中高档住宅要素分析

中高档住宅要素分析

住宅小区本身没有具体标准，但构成住宅小区的基本要素（如房屋结构，道路交通，绿化绿地等相关配套设施）是有具体标准的。销售部门和工程部门的相关人员根据多年房地产从业经验，结合目前通行原则和一些业内约定俗成的标准，形成了本次对北京中高档住宅的要素分析，以便于应用和考量。

以下部分主要以高档住宅为例，从各个方面分析主要要素：

一、地段

交通便利，地铁、公交等公共交通发达。

通达性好，临城市主要干路或小区周边道路通畅。

周边配套齐备，包括银行、医院、教育、生活等配套一应俱全。

周边自然人文环境优越，有一定独特的自然资源、人文资源或旅游资源。

二、小区规划

1、整体规划

知名建筑设计单位规划，建筑设计有特色，全程高水平设计。

小区规模达到一定程度，但不宜过大，一般在20-40万平方米之间。

小区规划个性化，建筑布局合理地分隔空间，分隔时要把握各空间的比例关系，把握各空间的布局以及彼此衔接的方式。

建筑遵循高低错落、疏密有致的原则，建筑造型上凹凸有致，层次分明，形成小区丰富优美的建筑空间。

小区容积率低，产品类型为板楼或更追求品质的别墅类型。

2、交通组织

2.1 交通规划

交通规划需人性化，结合建筑布局和小区功能空间的布局，组织好车行路线、步行人回家路线、业主闲暇时的散步路线等。

车行路线的组织以减少对小区内行人及住户的干扰为宜，同时注意美化车行沿线的环境步行人回家路线则强调舒适便捷，尽可能避开车流。

业主闲暇时的散步路线，园路结合地形和景观设计，蜿蜒曲折，使业主在散步中有移步景易的视觉效果。

人车分流设计：人流、车流、物流应合理组织、互不干扰。

2.2 道路设计

小区规划中消防车道、消防回车场地及消防登高面的设计应需在满足消防设计规范的前提下顾及到小区景观的效果和减少对居民的干扰。

地块内的市政道路按照12米以上进行设计，组团级道路（次路）宽度不低于7米。消防登高面按照退让建筑10米，道路宽度6米进行设置。入户路（步行道）道路宽度2.5

米，漫步路（步行道）道路宽度1.8米。

2.3停车位

小区主要停车主要集中在地下，地上为零散或临时停车位。

车位与住户配比应不低于1.2：1。

地面停车位不宜过多，不宜布置在交叉路口处，且结合景观整体设计予以布局。

3、管理与配套规划

3.1 入口设计

小区入口设计应结合规划、建筑、景观设计及管理等综合考虑。

合理组织入口处的交通流线，在规划中应界定好机动车的出入口、步行出入口，在条件许可情况下应设访客车辆专用车道和谢绝进入后的回车道，最好考虑出租车专用等候区小区入口处地形标高的设计应结合小区周边市政道路的地坪标高、市政管线的标高、小区景观营造的构想、小区排水系统组织等方面综合考虑。

小区入口岗亭的设置也应结合规划、建筑、景观、管理角度，岗亭的尺寸、功能配置及构筑风格应与住宅建筑、景观相协调，分析保安人员管理动线，充分改善保安人员的工作环境和工作条件。

3.2 公建配套

物业管理用房、居委会管理用房、业主委员会管理用房等可设在住宅建筑底部。

变电站、煤气调压箱、垃圾收集站、等应避开小区主要景观空间，同时与住宅建筑保持一定的距离，满足交通及管线敷设要求的前提下设在小区的边角相对隐蔽区域。

小区围墙的样式、材质、色彩、工艺等方面也是反馈此楼盘是否高档的窗口之一，围墙的构筑风格应与小区建筑、入口岗亭的风格相统一。

三、建筑设计

1、建筑结构

通常采用框支剪力墙结构，在底层做整体结构转换层或局部转换。

在地库的结构梁设置中，由于管道敷设的要求，也应尽可能的增加使用净高，以提高整体地库的使用舒适度。必要时可采用厚板结构地库。

2、建筑造型

2.1建筑外立面

建筑外立面档次评价的因素有小区的建筑风格、建筑立面与平面的关系、建筑构图、建筑外墙饰面材质、建筑外立面分部的比例、建筑构件搭配、尺度、色彩、建筑细部的精细、建筑立面管线的设计、建筑灯光设计、施工的工艺程度等。

在高档楼盘中面砖的使用率较高，石材、金属外墙材料等较高档的饰面材料等也有一定的使用率

2.2 建筑风格

现代主义风格：强调建筑外部轮廓简约、别致，外墙光洁，无复杂的装饰，但光影变化丰富。摈弃琐碎的形式主义装饰，建筑外观讲求整体，线条竖直耸立，装修注意色调、质感，特别注意从建筑自身的结构中寻求变化意韵。

新古典主义风格：利用古典建筑的比例关系，大量采用现代建筑构件和材料的建筑形式，使其在具备了古典建筑传统美感的同时，与时代同步。新古典主义建筑创造的是一种有厚度的形式美，它着重要表现的是一种历史感，一种文化中纵深感，在这类建筑中可以看到一种文化意蕴。

新巴洛克装饰风格：在继承古典巴洛克的强烈装饰性基础上，通常通过采用玻璃、不锈钢等现代材质和优雅古典的图案、材质相混合，营造出一种华丽高贵，时髦而又经典的空间环境。

西班牙建筑风格：建筑造型、风格、色彩与材质，均传承了西班牙建筑文化的主要特征，立面造型丰富而多变，但秩序井然，具有非常人性化的建筑尺度，从坡顶层面到檐口、阳台、露台、窗户、门顶柱廊以及各种建筑装饰，都营造出浓郁的地中海建筑风韵。

装饰艺术ART DECO建筑风格：它在风格方面的要素是折衷的，并大多有严格的形式。特点在于直线、坚挺的边缘或角来组合构图，有特定风格的装饰。建筑立面常做成一系列的收进，强调了几何形式。呈垂直划分布置的条窗，带有装饰的窗下墙也加入了构图。硬边的浅浮雕饰面围绕着门窗开口，并沿屋檐或女儿墙布置。装饰细部常用与建筑同样的材料，或用对比性的金属材料，也用釉砖或马赛克贴面。

古典主义建筑风格：建筑更加注重产品的文化内涵，产品的建筑风格与使用功能协调，建筑与环境的关系更和谐。法式建筑基本是在多变的基础上追求不对称的平衡，而德式建筑很严谨、规矩的网络状基础上，在里面追求小的变化。

国际式建筑风格：国际式建筑特征是：平顶、外表光滑统一、大量使用窗户及建筑上层的突出或悬挑。完全不加装饰是它的风格，爱用白色及强调水平方向的带形角窗。无出檐的屋顶与墙面平齐，窗与墙面平齐，推拉窗较流行，也采用纵向天窗。

3、户型结构