房地产业企业所得税政策学习ppt课件
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房地产开发企业所得税课件
详细描述
某房地产开发企业根据自身经营情况，按照国家税法规定，向税务机关提出企业所得税减免申请，并 按照税务机关要求提供相关证明材料和财务数据，经过审核后获得所得税减免。
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某房地产开发企业根据其经营收入、成本、税金等数据，按照国家税法规定计算 应缴纳的企业所得税，并按时向税务机关申报纳税。
案例二
总结词
所得税优惠政策应用
详细描述
某房地产开发企业根据国家税法规定，享受相应的所得税优惠政策，如企业所得税减免、加速折旧等，从而降低 企业税负，提高经济效益。
案例三
总结词
所得税减免申请流程
特点
房地产开发企业所得税具有税基 宽、税负重、计税复杂、征管严 格等特点。
所得税的重要性
01
02
03
增加财政收入
所得税是房地产开发企业 的重要税种之一，能够为 国家财政提供稳定的收入 来源。
调节经济
通过征收所得税，政府可 以调节经济活动，促进产 业结构调整和转型升级。
公平税收负担
所得税采用累进税率制度 ，收入越高，税率越高， 有利于实现税收公平。
税收返还
即征即退
对符合条件的企业，可申请所得税的 即征即退。
先征后返
企业先按规定缴纳所得税，然后根据 政策申请返还。
投资税收返还
企业进行特定投资后，可申请投资税 收返还。
出口税收返还
对出口型企业，可申请出口环节的税 收返还。
05
房地产开发企业所得税的案例分析
案例一
总结词
所得税计算与申报流程
详细描述
提交申报表
将审核无误的申报表提交给主 管税务机关，可以选择网上申
报或现场申报。
房地产开发企业所得税PPT课件
人员费用。（折旧、工资等）
为职工卫生保健、生活、住房、交通等
所发放的各项补贴和非货币性福利。（供
暖费补贴、防暑降温费、困难补贴、食堂
经费补贴、交通补贴、医疗补贴等）
其他职工福利费（丧葬补助费、抚恤
费、安家费、探亲假路费等）
18
二、成本、费用扣除的税务处理
2008年及以后年度发生的职工福利费，应首 先冲减2008年以前计提但未使用的职工福利 费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍 有余额的，继续留在以后年度使用。
24
二、成本、费用扣除的税务处理
本金限制：企业实际支付给关联方的利息 支出，不超过规定比例的，准予扣除。
接受关联方债权性投资与其权益性投资比 例为：
金融企业，为5：1 其他企业，为2：1
25
二、成本、费用扣除的税务处理、
例外： 1、企业能够提供相关资料证明相关交易活
动符合独立交易原则。 2、该企业的实际税负不高于境内关联方。
（一）未完工开发产品
完工开发产品
开发产品（成本对象）完工条件
○竣工证明已报房地产管理部门备案
○开始投入使用
○取得初始产权证明
3
一、收入的税务处理
未完工开发产品会计处理： 预售开发产品取得预售价款时，在财务核
算上由于不具备收入确认条件，只能先在 预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后 具备收入确认条件时才可确认收入实现。 借：银行存款
○计税毛利率不得低于3%
2、其他项目
○昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开
发区内，不得低于15％；
○各州、市政府所在地城市的城区和郊区，不得
低于10％；
○其他县、区（市），不得低于5％
按照项目所在地确定
为职工卫生保健、生活、住房、交通等
所发放的各项补贴和非货币性福利。（供
暖费补贴、防暑降温费、困难补贴、食堂
经费补贴、交通补贴、医疗补贴等）
其他职工福利费（丧葬补助费、抚恤
费、安家费、探亲假路费等）
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二、成本、费用扣除的税务处理
2008年及以后年度发生的职工福利费，应首 先冲减2008年以前计提但未使用的职工福利 费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍 有余额的，继续留在以后年度使用。
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二、成本、费用扣除的税务处理
本金限制：企业实际支付给关联方的利息 支出，不超过规定比例的，准予扣除。
接受关联方债权性投资与其权益性投资比 例为：
金融企业，为5：1 其他企业，为2：1
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二、成本、费用扣除的税务处理、
例外： 1、企业能够提供相关资料证明相关交易活
动符合独立交易原则。 2、该企业的实际税负不高于境内关联方。
（一）未完工开发产品
完工开发产品
开发产品（成本对象）完工条件
○竣工证明已报房地产管理部门备案
○开始投入使用
○取得初始产权证明
3
一、收入的税务处理
未完工开发产品会计处理： 预售开发产品取得预售价款时，在财务核
算上由于不具备收入确认条件，只能先在 预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后 具备收入确认条件时才可确认收入实现。 借：银行存款
○计税毛利率不得低于3%
2、其他项目
○昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开
发区内，不得低于15％；
○各州、市政府所在地城市的城区和郊区，不得
低于10％；
○其他县、区（市），不得低于5％
按照项目所在地确定
房地产企业所得税政策解析-160页PPT资料
6
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税 务处理
所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理 解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收 入若干问题的通知》（国税函[2019]875号）规定企业销 售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得 税。
7
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
11
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利 率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2019年度应做纳税 调减处理。
若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税 所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－ 2500×5%）=1625－250=1375（万元）。
2.国税函【2009】342号规定： 《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认
条件的批复》海南省国家税务局： 你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何
14
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以
最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不 同。
15
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
房入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方 结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工 后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款” 科目。 税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理” 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售 合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税 务处理
