土地投资合作模式及法务知识解析共52页
土地入股：失地农民利益保护的有效方式
土地入股：失地农民利益保护的有效方式1. 引言1.1 土地入股：失地农民利益保护的有效方式土地入股是指政府或企业通过向失地农民提供股份或利润分红的方式，让失地农民成为土地使用权的持有者，从而保障他们的利益和权益。
这种方式不仅能帮助失地农民缓解生计困难，还可以有效保护他们的土地权益，提高他们的参与感和获得感。
土地入股需要政府和企业共同合作，共同推动这一模式的发展和完善。
失地农民是指因征地而失去土地的农民，他们通常会遭受土地被征用后无地可耕种，没有稳定的收入来源的困境。
土地入股的背景和意义在于，通过让失地农民成为土地使用权的持有者，可以让他们分享土地的利益，获得稳定的收入来源，改善生活状况。
土地入股是保护失地农民利益的有效方式。
政府和企业应该共同努力，不断完善和推广这一模式，让更多的失地农民受益，实现共赢共享的目标。
2. 正文2.1 土地入股的背景和意义土地入股是指政府或企业利用土地资源进行投资或合作，与失地农民进行合作，并通过土地入股的方式，使失地农民成为土地的共有者或股东，从而分享土地的收益。
土地入股的背景和意义主要体现在以下几个方面：土地入股可以有效缓解失地农民的生计困难。
由于失地农民失去土地后面临生计问题，土地入股可以为他们提供一种可持续的生计方式，使他们通过土地投资获得稳定收益，改善生活质量。
土地入股可以保护失地农民的土地权益。
通过土地入股，失地农民可以成为土地的共有者或股东，享有土地收益和管理权，有效地保障他们的土地权益，避免土地被侵占或挪用。
土地入股有利于提高失地农民的参与感和获得感。
失地农民参与土地入股项目后，不仅可以分享土地收益，还可以参与土地管理和决策，增强他们对土地的归属感和责任感，提高参与社会和经济发展的积极性和获得感。
土地入股不仅可以缓解失地农民的生计困难，保护其土地权益，还可以提高其参与感和获得感，是保护失地农民利益的有效方式。
政府和企业应该共同合作推动土地入股模式的不断完善和推广，为失地农民提供更多机会和保障。
土地运营合作方案
土地运营合作方案一、项目背景随着城市化进程的加快和经济的不断发展，土地资源成为了城市发展的重要基础。
如何更好地运营土地资源，实现土地的最大化利用，已成为了许多城市和企业共同关注的焦点问题。
因此，针对城市土地运营问题，制定合理的合作方案，促进土地资源的有效开发和利用，成为了必然的选择。
二、合作目的本合作方案的目的是一方面，在充分尊重土地资源的基础上，实现土地资源的最大化利用；另一方面，通过合理的运营模式，提高土地的运营效率，创造更大的经济效益。
同时，本合作方案旨在建立长期稳定的合作关系，共同推动地区经济的发展，实现共赢发展。
三、合作内容1.土地资源调查与规划：首先，双方将共同进行土地资源的调查和评估工作，了解土地资源的基本情况和规划用途。
在此基础上，确定土地的最佳运营模式和规划方案，确保土地资源的合理利用和开发。
2.土地规划开发：根据土地资源的实际情况和规划用途，双方将共同制定土地的开发规划，并制定详细的开发方案和时间表。
在此过程中，双方将充分考虑土地资源的环境保护和可持续利用，确保土地资源的长期稳定运营和发展。
3.土地经营管理：土地运营过程中，双方将共同参与土地的经营管理工作，确保土地资源的有效利用和持续经营。
同时，双方将共同协商制定土地经营政策和管理制度，提高土地资源的运营效率和管理水平。
4.土地资源利用项目：在土地资源的运营过程中，双方将共同进行土地资源的利用项目开发，推动土地资源的多元化利用和开发，实现土地资源的最大化利用和经济效益。
5.土地资源实施监督：双方将建立土地资源的实施监督体系，确保土地资源的运营工作落实到位。
在土地资源的运营过程中，双方将共同进行土地资源的监督与检查，及时发现和解决问题，确保土地资源的安全和有效运营。
四、合作方式1.合作代表：本合作方案的实施由双方各自选派代表，共同组成合作代表团，负责合作方案的制定、实施与监督。
2.资金投入：在土地运营过程中，双方将共同投入资金进行土地资源的开发和运营。
土地入股合作模式是什么
土地入股合作模式是什么土地入股合作模式是一种新型的利用土地的方法,是土地流转的方式之一,这套方法一出台也是引起大家的关注。
现在在农村很多地方,农民为了使自己的土地得到更大的利用,常会以土地入股模式合作。
土地入股合作模式，是一种新型的利用土地的方法，这套方法一出台也是引起了很多人的关注和热议。
