2016年上海虹桥天地案例分析报告_项目解读_物业布局形态研究资料
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南北区分隔开不利于整个项目的人流导入，究 其设计原因有以下两种可能：
交通枢纽
北区
• 一是政府作城市规划时将该地块分割开， 利于交通线路布置；二是地下有地铁通过， 须与其借位排布 2、南北区均四面临街，展示性强，地面交 通方便 南区
冠 捷 大 厦
物业布局
北区以办公为主，南区以商业为主，动静区分明显，并根据昭示性要求，将酒店、演艺中心 排布在交通枢纽一侧
主要交通线 2号线：徐泾东——浦东国际机场（虹桥火车站） 10号线：虹桥火车站——新江湾城站 地铁 17号线：虹桥火车站——东方绿洲 规划中17号线 虹桥火车站
高铁、公交线
扬虹路高架
松泽高架路
20号线：共青森林公园——莘庄（虹桥火车站）
其余23号线、13号线在片区内有站点 高铁 机场 公交 到全国各地的动车 飞往国内国外的航班 虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等
整体规划 总体量 虹桥商务区 86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平 方公里核心区 闵行区部分：商务服务 青浦区部分：会展服务业 长宁区部分：航空服务 嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城 市配套的产城融合示范区
商务核心区 北区
功能分区
一期
核心区
核心区一期和南北片区： 一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡ 南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积 166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡
功能区布局 1、不同功能区集聚不同的客群
• 南区以购物中心、演艺中心、办公楼组团，
以商业为主，客群流动性大 • 北区以写字楼、酒店、餐饮休闲街区组团， 以办公为主，客群流动性较南区小 北区
2、巧妙利用不同临街面的昭示性
• 酒店昭示性要求较高，排布在临火车站一 侧；演艺中心建筑形态新颖，排布在临火 车站一侧，为项目吸引人气 • 休闲街区与、演艺中心、购物中心沿绍虹 路相对排布，有利于聚集客流 • 写字楼偏西侧沿街分布 南区
商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下） =33%，26%，12%，3%，26%
为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一 小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、 休闲的新地标平台 持环保、可持续发展的规划和设计理念，以 休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境， 舒适兼具创新的办公展示环境
市场定位
设计理念
由日本建筑师原广司设计，总建筑面积 24万平方米，地下3层，地上有最高16 层。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、 电影院、博物馆、展览厅、地区政府办 事处、停车场等，地下通道与火车、地 铁直接相连，并做成商业街
相似案例
日本难波公园购物中心——将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合的城市 综合体项目
交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站
政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展
新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投 入等方面带来挑战
相似案例
日本京都火车站商业综合体——结合京都站地形特点建造，将办公、酒店、商场与换乘通道 之间合理衔接，吸引人流
Namba Park难波公园位于日本大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从 远处看，是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9层楼高度，空中花园、 顶绿树，与城市公路、街道直接相连。
02
PART TOW
物业布局
物业布局
根据政府规划的地块要求，以快速交通导向为原则，把各功能区进行组合排布
物业布局 1、整个项目分为南区和北区，中间由湖虹 路、绍虹路和一条绿化带隔开； •
主功能区
南区
区位解读
项目所在的核心商务区一期，目前有近20个项目，大部分为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览 中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建项目基本投入使用，对本案商业发展机会与威胁并存
金臣联美 虹源盛世 虹桥万科中心 虹源盛世国际文化城 虹桥三湘广场 万通中心 中国博览会展综合体 虹桥天地 虹桥购物中心 虹桥火车站 虹桥2号航站楼 虹桥汇
北区
项目名称 项目地址
虹桥天地 闵行区虹桥 火车站旁
开发商 占地面积
瑞安集团 6.2万㎡
建筑面积
新天地1.5万㎡
Hale Waihona Puke Baidu
38万㎡
2000余个 2015.12
地上面积
地下面积 投资总额
28万㎡
10万㎡ 80亿
停车位 开业时间 物业构成 物业面积比例
4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中 心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业
国家会展中心
龙湖虹桥天街
冠捷大厦 兆德、凯悦嘉寓酒店 虹桥商务区公共事务大厅
虹桥绿谷
交通解读
一级交通——虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和”，最大限 度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群
虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、 长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式 于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从 虹桥天地步行10分钟即可享受其便利的交通。
虹桥机场
10号线
2号线
嘉闵高架路
主干道
3条高速及环绕的城市道路
交通解读
二级交通——项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻项 目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点
苏虹路
南区
北区
申 长 路
申 虹 路 绍虹路
小结
01
02 03 04
区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越
区位解读
嘉定区 普陀区
虹桥天地位于虹桥商务区闵行区部分，
与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。 东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定 区、普陀区，南与松江区相近。
虹桥商务核心区
浦东新区 长宁区
青浦区
徐汇区
松江区
闵行区
区位解读
虹桥商务区——上海“十二五”期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重 大功能性项目，带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设 ，更好地服务于国家长三角一体 化发展战略
虹桥天地案例分析
瑞铂慧家 2016年6月
目录
项目解读 物业布局 物业形态 总体评价
01
PART ONE
项目解读
基本信息 区位解读 交通解读
基本信息
虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、 购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体