所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理 解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收 入若干问题的通知》（国税函[2019]875号）规定企业销 售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得 税。
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利 率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2019年度应做纳税 调减处理。
若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税 所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－ 2500×5%）=1625－250=1375（万元）。
2.国税函【2009】342号规定： 《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认
条件的批复》海南省国家税务局： 你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以
最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不 同。
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
房入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方 结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工 后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款” 科目。 税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理” 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售 合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
【培训课件】房地产开发经营业务企业所得税政策解读
容易出多选题
ppt课件 2020/10/20
12
例：房地产开发企业，除土地开发之外，下列应视为 已经完工的有( )。 A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案 B.开发产品已开始投入使用 C.开发产品已取得了初始产权证明 D.开发产品已经封顶 E.开发产品取得预售许可证
答案： ABC
ppt课件 2020/10/20
价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确 认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的 价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在 银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
注：银行按揭担保金不得从销售收入中减除（第十九条 ）
11
《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（ 国税函[2009]342号 ）
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（ 国税函[2010]201号 ）
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否 通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计 决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手 续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用 ，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时 结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
返
ppt课件 2020/10/20
7
二、房地产开发企业所得税管理
（一）政策依据 《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得
税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号） ➢ 自2008年1月1日起执行 ➢ 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业
（二）房地产开发经营业务内容 ➢ 国税发[2009]31号第三条：包括土地的开发，建造、销售
ppt课件 2020/10/20
12
例：房地产开发企业，除土地开发之外，下列应视为 已经完工的有( )。 A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案 B.开发产品已开始投入使用 C.开发产品已取得了初始产权证明 D.开发产品已经封顶 E.开发产品取得预售许可证
答案： ABC
ppt课件 2020/10/20
价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确 认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的 价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在 银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
注：银行按揭担保金不得从销售收入中减除（第十九条 ）
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《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（ 国税函[2009]342号 ）
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（ 国税函[2010]201号 ）
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否 通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计 决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手 续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用 ，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时 结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
返
ppt课件 2020/10/20
7
二、房地产开发企业所得税管理
（一）政策依据 《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得
税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号） ➢ 自2008年1月1日起执行 ➢ 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业
（二）房地产开发经营业务内容 ➢ 国税发[2009]31号第三条：包括土地的开发，建造、销售
房地产业企业所得税政策要点幻灯片PPT
具体规定一：
▪ 一次性全额收款：应于实际收讫价款或取 得索取价款凭据〔权利〕之日，确认收入 的实现。
▪ 分期收款：应按销售合同或协议约定的价 款和付款日确认收入的实现。付款方提前 付款的，在实际付款日确认收入的实现。
▪ 银行按揭：应按销售合同或协议约定的价 款确定收入额，其首付款应于实际收到日 确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办 理转账之日确认收入的实现。
房地产业企业所得税政策 要点幻灯片PPT
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国税发〔2021〕31号? 房地产开发经营业务 企业所得税处理方法?