那么，对于土地入股合作模式大家了解多少呢?土地入股合作模式出现的原因以及产生的影响有哪些呢?下面，小编会为大家带来相关的知识的介绍。
▲一、土地入股合作模式是什么土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。
初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。
对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。
评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。
土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。
▲二、出现的原因是什么在以往的土地流转中，通过招标、拍卖、公开协商等方法取得农村土地承包经营权的开发企业，一般采取给予农民一次性的货币补偿办法，其结果是通过“一锤子买卖”造就了农民的“一夜暴富”，这实质上是对农民生存发展权的买断和透支，并不符合农民的长远利益。
对农民而言，土地不仅承载着生产资料和社会保障的双重功能，还承载着日出而作、日落而息的生活方式。
土地通过流转让开发商取得了承包经营权，虽然农民一时得了点甜头，但这意味着农民与传统的农业生产方式、农村生活规律的剥离和割裂。
如果得到货币补偿的农民不善于投资和理财，不拥有自我就业、自我发展的能力，只是满足于打打麻将、混混日子，总有一天会坐吃山空、由富返贫，甚至于诱发严重的社会问题。
▲三、优势是什么土地入股让农民成了“产业股东”的做法，好就好在“双赢”上：既维护了开发企业的利益，避免了农地短期流转影响开发企业的投资热情，而农民成了股东，容易与开发企业结成利益共同体，更利于规模农业的稳定持续发展。
土地行业知识点总结大全
土地行业知识点总结大全一、土地开发利用1. 土地开发概念及分类土地开发是指对土地进行规划、建设和利用的过程。
根据土地的利用性质，可以将土地开发分为建设用地开发、农用地开发、工业用地开发、旅游用地开发等多个方面。
2. 土地规划土地规划是土地开发的前提，它是在科学调查和研究的基础上，依据国家和地方政府的相关规定和要求，对土地进行分区、制定土地利用总体规划，确定土地利用方式和用地指标，为土地的开发利用提供了基本依据。
3. 土地权属及流转土地权属是土地使用者对土地所享有的权利和义务的集合体，土地流转是指土地的使用权在符合法律规定的前提下，划转给其他人的行为。
在土地的开发利用过程中，土地权属和流转是影响土地开发利用效率和效果的重要因素。
4. 土地利用方式和模式土地利用方式分为集约利用和集约利用两种，而土地利用模式有圈改革、标准化农田建设等。
在土地开发利用中，根据土地的性质和用途的不同，选择合适的土地利用方式和模式，是为了更好地发挥土地的作用，提高土地的利用效率。
5. 土地开发的成本和效益土地开发的成本包括土地的征地拆迁费用、基础设施建设费用等，而土地开发的效益表现为土地的使用价值和经济效益。
在进行土地开发前，需要进行成本效益分析，以便更好地掌握土地开发项目的经济可行性。
6. 土地利用与环境保护土地利用对环境产生着直接和间接影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。
因此，在进行土地利用的过程中，需要充分考虑环境保护的因素，采取相应的措施来减少对环境的影响。
二、土地整治1. 土地整治概念及作用土地整治是指对土地进行改善、优化和重组的过程，它的主要目的是提高土地的适宜性和可持续利用性，促进土地资源的合理利用。
土地整治的作用包括改善土地的质量、提高土地的利用效率、保护和修复土地生态环境等。
2. 土地整治的类型和方法土地整治的类型包括水土保持、退耕还林、耕地质量改良等，而土地整治的方法包括梯田改造、荒山造林、土壤改良等。
土地流转探析PPT课件
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解决思路
• （一）政策鼓励。 • 坚持“依法土地承包法”的土地流
• 乙方：
• 为合理利用整合土地，提高土地经营价值，切实解决土地撂荒难题， 进一步增加农业产业收入，经甲乙双方平等协商达成以下协议：
• 一、乙方自愿将————————（地名）————————（亩） 土地流转给甲方经营。
