未取得预售许可证房屋预售、预租行为的法律后果
城市商品房预售违规行为监管与处理办法
城市商品房预售违规行为监管与处理办法1. 引言随着城市化进程的加快，城市商品房的需求日益增长。
为了规范城市商品房的预售活动，保护购房者的合法权益，各级政府纷纷出台了相关的监管与处理办法。
本文将介绍城市商品房预售违规行为的监管与处理办法。
2. 城市商品房预售违规行为的类型2.1 虚假宣传在商品房预售活动中，房地产开发商往往会通过各种宣传手段吸引购房者。
然而，一些开发商存在虚假宣传的行为，夸大房产项目的优势，隐藏项目的缺陷，误导购房者。
2.2 强制搭售一些房地产开发商为了提高销售额，采取强制搭售的方式，将购房者不需要的附加产品或服务强行搭售给购房者，损害购房者的权益。
2.3 违规销售城市商品房预售时，开发商应当按照相关规定获取预售许可证，但一些开发商为了迅速销售房产，存在违规销售的行为，未取得预售许可证就擅自进行销售活动。
3. 监管措施针对城市商品房预售违规行为，政府和相关部门采取了一系列监管措施，以保护购房者的权益，并惩罚违规行为。
3.1 严格核查预售许可证政府和相关部门将加强对房地产开发商的预售许可证核查工作，确保开发商在进行商品房预售活动时取得了有效的预售许可证。
3.2 增加巡查频率相关监管部门将加大对城市商品房预售活动的巡查频率，发现问题及时制止，并对违规行为进行处理，确保市场秩序的正常运行。
3.3 加强行业自律房地产行业协会等行业组织将加强对会员单位的自律管理，建立健全行业自律机制，促使房地产开发商遵守相关法律法规，规范预售活动。
4. 处理办法4.1 责令整改对于虚假宣传、强制搭售等违规行为，政府和相关部门将责令房地产开发商立即停止违规行为，并要求其进行整改，消除影响，恢复购房者的合法权益。
4.2 行政处罚违规行为严重的房地产开发商将面临行政处罚，包括罚款、吊销预售许可证等。
4.3 涉及刑事犯罪的移交公安机关处理对于涉及刑事犯罪的城市商品房预售违规行为，政府和相关部门将移交公安机关进行立案侦查，依法追究刑事责任。
商品房预租的含义和条件
商品房预租的含义和条件
是指房地产开发商在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订〈商品房租赁预约协议〉，并向承租人收取一定数额预收款的行为。
开发商预租商品房，应当符合商品房预售条件，并依法取得商品房预售许可证明。
商品房预租的概念商品房预租是指房地
是指房地产开发商在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订〈商品房租赁预约协议〉，并向承租人收取一定数额预收款的行为。
开发商预租商品房，应当符合商品房预售条件，并依法取得商品房预售许可证明。
商品房预租的概念
商品房预租是指房地产开发企业在其开发的商品房尚未竣工验收、取得房地产权证前，将该商品房预约租赁给他人，并预收一定租金的行为。
房地产开发企业需要预租的，应当符合商品房预售条件，并在领取房地产预售许可证后，方可开展预租。
商品房预租的条件
商品房预租应当订立商品房预租合同，预租合同除了租赁合同的一般内容外，还应当明确预租商品房的交付使用日期、预付租金额、支付期限及管理使用等事项。
在商品房竣工并取得房地产权证后，房地产开发企业应当同承租人订立商品房使用交接书，该预租合同自动转为房屋租赁合同。
房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租;商品房预购人不
得将预购的商品房预租;商品房未经初始登记，未取得房地产权证之前，预租人不得将预租的商品房转租，转让或交换。
房地产法。
浅析定作商品房涉及的法律问题
浅析定作商品房涉及的法律问题浅析定作商品房涉及的法律问题武志国一、何谓“定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念（一）定制商品房的概念及分类所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。
设计几种样板住宅以满足市场的需求。
开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。
这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅。
但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。
由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
（二）定制开发商品房的销售本质定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求，量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
（三）定制开发商品房起源及发展据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。
完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。
城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。
所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。
此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
自持房产能销售吗合同无效
在我国，房地产市场的蓬勃发展带动了相关法律法规的不断完善。
然而，在房产交易过程中，由于种种原因，有时会出现合同无效的情况。
本文将针对“自持房产销售合同无效”这一话题，进行深入的法律分析。
一、自持房产的定义所谓自持房产，是指开发商在取得土地使用权后，未将房产全部预售给购房者，而是自己保留一部分房产用于出租或自用。
在这种情况下，开发商与购房者签订的房产销售合同，可能存在无效的风险。