一、销售收入确认根本规定
▪ 全部价款:现金、现金等价物及
▪
其他经济利益
▪ 代收款项:
▪ 开发产品计税本钱的核算应按第四章的规定进展处理。
▪ 已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工 程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式 计算确定：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
▪
可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱÷本钱对象总可售面积
▪
已销开发产品计税本钱=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程本
企业销售未完工开发产品的计税毛利率上海市暂定
具体规定五：
已完工产品的界定：
开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案。
开发产品已开场投入使用。 开发产品已取得了初始产权证明。
三、本钱费用扣除的根本规定
▪ 必须区分期间费用和开发产品计税本钱、已销与未销开发产品计税本钱。
▪ 企业发生的期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值 税准予当期按规定扣除。
房地产企业所得税政策课件
会计管理上一般按可销售的房产代号设置 明细账，具体包含房号和建筑面积。 结转成本时也是对应的按销售的该商品房 建筑面积×该销售的商品房对应成本对象的 单位建筑面积成本
简要会计核算（税金）
房地产开发企业预售交纳的土地增值税、营 业税及附加会计上有不同处理： 直接作损益 借：营业税金及附加 贷：应交税费
自己建筑两头挂 虚假的工资支出 虚假的购买支出
完工产品不按规定税务处理 开发产品完工数年，不按规定计算完工产 品成本，缴纳税款随意。 核定征收
分类管理 09年以后新开盘项目严格按31号文规定计 算缴纳税款，加大对年度申报评估稽查力度
以前未按规定处理的老项目，应办理完工产 品成本的计算，计算交纳所得税，注意税率 变化的影响
2008年度申报填表 见附件
2009年度A项目全部完工，实现收入 20000万元（含2008年预售房款）；对应 销售成本12000万元。该项目2009年度缴 纳营业税金及附加660万元，缴土地增值税 120万元；预售B项目房款10000万元，当 年B项目开发产品未完工，当年缴纳营业税 金及附加550万元；预缴土地增值税100万 元。发生期间费用6000万元（其中广告及 业务宣传费支出5200；业务招待费支出 300）。
四、房地产企业的税务管理
收入的完整性 房地产行业最大的特点是产品不可移动 性，不能隐瞒产品。通过产品确认收入的完 整性。以房源控税源。 对于普通商品房销售，网上查阅销售情 况，查阅销售合同，收入确认时间是否符合 规定。 对于不办证的可售房产通过实地查访。 假按揭的问题。
成本的真实性 房地产开发企业的成本内容应逐项核实。 存在的问题：
2010年会计确认情况： 确认收入18000万 （含预售款转收入） 确认销售成本 12000万 确认营业税金 1170万（含B项目2009年借 方应交税金650万转营业税金） 确认期间费用 4000万 会计利润：18000-12000-1170-4000 =830万
房地产开发业务征收企业所得税政策PPT资料34页
2、备案的内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面 积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售 面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开 发成本及其实际销售成本等。
为了统一有关资料的格式《开发产品〈成本对象）完工情况 备案表》（一）、（二）
完工开发产品的税务处理
（四）开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及 其他经济利益。
发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对
象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成
本产品完工销售与预售毛利的结转 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，
合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规 定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实 际销售收入的毛利额。 2、实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的 差额，计入完工年度的应纳税所得额。 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利 额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有 权 进行调整
转作固定资产需作视同销售处理，下月起可按固定 资产计提折旧
房地产开发业务征收企业所得税政策
通州地方税务局税政一科
政策出台的背景
由于房地产开发企业财务核算的复杂性，导 致其在企业所得税征收管理上存在以下问题：
1、预售收入大量存在而长期不结转销售收入 2、收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标
准
3、成本与费用间缺乏合理的划分标准。 国家税务总局曾下发国税发〔2019〕83号 ，
1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开 发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其 他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款 项进行管理。
为了统一有关资料的格式《开发产品〈成本对象）完工情况 备案表》（一）、（二）
完工开发产品的税务处理
（四）开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及 其他经济利益。
发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对
象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成
本产品完工销售与预售毛利的结转 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，
合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规 定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实 际销售收入的毛利额。 2、实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的 差额，计入完工年度的应纳税所得额。 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利 额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有 权 进行调整