• 二、土地流转的年限为十年，时间从————————年———— ————月————————日起至————————年———— ————月————————日止。
• （四）资金扶持。 • 要制定鼓励土地流转的相关优惠政
策，为土地合理流转提供法律保障和 政策支持，对土地流出方和受让方给 予一定的资金扶持。 • （五）强化监管。 • 为保障农村土地依法自愿有序流转， 各级政府应强化对土地流转的监管， 加大对借土地流转之名侵害农民利益 行为的督查力度。
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小结
• 任何政策一旦不对路，不能解决农 民问题，或者不能从根本上解决问 题，都是无效的。科学发展就是要 实事求是地解决社会实际问题。
• 土地流转在探索过程进行，更需要 结当地实际和国家大政方针，有所 创新，但是制定土地流转政策只有 顺应时代发展，符合科学发展观主 题，抓住转变经济发展方式的主线， 降低风险，有效解决发展中的问题， 实现“富民”的目标。
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致谢 • 谢谢各位老师的光临，并恳请提出指导意
见。
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• 第二种是九龙坡区颁布相应政策，凡拥 有稳定的非农收入来源，又自愿 退出宅 基地使用权和土地承包经营权的，可以 申报为城镇居民户口，并在子女入学、 就业扶持、养老保险、医疗保险、生活 保障等方面与城镇居民享有同等待遇。
土地投资模式讲解
土地交付条件
政府行政干预等
2 勾地等意向性开发
案例分享
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害等几个方面考虑。 影响销售的因素
区位、交通不周边配套、环境影响因素
影响规划设计的因素 一．地貌 事．坡度 ①坡度过大的影响 ②坡度大的处理办法 三． 分割地块：
征地房屋 拆迁补偿费
房屋拆 迁安置费 包拪搬迁补 劣费、临时 安置补劣费 以及非住宅 房屋停产、 停业造成的 损失赔偿费
预留集体经 济发展用地
在经济发达地区 或城乡结合部去， 可按规划用途预 留一定比例的国 有土地，确定给 被征地的农村集 体经济组织使用， 发展农业生产或 从事多种经营。 广东预留比例为 10-15%。
①高压线、地下管线、地上管道②河流、渠道 ③市政道路、村道 ④插花地
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害几个方面考虑。 影响交地、施工进度的因素 道路、水、申设施、征地、拆迁 影响成本造价的因素 一． 拆迁
事．土方工程
城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和 修建性详细规划。
3 土地一级开发整理—合法性审查
2、城市总体规划、镇总体规划与其他规划之间的关系
1.编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人 大常委会和上一级人民政府备案； 2.镇人民政府根据镇总体规划要求组织编制镇的控制性详细规划 报上一级人民政府审批 3.县人民政府所在地镇的控制性详细规划，则由县人民政府批准后 报本级人大常委会和上一级人民政府备案。
土地投资体系及法律框架
土地投资体系及法律框架（一）土地投资领域的四大板块：城市改造（城中村/棚户区/三旧改造）：城市改造是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、棚户区及旧屋村等）内的区域，根据城市规划和其他相关法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
城市改造的特点：土地投资业务的循环模式，也是未来主要的土地业务投资形态；法律规定具有创新性，各地实践不同；需要企业大量资金投入，企业取得高额回报；尚处于初级阶段，各地正积极探索。
新城开发：组合城市资源、产业资源和金融资源，推动相关项目的投资、建设、运营等服务，按照城市建设全寿命周期理论，系统整合城市建设参与各方资源，为城市从前期的策划到建成后的运营提供全方位的服务。
