出让评估规范20号文件
阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法
阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法第一条为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定和国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）的精神，结合本县实际，制定本实施办法。
第二条基准地价适用的区域范围本次公布的基准地价适用于阳西县城建成区及规划区约24.5平方公里的城镇国有土地。
县城规划区的定级区域范围外的国有土地，与定级区域相连的，参照相连基准地价级别执行；不相连的，参照定级区域基准地价末级执行，暂不实行商业路线价。
其中沙扒镇参照定级区域末级的上一级执行，其他镇参照定级区域末级执行。
第三条基准地价主要作用1．政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；2．进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据；3．企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据；4．反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；5．防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。
第四条基准地价的内涵和价格构成基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2017年3月1日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年）国有土地使用权区域平均价格。
基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。
地面价与楼面地价的换算关系为：楼面地价=地面价/容积率。
第五条基准地价的表现形式基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。
1．级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
昆明市人民政府关于印发进一步规范和加强土地出让管理规定的通知
昆明市人民政府关于印发进一步规范和加强土地出让管理规定的通知文章属性•【制定机关】昆明市人民政府•【公布日期】2019.02.14•【字号】昆政发﹝2019﹞8号•【施行日期】2019.02.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文昆明市人民政府关于印发进一步规范和加强土地出让管理规定的通知各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会，各直属机构：现将《昆明市人民政府关于进一步规范和加强土地出让管理的规定》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
昆明市人民政府2019年2月14日昆明市人民政府关于进一步规范和加强土地出让管理的规定为进一步规范土地出让行为，预防土地出让廉政风险，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《云南省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定和进一步加强矿产资源开发管理规定的通知》（云政发〔2015〕58号）等文件精神，现就进一步规范和加强土地出让管理规定如下：一、规范土地出让前期工作（一）拟出让地块必须达到“净地”出让标准。
属地政府（管委会）负责审查确认拟出让地块征收（拆迁）补偿安置落实到位、无法律纠纷、土地权属清晰、取得农用地征转用批文、完成原土地证注销、完成勘测定界审核、完成不动产权籍调查审核、建设用地规划条件明确、具备动工开发基本条件等“净地”条件，并出具“净地”说明文件。
不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。
（二）拟出让地块必须具备建设用地规划条件。
规划部门依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求核发建设用地规划条件，明确总用地范围、净用地范围、规划用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标及建设项目用地范围内须实施的公共服务设施配建要求。
涉及兼容一种以上用途的，建设用地规划条件须明确各种规划用途的范围或兼容比例。
建设用地规划条件作为国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让文件，应在发布土地出让公告时向社会公开，并作为土地出让合同的组成部分。
土地估价报告评审规则及标准修订-钟玉燕
三、新评审标准及使用说明
评审标准
一、封面 （1%）
（一）封面标题 重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交
报告日期、电子备案号是否齐全。 （二）关键字：
重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、 估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。
16
4
二、各等级报告的判定标准
各等别报告划分标准
机构得分≥90，一等； 85≤机构得分<90，二等； 80≤机构得分<85，三等； 70≤机构得分<80，四等； 60≤机构得分<70，五等； 机构得分<60，六等。
6
一等报告的质量要求
一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价 格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依 据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充 实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。
（一）估价对象描述（7%）
重点审查：
①土地登记状况（2%）：包括估价对象来源（简述土地取得和流转过
程）、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、土地使用证
编号等；
②土地权利状况（3%）：包括权属、权利、年期、他项权利，分析实际
使用与证载状况是否一致；
③土地利用状况（2%）：重点说明地上建构筑物及其用途、容积率等，
19
评审标准
（四）地价定义（4%） 重点审查：地价定义应该符合国家法律法规的规定并与评估目的相一致，
土地使用权性质、年期，估价期日，价格类型（公允市场价格或抵押价格或 清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）， 实际与设定开发程度、用途、容积率等，以及设定理由；