南区
5#办公楼 购物中心 11万㎡ 演艺中心 1.3万㎡ 办公楼9.6万㎡ 1#办公楼
交通枢纽
北区
• 一是政府作城市规划时将该地块分割开， 利于交通线路布置；二是地下有地铁通过， 须与其借位排布 2、南北区均四面临街，展示性强，地面交 通方便 南区
冠 捷 大 厦
物业布局
北区以办公为主，南区以商业为主，动静区分明显，并根据昭示性要求，将酒店、演艺中心 排布在交通枢纽一侧
主要交通线 2号线：徐泾东——浦东国际机场（虹桥火车站） 10号线：虹桥火车站——新江湾城站 地铁 17号线：虹桥火车站——东方绿洲 规划中17号线 虹桥火车站
高铁、公交线
扬虹路高架
松泽高架路
20号线：共青森林公园——莘庄（虹桥火车站）
其余23号线、13号线在片区内有站点 高铁 机场 公交 到全国各地的动车 飞往国内国外的航班 虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等
整体规划 总体量 虹桥商务区 86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平 方公里核心区 闵行区部分：商务服务 青浦区部分：会展服务业 长宁区部分：航空服务 嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城 市配套的产城融合示范区
商务核心区 北区
功能分区
一期
核心区
核心区一期和南北片区： 一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡ 南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积 166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡
功能区布局 1、不同功能区集聚不同的客群
• 南区以购物中心、演艺中心、办公楼组团，
以商业为主，客群流动性大 • 北区以写字楼、酒店、餐饮休闲街区组团， 以办公为主，客群流动性较南区小 北区
2、巧妙利用不同临街面的昭示性
• 酒店昭示性要求较高，排布在临火车站一 侧；演艺中心建筑形态新颖，排布在临火 车站一侧，为项目吸引人气 • 休闲街区与、演艺中心、购物中心沿绍虹 路相对排布，有利于聚集客流 • 写字楼偏西侧沿街分布 南区
商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下） =33%，26%，12%，3%，26%
为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一 小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、 休闲的新地标平台 持环保、可持续发展的规划和设计理念，以 休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境， 舒适兼具创新的办公展示环境
市场定位
设计理念
由日本建筑师原广司设计，总建筑面积 24万平方米，地下3层，地上有最高16 层。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、 电影院、博物馆、展览厅、地区政府办 事处、停车场等，地下通道与火车、地 铁直接相连，并做成商业街
相似案例
日本难波公园购物中心——将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合的城市 综合体项目
交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站
政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展
新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投 入等方面带来挑战
相似案例
日本京都火车站商业综合体——结合京都站地形特点建造，将办公、酒店、商场与换乘通道 之间合理衔接，吸引人流
Namba Park难波公园位于日本大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从 远处看，是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9层楼高度，空中花园、 顶绿树，与城市公路、街道直接相连。
02
PART TOW
物业布局
物业布局
根据政府规划的地块要求，以快速交通导向为原则，把各功能区进行组合排布
物业布局 1、整个项目分为南区和北区，中间由湖虹 路、绍虹路和一条绿化带隔开； •
主功能区
南区
区位解读
项目所在的核心商务区一期，目前有近20个项目，大部分为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览 中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建项目基本投入使用，对本案商业发展机会与威胁并存
金臣联美 虹源盛世 虹桥万科中心 虹源盛世国际文化城 虹桥三湘广场 万通中心 中国博览会展综合体 虹桥天地 虹桥购物中心 虹桥火车站 虹桥2号航站楼 虹桥汇
北区
项目名称 项目地址
虹桥天地 闵行区虹桥 火车站旁
开发商 占地面积
瑞安集团 6.2万㎡
建筑面积
新天地1.5万㎡
Hale Waihona Puke Baidu
38万㎡
2000余个 2015.12
地上面积
地下面积 投资总额
28万㎡
10万㎡ 80亿
停车位 开业时间 物业构成 物业面积比例
4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中 心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业
国家会展中心
龙湖虹桥天街
冠捷大厦 兆德、凯悦嘉寓酒店 虹桥商务区公共事务大厅
虹桥绿谷
交通解读
一级交通——虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和”，最大限 度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群
虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、 长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式 于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从 虹桥天地步行10分钟即可享受其便利的交通。
虹桥机场
10号线
2号线
嘉闵高架路
主干道
3条高速及环绕的城市道路
交通解读
二级交通——项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻项 目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点
苏虹路
南区
北区
申 长 路
申 虹 路 绍虹路
小结
01
02 03 04
区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越
区位解读
嘉定区 普陀区
虹桥天地位于虹桥商务区闵行区部分，
与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。 东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定 区、普陀区，南与松江区相近。
虹桥商务核心区
浦东新区 长宁区
青浦区
徐汇区
松江区
闵行区
区位解读
虹桥商务区——上海“十二五”期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重 大功能性项目，带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设 ，更好地服务于国家长三角一体 化发展战略
虹桥天地案例分析
瑞铂慧家 2016年6月
目录
项目解读 物业布局 物业形态 总体评价
01
PART ONE
项目解读
基本信息 区位解读 交通解读
基本信息
虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、 购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体
南区
5#办公楼 购物中心 11万㎡ 演艺中心 1.3万㎡ 办公楼9.6万㎡ 1#办公楼