产业地产是整合自然资源与社会资源，强调综合经营和集约开发的新兴产业，其更注重地产资源和非地产资源合理结合。
新城开发的特点：本质上属于城市建设，土地面积巨大、资金需求量巨大；对投资方的资源整合能力、融资能力及建设管控能力提出了更高的要求；超长的周期，20年~30年或更长；与地方政府合作，全面参与新城区域内的管理活动；除多元化的经营性收益外，投资人与地方政府分享新城区域内的经济发展成果。
土地成片开发：土地成片开发是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。
土地成片开发的特点：成片土地开发与宗地开发、项目开发相对应，具有开发土地面积大、资金投入量大、开发周期长、存在外部性、涉及利益主体多等特点。
土地成片开发的基本操作流程：与当地政府签署合作框架协议，确定主开发商地位及投资资金计划，并报经上级政府批准；主开发商修编总体规划、控制性详细规划等各种规划、土地成片开发方案，并报经政府批准；主开发商为主、政府为辅招商引资，确定具体项目的意向开发商；主开发商依据规划分批次、分具体项目的进行征地、基础设施建设等土地储备整理开发，形成建设用地条件即熟地；熟地交土地储备中心后带项目公开出让；主开发商、项目公司自行竞得项目与土地使用权或二级开发商竞得项目与土地使用权；立项、规划、建设、经营。
中国农村土地合作模式
中国农村土地合作模式从目前的情况来看，合作社在经营使用土地方面的不同，使合作社运营方面出现了不同的类型。
下面我们进行一些分析。
(一)土地合作社所谓土地合作社，就是在保持农村集体经济的基础上，农民自愿将土地入股合作社，合作社统一经营合作土地，比如出租或者自营。
农民由原来的自耕自种的“小地主”，转变为收取红利的“股东”，不再参与农业生产与经营。
形象地说就是：“土地变股权，农民当股东，有地不种地，收益靠分红。
”农民专业合作社特点是上联市场、下联农户，融产供销于一体，它能够以其市场信息的优势，去指导和引导农民种什么、养什么，带动农民发展优势产业，形成“一乡一品、一村一品”；它通过为农户统一提供种苗、技术等一系列标准化服务，组织农户按照市场需求，有计划、有针对性地种植、养殖；通过商标注册、产品包装和广告宣传，提高商品的附加值，提高商品的知名度和市场占有率；真正实现千家万户的农民与千变万化的市场相对接。
农民专业合作社作为弱势群体组织从诞生之日起，它的宗旨就是把农户组织起来，抱团经营，抵御风险。
其一，直接与市场联接，实施订单农业，直接促进农业产业结构合理调整，降低投资决策的盲目性。
同时，联结龙头企业，增强技术、资金实力，提高农产品的科技含量，实施规模经营；其二，与农户联结，建立利益共享、风险共担的互助合作关系，面对市场风险和自然风险，可以通过一方有难、八方支援，有效地减轻风险程度；其三，实现利润最大化。
通过组织进行统一谈判和销售，增加谈判“筹码”，最大程度地提高农产品销售利润，通过组织成员批量购进农业生产资料等，可最大程度地降低生产成本，将组织内部加工和流通环节所获得的利润实行二次分利，有效保证农民收入稳定增加，把农民承担的市场风险降到最低限度；其四，维护行业竞争秩序。
通过为农户提供市场信息，牵线搭桥，把农产品有序地引向市场，从而提高组织化程度，降低市场交易成本，增强农民承受市场风险和自然风险的能力。
土地合作社在我国目前的实践中还不是主流，一方面是因为大部分农业人口虽然不再从事农业生产，但依然把土地作为自己最后的保障，不放心把土地交给别人使用;另一方面，经营土地的方式方法需要进一步创新，不断提高土地的经济效益，以吸引更多的农户参与到土地合作社的运营中。
15、拿地的十六种模式
8 有地一方投资到 情况表述：有地一方将土地投资到房地 地 产 公 司 ， 然 后 产公司，然后将所持有的股权变现。 卖股权 1、投资及将 来转让股权 均不缴纳营 业税 （财税【2002】191号文件。） 2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来， 需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司 更好） 3、投资行为，需要交纳企业所得税。 4、投资需要缴纳契税。 5、投资的个人所得税问题。 总结：节省税负有限，只省略了营业税， 好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业 所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖 土地来说，是比较好的方式，综合税负来看， 上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。 以上适用企业资产很多，无法直接用卖 股权的方式交易土地的情形。
