现金流量表项目分析

的。
经营活动现金流量的充裕性分析：根据下表分析，本公司经营活动
产生的现金流量大于0并且在弥补非付现成本之后仍有剩余，这表明该
公司已经进入了稳定发展期，处于一种良好的运营状态，能够为企业的
未来发展提供较多的资金。
项目
2011年
2010年
固定资产及投资性房地产 113,447,760.84 的折旧
95,989,556.85
额
通过分析，我们发现经营性现金流入主要来源于销售商品、提供劳
务，在其他与经营活动有关的现金流入中，联合营公司及集团外部单位
往来款项所占比例较大。在经营性现金流出方面，所占比例较大的为购
买商品、接受劳务支付的现金。根据房地产行业特点来看，该构成比率
是较为合理，这也更进一步证明了万科的经营策略是较为稳定并单一
41.54%
净利润
-12.74% 38.58% 37.47%
31.22%
经营性现金流量
99.67% 271.94% -75.82%
51.50%
从总体趋势上看，销售收入、净利润与经营性现金流量的变动趋势 是相匹配的，经营性现金流量的增幅变动明显高于净利润和销售收入， 2011年比2010年销售收入增长了41.54%，经营性现金流量增长了 51.5%，销售收入的现金含量比率比上年有所提升。净利润增长了 31.22%，净利润的现金含量比率也比去年提升了0.04。 这表明万科销售 收入的质量较高，发生坏账的风险较小，盈利质量较高。由此可见企业 创造利润的含金量较高。
项目
2011
2010
水平 垂直
销售商品提供 103,648,873,001.82 88,119,694,493.30 17.6 劳务收到的现 金
93.76
按政策允许收 463,568,082.79 取的购房诚意 金
1,518,635,242.04 -69.5 0.42
出售股权激励 计划股票收到 的现金
-211,234
-7,921,907,455.97
流动负债
200,724,160,315.26 39,681,351,131 98,585,942,340.95
经营性现金流 量对流动负债 1.69% 的比率
0.00%
-8.04%
企业在运营中占据优势地位的法宝是占有较多的现金，这表现为占 用在存货和应收账款的资金及其成本转嫁给供应商，简单来说就是占用 上下游的资金来经营，该项能力由现金转化周期来体现，具体数据如下 图所示：
5，119,438,567
-30.5 3.32
其他业务支付 的现金
133,781,708.51
经营活动现金 107,154,116,410.15 88,858,486,198.67 20.6 流出小计
经营活动产生 3,389,424,571.92 2,237,255,451.45 51.5 的现金流量净
为了检验万科的财务弹性，了解其对市场机遇和市场逆境的应变能 力，我们同样对经营性现金流量进行了分析，并将其与行业对比。根据 下表的结果显示，万科按时偿付到期债务的能力高于另外两家公司，这 证明在行业中万科应对债务的压力是较高的。
项目
万科地产
招商地产
保利地产
经营性现金流 量
3,389,424,571.92
公司的经营性现金流量应与销售收入和净利润配比，只有实现现金
流入的销售收入才是企业真正的收入，下图是万科五年内的各项目情
况：
2007 2008
2009 2010 2011
销售收入
35,526,61 40,991,77 48,881,0150,713,85171,782,75
净利润
5,317,50 4,639,86 6,430,00 8,839,610 11,599,61
无形资产及长期待 摊费用摊销
23,879,038.30
154,681,398 8207700.15
经营性现金流量对 财务费用比率
6.648368547
0.006688272 -16.47215182
折旧摊销影响比率 24.68145033 -0.001109601 -34.6228891
万科的经营性现金流量对财务费用比率和折旧摊销影响比率都以绝
经营租赁所支 92,461,145.86 付的现金
69,318,171.97 33.4 0.09
支付的各种保 528,149,180.98 证金、押金
4,824,296,595.77 -89 0.49
支付代垫费用 877,305,375.37 835,342,825.39 5.
0.82
支付联合营公 3,558,981,799.63 司及集团外部 单位往来款项
1147.624211
1236.39006
2019.205282 1522.469211
万科的现金转化周期虽然与2010年增加了88.8，但是在三家地产公 司中仍然是最低的，这表明企业现金的使用效率在行业中是较高的，运 营效率也较高，增强了企业的财务弹性。但是在今后的发展中应该注重 增加自身与供应商的讨价还价能力，争取节省财务费用，降低经营成 本。
468,728,083.89
其他业务收到 的现金
279,978,099.31
收到联合营公 6,431,099,897.46 司及集团外部 单位往来款项
708,705,731.58
807.5 5.82
经营活动现金 110,543,540,982.07 91,095,741,650.12 21.4 流入小计
无形资产及长期待摊费用 23,879,038.30 摊销
20,817,653.19
资产减值损失
64,627,174.84
-545,451,004.03
公允价值变动损失
2,868,565.33
15,054,493.43
财务费用
509,812,978.62 504,227,742.57
非付现成本总计
714,635,517.93 90,638,442.01
购买商品接受 84,918,243,555.06 66,645,895,259.85 27.4 劳务支付的现 金
79.25
支付给职工以 2,480,848,005.23 1,848,827,752.37 34.2 2.32 及为职工支付 的现金
支付的各项税 14,698,127,348.02 9,381,585,316.90 56.7 13.72 费
项目
万科地产
招商地产 保利地产
经营性现金流量 3,389,424,571.92 -211,234
-7,921,907,455.97
财务费用
509,812,978.62 -31,582,748 480,927,297.41
固定资产及投资性 房地产的折旧
113,447,760.84
35,687,918
220,597,799.95
万科2010年 万科2011年 招商地产
保利地产
应收账款 周转天数
8.19
7.8
2.31
6.29
存货周转 天数
1,338.29
1,422.92
2,250.00
1,600.00
应付账款 198.8557893 194.3299396 233.1047176 83.82078901 周转天数
现金转化 周期
经营活动产生的现金流量 3,389,424,571.92 2,237,255,451.45 净额
非付现成本占经营性现金 21.08% 流量比率
4.05%
为了进一步了解经营性现金流量与其他各项指标之间联系，我们还 对摊销影响比率、经营性现金流量对财务费用等数据进行了测算，并选 定招商地产、保利地产作为行业对比，分析结果如下表所示：
经营性现金流量 -10,437,71-34,151,8309,253,35 2,237,25 3,389,42
销售收入的现金 含量比率
-0.29
0.00
0.19 0.04
0.05
净利润的现金含 量比率
-1.96
-0.01
1.44 0.25
0.29
07-08
08-09
09-10 10-11
销售收入
15.38% 19.25% 3.Βιβλιοθήκη Baidu5%
现金流量表项目分析——经营活动现金流量
2011年万科母公司经营活动产生的现金流量净额为 4,105,290,061.43元，合并报表中该项目为3,389,424,571.92元，与 2010年相比增长了51.5%。增长原因是2011年度全年良好的销售业绩， 成交商品房面积增加，但是增速较慢。为了进一步研究经营活动现金流 量的变动情况，我们对其进行了水平与垂直分析：
对优势遥遥领先于招商地产和保利地产。该项指标代表了企业利用经营
活动产生的现金流量偿还银行借款和发放现金股利的能力较强。同样的
情况在每股经营现金流中也有体现，2011年万科以0.3080元远超招商地
产的-1.2300元和保利地产的-1.3300元。这也充分证明了万科的经营现
金流量与同行业比较是十分充足的。