江西宜春考察报告

宜春中心城区年去化量在56-60万方左右，按目前中心城区可售93.67万方计算， 需19个月去化，存销比1.615。
商 品 房 市 场 研 究
来源于：宜春房地产局网
2012年住宅与商业销售情况 来源于：宜春房地产局网
宜春2014年1-3月份一季度，全市商品住房成交均价4177元/㎡，中心城区商品住 房成交均价4410元/㎡，比安庆低473元。
宜春考察报告
2014-6-20
宜春市，别名“袁州”，位于江西省西北部，总面积1.87万平方公里，占江西总 面积的11.20%，江西第三大城市，全国绿化模范城市、中国十大休闲城市，距离 安庆541公里，7小时车程，距离南昌仅207公里，2小时车程,9月底宜春动车通车。
城 市 解 读
武汉市
安庆市
541公里
宜春楼市分布五大板块，分别为工业新城板块、宜阳板块、老城区板块、袁州板 块、明月山板块
商 品 房 市 场 研 究
房价： 2500-3500
房价： 3500-4500 房价： 5000-6500 房价： 4500-5500 别墅区： 8000-12000
随着袁州区政府搬迁，袁州新城正式启动，周边多个政府大楼都在新建，新城的基础设施和配套也全 面启动；近年袁州新城土地出让面积年均超600多亩，也意味着袁州新城未来几年将迎来新一波热潮 。
项 目 考 察
从营销成本及开发周期角度考虑
项 目 建 议
我们不建议在宜春经开区拿地开发。
谢谢 聆听
正荣御品滨江—户型图
市 调 楼 盘 解 读
正荣御品滨江—实景图
市 调 楼 盘 解 读
碧桂园—基本参数
市 调 楼 盘 解 读
开发商：宜春碧桂园投资有限 公司（上市公司） 区域/地址：老城区板块、宜春 职业技术学院往西200米 规划面积：308亩 总建面积：高层区74万方 容积率:2.7 主力户型：89.9㎡三房、117㎡ 三房 二期均价：4800元/㎡ 装修情况：号称800元/平精装 修 商铺售价：8000-12000元/㎡. 一期商铺已售罄
2、2013年宜春市全年住宅与商业土地平均每亩成交价93.20万，位于经济开发区宜
市 场 总 结
万大道以西、春和路以南的206.08亩的商住用地，成交价是53.83万/亩； 3、宜春2014年一季度中心城区成交均价4410元/㎡，同比安庆成交均价低473元； 4、宜春中心城区的商品房存量需19个月去化，市场销售压力大， 5、今年1季度市场下行趋势明显，开发商打折优惠幅度很大，市场普遍9折，部分楼 盘8折销售； 6、碧桂园13年在宜春首个项目开盘创造江西神话，当天销售达12个亿，客户开始接 受精装修商品房，宜春部分开发商逐渐推出精装修住宅迎合市场； 7、宜昌市场销售呈两极分化趋势，一方面大企业提前落实景观，提高体验度，优惠 幅度大，销售情况良好，一方面本土开发企业体验效果差，营销效果弱，成交情况
社 会 收 入 与 消 费 情 况
宜春消费品零售总额比安庆低106.24亿，消费市场比安庆弱，但就餐费用比安庆 略高。
根据宜春居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与储蓄均保持稳定上涨的态 势，其中消费增长速度交收入速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极。
2013年宜春市全年住宅与商业土地中标面积总共为189.98万平，合2849.7亩，成 交金额为26.56亿元.平均每亩成交价93.20万。
凯旋城—户型图
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香槟国际—基本参数
开发商：江西省创世纪置业有 限公司经都东龙分公司 区域/板块：工业新城/经开区 地址：经发大道与春顺路交汇 处 占地面积：约80亩 总建面积：160000㎡ 容积率:2.6 主力户型：88平-106平 目前均价：3200元/㎡ 商铺只租不售，租约3年，免租 一年，租金:15元/平/月 经开区刚需楼盘，户型赠送面 积多，性价比高，周边配套一 般，目前主打价格战。
市 调 楼 盘 解 读
香槟国际—户型图
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香槟国际—实景图
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永益翡翠城—基本参数
开发商：新余永益置业有限公 司 区域/板块：袁州区、宜阳大道 与卢洲大道交汇处（新市政府 正对面） 类型：多层、高层、单身公寓 占地面积：135052㎡ 总建面积：318015㎡ 容积率:2.2 主力户型：100平-130平 多层均价：5000元/㎡ 商铺售价：25000元/平左右
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一季度中心城区商品房预售7.51万平方米、521套，同比下降71.48%、79.23%。商品住房预售7.24 万平方米、494套，同比下降71.32%、79.6%。中心城区投放自年初逐步下降，一方面说明市场下行 明显，开发企业正在积极自我完善，消化存量；另一方面说明部分中小开发企业对房地产市场信心不 足，投资更为谨慎。
项目实地照片
项 目 考 察
北面 东面 东面 西面
项目实地照片
项 目 考 察
东面
北面 现场视频
SWOT分析
