房地产开发风险管理浅析论文

房地产开发风险管理浅析

房地产行业一向被认为是高利润、高回报的行业。近几年，随着国民经济的快速增长，我国的房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在市场经济条件下，没有一个行业是稳赚不赔的，在房地产业高速发展的背后，其所带来的开发风险也在日益增加。

1 房地产开发各阶段风险识别

1.1 投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种房地产。

1.1.1 宏观经济政策风险。国家宏观调控政策、国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等不同方面影响着房地产开发的各个层面。

1.1.2 项目定位风险。开发企业准确的房地产项目定位是保证项目开发成功的关键因素。

1.2 土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。

1.2.1 土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。

1.2.2 征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项

目，前功尽弃。

1.2.3 融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。

1.3 项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。

1.3.1 规划设计风险。规划设计风险是由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。

1.3.2 工期拖延风险。房地产开发建设阶段工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。

1.3.2 项目质量风险。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。

1.4 销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。

1.4.1 销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低

开发成本，但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售其价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售则是拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售，但存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。

1.4.2 销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。

1.4.3 销售税收风险。房地产销售税收风险是纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。

2 房地产开发各阶段风险应对措施

2.1 投资立项阶段风险的应对

2.1.1 规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险承受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。

2.1.2 进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。

2.2 土地获得阶段风险的应对

2.2.1 重视前期土地勘察工作。对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件。注意收集原有地下条件资料，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。

2.2.2 最好取得净地，规避安置风险。在无法取得净地的前提下，首先要掌握当地拆迁安置法规；其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时，果断放弃该地块的投资。

2.2.3 合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划失败。

2.3 项目建设阶段风险的应对

2.3.1 开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到优中选优，满足客户的需求。

2.3.2 重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监

理单位。

2.3.3 充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度。

2.4 销售阶段风险的应对

2.4.1 通过营销代理，转移销售时机风险。为了规避销售时机风险，房地产企业可以通过营销代理方式将风险转移给代理商，规避预售风险。采取营销代理方式，不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险，还可以通过设置不同代理费率的手段，鼓励代理商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。

2.4.2 充分利用法律顾问，规避销售合同风险。根据以往诉讼案件经验，因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。

2.4.3 通过税负转嫁与纳税筹划，减轻税收风险。税收筹划就是纳税人通过预先的筹划和安排，特别是对多种纳税方案进行分析比对，然后选择一种既不违反税收法律政策，又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。

总之，房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。加强风险管理有助于开发商识别风