增值税委托地税代征业务需求的通知税总办发[2016]52号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（上)（含上海税务逐条解读）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（下)（含上海税务逐条解读）附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》（含上海税务逐条解读）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（含上海税务逐条解读）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（含上海税务逐条解读）附件4《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》（含上海税务逐条解读）财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知财税[2016]39号国家税务总局关于做好营业税改征增值税纳税服务工作的通知税总发[2016]43号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第13号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告国家税务总局公告2016年第19号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知税总函[2016]145号国家税务总局办公厅关于进一步做好营改增一次性业务办理纳税服务工作的通知税总办函[2016]407号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于进一步做好营改增税控装置安装服务和监督管理工作有关问题的通知税总函[2016]170号国家税务总局关于做好全面推开营改增行业税负分析有关工作的通知税总函[2016]172号国家税务总局财产行为税司关于营改增后落实好车船税征管中有关发票信息工作的通知税总财行便函[2016]46号国家税务总局办公厅关于做好“码”上知道营改增推广工作的通知税总办发[2016]79号国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告国家税务总局公告2016年第26号国家税务总局关于明确营业税改征增值税有关征管问题的通知税总函[2016]181号国家税务总局财产行为税司关于请配合营改增后车船税征管中有关发票开具工作的函税总财行便函[2016]49号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知财税[2016]46号国务院关于印发全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案的通知国发[2016]26号国务院关于做好全面推开营改增试点工作的通知国发明电[2016]1号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知财税[2016]47号国家税务总局关于迅速学习贯彻《国务院关于做好全面推开营改增试点工作的通知》的紧急通知税总发[2016]60号国家税务总局关于纳税人销售其取得的不动产办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题的通知税总函[2016]190号货物劳务税司对《关于提请货物劳务税司明确发票打印相关问题的函》的意见国家税务总局关于进一步加强营改增后国税、地税发票管理衔接工作的通知税总函[2016]192号国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第27号国家税务总局关于发布《营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）》的公告国家税务总局公告2016年第29号国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告国家税务总局公告2016年第30号国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函税总纳便函[2016]71号国家税务总局关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知税总发[2016]75号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知财税[2016]68号国家税务总局关于全面推进营改增试点分析工作优化纳税服务的通知税总发[2016]95号国家税务总局关于加强全面推开营改增试点后涉税风险防范和稽查工作的通知（摘要）税总函[2016]256号国家税务总局关于延长2016年7月份增值税申报纳税期限的公告国家税务总局公告2016年第39号财政部国家税务总局关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知财税[2016]70号国家税务总局关于部分地区开展住宿业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告国家税务总局公告2016年第44号国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告国家税务总局公告2016年第45号国家税务总局关于印发《2016年营改增高风险企业开展专项稽查工作方案》的通知税总函[2016]385号财政部国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知财税[2016]86号国家税务总局关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告国家税务总局公告2016年第