转作固定资产需作视同销售处理，下月起可按固定 资产计提折旧
房地产开发业务征收企业所得税政策
通州地方税务局税政一科
政策出台的背景
由于房地产开发企业财务核算的复杂性，导 致其在企业所得税征收管理上存在以下问题：
1、预售收入大量存在而长期不结转销售收入 2、收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标
准
3、成本与费用间缺乏合理的划分标准。 国家税务总局曾下发国税发〔2019〕83号 ，
1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开 发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其 他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款 项进行管理。
中国房地产企业所得税汇缴培训课件
预缴纳税申报表等。
申报表填写要求
申报表填写应准确、完整、真实 ，符合税法规定和税务部门要求 ，报表间逻辑关系要保持一致，
数据要与账务处理保持一致。
申报表填写步骤
填写申报表前需准备好相关资料 ，如财务报表、税务登记证等， 按照规定的步骤逐项填写申报表
，并确保数据准确无误。
所得税税款计算
01
02
03
计算方法
中国房地产企业所得税 汇缴培训课件
CONTENTS 目录
• 引言 • 中国房地产企业所得税概述 • 所得税汇缴实务操作 • 所得税汇缴风险防范 • 案例分析 • 总结与展望
CHAPTER 01
引言
培训背景
随着中国房地产市场的快速发展 ，企业所得税汇缴工作日益重要
。
房地产企业需要了解和掌握所得 税汇缴的相关政策和规定，以避
案例结论
企业应关注税务筹划的重要性，合理利用税收优惠政策降低税负，提高企业的经济效益。
CHAPTER 06
总结与展望
所得税汇缴经验总结
1 2 3
所得税汇缴流程
详细介绍了所得税汇缴的流程，包括申报、审核 、缴纳等环节，以及各环节中需要注意的事项和 可能遇到的问题。
汇缴风险防范
针对所得税汇缴过程中可能出现的风险，如计算 错误、政策变化等，提出了相应的防范措施和解 决方案。
政策内容
政策调整
随着经济和社会的发展，房地产企业 所得税政策也会进行相应的调整和优 化。
主要包括纳税人认定、计税依据、税 率、税收优惠等方面的规定。
所得税汇缴流程
汇缴时间
企业应当在每个纳税年度终了后，按照国家税务总局的规定，向当地 主管税务机关报送企业所得税纳税申报表及其他相关资料。
申报表填写要求
申报表填写应准确、完整、真实 ，符合税法规定和税务部门要求 ，报表间逻辑关系要保持一致，
数据要与账务处理保持一致。
申报表填写步骤
填写申报表前需准备好相关资料 ，如财务报表、税务登记证等， 按照规定的步骤逐项填写申报表
，并确保数据准确无误。
所得税税款计算
01
02
03
计算方法
中国房地产企业所得税 汇缴培训课件
CONTENTS 目录
• 引言 • 中国房地产企业所得税概述 • 所得税汇缴实务操作 • 所得税汇缴风险防范 • 案例分析 • 总结与展望
CHAPTER 01
引言
培训背景
随着中国房地产市场的快速发展 ，企业所得税汇缴工作日益重要
。
房地产企业需要了解和掌握所得 税汇缴的相关政策和规定，以避
案例结论
企业应关注税务筹划的重要性，合理利用税收优惠政策降低税负，提高企业的经济效益。
CHAPTER 06
总结与展望
所得税汇缴经验总结
1 2 3
所得税汇缴流程
详细介绍了所得税汇缴的流程，包括申报、审核 、缴纳等环节，以及各环节中需要注意的事项和 可能遇到的问题。
汇缴风险防范
针对所得税汇缴过程中可能出现的风险，如计算 错误、政策变化等，提出了相应的防范措施和解 决方案。
政策内容
政策调整
随着经济和社会的发展，房地产企业 所得税政策也会进行相应的调整和优 化。
主要包括纳税人认定、计税依据、税 率、税收优惠等方面的规定。
所得税汇缴流程
汇缴时间
企业应当在每个纳税年度终了后，按照国家税务总局的规定，向当地 主管税务机关报送企业所得税纳税申报表及其他相关资料。
《房企业税收政策总纲》PPT课件讲义
严格禁止扣除的项目
1、向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项； 2、企业所得税税款； 3、税收滞纳金； 4、罚金、罚款和被没收财物的损失； 5、税法规定以外的捐赠支出； 6、赞助支出； 7、企业之间支付的管理费； 8、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费；
9、非银行企业内营业机构之间支付的利息；
1、有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。 2、合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当
期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。 3、成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销
货成本、业务支出以及其他耗费。 4、费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管
理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。
5、税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值 税以外的各项税金及其附加。
6、损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存 货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失， 坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其 他损失。
企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额， 依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。
税前扣除
成本 费用（损失） 税金及附加
税前扣除的基本原则
□相关性原则，税前扣除必须从根源和性质上与收入 相关（收入相关性）
合法性原则__非法支出不能扣除 配比原则：纳税人发生的费用应在费用应配比或应
分配的当期申报扣除，纳税人某一纳税年度应申报 的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。 确定性原则：纳税人可扣除的费用不论何时支付， 其金额必须是确定的。 区分收益性支出和资本性支出原则：前者在发生当 期直接扣除；后者不得在发生当期直接扣除，应当 分期扣除或计入有关资产成本；
企业所得税及房地产企业所得税税收法规PPT课件
五、利息扣除