二、自持房产销售合同无效的原因1. 违反法律规定根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发企业不得将未取得预售许可证的商品房预售。
”自持房产销售合同中，若开发商未取得预售许可证，则该合同违反了法律规定，属于无效合同。
2. 违反合同约定在自持房产销售合同中，若双方约定开发商必须取得预售许可证后方可销售房产，但开发商未履行该义务，导致合同目的无法实现，则该合同可能被认定为无效。
3. 违反诚信原则若开发商在签订合同过程中，故意隐瞒房产自持情况，误导购房者，则该合同可能因违反诚信原则而无效。
三、自持房产销售合同无效的法律后果1. 合同解除合同无效后，双方当事人有权解除合同。
已支付的房款应予以返还，开发商应退还购房者已支付的房款及利息。
2. 损害赔偿若合同无效给购房者造成损失，开发商应承担相应的损害赔偿责任。
3. 行政处罚对于违反房地产管理法规的开发商，有关部门可依法对其进行行政处罚。
四、如何避免自持房产销售合同无效1. 开发商应严格遵守相关法律法规，取得预售许可证后再进行销售。
2. 双方在签订合同时，应明确约定房产自持情况，避免产生误解。
3. 购房者应提高法律意识，仔细审查合同条款，确保自身权益。
总之，自持房产销售合同无效是一个复杂的问题，涉及多个法律层面。
在实际操作中，开发商和购房者应充分了解相关法律法规，确保合同的合法有效性，以避免不必要的纠纷。
关于房屋租赁合同注意事项
xx年度关于房屋租赁合同本卷须知一、本合同适用于本市行政区域范围内的商品房预租以及按市场化原那么协商确定租金的房屋租赁，不包括按市政府规定的租金标准出租的公有居住房屋、行政调配方式出租和政府投资建立的公益性的非居住房屋以及在《条例》施行前按照市政府规定的租金标准出租的私有居住房屋的租赁。
二、预租仅限于房地产开发企业投资建立，并已取得预售许可证的商品房，但房地产开发企业已经预售的商品房不得预租;商品房预购人也不得将预购房商品房预租。
三、本合同条款中的【出租】或【预租】为提示性符号，表示该条款适用于出租行为或预租行为。
本合同作为房屋租赁合同使用时，只能采用标有【出租】局部的内容;而作为商品房预租合同使用时，那么只能采用【预租】局部的条款和补充条款中的"预租有关事宜"局部的条款其他未标有【】符号的条款作为通用性条款，不管预租或出租都适用。
四、本合同用于商品房预租的，在该商品房竣工，房地产开发企业办理了房地产初始登记、取得了房地产权证后，预租双方当事人应当签订商品房使用交接书。
该合同即转为房屋租赁合同，合同内的原预租条款履行完毕。
五、本合同文本系市房地资源局和青岛市工商管理局根据《青岛市房屋租赁条例》制定的示范文本(试行)。
其和同条款均为提示性条款，供租赁双方当事人约定采用。
本合同中的未尽事宜可由甲、乙双方协商一致后，订立补充条款予以明确。
六、本合同签订前，出租人应向承租人出具房地产权证或其他权属证明，房地产开发企业向预租人出具预售许可证。
并相互交验有关身份证明。
其中将房屋出租给外来流动人员的，出租人还应出示公安部门发放的《房屋租赁治安许可证》。
七、本合同签订后的15日内当事人应按规定办理合同登记备案。
其中，属房屋租赁的，应向房屋所在地的房地产交易中心或农场系统受理处办理，领取租赁合同登记备案证明;属于商品预租的，外销商品房应向市房地产交易中心办理登记备案;内销商品房向房屋所在地的房地产交易中心办理登记备案。
最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则
最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则在租住房子的时候，难免会因为种.种原因和房东出现纠纷，那么纠纷该怎么解决?小编整理了最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则，欢迎借鉴参考。
1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效——浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案本案要旨：双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。
现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。
若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。
来源：民事审判指导与参考.总第71辑(2017.3)2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任——李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案本案要旨：不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。
侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。
优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。
案号：(2016)鲁01民终4094号来源：人民法院案例选.总第124辑(2018.6)3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效——中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案本案要旨：在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则应确认租赁合同无效。
公寓无证经营处罚标准-概述说明以及解释
公寓无证经营处罚标准-概述说明以及解释1.引言1.1 概述概述部分的内容可以包括以下内容：公寓无证经营是指未经相关部门批准或许可，私自从事出租房屋、公寓等经营活动的行为。
这种行为违反了国家相关法律法规，既给租房者造成了一定的经济损失，也给社会治安和公共秩序带来了潜在的隐患。
在现代社会，公寓无证经营现象日益普遍，各地方政府和相关部门在执法力度上亦愈加严厉。