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。
同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。
从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。
出让评估规范20号文件
出让评估规范20号文件近年来，土地出让在城市发展中扮演着重要的角色。
为了确保土地开发的公平、公正、透明，并提高土地出让效率和质量，我国不断完善土地出让管理制度与相关规范文件。
其中，最为重要的便是《出让评估规范20号文件》。
《出让评估规范20号文件》是由国家土地资源管理部门制定的，旨在统一土地出让评估的标准，并规范评估过程。
该文件共分为以下几个方面：一、评估目的与原则《出让评估规范20号文件》明确了土地出让评估的目的是为了保护土地资源，确保土地出让的公平、公正、透明。
同时，评估要坚持科学、客观、独立、公正的原则，充分考虑市场需求、土地价值及土地特征等因素。
二、评估过程与要求该规范文件详细规定了土地出让评估的过程和要求，包括评估主体的资质要求、评估师的职责与义务、评估方法与模型等。
对于评估报告的编制也做了明确规定，要求评估报告应当真实准确，数据来源清晰可查，并对评估结论作出明确说明。
三、评估内容与指标《出让评估规范20号文件》对土地出让评估的内容与指标进行了细致划定。
包括土地开发适用性评估、土地使用现状评估、土地使用权价值评估、土地市场交易价格评估等。
这些评估内容与指标的确立，为土地出让提供了有力的依据，避免了过度行政干预和主观判断。
四、评估结果的应用该文件明确了评估结果的应用方式与范围，规定评估结果应用于土地出让的核定、交易与竞价过程，并置于公示阶段。
评估结果可以作为土地出让价格的依据，实现出让价格与土地实际价值的契合。
总而言之，《出让评估规范20号文件》对于土地出让的科学评价具有重要意义。
通过规范土地出让评估的标准和过程，可以保证土地出让的公平性和公正性，提高土地出让的效率和质量。
此外，该文件的实施还可以减少政府的过度行政干预，增加市场的参与度，为土地市场的健康发展提供有力支持。
然而，我们也应该看到，《出让评估规范20号文件》还存在一些问题和挑战。
首先，评估标准和模型的制定需要与市场和实际情况相结合，不能过于僵化。
阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法-阳西县人民政府
阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法第一条为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定和国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）的精神，结合本县实际，制定本实施办法。
第二条基准地价适用的区域范围本次公布的基准地价适用于阳西县城建成区及规划区约24.5平方公里的城镇国有土地。
县城规划区的定级区域范围外的国有土地，与定级区域相连的，参照相连基准地价级别执行；不相连的，参照定级区域基准地价末级执行，暂不实行商业路线价。
其中沙扒镇参照定级区域末级的上一级执行，其他镇参照定级区域末级执行。
第三条基准地价主要作用1．政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；2．进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据；3．企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据；4．反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；5．防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。
第四条基准地价的内涵和价格构成基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2017年3月1日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年）国有土地使用权区域平均价格。
基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。
地面价与楼面地价的换算关系为：楼面地价=地面价/容积率。
第五条基准地价的表现形式基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。
1．级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。
国有资产评估项目审核常见问题分析
《浙江省省属企业 21 国有资产评估管理
国资委备案报告的范围
国务院国有资产 监督管理机构批 准经济行为 国资委 负责的
协议方式转让企业国有产权 国有股权设置事项涉及的评估 上市公司国有股权变更
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七、审核特 点
充分体现出资人的职能；评估报告的合规性审核与 企业评估目的的合理性审查相结合。国委要管理企 业的经济行为，对其经济行为的目的负责。 管项目，不管机构
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第二部分 国有资产评估项目常见问题分析
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① 评估基准日； ② 评估依据； • • • 评估程序； 审计报告； 评估范围；
•
• •
资产基础法评估问题；
土地使用权评估问题； 矿业权评估问题；
所列问题 ——冰山一角
•
• • • •
资产评估引用问题；
收益法评估问题； 评估结论确定； 报告附件； 有关签章
评 估
产 权
改 制 境 外
国务院国资委组织编写的《指南》对评估 报告审核提出了较为细化的、可操作性的 要求
6
（二）评估准则
1、资产评估准则（26项）
7
8
1 2
关于评估报告组成与结构 关于声明
3
4 5 6
关于摘要
关于评估对象和范围 关于评估报告的几个关键日期 关于评估依据
7
8 9
关于评估方法
关于评估结论 关于增减值分析
地 方 人 民 政 府 国 资 委
省属企业合并、分立、改制、产权（股 权）转让等经批准实施的经济行为涉及 安徽 的资产评估项目，省、市、县属股份有 以外的国有资产评估项目，实行备案制 限公司国有股权设立及其变动涉及的资 产评估项目，由省国资委负责核准 1、北京市国有资产监督管理机构批准协议 转让所涉及的评估项目； 1、北京市人民政府批准实施的经济事 2、经济行为涉及的评估范围资产总额账面 项所涉及的评估项目； 值或资产总额评估值大于或等于5000万元人 北京 2、经济行为涉及的评估范围资产总额 民币且小于1亿元人民币的评估项目。 账面值或资产总额评估值大于或等于1 除北京市国有资产监督管理机构负责备案的 亿元人民币的评估项目。 评估项目外，其他评估项目由所出资企业负 责备案。 经省国资委批准经济行为的事项、报省国资 经省政府批准经济行为的事项涉及的资 委备案的重大投资项目涉及的资产评估项目 广东 产评估项目，由省国资委负责核准。 备案工作由省国资委负责，其他资产评估项 目备案工作由所出资企业负责。 吉林 经省政府或省国资委批准经济行为的事 出资企业其他资产评估项目，实行备案制 项涉及的资产评估项目，实行核准制。