1、向金融企业借款的利息支出准予扣除。
2、向非金融企业借款利息支出，不超过按照金融企业同期同类 贷款利率计算的数额部份准予扣除。
7
第二章 允许扣除的成本费用
2020/3/27
六、职工福利费支出，不超过工资总额的14%。
七、工会经费支出，不超过工资总额的2%。
八、职工教育经费支出，不超过工资总额的2.5%，超过部份， 准予在以后年度结转扣除。
3
第一章 纳税收入
2020/3/27
五、转让财产收入，企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、 债权等财产取得收入。 六、股息、红利等权益性投资收益，企业因权益性投资从被投资方取 得的收入。 七、利息收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收 入。 八、租金收入，企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权 取得的收入。 九、特许权使用费收入，企业提供的专利权、非专利技术、商标权、 著作权及其他收入。 十、接受捐赠收入，企业接受的来自其他企业、组织或个人无偿给予 的货币性资产、非货币性资产。（按实际收到捐赠资产的日期确认收 入实现）
九、业务招待费支出，按发生额的60%扣除，但最高不得超过 当年销售收入的千分之五。
十、广告费和业务宣传费支出，不超过当年收入的15%，超过 部份准予以后纳税年度结转扣除。
十一、财产保险保费，准予扣除。
十二、劳动保护费支出，准予扣除。
8
第二章 允许扣除的成本费用
2020/3/27
十三、公益性捐赠，企业通过公益性社会团体或县级以上人民 政府及部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的 公益事业的捐赠。不超过年利润总额12%。
2020/3/27
第一部份：企业所得税法实施条列 第二部份：房地产开企业所得税处理办法
1、向金融企业借款的利息支出准予扣除。
2、向非金融企业借款利息支出，不超过按照金融企业同期同类 贷款利率计算的数额部份准予扣除。
7
第二章 允许扣除的成本费用
2020/3/27
六、职工福利费支出，不超过工资总额的14%。
七、工会经费支出，不超过工资总额的2%。
八、职工教育经费支出，不超过工资总额的2.5%，超过部份， 准予在以后年度结转扣除。
3
第一章 纳税收入
2020/3/27
五、转让财产收入，企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、 债权等财产取得收入。 六、股息、红利等权益性投资收益，企业因权益性投资从被投资方取 得的收入。 七、利息收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收 入。 八、租金收入，企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权 取得的收入。 九、特许权使用费收入，企业提供的专利权、非专利技术、商标权、 著作权及其他收入。 十、接受捐赠收入，企业接受的来自其他企业、组织或个人无偿给予 的货币性资产、非货币性资产。（按实际收到捐赠资产的日期确认收 入实现）
九、业务招待费支出，按发生额的60%扣除，但最高不得超过 当年销售收入的千分之五。
十、广告费和业务宣传费支出，不超过当年收入的15%，超过 部份准予以后纳税年度结转扣除。
十一、财产保险保费，准予扣除。
十二、劳动保护费支出，准予扣除。
8
第二章 允许扣除的成本费用
2020/3/27
十三、公益性捐赠，企业通过公益性社会团体或县级以上人民 政府及部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的 公益事业的捐赠。不超过年利润总额12%。
2020/3/27
第一部份：企业所得税法实施条列 第二部份：房地产开企业所得税处理办法
房地产开发企业所得税【PPT课件】PPT课件
房地产开发企业所得税概述
二.房地产开发企业所得税是企业所得税法特殊适用 (一)政策规定、计税原理和征收方法适用基本的税法
规定
1.征收方法:查账征收和核定征收 2.计税原理(查账征收企业) (1)按年征收、分期预缴、汇算清缴、多退(或抵)少补 (2)年应税额=年应纳税所得额×适用税率—减免税额—抵免
(3)在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利 额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要 的其他相关资料
主要政策规定
计税毛利率 由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按
下列规定进行确定: 1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市
人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15％ 2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于
二.与原外资比较
增加了大量原外资没有规定的销售方式、收入实现 时间及收入额的确定内容
主要政策规定
三.扣除原理(一)应解决二层次六种扣除问题
能否扣除
项目
不能扣除
与扣除原则相悖、与政策规定不符、违法支出 无没有合法有效凭据（税法列举不全）
如 按实扣除 除不能扣除和其他扣除外
何 限额扣除 工资附加费、非金融借款利息、业务招待费、
税法中没有规定) 在进行成本、费用的核算与扣除时,区分期间费用和
开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销 开发产品计税成本
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营 业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除
主要政策规定
四.费用、税金和损失 (一)期间费用 1.维修费用或基金 (1)维修费用:对尚未出售的已完工开发产品和按照有
主要政策规定
房地产企业最新税收政策及所得税汇算清缴申报讲座.ppt
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发 产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况 的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
2019-8-3
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21
解读： 1、“计税毛利率”
2、预售收入的营业税及附加、土地增值税在《企 业所得税纳税申报表》中的填列
3、在年度纳税申报时，须出具对该项开发产品实 际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告 以及税务机关需要的其他相关资料。
2、同原31号文件四种销售方式的规定完全相同。
3、取消了原31号文件中对清单的规定，但前面四 种方式仍以清单为依据。
提示：