51号国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告国家税务总局公告2016年第53号国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告国家税务总局公告2016年第54号国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告国家税务总局公告2016年第69号国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告国家税务总局公告2016年第73号国家税务总局关于调整增值税一般纳税人留抵税额申报口径的公告国家税务总局公告2016年第75号财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知财会[2016]22号国务院关于实行中央对地方增值税定额返还的通知国发[2016]71号财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知财税[2016]140号国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号财政部国家税务总局关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知财税[2017]2号发票管理国家税务总局关于纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证有关问题的公告国家税务总局公告2016年第7号国家税务总局关于开展商品和服务税收分类与编码试点工作的通知税总函[2016]56号国家税务总局办公厅关于调整《全国税务机关纳税服务规范》“发票认证”事项的通知税总办发[2016]38号国家税务总局关于发布增值税发票税控开票软件数据接口规范的公告国家税务总局公告2016年第25号国家税务总局关于优化完善增值税发票查询平台功能有关事项的公告国家税务总局公告2016年第32号国家税务总局关于加强增值税税控系统管理有关问题的通知税总函[2016]368号国家税务总局关于加强增值税税控系统管理有关问题的通知税总函[2016]368号国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告国家税务总局公告2016年第47号国家税务总局关于被盗、丢失增值税专用发票有关问题的公告国家税务总局公告2016年第50号国家税务总局关于优化完善增值税发票选择确认平台功能及系统维护有关事项的公告国家税务总局公告2016年第57号国家税务总局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告国家税务总局公告2016年第59号国家税务总局关于开展增值税发票使用管理情况专项检查的通知税总函[2016]455号国家税务总局关于实施违规开具机动车销售统一发票的机动车企业名单公示制度的公告国家税务总局公告2016年第63号国家税务总局关于调整增值税普通发票防伪措施有关事项的公告国家税务总局公告2016年第68号国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告国家税务总局公告2016年第71号国家税务总局关于全面推行增值税发票网上申领有关问题的通知税总函[2016]638号国家税务总局关于走逃(失联）企业开具增值税专用发票认定处理有关问题的公告国家税务总局公告2016年第76号国家税务总局关于启用增值税普通发票（卷票）有关事项的公告国家税务总局公告2016年第82号国家税务总局关于启用全国增值税发票查验平台的公告国家税务总局公告2016年第87号出口退（免）税国家税务总局关于进一步加强出口退（免）税事中事后管理有关问题的公告国家税务总局公告2016年第1号国家税务总局关于发布出口退税率文库2016A版的通知税总函[2016]34号国家税务总局关于推进出口退（免）税无纸化管理试点工作的通知税总函[2016]36号财政部商务部海关总署国家税务总局国家旅游局关于口岸进境免税店政策的公告财政部商务部海关总署国家税务总局国家旅游局公告2016年第19号国家税务总局关于延长2016年出口退（免）税相关业务申报期限的公告国家税务总局公告2016年第22号国家税务总局关于发布出口退税率文库2016B版的通知税总函[2016]187号财政部国家税务总局关于外国驻华使（领）馆及其馆员在华购买货物和服务增值税退税政策的通知财税[2016]51号国家税务总局关于发布修订后的《出口退（免）税企业分类管理办法》的公告国家税务总局公告2016年第46号财政部海关总署国家税务总局关于融资租赁货物出口退税政策有关问题的通知财税[2016]87号财政部国家税务总局关于恢复玉米深加工产品出口退税率的通知财税[2016]92号国家税务总局外交部关于发布《外国驻华使（领）馆及其馆员在华购买货物和服务增值税退税管理办法》的公告国家税务总局外交部公告2016年第58号国家税务总局关于进一步优化外贸综合服务企业出口货物退（免）税管理的公告国家税务总局公告2016年第61号国家税务总局关于发布出口退税率文库2016C版的通知税总函[2016]481号国家税务总局关于发布出口退税率文库2016D版的通知税总函[2016]553号财政部国家税务总局关于提高机电、成品油等产品出口退税率的通知财税[2016]113号国家税务总局关于发布出口退税率文库2016E版的通知税总函[2016]587号资源税财政部国家税务总局关于全面推进资源税改革的通知财税[2016]53号财政部国家税务总局关于资源税改革具体政策问题的通知财税[2016]54号财政部国家税务总局水利部关于印发《水资源税改革试点暂行办法》的通知财税[2016]55号国家税务总局关于发布修订后的《资源税纳税申报表》的公告国家税务总局公告2016年第38号财政部国家税务总局关于资源税适用税率的批复财税[2016]69号财政部国家税务总局水利部关于河北省水资源税改革试点有关政策的意见财税[2016]130号土地增值税国