然而，由于公寓无证经营行为具有隐蔽性强、执法难度大等特点，使得一些无良房东或经营者能够继续逃避监管，给整个社会治理带来了一定的挑战。
本文旨在对公寓无证经营处罚标准进行探讨和研究，以期加强对公寓无证经营行为的打击力度，提高其违法成本，从而推动整个社会对公寓租赁市场的规范化和有序发展。
本文首先将定义和背景部分，具体介绍公寓无证经营的概念和起因，分析其对租房者和社会的危害和影响。
接着，针对公寓无证经营的严重性，探讨了处罚的必要性，指出了制定处罚标准的紧迫性和重要性。
最后，将重点研究制定公寓无证经营处罚标准的原则和方法，以期为相关部门和执法者提供参考。
通过本文的撰写，旨在引起社会各界对公寓无证经营问题的重视，促使相关部门加大对公寓无证经营行为的查处力度，并为管理者和执法人员提供一定的参考依据，以实现公寓租赁市场的规范化和有序发展。
文章结构部分的内容可以如下所示:1.2 文章结构在本文中，将按照以下结构展开对公寓无证经营处罚标准的探讨:1. 引言：首先，文章将概述公寓无证经营处罚标准的重要性和紧迫性，并介绍本文的目的和结构。
2. 正文：2.1 公寓无证经营的定义和背景：本部分将详细解释公寓无证经营的概念，并介绍该问题的背景和存在的原因。
通过对相关政策法规的分析，我们将了解无证经营对公共秩序、市场竞争和市民权益的影响。
2.2 公寓无证经营的危害和影响：在这一部分，我们将深入研究公寓无证经营所带来的危害和影响，包括对住户生活、社区环境、安全问题等方面的影响。
通过实际案例和数据分析，我们将认识到无证经营的严重性及对社会的不良影响。
房屋租赁管理办法
房屋租赁管理办法房屋租赁管理办法房屋租赁管理办法第一章总则第一条为规范本市房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，结合本市房屋租赁管理实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动。
本办法所称房屋租赁，是指出租人将房屋交付给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三条本市房屋租赁实行房屋租赁合同登记备案制度。
第四条房屋租赁应当遵循自愿、公平和诚实信用原则，并应当依法纳税。
房屋租赁当事人不得利用租赁房屋进行违法活动，不得损害社会公共利益。
第五条北京市国土房管局是本市房屋租赁的行政主管部门，区、县国土房管局是本辖区内房屋租赁的行政管理部门。
公安机关负责出租房屋的治安管理工作。
本市规划、人防、税务、工商、卫生、计划生育等部门应当按照各自的职责，协同实施本办法。
第六条各街道办事处、乡镇人民政府按照区县国土房管局的委托负责本辖区范围内房屋租赁管理工作。
各社区(居民委员会、村民委员会)设立房屋租赁服务站，配备专职协管员，负责房屋租赁合同备案，代征相关税费，统计房屋租赁信息，房屋租赁行为的日常检查等。
第二章租赁范围和条件第七条房屋出租人是指下列单位和个人：(一)拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织;(二)被授权经营管理房屋的法人或者其他组织;(三)依法代管房屋的代管人;(四)法律、法规规定的其他权利人。
房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律法规另有规定或者土地出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或约定。
第八条房屋有下列情形之一的，不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的;(二)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的;(三)未经规划部门批准改变房屋用途的;(四)危险房屋;(五)法律、法规规定不得出租的其他情形。
《房屋登记办法》中的预告登记问题
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题《房屋登记办法》中的预告登记问题——《房屋登记办法》研讨之三程啸清华大学法学院副教授一、预告登记的范围在《物权法》颁布之前, 一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。
有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记, 例如,《上海市房地产登记条例》第49 条第1 款规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记:( 一) 预购商品房及其转让;( 二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;( 三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让;( 四) 法律、法规规定的其他情形。
”《山西省城市房屋权属登记条例》第6条规定:“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。
”有些地方性法规规定, 不仅期房的转让可以适用预告登记, 即便是期房的租赁也可以办理预告登记, 例如,《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定:“预购或者预租尚未建成的房屋, 房屋预购人或者预上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题租人, 可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同, 向登记机构申请办理预告登记。
”《物权法》第20 条第1 款对预告登记的适用范围作出了明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”从这一规定可以看出: 首先, 预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。