12
分 立 一 个 新 公 情况描述：某公司拥有一个地块，需要购 司，然后合并。 买另外一个公司的地块连成一片进行开发。 （先分立，后 合并） 先离婚，后 操作手法： 结婚么？ 1、先分立 （财税【2009】59号、国 税函【2002】165号、国税函【2003】1108 号、青地税函【2009】47号） 2、再合并。财税【2009】59号、财 税【1995】48号、国税函【2002】165号） 评述：如果不是特别的需要，分立后卖 股权即可，不必进行第二步的合并。
11 企业分立一个新公司， 情况描述：某企业资产规模较大，要 然后远期卖股权（实 将其中的一块地卖给地产企业。 际权益转让在先） 操作手法： 1、先将这块地分立出去成立一家新公 司。（国税函【2002】165号文件、国税函 【2003】1108号）；青地税函【2009】47 号、财税【2009】59号） 2、12个月以后转让股权，以符合59号 文件限制，但是可以在此前签订远期的地 下合同确定利益关系。 例如：某上市公司就是这样做的。
《土地投资模式介绍》课件
关注政府对土地政策的调整， 提前应对可能的政策风险。
多元化投资
分散投资组合，降低单一投资 的风险。
合理融资
选择合适的融资渠道和方式， 降低融资成本和风险。
04
土地投资案例分析
成功案例一
总结词
多元化投资组合
详细描述
该大型房地产公司通过在不同地区和不同类型的土地项目中投资，实现了投资组合的多元化，降低了 单一项目带来的风险。同时，该公司注重市场调研，根据市场需求调整投资策略，确保了投资回报的 稳定。
03
土地投资风险与收益
土地投资的风险
市场风险
土地市场价格波动、经 济周期变化等，可能导
致投资亏损。
政策风险
政府对土地政策的调整 ，如土地使用限制、征 地拆迁等，可能影响投
资计划。
自然风险
地震、洪水、干旱等自 然灾害可能造成土地价
值损失。
融资风险
资金链断裂、融资成本 过高等问题，可能影响
投资回报。
总结词：盲目投资
详细描述：某小型企业由于缺乏对土地市场的深入了解和分析，盲目投资了一块价值被高估的土地。在项目推进过程中，遇 到了诸多困难和挑战，最终导致投资失败。这个案例提醒投资者在土地投资时要谨慎评估风险，做好充分的市场调研和风险 控制。
05
未来土地投资趋势与展望
城市化进程对土地投资的影响
城市化进程加速
投资模式创新
技术创新也推动土地投资模式的创新，例如 PPP模式、REITs等，这些新型投资模式可 以为投资者提供更多的选择和机会。
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《土地投资模式介绍》ppt课件
目录
• 土地投资概述 • 土地投资模式 • 土地投资风险与收益 • 土地投资案例分析 • 未来土地投资趋势与展望
土地投资合作模式及法务知识解析
目录
01
02
03
关于投资常规
关于并购模式
关于价款及支付
内部资料严禁外传│5
PART 02
第一部分
关于投资常规
内部资料严禁外传│6
一、土地投资流程
获取信息
初步研判
项目立项
定位策划
定案决策
获取土地
土地信息获取 收集
区域/直属团队 现场勘察
区域/直属团队 落实相关问题
区域/直属团队 组织各部门考察
并购模式
内部资料严禁外传│16
资产式收购—土地使用权转让
适用条件
目标公司由于业务发展、债权债务、法律、财税 风险等原因，不适宜进行股权式收购，包括管理 不规范、账目不清晰、不作全面披露或无法查清 债权债务情况的目标公司；
有关税负
一般涉及所得税（25%或20%）、 增值税（5%或11%）、土地增值税 、契税（3-5%）、印花税（0.05% ）、城建税及教育费附加；。
土地使用权转让 股权类合作 联营合作开发 代管代建+品牌输出
法律风险与防范？ 《二级市场拿地模式下应关注 的法律问题》
内部资料严禁外传│9
四、集团投资方向解析
一线、 强二线
二线 省会 单列
三四五 线
成功项 目
广州大 本营
布局周边
打造标杆
坚定劳斯 莱斯
收购周边
深耕战略
内部资料严禁外传│10