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知税总函[2016]309号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号城市维护建设税和教育费附加国家税务总局关于撤县建市城市维护建设税具体适用税率的批复税总函[2016]280号财政部国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知财税[2016]74号国家税务总局关于规范国税机关代开发票环节征收地方税费工作的通知税总发[2016]127号文化事业建设费财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知财税[2016]25号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的补充通知财税[2016]60号企业所得税文化部财政部国家税务总局关于公布2015年通过认定动漫企业名单的通知文产函[2016]76号国家税务总局关于修改企业所得税年度纳税申报表（A类，2014年版）部分申报表的公告国家税务总局公告2016年第3号科技部财政部国家税务总局关于修订印发《高新技术企业认定管理办法》的通知国科发火[2016]32号财政部民政部关于进一步明确公益性社会组织申领公益事业捐赠票据有关问题的通知财综[2016]7号国家税务总局关于贯彻落实《高新技术企业认定管理办法》的通知税总函[2016]74号财政部国家税务总局关于铁路债券利息收入所得税政策问题的通知财税[2016]30号财政部国家税务总局中宣部关于印发《人民铁道》报社等6家中央所属转制文化企业名单的通知财税[2016]31号国家税务总局关于全面开展企业所得税重点税源和高风险事项团队管理工作的通知税总函[2016]148号财政部国家税务总局关于公益股权捐赠企业所得税政策问题的通知财税[2016]45号财政部国家税务总局发展改革委工业和信息化部关于软件和集成电路产业企业所得税优惠政策有关问题的通知财税[2016]49号国家税务总局关于修改按经费支出换算收入方式核定非居民企业应纳税所得额计算公式的公告国家税务总局公告2016年第28号国家发展和改革委员会工业和信息化部财政部国家税务总局关于印发国家规划布局内重点软件和集成电路设计领域的通知发改高技[2016]1056号国家税务总局关于北京聚菱燕塑料有限公司偷税案件复核意见的批复税总函[2016]274号科技部财政部国家税务总局关于修订印发《高新技术企业认定管理工作指引》的通知国科发火[2016]195号国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告国家税务总局公告2016年第42号财政部国家税务总局关于中央电视台广告费和有线电视费收入企业所得税政策问题的通知财税[2016]80号财政部国家税务总局国家发展改革委工业和信息化部关于完善新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录的通知财税[2016]85号财政部国家税务总局关于行政和解金有关税收政策问题的通知财税[2016]100号科技部关于北京奥宇科技企业孵化器有限责任公司等331家国家级科技企业孵化器通过2015年度享受税收优惠政策审核的通知国科发火[2016]287号财政部国家税务总局关于银行业金融机构存款保险保费企业所得税税前扣除有关政策问题的通知财税[2016]106号财政部国家税务总局商务部科技部国家发展改革委关于新增中国服务外包示范城市适用技术先进型服务企业所得税政策的通知财税[2016]108号财政部国家税务总局民政部关于生产和装配伤残人员专门用品企业免征企业所得税的通知财税[2016]111号科技部火炬中心关于开展2016年度国家级科技企业孵化器评定工作的通知国科火字[2016]113号财政部国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知财税[2016]114号财政部国家税务总局商务部科技部国家发展改革委关于在服务贸易创新发展试点地区推广技术先进型服务企业所得税优惠政策的通知财税[2016]122号财政部国家税务总局国家发展改革委关于垃圾填埋沼气发电列入《环境保护、节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）》的通知财税[2016]131号国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告国家税务总局公告2016年第80号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告国家税务总局公告2016年第81号财政部国家税务总局民政部关于2015年度公益性社会团体捐赠税前扣除资格名单的公告财政部国家税务总局民政部公告2016年第155号国家税务总局关于中国石油天然气股份有限公司进口天然气增值税返还收入企业所得税纳税地点问题的批复税总函[2016]658号国家税务总局关于进一步做好企业研究开发费用税前加计扣除政策贯彻落实工作的通知税总函[2016]685号国家税务总局关于修订企业所得税2个规范性文件的公告国家税务总局公告2016年第88号国家税务总局网络安全和信息化领导小组办公室关于下发《企业所得税申报表数据校验规则》的通知税总信息办便函[2016]342号特别纳税调整国家税务总局关于印发《国别税收信息研究工作管理办法（试行）》的通知税总函[2016]112号总局关于开展定向采集主要公开证券交易市场国际税收信息试点工作的通知国家税务总局关于印发《特别纳税调整内部工作规程》的通知税总发[2016]137号国家税务总局关于完善预约定价安排管理有关事项的公告国家税务总局公告2016年第64号国家税务总局国际税务司关于印发《非居民企业利息所得税收风险管理操作指引》的通知税总际便函[2016]467号税收协定国家税务总局关于《多边税收征管互助公约》生效执行的公告国家税务总局公告2016年第4号国家税务总局关于《