换言之, 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段, 它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。
它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限, 使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。
所以,《物权法》第20 条第1 款第2 句规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。
”其次, 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。
房屋出租转让协议模板(7篇)
房屋出租转让协议模板甲方（房东）乙方（二房东）丙方（承租方）根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用，乙方又将房屋转让给丙方使用，由丙方向乙方支付租金等事宜，达成本协议。
第一条甲方自愿将转租给乙方使用，租期从____年____月____日至____年____月____日，现乙方中途再将房屋转租给丙方，丙方需向乙方支付房租转让费和转租费合计￥40000元（大写：肆万圆整），____年____月____日丙方向乙方支付定金￥20000元（大写：贰万圆整），丙方对该商铺充分了解并愿意承租。
其余￥20000元（大写：贰万圆整）尾款在乙方交房给丙方之日（____年____月____日）起，丙方直接和甲方改签合同成功当日内，一次性付清余款￥20000元（大写：贰万圆整）第二条租赁期间甲乙双方方必须保证不得干涉丙方的正常经营，合同到期后甲方必须保证同等条件下与丙方签订下一次的租赁合同。
第三条由于乙方不再继续经营，乙方转让商铺给丙方必须经过甲方同意。
第四条甲、乙、丙三方都不能有隐瞒事实真相和欺诈行为，否则提请人民法院依法处理。
第五条本协议一式三份，甲、乙、丙三方各一份，该协议至签订之日起开始生效。
甲乙双方如有违约，违约方需向丙方支付除全额租金￥40000元（大写：肆万圆整）以外，并偿还丙方违约金￥5000（大写：伍仟圆整）元。
甲方：（盖章/手印）乙方：（盖章/手印）丙方：（盖章/手印）签约时间：____年____月____日签约地点：铺面所在地房屋出租转让协议模板（二）（以下简称甲方）：_____身份证：_____联系电话：_____承租方（以下简称乙方）：_____身份证：_____联系电话：_____根据有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）地址：_____第二条租赁期限租赁期限自____年____月____日至____年____月____日止。
未取得预售许可证房屋预售、预租行为的法律后果
未取得预售许可证房屋预售、预租行为的法律后果一、未取得预售许可证预售房屋的法律后果（一）问题1.未取得预售许可证房屋预售合同的效力如何？2.未取得预售许可证预售房屋的法律后果。
（二）法律法规《城市房地产管理法》第45条第4款：商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《城市房地产开发经营管理条例》第23条：房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：……四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《城市商品房预售管理办法》第6条：“商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
”住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）规定：1.严禁未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房。
不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
对违反上述规定的，市住房保障和房产管理局将会同有关部门依法予以查处，责令限期改正；情节严重的，记入诚信档案、公开曝光，并给予行政处罚。
（三）法条分析1.未取得预售许可证房屋预售合同的效力应如何界定？根据以上规定，开发商不得在未取得预售许可证之前进行预售，但起诉前的预售合同是否有效，需要进一步分析。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称《解释》）第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”《解释》第2条前半句似乎认定了未取得预售许可证所订立的预售合同无效，但有关起诉前未取得预售许可证房屋预售合同的效力并未因此而盖棺定论，因为该司法解释的后半句对条文进行了突破。
此外，也有人质疑该条司法解释是否扰乱了业已建立的立法体系，造成了更加混乱的局面。
2024年广州市房屋租赁合同标准样本（二篇）
2024年广州市房屋租赁合同标准样本一、甲方同意对租金条款进行调整，以减少租金数额。
二、若甲方在签订本合同时未向乙方披露该房屋已抵押或产权转移受限的情况，导致乙方遭受损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。
三、在租赁期间，若甲方未能及时履行本合同约定的维修、养护责任，导致房屋损坏并给乙方造成财产损失或人身伤害的，甲方应承担相应的赔偿责任。
四、在租赁期间，若甲方非因本合同规定的情况擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按照提前收回天数的租金的一定倍数向乙方支付违约金。
若支付的违约金不足以弥补乙方的损失，甲方还应负责赔偿。
五、乙方在未经甲方书面同意或超出甲方书面同意范围和要求的情况下，擅自装修房屋或增设附属设施的，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。