义乌市农村集体经营性建设用地出让地价管理规定(试行)
义乌市农村集体经营性建设用地出让地价管理规定（试行）第一条为规范农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估行为，加强农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估管理，促进农村集体经营性建设用地市场健康运行，根据《义乌市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》，并参考国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）（以下简称《规范》）等文件，结合我市实际，制定本规定。
第二条农村集体经营性建设用地使用权出让，应实行价格评估，作为集体决策的依据。
第三条农村集体经济组织应委托有资质的土地估价机构评估，也可经由市国土资源局委托土地估价机构评估，土地估价机构原则上应选择二家（含）以上。
第四条土地估价机构必须客观、独立、公正，按照同权同价的原则进行土地估价，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》要求。
土地估价应出具《土地估价报告》。
第五条《土地估价报告》按照国土资源部《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，取得备案号后方可提交给委托方。
第六条农村集体经营性建设用地使用权出让起始价和底价，应在评估结果的基础上由集体决策确定。
（一)集体经济组织可根据评估结果确定起始价，但最低不得低于评估价的80%。
(二）农村集体经营性建设用地使用权出让需设置底价的，集体经济组织可邀请相关专家和成员代表等组成议价小组（不少于5人的单数），于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。
第七条集体经济组织对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。
第八条农村集体经营性建设用地使用权租赁、作价出资（入股）、转让、抵押涉及的价格评估，参照本规定执行。
第九条本规定由义乌市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。
第十条本规定自发布之日起施行。
附件：义乌市农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估指导方案（试行）附件义乌市农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估指导方案（试行）为规范农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估行为，根据《义乌市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》，并参考国土资源部《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）（以下简称《规范》）等规定和土地估价的相关标准，结合我市实际，制定本方案。
雅安市人民政府关于进一步加强土地出让管理的通知
雅安市人民政府关于进一步加强土地出让管理的通知文章属性•【制定机关】雅安市人民政府•【公布日期】2015.05.27•【字号】雅府发〔2015〕20号•【施行日期】2015.05.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文雅安市人民政府关于进一步加强土地出让管理的通知雅府发〔2015〕20号各县（区）人民政府，飞地园区（经开区），市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《四川省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发〔2014〕58号，以下简称《规定》）、《四川省国土资源厅关于贯彻四川省人民政府进一步加强土地出让管理规定的实施意见》（川国土资发〔2015〕12号，以下简称《实施意见》）精神，进一步强化全市国有建设用地使用权出让（以下简称“土地出让”）管理，规范土地出让行为，健全土地出让管理长效机制，从源头上防治腐败，现就进一步加强土地出让管理有关事项通知如下。
一、严格规范土地出让方式严格执行国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）等规定。
工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖或者挂牌方式出让；商品住宅及含商品住宅的用地必须以拍卖方式出让。
独立开发利用的经营性地下空间建设用地应当采取招标拍卖挂牌方式出让。
符合城市规划并经规划部门核实不能单独成宗开发建设，确需整合毗邻零星的土地，经市、县（区）人民政府或飞地园区（经开区）管委会土地决策机构集体研究同意后可由相邻土地使用者整合使用，按市场价缴纳土地出让价款，确保土地收益不流失。
二、严格规范土地出让前期工作（一）坚持规划先行。
各地要加快实现拟出让地块控制性详细规划编制工作，在控制性详细规划未覆盖的区域，不得出让房地产开发用地。
出让土地必须明确规划条件，涉及兼容一种以上用途的，规划条件必须明确各用途范围；对不同用途高度关联、需整体规划建设、确不能明确各用途范围的，必须明确各用途的建筑面积比例。
土地估价文件解读
程序要求、承担单位、范围 委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。 因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土 资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
❖ 《通知》的第2条内容
评估活动管理 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》
21号令(03年) 、39号令(07年)
关于地价评估、地价确定： 招拍挂出让规范 第7条
协议出让规范 第5.4条
25
■20号文件出台背景
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■20号文件出台背景
2277
《协议出让国有土地使用权规定》（国土资 源部令第21号）
28
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规
定》（国土资源部令第39号）
国有企业改革与发展的若干意见》，对国有土地租赁、国家以土地使用权作 价出资（入股）、授权经营等有偿使用方式进行了规范
4 下发《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，部署了
土地市场的治理整顿，有效抑制了违规交易行为