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》第四议定书生效执行的公告国家税务总局公告2016年第12号国家税务总局关于《中华人民共和国政府和印度尼西亚共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》议定书生效执行的公告国家税务总局公告2016年第21号国家税务总局关于《中华人民共和国政府和巴林王国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》议定书生效执行的公告国家税务总局公告2016年第31号国家税务总局关于《中华人民共和国和德意志联邦共和国对所得和财产避免双重征税和防止偷漏税的协定》及议定书生效执行的公告国家税务总局公告2016年第37号国家税务总局关于《中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》及修订协定的议定书生效执行及有关事项的公告国家税务总局公告2016年第48号国家税务总局关于《中华人民共和国政府和波兰共和国政府对国际航空运输服务互免增值税或类似税收的协议》生效执行的公告国家税务总局公告2016年第49号国家税务总局关于《关于修订〈中华人民共和国政府和爱沙尼亚共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定〉的议定书》生效执行的公告国家税务总局公告2016年第60号国家税务总局关于丹麦发展中国家投资基金享受中丹税收协定利息条款免税待遇的公告国家税务总局公告2016年第72号国家税务总局关于《中华人民共和国政府和智利共和国政府对所得避免双重。
财政部、国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知
财政部、国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2017.12.25•【文号】财税〔2017〕90号•【施行日期】2017.12.25•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】增值税正文关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知财税〔2017〕90号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现将租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策通知如下：一、自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
二、自2018年1月1日起，纳税人已售票但客户逾期未消费取得的运输逾期票证收入，按照“交通运输服务”缴纳增值税。
纳税人为客户办理退票而向客户收取的退票费、手续费等收入，按照“其他现代服务”缴纳增值税。
三、自2018年1月1日起，航空运输销售代理企业提供境外航段机票代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向客户收取并支付给其他单位或者个人的境外航段机票结算款和相关费用后的余额为销售额。
其中，支付给境内单位或者个人的款项，以发票或行程单为合法有效凭证；支付给境外单位或者个人的款项，以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
航空运输销售代理企业，是指根据《航空运输销售代理资质认可办法》取得中国航空运输协会颁发的“航空运输销售代理业务资质认可证书”，接受中国航空运输企业或通航中国的外国航空运输企业委托，依照双方签订的委托销售代理合同提供代理服务的企业。
四、自2016年5月1日至2017年6月30日，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
第03讲 新租赁准则下转租赁业务财税处理
新准则下租赁业务的财税合规处理第03讲新租赁准则下转租赁业务财税处理新租赁准则下转租赁业务财税处理（一）不动产转租企业增值税业务【实务案例1】A公司（一般纳税人）2015年1月自建写字楼一栋共16层，只租不卖，为了省事和减少空置率，将此栋写字楼以每年1000万元出租给二房东（包租商）B公司（一般纳税人），租期5年（2020年1月到期），二房东B公司以每年1500万元出租给一些企业。
问：二房B是否可以选择简易计税方法交纳增值税？【解析】可以。
依据：国家税务总局公告2016年第16号文件：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
【实务案例2】续例1：该物业2020年1月到期后，二房东B再签合同续租5年（2025年1月到期），由于2020年突发疫情，A公司同意给B公司免三个月租金来减轻B公司的压力，其他条件不变。
问：二房东B能否选择简易计税方法？免三个月房租需要视同销售交增值税吗？【解析】（1）二房东B不能选择简易计税方法交纳增值税，理由是，二房东B在到期重新与房东A 签的续签合同，意味着二房东B取得该不动产是在2016年4月30日后，只能选择一般计税方法，也就是说二房东B取得的进项是5％，交出去的销项是9％，税负直接拉高是事实。
（2）免租三个月，不需要视同销售交增值税，政策依据是“国家税务总局公告2016年第86号：七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务”。
【实务案例3】续例1：该物业于2015年由A房东租给二房东B共5年（2020年1月到期），二房东B由于资金实力不雄厚，经营撑不下去了，于2018年将该物业转给三房东一般纳税人C，其他条件不变。
问：三房东C能否选择简易计税交纳增值税？【解析】三房东C不能选择简易计税，因为，三房东与二房东签的租赁合同是2018年签的，也就是说，三房东C是在2016年4月30日后取得，三房东C再把房子对外出租要执行9％的税率，二房东B开给三房东C的租赁发票是5％的税率，三房东C直接多承担4％的增值税。