六、在租赁期间，若乙方非因本合同规定的情况擅自退租，甲方有权没收乙方的保证金。
若保证金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿。
甲方（签章）：__________ 乙方（签章）：__________委托代理人（签章）：__________ 委托代理人（签章）：______________年____月____日____年____月____日签订地点：__________签订地点：__________附件一、本合同适用于本市行政区域内的商品房预租以及按市场化原则协商确定租金的房屋租赁，不适用于按市政府规定的租金标准出租的公有居住房屋、行政调配方式出租的政府投资建造的公益性非居住房屋以及在《条例》施行前按市政府规定的租金标准出租的私有居住房屋。
二、预租仅限于房地产开发企业投资建造并已取得预售许可证的商品房，且该商品房尚未被预售。
三、本合同条款中的“[出租]”或“[预租]”为提示性符号，分别表示该条款适用于出租行为或预租行为。
本合同作为房屋租赁合同使用时，仅采用标有“[出租]”部分的内容；而作为商品房预租合同使用时，则采用“[预租]”部分的条款及补充条款中的“预租有关事宜”部分。
法律强制性无效案例(3篇)
第1篇一、案件背景某市某区某房地产开发公司（以下简称“某公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发与经营。
该公司在多年的经营过程中，因管理不善、资金链断裂等问题，导致多项工程无法按期交付。
为进一步缓解资金压力，某公司决定采取违规预售的方式，提前收取购房者的房款。
2018年，某公司开始在其开发的某住宅小区进行违规预售。
该公司在未取得预售许可证的情况下，通过口头承诺、发放宣传单等方式，向购房者承诺在项目竣工后一定期限内交付房屋，并收取了部分购房者的房款。
然而，随着时间的推移，购房者发现某公司并未按承诺交付房屋，且公司资金链问题愈发严重，甚至出现了拖欠工程款、员工工资等情况。
二、案件经过2019年，部分购房者向某市某区住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）投诉某公司违规预售行为。
住建局接到投诉后，立即进行调查。
经调查，某公司确实存在违规预售行为，其未取得预售许可证，也未按照规定向住建局备案，且已收取部分购房者的房款。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，房地产开发企业未取得预售许可证，不得预售商品房。
住建局认为某公司的行为违反了法律规定，决定对其进行处罚。
某公司对住建局的处罚决定不服，向某市某区人民政府申请行政复议。
某区人民政府在审查过程中，认为住建局的处罚决定合法，驳回了某公司的复议申请。
某公司不服，向某市某中级人民法院提起行政诉讼。
三、法院判决某市某中级人民法院受理了某公司的行政诉讼案件。
在审理过程中，法院认为：1. 某公司未取得预售许可证，擅自预售商品房，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，具有明显的违法行为。
2. 某公司收取购房者的房款，但未按照约定交付房屋，损害了购房者的合法权益。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3. 住建局作为某市某区的行政机关，依法有权对房地产开发企业的预售行为进行监督管理。
最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知
最高人民检察院关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知文章属性•【制定机关】最高人民检察院•【公布日期】2024.04.11•【文号】•【施行日期】2024.04.11•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,检察机关正文关于印发涉房地产纠纷民事检察监督典型案例的通知各省、自治区、直辖市人民检察院，解放军军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：房地产产业事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。
2023年底召开的中央经济工作会议专门强调，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”。
当前，涉房地产纠纷案件易发高发，主要涉及“一房二卖”、逾期交房、迟延办理产权证等情形，呈现出群体性、矛盾对立激烈等特征。
为深入学习贯彻习近平法治思想，充分发挥检察职能，助力实质性化解房地产领域矛盾纠纷，深化“检护民生”专项行动效果，持续做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民，最高人民检察院组织选编了6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例，作为“检护民生”专项行动系列典型案例。
现印发你们，供各地参考借鉴。
最高人民检察院2024年4月11日张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案【关键词】商品房预售合同逾期办证违约金检察和解检护民生【基本案情】2015年6月30日，张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开公司）签订商品房预售合同，购买该公司开发的商品房。
合同约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，逾期不能交付的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。
合同签订后，张某依约支付了购房款336757元，某房开公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未办理产权登记。