S优势 W劣势 1. 项目属于荒地，无拆迁事项； 1. 市场竞争激烈，目前在宜春市开发的房地产企 2. 政策支持，宜春市政府积极出台保护投资商 业较多，市场存量巨大； 措施，优化投资环境； 2. 本地居民购买力偏低，由于宜春市普通居民工 3. 响亮的城市品牌。宜春是一座具有 2200 多年 作水平较低，承受房价能力有限； 历史的文化城市，更由于其非官方城市口号 3. 项目地处太偏僻，周边无任何配套，且周边均 “一座叫春的城市”在全国广泛提高知名度； 是工业项目，居住条件差； 4. 宜春市房地产发展态势较好，由于宜春撤区 4. 宜春部分县（市、区）距离南昌市距离相比宜 设市时间较晚，居民消费的比重低于同等发 春市更近，导致本地购买力外流，房地产市场 展程度的城市，房地产市场发展的“黄金期” 成交量相对薄弱。 还很长。 O机会 T威胁 1. 国家级经济开发区近几年招商引资力度加大， 1. 城市化进程的快慢，对房地产的供求关系起到 周边及外来购买者的进入，周边地区及南昌 决定作用； 投资客可能被宜春目前相对低价的楼市吸引； 2. 城市保障性住房建设脚步加快，仅 2013 年规 2. 行业大鳄加入，由于国内一线城市土地供应 划建设34443套保障性住房，对房地产行业起 的短缺及价格过高，一些房地产企业投资方 到冲击。 向转向二、三线城市； 3 、高铁客运站的规划建成，中心城市将围绕高 铁客运站建成交通枢纽网，影响整个宜春城市 交通网络，为本项目带来巨大人流量。
翡翠城毗邻宜春市政府，以多 层为主，对面是正荣御品滨江， 目前销售情况一般，剩余房源 较多。
市 调 楼 盘 解 读
永益翡翠城—户型图
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正荣御品滨江—基本参数
市 调 楼 盘 解 读
开发商：江西省正荣房地产开 发有限公司（全国34强房企） 区域/板块：袁州区、宜阳大道 与卢洲大道交汇处 占地面积：171792㎡ 总建面积： 505911㎡ 容积率:2.3 主力户型：115㎡三房、102 ㎡ 三房 高层均价：5500元/㎡ 装修情况：号称1000元/平精装 修 正荣御品滨江在售的房源有一 期86㎡-200㎡的两房至五房， 目前活动价4600元/㎡起，销售 压力大，优惠幅度高，预交2万 即可申请总经理特价房，最高 优惠8万-10万/套。
土 地 供 应 情 况
碧桂园2013年共拿地322.876亩，位于靖安路北侧、规划一路东侧和清沥江南侧、中山西路北侧两处，商住性 质，成交价3.38亿，平均成交价在104.68万/亩，未来5年宜春商品房开发量剧增，预售面积将增大。
2013年位于经济开发区宜万大道以西、春和路以南的206.08亩的商住用地，成交价是53.83万/亩。
宜春全市面积比安庆大，但人口基数比安庆略低，中心城区人口比安庆少26万左 右。
人 口 情 况
2011年宜春全市总人口统计为548万，其中袁州区105万，中心城区42.27万。宜春中心城区2008年2030年总体规划人口为：80万人。
宜春经济发展情况比安庆弱，2013年GDP比安庆少31.13亿，人均GDP少1275.06 元。
不理Fra Baidu bibliotek。
项目区位
项目位于经济 开发区宜万大 道以西、春和 路以南的六星 汽车城项目周 边，共两处 100亩土地可 供选择，周边 几乎无配套， 属于荒山洼地， 通往市区道路 未通车，项目 距离市区12公 里，开车去市 区需要20分钟 左右。
项 目 考 察
经开区规划总图
项 目 考 察
经开区政府
考察 地块
宜春碧桂园于2013年10月1日 首期开盘，开盘成交高达12亿， 创造江西开盘神话，高体验感 受和高密度营销成效大。
碧桂园—户型图
市 调 楼 盘 解 读
碧桂园—实景图
市 调 楼 盘 解 读
1、宜春位于江西省西南部，经济水平省内比较偏弱，全市GDP与人均GDP均少于安 庆，城市基础建设和城区面貌比安庆差；
凯旋城—基本参数
市 调 楼 盘 解 读
开发商：宜春新世界置业有限公 司 类型：普通住宅、高层、别墅 区域/板块：工业新城/经开区 地址：经发大道与春风路交汇处 （经开区管委会对面） 占地面积：236000㎡ 总建面积：720000㎡ 容积率:2.6 面积：别墅520--620㎡ 高层75㎡两房、95㎡三房 别墅总价:180--270万 优惠幅度：最高优惠每套可减20 万 高层均价：1988-3500元 项目对面是经开区政府，目前针 对精装修高层营销活动：“年纪 轻轻，有车有房”购房赠送科鲁 兹，另针对毛坯高层打出“1988 元”抄底价。
经 济 发 展
宜春近6年保持平均13%以上的增速。随着城市框架进一步建设以及江西省生态经济圈建设，预计宜 春未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。根据历年产业结构可以看到，目前宜春以第二产业为 主，随着进一步发展，第二产业将比重逐步提高，第二产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城 市居民收入水平进一步提升。
439公里
南昌市 宜春市
207公里
宜春文化积淀厚重，历来为“江南佳丽之地，文物昌盛之邦”，宜春市辖袁州区 及樟树、丰城、高安三市和靖安、奉新、上高、宜丰、铜鼓、万载六县。市人民 政府驻袁州区，市境处于偏低纬度，具有亚热带湿润气候特点，素有“一座叫春 的城市”雅称。
城 市 解 读
宜春市国土面积18669平方千米，2013年总人口达550万，其中中心市区人口44万（2013年）， 2013年GDP1387.1亿元亿元，位列全省第五，人均GDP全省排名第七（江西有11个地级市），城镇 居民人均可支配收入18896元，农民人均纯收入7993元，城镇可支配收入比安庆低。