预收房屋租金如何进行财税处理？
预收房屋租金如何进行财税处理？问：企业预收房屋租金如何进行会计处理？预收房屋租金如何确认增值税、房产税、印花税纳税义务发生时间？如何确认企业所得税应税收入？答：一、预收房屋租金的会计处理。
会计核算应当遵循权责发生制，所谓权责发生制，是指会计核算中确定本期收益和费用的方法。
即凡属本期的收入，不论款项是否收到，均作为本期收入处理；不属本期的收入，即使本期收到的款项也只作为预收款项处理，而不作为本期收入。
凡属本期的费用，不论款项是否支出，均作为本期费用处理；不属本期的费用，即使在本期支出，也不能列入本期费用。
经营性租赁出租的房屋适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》，但投资性房地产的租金收入仍适用《企业会计准则第21号——租赁》。
根据《企业会计准则第21号——租赁》，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；假若适合本企业的其他方法更为系统、合理，也可以采用其他方法。
对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，即免租期内出租人应当确认租金收入。
另外，出租房屋的后续计量分为成本模式和公允价值模式。
采用成本模式计量的房屋，出租人应当采用类似房屋的折旧政策计提折旧。
但对有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
二、预收房屋租金发生增值税纳税义务。
增值税一般为销售服务并取得收入款项或取得索取收入款项的当天发生纳税义务，但提前收取房租属于特定情形。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（二）项规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
土地增值税与企业所得税的差异性
财税政策中的土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种,在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。
读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问, 因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。
房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴, 都需要确定允许扣除的成本。
成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。
、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额, 完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。
土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目, 时间上亦是不同的情况。
那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。
（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。
而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。
【2016】 86总局公告 国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告
•国家税务总局•关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告•国家税务总局公告2016年第86号•【字体：大中小】打印本页•为细化落实《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）和进一步明确营改增试点运行中反映的操作问题，现将有关事项公告如下：一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
二、财税〔2016〕140号文件第九、十、十一、十四、十五、十六条明确的税目适用问题，按以下方式处理：（一）不涉及税率适用问题的不调整申报；（二）纳税人原适用的税率高于财税〔2016〕140号文件所明确税目对应税率的，多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额；（三）纳税人原适用的税率低于财税〔2016〕140号文件所明确税目对应税率的，不调整申报，并从2016年12月份（税款所属期）起按照财税〔2016〕140号文件执行。
纳税人已就相关业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回并重新开具；无法收回的不再调整。
三、财税〔2016〕140号文件第十八条规定的“此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税”，按以下方式处理：（一）应予免征或不征增值税业务已按照一般计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，同时按照现行规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额；（二）应予免征或不征增值税业务已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。
纳税人已就应予免征或不征增值税业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回后方可享受免征或不征增值税政策。