四、集团投资方向解析
内部资料严禁外传│2
前言
2016年收并购数量有所减少，但交易额上升明显。从2016年1-10月份的情况来看，房企收 并购数量出现大幅锐减，1-10月仅123个，较同期大幅减少49%。而2016年1-10月收并购交易额 却有所提升，较上年同期上升了24%。
土地项目PPP模式.doc
土地项目PPP模式那么土地项目PPP模式融资来源主要包括哪些方面，土地项目PPP模式优点有哪些，在此下面为你带来土地项目PPP模式的相关介绍以供参考。
PPP模式合作主要包括以下内容：土地项目PPP模式融资来源1）新增建设用地有偿使用费，专项用于耕地开发整理；2）非农业建设经批准占用耕地的，按规定缴纳的耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地；3）由于挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，没有条件复垦或复垦不符合要求的，应当按规定缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
土地项目PPP模式优点1）PPP模式并不是对土地整理项目全局的改头换面，而是对项目实施过程中组织机构的设置提出了一个新的模型。
但它带来的影响却是巨大的，具备可以引进外资和先进技术等优点。
2）PPP模式可以尽早确定哪些项目可以进行项目融资，并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个周期中的风险分配。
在土地整理项目中，前期的可行性研究是非常重要的，它直接关系到项目的成败。
3）PPP融资模式使得参与公共基础设施建设项目融资的私人企业可以在项目的前期就参与进来，有利于引进某些私人企业的先进技术和管理经验。
可以使有意向参与项目的私人企业与项目所在国政府或有关机构，在项目的论证阶段共同商讨项目建设过程中所采取的技术方案，从而对私人企业的技术创新提供了较大的空间，并有可能采用较新的研究成果，也可以减少项目投资的盲目性。
4）在PPP融资模式下，公共部门和私人企业共同参与土地整理项目的建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。
这样可以减少政府对项目公司的技术和经济实力进行查询和了解的时间和精力。
以上是下面为建筑人士收集整理的关于“土地项目PPP模式”等建筑相关的知识，。
房地产投资法律讲座地产企业获取土地使用权的常用合作模式Word
房地产投资开发相关法律问题讲座提纲一、土地使用权出让及相关法律风险概念应注意问题：A、出让主体；B、出让形式；C、地下资产及设施；D、年限；E、土地使用权闲置；F、出让状态；G、价差及责任对象不一致问题二、项目转让模式开发房地产及其法律风险概念、条件、应注意的几个问题三、股权转让模式开发房地产及其相关法律风险概念应注意问题：A、协议主体；B、债权债务承担及交割日；C、项目公司与其原股东之间的现金往来；D、股权转让变更登记；E、税收沉淀问题；F、以固定楼面地价单价确定股权交易价格；G、出资成立新公司而后进行股权转让四、房地产合作开发模式及其法律风险概念应注意问题：A、资质与土地性质；B、投资额度；C、预售回款；D、合作协议应注意问题；E、名为合作实为土地使用权转让；F、名为合作实为借贷；G、名为合作实为房屋租赁；H、名为合作实为房屋买卖。
房地产投资开发相关法律问题(阳光城地产公司讲稿)陕西德伦律师事务所邹辉“房地产投资开发相关法律问题”是一个很大的法律题目。
目前，我国房地产领域的法律完善程度远远落后于高度发展的房地产行业，各项涉及房地产的法律法规结构庞大，错综复杂，甚至存在前后矛盾难以适用。
但总的说来，目前我国房地产开发领域已经形成了以《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》为支柱，最高人民法院三大司法解释（审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释、审理国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释、审理建设施工合同纠纷适用法律问题的解释）及其他各项法规规章为构架的基本法律体系。