必要的话仍需要准备清单的相关资料，做到有备无患。
2019-8-3
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15
问：根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定
“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面 积X可售面积单位工程成本”。如果某间房子已完 工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取 银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到 首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积” 是120平方米还 是36平方米？
4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据 包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实 现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合 同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
2019-8-3
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14
解读：
1、正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售 合同》后取得的收入，应确认销售收入。房地产销 售合同属于法律规定的要式合同，必须签订书面合 同交易才生效。因此，该条将所有合法有效的销售 房屋行为取得的收入囊括进确认销售收入范围。
出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本 分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容 的重新界定、预提费用的处理意义重大。
2019-8-3
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21
解读： 1、“计税毛利率”
2、预售收入的营业税及附加、土地增值税在《企 业所得税纳税申报表》中的填列
3、在年度纳税申报时，须出具对该项开发产品实 际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告 以及税务机关需要的其他相关资料。
2、同原31号文件四种销售方式的规定完全相同。
3、取消了原31号文件中对清单的规定，但前面四 种方式仍以清单为依据。
提示：
必要的话仍需要准备清单的相关资料，做到有备无患。
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15
问：根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定
“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面 积X可售面积单位工程成本”。如果某间房子已完 工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取 银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到 首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积” 是120平方米还 是36平方米？
4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据 包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实 现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合 同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
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14
解读：
1、正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售 合同》后取得的收入，应确认销售收入。房地产销 售合同属于法律规定的要式合同，必须签订书面合 同交易才生效。因此，该条将所有合法有效的销售 房屋行为取得的收入囊括进确认销售收入范围。
出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本 分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容 的重新界定、预提费用的处理意义重大。
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同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。
• （3） 自建固定资产。不能将成本在成本对象前
扣除。
精品课件
当期扣除
• 第十八条 企业在开发区内建造的邮
电通讯、学校、医疗设施应单独核算 成本，其中，由企业与国家有关业务 管理部门、单位合资建设，完工后有 偿移交的，国家有关业务管理部门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项 目的建造成本，抵扣后的差额应调整 当期应纳税所得额。
精品课件
时间性差异
• 公益性配套设施有偿移交国家有关部门的，
其实际成本可以在移交当期税前扣除。这 部分实际成本支出差额可不作为配套实施 分摊计入成本对象，直接计入当期所得额， 对开发企业有利。例如：某企业建造一个 社区医院，耗资300万元，建成后移交给国 家，国家给予补偿100万元，该医院为三个 成本对象服务，按理应当对200万元在三个 成本对象间作为公共配套设施进行分摊， 新政策规定200万元直接在移交当期在所得 税前扣除。
房地产企业所得税
精品课件
国税发【2009】31号
• 该文件是在原国税发[2006]31号文件
的基础上，按照新企业所得税法及其 实施条例、税收征管法及其实施细则 等有关税收法律、行政法规的规定， 进行的修订和补充。在房地产开发企 业计税成本对象的确定原则、计税成 本支出的内容、程序、核算方法上以 及适用范围等方面进行了明确。
• 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管
理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿
• （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或
无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视 为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费 的有关规定进行处理。