2018年12月25日，张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书，配合其办理房屋所有权证，并以购房款为基数，按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计36706.51元，此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金，直至办妥房屋所有权证之日止。
房屋租赁中的违建与法律责任
房屋租赁中的违建与法律责任在房屋租赁过程中，违建是一个常见的问题。
违建指的是未经批准或违反批准建设的建筑物，包括扩建、拆改、加建等违反法律法规的行为。
违建不仅会对租赁双方造成一系列问题，同时也涉及到法律责任。
本文将探讨房屋租赁中的违建问题与相关法律责任。
一、违建的定义与分类违建是指房屋建设、改建、扩建、拆除等活动违反有关法律、法规、规章以及城市规划的行为。
根据违建的性质和形式，可以将其分为以下几种类型：1. 未经批准建设违建：指在未获得相关部门批准的情况下进行的违章建设活动；2. 超出规定建筑面积的违建：指房屋所有权人或使用人在房屋租赁过程中，擅自进行扩建、加建等活动，导致建筑面积超出规定的情况；3. 拆除或改变结构违建：指在未经批准的情况下进行拆除既有房屋或改变房屋结构的行为。
二、违建的影响与后果1. 法律责任：对于违建行为，法律一般会追究相应责任人的法律责任，责任人将面临经济处罚或者修复违建的责任；2. 合同纠纷：当房屋租赁合同中未明确约定违建问题时，违建问题往往会导致租赁双方之间的纠纷，例如租户要求降低房租或结束租赁合同等；3. 安全隐患：违建可能会导致建筑结构不稳定、火灾隐患等安全问题，对租户和周边居民的生命财产安全带来威胁。
三、房屋租赁中的违建法律责任1. 租户责任：作为租户，如果发现租赁房屋存在违建问题，应及时向房东提出，并要求房东承担相应的法律责任；2. 房东责任：作为房东，如果在出租前未告知租户房屋存在违建问题，房东应当承担违建带来的相应后果，并承担维修、赔偿等责任；3. 相关部门责任：违建行为涉及城市规划等部门的监管，如果房东租户未经批准进行违建，相关部门也应当派员进行巡查和监督。
四、如何避免房屋租赁中的违建问题为了避免房屋租赁过程中发生违建问题及相关法律纠纷，在签订租赁合同时，双方应当注意以下几个方面：1.仔细阅读租赁合同：了解合同中关于房屋结构和面积的约定，同时明确是否存在违建问题；2.查阅相关证件：租户在入住前，可以要求房东提供相关合法建设证明文件，确保房屋没有违建问题；3.委托专业机构鉴定：对于对房屋存在疑问的租户，可以委托第三方专业机构进行房屋结构和违建鉴定。
财政部关于印发房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定( 财基字[1999]74号)
![财政部关于印发房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定( 财基字[1999]74号)](https://img.taocdn.com/s3/m/cba31807de80d4d8d15a4ffd.png)
财政部关于印发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知财基字[1999]74号国务院有关部门、直属机构、企业单列集团、各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。
房地产开发企业财务管理也遇到了一些新的情况和问题，必须及时加以解决。
为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。
现印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定一九九九年五月十一日房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：一、房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，暂按如下规定处理：1.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。
投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。
2.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。
项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收帐款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计人营业收入，并相应冲转预收帐款，结转营业成本。
房地产开发商违规销售法律处罚措施
房地产开发商违规销售法律处罚措施近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，一些不良开发商为了追求经济利益，往往忽视了法律法规的约束，通过违规销售手段牟取暴利，给购房者带来了极大的损失和不便。
为了维护市场秩序，加强监管力度，依法打击违规销售行为，我国对房地产开发商违规销售实施了一系列法律处罚措施。
一、停止销售指示对于发现存在违规销售行为的房地产开发商，相关监管部门将首先下发停止销售指示。
该指示要求开发商立即停止未办理预售许可证或者超过预售许可证规定销售范围的行为，以确保购房者权益的保障。
开发商在接到停止销售指示后，必须严格执行，否则将面临更为严厉的法律处罚。
二、罚款对于违规销售行为严重的房地产开发商，相关监管部门可有权对其进行罚款。
罚款金额根据违规销售的严重程度和涉及的房源数量等因素进行判断，并依法予以合理确定。
罚款旨在对违规开发商进行经济制裁，一方面起到警示作用，另一方面通过罚款收入的追缴，为购房者提供一定的补偿。
三、责令退款针对因违规销售而引发购房者投诉的情况，监管部门可以责令开发商对已经购房的购房者进行退款处理。