由于土地资源的稀缺性，加之土地政策的不确定性、土地所涉及的拆迁、征用等问题的复杂性，目前房地产行业的最大投资风险就是在于最初取得项目经营性用地的方式是否合理，成本是否可控，风险是否可规避。
今天，我和大家着重探讨一下房地产投资开发过程中，土地使用权取得利用几种模式的法律风险和相关法律问题。
房地产开发实践过程中，开发商对于住宅、商业、旅游等经营性用地的取得利用方式，通常采取以下几种模式：（1）土地使用权出让；（2）股权转让模式；（3）项目转让模式；（4）合作开发模式。
土地入股：失地农民利益保护的有效方式
土地入股：失地农民利益保护的有效方式土地入股是指政府或企业以土地使用权等资产作为入股资本，与失地农民合作成立股份合作社或合作社、联合企业等形式的合作组织，由政府或企业以土地使用权等资产作为入股资本，与失地农民合作成立股份合作社或联合企业等形式的合作组织。
土地入股是一种促进农民增收、实现农业农村可持续发展的重要方式，也是有效保护失地农民利益的有效途径。
一、土地入股的优势与作用1.优势土地入股的优势主要体现在以下几个方面：(1)增加农民收入。
土地入股可以为失地农民提供就业机会和稳定的收入来源，增加农民的经济收益。
(2)保护农民权益。
土地入股使失地农民成为合作组织的股东，有份额分红的权益，同时也可以参与组织的决策和管理，增强了其参与决策的能力。
(3)促进农村产业发展。
土地入股可以带动农村产业发展，提高农产品加工质量和效益，推动农村经济结构调整和产业升级。
2.作用(1)调动农民积极性。
通过土地入股，可以激发农民的生产积极性，增加他们的生产热情，提高农产品产量和质量。
(2)增强农民的自我保护能力。
土地入股可以使农民成为农业企业的合作社股东，从而能够在经济和政治上获得一定程度的保护。
二、土地入股的实施路径1.政府引导入股政府可以制定相关政策，引导土地流转入股，鼓励企业与农民合作，共同发展农业产业。
在土地入股过程中，政府可以提供相关的补贴和支持政策，为农民提供一定的保障和补偿。
2.企业主动入股企业可以通过与当地政府和农民合作，积极开展土地入股业务。
通过与农民合作，企业可以获取更多的土地资源，带动农业产业发展，同时也可以为农民提供就业和增收的机会。
三、土地入股的具体操作流程1.政府与农民协商政府首先需要与失地农民进行沟通和协商，听取农民的意见和诉求，确定土地入股的具体方式和条件，确保农民的合法权益得到保护。
2.签订入股协议政府或企业与农民达成一致意见后，可以签订土地入股的合同协议，明确双方的权益和责任，建立起合作关系，确定土地使用方式和收益分配办法。
土地共有权益投资合伙合同书版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX土地共有权益投资合伙合同书版本合同目录一览第一条：定义与解释1.1 土地共有权益的定义1.2 投资合伙的定义1.3 合同各方的定义与解释第二条：土地共有权益的描述2.1 土地的位置与面积2.2 土地的现状与用途2.3 土地的权属证明与合法权益第三条：投资合伙的组成与职责3.1 合伙各方的出资额与比例3.2 合伙各方的权益与义务3.3 合伙事务的决策与管理第四条：投资合伙的目标与原则4.1 投资合伙的目标4.2 投资合伙的原则4.3 合伙事务的公开与透明第五条：土地共有权益的投资与开发5.1 投资的方式与金额5.2 开发的计划与期限5.3 投资回报的分配方式与时间第六条：土地共有权益的管理与维护6.1 土地的管理机构与职责6.2 土地的维护与保养6.3 土地的保险与风险管理第七条：投资合伙的变更与终止7.1 合伙事项的变更程序7.2 合伙的终止条件与程序7.3 合伙终止后的财产分配第八条：合同的解除与违约责任8.1 合同解除的条件与程序8.2 违约责任的具体规定第九条：争议解决的方式与地点9.1 争议解决的途径9.2 争议解决的地点与适用法律第十条：合同的生效与终止日期10.1 合同的生效日期10.2 合同的终止日期第十一条：合同的修改与补充11.1 合同的修改程序11.2 合同的补充协议第十二条：保密条款12.1 保密信息的定义与范围12.2 保密义务的具体规定第十三条：强制性条款13.1 强制性规定的适用13.2 强制性规定对合同的影响第十四条：其他条款14.1 合同的完整性与互斥性14.2 合同的份数与保管14.3 合同的签署与生效第一部分：合同如下：第一条：定义与解释1.1 土地共有权益的定义1.2 投资合伙的定义本合同所称投资合伙，是指合同各方为共同开发、利用该土地，按照各自的出资额和份额，共同承担风险、分享收益的合伙关系。