• （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或
未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用 事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他 一律按建造开发产品
精品课件
借款费用的税务处理
• 第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处
理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生 的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则 的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质 的借款费用，可直接在税前扣除。（成本化与费 用化的问题）
• （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借
精品课件
收入主要关注的内容
• 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收
入，应先按预计计税毛利率分季（或月） 计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得 额。开发产品完工后，企业应及时结算其 计税成本并计算此前销售收入的实际毛利 额，同时将其实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额，计入当年度企业本项 目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
精品课件
税前处理方式不同：产生时间性差异
• 根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，
或无偿赠与政府有关部门的，就可以作为公共配 套设施处理，按照规定在企业所得税前分配扣除。
• 对于公建配套设施，税收上分为3种处理方式： • （1） 作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。 • （2） 作为开发产品。应单独核算成本对象，要
精品课件
收入主要关注的内容
• 第九条 在年度纳税申报时，企业须出
具对该项开发产品实际毛利额与预计 毛利额之间差异调整情况的报告以及 税务机关需要的其他相关资料。
• 值得注意的是，没有规定毛利差异调
整需要税务师事务所出具鉴证报告的 强制规定。
精品课件
第三章 成本费用扣除主要关注的内容
• 1.企业发生的期间费用、已销开发产品计
款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡 能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在 使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借 款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
精品课件
借款费用的税务处理
• 1.突出会计准则的重要性，与会计核算尽
量保持一致。
• 2.对统借统贷的范围放宽，没有限制在企
业集团或核心企业，放宽至成员企业。
精品课件
第四章 计税成本的核算主要关注内容
• 第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、
建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本 对象的确定原则如下：
只能对以往年度核定。
精品课件
第• 第二六章条 企业收通过入正主式要签订关《注房地的产内销容售合
同》或《房地产预售合同》所取得的收入， 应确认为销售收入的实现。
• 主要解决房地产业业务招待费、广告费、
业务宣传费的计算基数问题。这种提前在 税前扣除有关费用的变化，对房地产业非 常有利。
• 以前政策：开发企业取得的预售收入不得
税成本、营业税金及附加、土地增值税准 予当期按规定扣除。
• 2.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，
必须按规定区分期间费用和开发产品计税 成本、已销开发产品计税成本与未销开发
产品计税成本。 （一般来说，计入费用， 可减少所得税，计入成本，土地增值 税可加计扣除。）
精品课件
第三章 成本费用扣除主要关注的内容
精品课件
第一章 总则主要关注的内容
• 1.除土地开发外，其他开发产品符合下列
条件之一的，应视为已经完工（按成本对 象竣工、使用、产权孰早的原则）：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部 门备案。（二）开发产品已开始投入使用。
• （三）开发产品已取得了初始产权证明。 • 2. “核定征收”有条件，不得事先核定，
• 关于关联方的借贷问题应执行财税【2008】
121号文的规定。
精品课件
限制性规定
• 第二十四条 企业开发产品转为自用的，
其实际使用时间累计未超过12个月又销售 的，不得在税前扣除折旧费用。
• 由于自产产品转固定资产不再视同销售，
为避免开发企业利用固定资产折旧避税， 本条设置了一个反避税条款。其意义是防 止开发企业以房屋自用为名，将存量房转 固定资产提取折旧，以达到减少税收的目 的。
作为业务招待费、广告费、业务宣传费的 计算基数。
精品课件
收入主要关注的内容
• 第七条 开发产品转作固定资产不再视同销
售。此处与新法一致。以前规定：应视同 销售。
• 31号对折旧有限制性规定：第24条规定：
企业开发产品转为自用的，其实际使用时 间累计未超过12个月又销售的，不得在税 前扣除折旧费用。以前没有对折旧进行限 制性规定。
• （3） 自建固定资产。不能将成本在成本对象前
扣除。
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当期扣除
• 第十八条 企业在开发区内建造的邮
电通讯、学校、医疗设施应单独核算 成本，其中，由企业与国家有关业务 管理部门、单位合资建设，完工后有 偿移交的，国家有关业务管理部门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项 目的建造成本，抵扣后的差额应调整 当期应纳税所得额。
精品课件
时间性差异
• 公益性配套设施有偿移交国家有关部门的，
其实际成本可以在移交当期税前扣除。这 部分实际成本支出差额可不作为配套实施 分摊计入成本对象，直接计入当期所得额， 对开发企业有利。例如：某企业建造一个 社区医院，耗资300万元，建成后移交给国 家，国家给予补偿100万元，该医院为三个 成本对象服务，按理应当对200万元在三个 成本对象间作为公共配套设施进行分摊， 新政策规定200万元直接在移交当期在所得 税前扣除。
房地产企业所得税
精品课件
国税发【2009】31号
• 该文件是在原国税发[2006]31号文件