四、保险公司开展共保业务时，按照以下规定开具增值税发票：（一）主承保人与投保人签订保险合同并全额收取保费，然后再与其他共保人签订共保协议并支付共保保费的，由主承保人向投保人全额开具发票，其他共保人向主承保人开具发票；（二）主承保人和其他共保人共同与投保人签订保险合同并分别收取保费的，由主承保人和其他共保人分别就各自获得的保费收入向投保人开具发票。
【新规出台】道路通行费抵扣进项税的新规定
【新规出台】道路通行费抵扣进项税的新规定道路通行费抵扣进项税的新规定一、通行费抵扣进项税2018年1月1日起，纳税人支付的道路通行费，按照收费公路通行费增值税电子普通发票上注明的增值税额抵扣进项税额。
其中：高速公路通行费：2018年1月1日至6月30日，纳税人支付的高速公路通行费，如暂未能取得收费公路通行费增值税电子普通发票，可凭取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%；一、二级公路通行费：2018年1月1日至12月31日，纳税人支付的一级、二级公路通行费，如暂未能取得收费公路通行费增值税电子普通发票，可凭取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣进项税额：一级、二级公路通行费可抵扣进项税额=一级、二级公路通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%；桥、闸通行费：纳税人支付的桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：桥、闸通行费可抵扣进项税额=桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%解读：推行高速公路和一、二级公路通行费开具增值税电子普通发票。
高速公路通行费发票在2018年6月30日前还可以按规定计算抵扣进项税，6月30日后，高速公路通行费必须按取得的增值税电子普通发票上注明的税额抵扣进项税；而一、二级公路通行费发票可以继续使用到2018年12月31日；对于桥、闸通行费，没有要求开具增值税电子普通发票。
二、政策依据交通运输部国家税务总局《关于收费公路通行费增值税电子普通发票开具等有关事项的公告》交通运输部公告2017年第66号为了推进物流业降本增效、进一步提升收费公路服务水平，现将收费公路通行费增值税电子普通发票（以下简称通行费电子发票）开具等有关事项公告如下：一、通行费电子发票编码规则通行费电子发票的发票代码为12位，编码规则：第1位为0，第2-5位代表省、自治区、直辖市和计划单列市，第6-7位代表年度，第8-10位代表批次，第11-12位为12；发票号码为8位，按年度、分批次编制。
解读国税发[2008]86号：母子公司间提供服务的所得税处理问题进一步明确
![解读国税发[2008]86号：母子公司间提供服务的所得税处理问题进一步明确](https://img.taocdn.com/s3/m/748bbe97e43a580216fc700abb68a98271feacfc.png)
解读国税发[2008]86号：母⼦公司间提供服务的所得税处理问题进⼀步明确
应纳税所得额时应当按照独⽴交易原则进⾏分摊。
分摊成本时，应当按照成本与预期收益相配⽐的原则进⾏分摊，并在税务机关规定的期限内，按照税务机关的要求报送有关资料。
四、提取管理费不得税前扣除
《通知》明确：母公司以管理费形式向⼦公司提取费⽤，⼦公司因此⽀付给母公司的管理费，不得在税前扣除。
由此不难看出，企业所得税法实施前的有关管理费⽤提取的规定，如：《国家税务总局关于印发〈总机构提取管理费税前扣除审批办法〉的通知》（国税发[1996]177号）、《国家税务总局关于总机构提取管理费税前扣除审批办法的补充通知》（国税函[1999]136号），《国家税务总局关于进⼀步加强总机构提取管理费税前扣除审批管理的通知》（国税函[2005]115号），以及《国家税务总局关于清理简并纳税⼈报送涉税资料有关问题的通知》（国税函[2007]1077号）中有关总机构提取管理费税前扣除申请的规定等，停⽌执⾏。
五、申报税前扣除须提供相关材料
《通知》规定：⼦公司申报税前扣除向母公司⽀付的服务费⽤，应向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同或者协议等与税前扣除该项费⽤相关的材料。
不能提供相关材料的，⽀付的服务费⽤不得税前扣除。
由于现⾏企业所得税⽉（季）度预缴纳税申报办法中并⽆上述要求，因此，上述申报税前扣除须提供相关材料的规定应在年度申报时适⽤。
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房地产增值税ppt课件
➢ 开发间接费
(见表)
➢ 土地成本：买价或出让金、大市政配套费（水电气路、
通讯、管网、接口费等-红线外）？、契税、土地使用税 、耕地占用税、土地闲置费（新税法-企业无法控制）、 农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途及超面积使用 补交的地价、拆迁补偿、安置动迁会、回迁费。
➢ 设置政府地价、市政配套、合作款项（补偿合作方的商品 房价款）、拆迁补偿(无法取得发票，要有拆迁协议、相 关住户签证证明、汇款记录，不用代扣个人所得税)、红 线外市政设施等三级明细。
➢ 1、销售额的确定 ➢ 一般计税方法：
➢ 销售额=（全部价款和价外费用-当期销售项目所对应土地价款） ÷（ 1+11%）
➢ 当期允许扣除土地价款=当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销 售建筑面积×支付的土地价款
➢ 简易计税方法：不得扣除房地产老项目对应的土地价款。
➢ 销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
➢ 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
➢
贷：主营业务成本
销售额的确定及土地价款的差额扣除