土地共有投资合作合同
土地共有投资合作合同本合同目录一览1. 土地共有投资合作合同的定义与范围1.1 土地共有权1.2 投资合作1.3 合同主体2. 土地共有投资合作合同的目的和原则2.1 目的2.2 原则3. 土地共有投资合作合同的标的3.1 土地信息3.2 投资金额3.3 合作方式4. 合同的履行4.1 土地共有权转移4.2 投资支付4.3 合作执行5. 合同的期限5.1 起始日期5.2 终止日期5.3 延长条件6. 合同的解除和终止6.1 解除条件6.2 终止条件6.3 解除和终止的后果7. 合同的违约责任7.1 违约行为7.2 违约责任8. 争议解决8.1 协商解决8.2 调解解决8.3 仲裁解决8.4 法律途径9. 合同的变更和补充9.1 变更条件9.2 补充内容10. 合同的生效10.1 生效条件10.2 生效时间11. 合同的签字和盖章11.1 签字人11.2 盖章要求12. 合同的份数和保管12.1 份数12.2 保管责任13. 合同的保密条款13.1 保密内容13.2 保密期限13.3 泄密后果14. 其他条款14.1 附加协议14.2 法律法规14.3 不可抗力第一部分：合同如下：第一条土地共有投资合作合同的定义与范围1.1 土地共有权甲方拥有位于【具体位置】的【土地面积】平方米的土地使用权，该土地使用权归甲方所有。
根据本合同约定，甲方愿意与乙方共同投资开发该土地，并共享土地增值收益。
1.2 投资合作本合同项下的投资合作是指甲方和乙方共同对土地进行投资开发，包括但不限于基础设施建设、建筑物的设计与建设、环境整治等，合作期间双方应按照约定的比例分担投资成本和分享投资收益。
1.3 合同主体甲方（土地使用权人）:【甲方全称】乙方（投资合作方）:【乙方全称】第二条土地共有投资合作合同的目的和原则2.1 目的通过共同投资合作，实现土地资源的有效利用，提升土地价值，促进地区经济发展，实现甲方和乙方的共同利益。
三农村土地流转合作模式指南
三农村土地流转合作模式指南第1章引言 (3)1.1 土地流转的背景与意义 (3)1.2 三农村土地流转的现状与问题 (3)第2章土地流转政策解读 (4)2.1 国家层面政策概述 (4)2.2 地方层面政策分析 (4)2.3 政策对土地流转合作模式的影响 (5)第3章土地流转合作模式概述 (5)3.1 土地流转合作模式的定义与分类 (5)3.2 常见土地流转合作模式的优缺点 (6)第4章农户间土地流转合作模式 (6)4.1 农户间土地流转的协议与合同 (6)4.1.1 协议与合同的重要性 (6)4.1.2 协议与合同的主要内容 (7)4.1.3 签订协议与合同的注意事项 (7)4.2 农户间土地流转的风险与防范 (7)4.2.1 风险识别 (7)4.2.2 防范措施 (7)4.3 农户间土地流转的成功案例分析 (8)第5章企业与农户土地流转合作模式 (8)5.1 企业参与土地流转的优势与挑战 (8)5.1.1 优势 (8)5.1.2 挑战 (9)5.2 企业与农户土地流转合作模式分析 (9)5.2.1 租赁模式 (9)5.2.2 股份合作模式 (9)5.2.3 产业扶贫模式 (9)5.2.4 服务外包模式 (9)5.3 企业与农户土地流转合作的风险管理 (9)5.3.1 政策风险管理 (9)5.3.2 合作风险管理 (9)5.3.3 市场风险管理 (9)5.3.4 技术风险管理 (10)第6章引导型土地流转合作模式 (10)6.1 在土地流转合作中的作用 (10)6.1.1 政策制定与规划 (10)6.1.2 监督与管理 (10)6.1.3 服务平台建设 (10)6.1.4 政策扶持与激励 (10)6.2 引导型土地流转合作模式实践 (10)6.2.1 引导下的土地股份合作模式 (10)6.2.2 引导下的土地托管模式 (10)6.2.3 引导下的土地流转租赁模式 (10)6.3 引导型土地流转合作的政策建议 (11)6.3.1 完善土地流转政策体系 (11)6.3.2 强化政策宣传与培训 (11)6.3.3 优化政策扶持措施 (11)6.3.4 加强土地流转监管与服务 (11)6.3.5 推动农业产业发展 (11)第7章土地股份合作模式 (11)7.1 土地股份合作模式的内涵与特点 (11)7.1.1 土地使用权流转：农民将土地承包经营权流转给土地股份合作社，实现土地集中连片经营。