退款金额根据购房者实际支付的款项进行计算，并包括购房款、首付款及相关利息等。
责令退款的措施能够最大限度地保护购房者的利益，迫使开发商承担违规销售所带来的后果。
四、暂停预售许可证对于严重违规行为的房地产开发商，监管部门可以暂停其预售许可证。
这意味着开发商将无法继续进行新房源的销售，限制其在市场上的经营活动。
通过暂停预售许可证的措施，不仅有效遏制了违规销售行为，同时也促使开发商自省，重新审视自身经营模式，以符合法律法规要求。
五、吊销预售许可证对于违规销售行为极其严重的房地产开发商，相关监管部门可以吊销其预售许可证。
这意味着开发商将无法再进行任何形式的销售活动，从而被迫退出市场。
吊销预售许可证是最为严厉的处罚措施，对于恶性违规销售行为者起到了震慑作用，也为其他房地产开发商树立了警戒。
六、刑事打击对于涉嫌犯罪的房地产开发商，监管部门将移交给公安机关进行刑事调查和立案。
2024委托房屋租赁协议书格式版
2024委托房屋租赁协议书格式版出租人（甲方）：证件编号：承租人（乙方）：证件编号：依据《中华人民共和国民法典》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于郑州市区街道办事处建筑面积平方米。
（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/□房屋买卖合同/□其他房屋来源证明文件），房屋所有权人姓名：_______________。
第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：居住;除此之外乙方不得作为其他用途，否则甲方有权解除合同。
（二）居住人员中有外地来郑人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证手续;第三条租赁期限房屋租赁期自____年____月____日至____年____月____日，共计个月。
甲方应于____年____月____日前将房屋按约定条件交付给乙方。
经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。
（一）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。
甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
乙方继续承租的，应提前____日向甲方提出续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：元/月，租金总计：人民币_____元整（￥：_____）支付方式：一次性付清.（二）押金：人民币_____元整（￥：_____）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第五条其他相关费用的承担方式租赁期内的下列费用中，由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）费用。
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未取得预售许可证房屋预售、预租行为的法律后果
一、未取得预售许可证预售房屋的法律后果
（一）问题
1.未取得预售许可证房屋预售合同的效力如何？
2.未取得预售许可证预售房屋的法律后果。
（二）法律法规
《城市房地产管理法》第45条第4款：商品房预售应当向县级以上人民政
府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《城市房地产开发经营管理条例》第23条：房地产开发企业申请办理商品
房预售登记，应当提交下列文件：……四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《城市商品房预售管理办法》第6条：“商品房预售实行许可制度。
开发企
业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
”
住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）规定：
1.严禁未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房。
不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
对违反上述规定的，市住房保障和房产管理局将会同有关部门依法予以查处，责令限期改正；情节严重的，记入诚信档案、公开曝光，并给予行政处罚。
（三）法条分析
1.未取得预售许可证房屋预售合同的效力应如何界定？
根据以上规定，开发商不得在未取得预售许可证之前进行预售，但起诉前的预售合同是否有效，需要进一步分析。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下
简称《解释》）第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立
的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”《解释》第2条前半句似乎认定了未取得预售许可证所订立的预售合同无效，但有关起诉前未取得预售许可证房屋预售合同的效力并未因此而盖棺定论，因为该司法解释的后半句对条文进行了突破。
此外，也有人质疑该条司法解释是否扰乱了业已建立的立法体系，造成了更加混乱的局面。
目前，学界对此仍然存在相当多的争议。
对于此种合同的效力，学界目前主要有绝对无效说、效力待定说、可撤销说、相对无效说等多种学说争论。
笔者认为，未取得预售许可证房屋租赁合同属于有效可撤销合同。
理由如下：
首先，此类合同并不应当被认定为无效。
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
”《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