➢ 例1， 某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土 地使用权，支付土地价款1亿元，2016年6月开发完成，共计可 供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售 房地产项目建筑面积8000平方米，含税销售额2亿元，如何计 算差额的扣除土地价款？
征税范围：房产、地产，包括建筑物及构筑物
销售与出租区别
税率及征收率
税率及征收率
税率及征收率
税率及征收率
应纳税额
一般计税 简易计税
老项目？
应纳税额
销售额的确定
价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资 费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装 物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及 其他各种性质的价外收费。
免租期租赁的增值税规定
免租期租赁的增值税规定
1.免租期是否需要视同销售缴纳增值税
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
因此，出租不动产（注意只是不动产），租赁合同约定免租期的，不需要视同销售缴纳增值税。
2.增值税纳税义务发生时间
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条和《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（2）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
租赁合同中免租期视同销售
一、引言在租赁市场中，免租期是一种常见的优惠措施，旨在吸引租客签订租赁合同。
然而，对于出租方而言，免租期可能会带来税务问题。
本文将探讨租赁合同中免租期是否视同销售，并分析相关税务政策。
二、免租期的定义免租期是指在租赁合同中，出租方在规定时间内免除租客租金的期限。
在此期间，租客仍需按照租赁合同的约定，承担其他费用，如物业管理费、水电费等。
三、免租期视同销售的政策依据根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税201636号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。
四、免租期视同销售的税务处理根据上述政策规定，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。
因此，出租方在免租期内，无需视同销售缴纳增值税。
但是，出租方仍需按照租赁合同中约定的租金，根据增值税纳税义务发生时间缴纳增值税。
五、免租期视同销售的风险尽管免租期不属于视同销售服务，但在实际操作中，出租方仍需注意以下风险：1. 免租期过长可能导致税务风险。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
因此，若免租期过长，可能被视为无偿转让，从而引发税务风险。
2. 免租期与租金折扣混淆。
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国家税务总局公告2016年第86号解读：关于《国家税务总局关于土地价款扣除时
间等增值税征管问题的公告》的解读
关于《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》的解读2017年01月04日国家税务总局办公厅
近日，财政部和国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号），其执行日期与发布日期之间存在一些操作上的衔接问题需要解决。
另外，营改增试点运行过程中各方还反映了一些执行中出现的征管问题有待明确。
为此，税务总局制定了《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（以下称《公告》），就有关问题予以明确。
《公告》明确了七个方面的问题。
一是为避免对以前的申报结果进行调整，《公告》明确，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
二是财税〔2016〕140号文件新明确的税目适用问题，涉及纳税人前后实际适用税率的变化，《公告》明确了不同情形的处理方式。
三是财税〔2016〕140号文件明确的免税或不征税项目，如果纳税人此前已经申报纳税，《公告》明确了抵减以后月份应缴纳增值税的具体处理方式。
四是对于保险公司开展共保业务发票开具问题，《公告》明确，共保业务中，如果由主承保人与投保人签订保险合同并全额收取保费，然后再与其他共保人签订共保协议并向其支付共保保费，则应由主承保人向投保人全额开具发票，其他共保人向主承保人开具发票；如果主承保人和其他共保人共同与投保人签订保险合同且分别收取保费，则主承保人和其他共保人应就各自获得的保费收入分别向投保人开具发票。
五是明确了房地产开发企业在计算可抵扣土地价款时，地下车库面积不纳入建筑面积进行计算。
六是为减轻纳税人负担，《公告》明确，纳税人继承或接受遗赠房屋产权，在办理免征增值税手续时不再要求提供经公证的证明资料。
七是关于纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题。
厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中，承租方在租赁后，都需要进行装饰装修，占用大量时间，为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。
租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是无偿赠送，《公告》明确，这种情形不属于视同销售服务。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。