的基础上，按照新企业所得税法及其 实施条例、税收征管法及其实施细则 等有关税收法律、行政法规的规定， 进行的修订和补充。在房地产开发企 业计税成本对象的确定原则、计税成 本支出的内容、程序、核算方法上以 及适用范围等方面进行了明确。
• 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管
理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿
• （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或
无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视 为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费 的有关规定进行处理。
• （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或
未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用 事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他 一律按建造开发产品
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借款费用的税务处理
• 第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处
理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生 的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则 的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质 的借款费用，可直接在税前扣除。（成本化与费 用化的问题）
• （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借
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收入主要关注的内容
• 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收
入，应先按预计计税毛利率分季（或月） 计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得 额。开发产品完工后，企业应及时结算其 计税成本并计算此前销售收入的实际毛利 额，同时将其实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额，计入当年度企业本项 目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
精品课件
税前处理方式不同：产生时间性差异
• 根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，
或无偿赠与政府有关部门的，就可以作为公共配 套设施处理，按照规定在企业所得税前分配扣除。
• 对于公建配套设施，税收上分为3种处理方式： • （1） 作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。 • （2） 作为开发产品。应单独核算成本对象，要
精品课件
收入主要关注的内容
• 第九条 在年度纳税申报时，企业须出
具对该项开发产品实际毛利额与预计 毛利额之间差异调整情况的报告以及 税务机关需要的其他相关资料。
• 值得注意的是，没有规定毛利差异调
整需要税务师事务所出具鉴证报告的 强制规定。
精品课件
第三章 成本费用扣除主要关注的内容
• 1.企业发生的期间费用、已销开发产品计
款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡 能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在 使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借 款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
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借款费用的税务处理
• 1.突出会计准则的重要性，与会计核算尽
量保持一致。
• 2.对统借统贷的范围放宽，没有限制在企
业集团或核心企业，放宽至成员企业。
精品课件
第四章 计税成本的核算主要关注内容
• 第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、
建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本 对象的确定原则如下：
只能对以往年度核定。
精品课件
第• 第二六章条 企业收通过入正主式要签订关《注房地的产内销容售合
同》或《房地产预售合同》所取得的收入， 应确认为销售收入的实现。
• 主要解决房地产业业务招待费、广告费、
业务宣传费的计算基数问题。这种提前在 税前扣除有关费用的变化，对房地产业非 常有利。
• 以前政策：开发企业取得的预售收入不得
税成本、营业税金及附加、土地增值税准 予当期按规定扣除。
• 2.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，
必须按规定区分期间费用和开发产品计税 成本、已销开发产品计税成本与未销开发
产品计税成本。 （一般来说，计入费用， 可减少所得税，计入成本，土地增值 税可加计扣除。）
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第三章 成本费用扣除主要关注的内容
精品课件
第一章 总则主要关注的内容
• 1.除土地开发外，其他开发产品符合下列
条件之一的，应视为已经完工（按成本对 象竣工、使用、产权孰早的原则）：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部 门备案。（二）开发产品已开始投入使用。
• （三）开发产品已取得了初始产权证明。 • 2. “核定征收”有条件，不得事先核定，
• 关于关联方的借贷问题应执行财税【2008】
121号文的规定。
精品课件
限制性规定
• 第二十四条 企业开发产品转为自用的，
其实际使用时间累计未超过12个月又销售 的，不得在税前扣除折旧费用。
• 由于自产产品转固定资产不再视同销售，
为避免开发企业利用固定资产折旧避税， 本条设置了一个反避税条款。其意义是防 止开发企业以房屋自用为名，将存量房转 固定资产提取折旧，以达到减少税收的目 的。
作为业务招待费、广告费、业务宣传费的 计算基数。
精品课件
收入主要关注的内容
• 第七条 开发产品转作固定资产不再视同销
售。此处与新法一致。以前规定：应视同 销售。
• 31号对折旧有限制性规定：第24条规定：
企业开发产品转为自用的，其实际使用时 间累计未超过12个月又销售的，不得在税 前扣除折旧费用。以前没有对折旧进行限 制性规定。