”也就是说要审视未取得预售许可证预售房屋的合同是否有效，就要看上述法律法规是否是“全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规的效力性强制性规定”。
《城市商品房预售管理办法》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的发文单位是国家建设部和住建部，不是全国人大及其常委会或国务院，因此违反《城市房屋租赁管理办法》不会导致合同无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》属于法律，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第4款的规定属于管理性规定还是效力性规定？《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第
16条规定：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。
如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规制的是房屋预售的“市场准入资格”，违反该规定并不会绝对地损害国家利益或者社会公共利益。
因此，《中华
人民共和国城市房地产管理法》第45条的规定应当属于管理性规定，违反该规定不会导致合同无效。
同理，《解释》第2条对起诉前未取得预售许可证签订的预售合同加以限制，该规定也应当属于管理性规定，违反上述规定并不会绝对地损害国家利益或者社会公共利益。
相反，如果认为该规定指的是未取得预售许可证的房屋预售合同一律无效，那么在实践中将很可能损害合同当事人的利益或导致其他问题的出现。
例如，目前没有争议的是，《解释》第2条倾向于保护购房人的利益，因为理论上来说他们面临的风险更大。
但是，如果据此（指第2条）认定未取得销售许可证所签订的房屋租赁合同一律无效，则并不能很好地保护购房人的利益。
举例来说，开放商未取得房屋预售许可证便与购房人之前签订了合同，事后未经通知便将房屋转而卖给他人，购房人若向法院起诉，若按无效合同的说法，开发商得以向法院主张合同无效而轻松摆脱合同项下的权利义务，购房人处于明显不利的地位。
此外，无效合同说如何处理房屋预售许可证置换时期的问题？这类房屋通常具有房屋预售资格，但因为预售许可证过期补办而导致合同无效，这既不利于合同双当事人利益的保护，也不利于房地产交易市场的稳定。
实际上，《城市房地产管理法》第45条第4款与《解释》第2条都有一个共同的特征，那就是它们都限制开发商的预售资格，而并未禁止销售行为本身。
总而言之，不论是依据法律法规还是相关司法解释，未取得预售许可证签订的房屋租赁合同都不应当被认定为无效，它应当是一种有效的合同，但基于《解释》第2条后半句的反向解释——起诉后仍未取得商品房预售许可证明的预售合同，应当认定为无效，显然，当事人可以起诉撤销合同，撤销之后，合同自始无效。
综上所述，笔者认为起诉前未取得房屋预售许可证订立的预售合同应当属于有效可撤销合同。
2. 未取得预售许可证预售房屋的法律后果。
未取得预售许可证预售房屋的法律后果按照当事人起诉与否可以分为两种
情况。
第一种是当事人未起诉，此时预售合同有效。
但是，不论合同效力如何，未取得预售许可证预售房屋违反了行政规章，会面临的直接法律后果是行政处罚和
罚款。
住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定：“严禁未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房……对违反上述规定的，市住房保障和房产管理局将会同有关部门依法予以查处，责令限期改正；情节严重的，记入诚信档案、公开曝光，并给予行政处罚。
”
此外，根据违法情节和后果，将处以不同等级的罚款：
（1）销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款；
（2）销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款；
（3）销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。
第二种情况是起诉后开发商仍未取得预售许可证。
此时开发商一方面要面临行政处罚和罚款，另一方面还要承担缔约过失责任。
预购人起诉撤销合同，在开发商未补办预售许可证的情况下，合同自始无效。
显然，开发商因此违反了先合同义务，需要承担缔约过失责任。
学界通说认为，缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益。
而具体到预售合同的缔约过失责任来说，开发商的赔偿范围在于补偿预购人因合同无效而损失的信赖利益，此外，还需要返还合同签订时预购人所交纳的定金或诚意金。
（四）总结
起诉前未取得预售许可证所签订的房屋预售合同应当是有效可撤销合同，只要当事人未起诉或开发商在另一方起诉前取得预售许可证，合同即为有效。
但是，不论合同效力如何，未取得预售许可证预售房屋都是一种违规行为，可能面临行政处罚，如果收取了相应的诚意金或定金，还会面临一定比例的罚款。
此外，如果当事人起诉，开发商还需要额外承担合同自始无效所带来的缔约过失责任，返还因签订合同所收的定金等款项，同时还需要赔偿预购人的信赖利益。
二、未取得预售许可证预租房屋的法律后果
未取得预售许可证房屋是否能够预租，以及是否能够收取相应的租金？对此，
法律法规并未明确加以规定。
但是，存在地方性法规明确规定“预租许可适用预售许可”。
上海市《房屋租赁条例》第9条规定：“房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。
”但是，武汉市的地方性法规并未对此加以规定，人大及其常委会出台的法律、国务院出台的法规以及最高院的司法解释及司法指导案例也并未对“预租许可适用预售许可”加以认可。
上海市《房屋租赁办法》属于地方性法规，对于武汉市司法来说它无法起到一个上位法的作用。
因此，相对于武汉市来说，未取得房屋预售许可证并不影响房屋预租，此种清醒下收取预租定金也不并未有明确的处罚及风险。