5 在地价确定和监控方面，建立专业评估、集体决策和结果公开的工作制度
5
形成一系列土地估价的理论、方法和技术标准
1993年6月 《城镇土地估价规程》（试行）
对城镇地价的评估工作进行了规范，自此基准地价的评估工作在全国迅速开展起来
2001年
两个国家标准：《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》； 三个行业标准：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价 规程》。
土地估价与地价管理应遵循的技术规范
要求评估。 利润率的确定：
利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的 取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
北京市出让地价评估技术标准
北京市出让地价评估技术标准第一条为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。
第二条本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。
【章名】第一章资料准备第三条委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：（一）项目立项报告和市计委的批复；（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）；（三）市房地局核发的房屋所有权证；（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算；（五）评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。
委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。
【章名】第二章评估方法的运用及参数选取第四条地价评估可分别采用以下方法：（一）基准地价修正法；（二）市场比较法；（三）假设开发法（剩余法）；（四）收益还原法；（五）成本逼近法。
地价的测算必须采用基准地价修正法和其他两种以上的评估方法进行计算。
第五条基准地价修正法：（一）基准地价修正法的计算公式为：宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其他费用（二）计算时须逐项标明下列数据：１．出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；２．基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；３．土地开发及其他费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。
第六条市场比较法：（一）市场比较法的基本公式：宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。
应用中需明确：１．应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。
山东省关于进一步规范和加强土地出让管理工作的通知(征求意见稿)
附件：1山东省自然资源厅关于进一步规范国有土地出让管理工作的通知（征求意见稿）各市自然资源主管部门：近年来，各地不断规范国有建设用地使用权出让行为，加强土地市场领域廉政建设，维护公开公平公正的土地市场秩序，对促进土地资源的优化配置、推动经济社会平稳健康发展起到了重要作用。
为进一步深入推进节约集约用地，扎紧制度的笼子，保障土地市场平稳健康运行，根据有关土地法律法规等规定，现就进一步加强国有土地出让管理有关事项通知如下：一、严格土地出让前期管理（一）严格规划编制与实施。
坚持政府主导，依据国土空间总体规划，加快城镇开发边界内控制性详细规划编制，做好与其他专项规划衔接。
市、县（市）自然资源主管部门要依据控制性详细规划，确定拟出让地块规划条件，向社会公开，并纳入出让合同。
不得以专项规划、片区策划、实施方案、城市设计等名义替代详细规划设置规划条件。
（二）编制实施国有建设用地供应计划。
各市、县（市）要按照“总量控制、城乡统筹、节约集约、结构合理、供需平衡”的原则科学制订，按规定程序公布并严格执行年度建设用地供应计划，做到土地出让规模适度、有序推进。
每年3月31日前，各市、县（市）应将年度国有建设用地供应计划和本地自然资源主管部门门户网站向社会公开。
（三）优化创新营商环境。
土地收储后拟供前，各相关部门在本级政府统一协调下开展地质灾害、地震安全、气候可行性、水资源论证、水土保持、防洪、考古调查勘探发掘、土壤污染状况等评估，并对地块进行文物、历史建筑保护对象、古树名木、人防工程、地下管线等现状普查，形成评估结果和普查意见清单，建立“用地清单制”工作机制。
相关评估和调查费用按规定纳入土地储备成本。
（四）科学编制土她出让方案。
土地出让由土地所在地的市、县（市）人民政府有计划、有步骤地进行，由市、县（市）自然资源主管部门具体组织实施。
土地出让方案，应当以规划条件为依据，由市、县（市）自然资源主管部门牵头编制，报同级人民政府批准后实施。
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。
同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。
上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规则
上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规则第一条（目的和依据）为充分发挥土地资源市场配置作用，加强经营性用地出让全生命周期管理，按照《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行)》（沪府办〔2015〕30号）有关内容，依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行)》（国土资厅发〔2013〕20号）和《上海市地下建设用地使用权出让规定》（沪府办〔2013〕84号），以及国家地价评估有关技术规程，制定本技术规则。
第二条（定义）本规则所指经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等经营性国有建设用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。
本规则所指物业持有条件，是依据沪府办〔2015〕30号文, 在土地出让前，经综合评估由出让人提出的商业、办公（包括公寓式办公)、商品住宅等物业在出让期限内的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同的条件。
物业持有条件地价修正系数（以下简称“修正系数”），是物业持有条件下土地市场价格与无持有条件土地市场价格之间的数值比例。
第三条（适用范围）新增物业持有条件的商业（包括社区配套商业物业）、办公、商品住宅等经营性国有建设用地使用权（含地下）地价评估，应符合本技术规则要求。
历史违法用地处置、存量补地价项目、原划拨土地转出让等新增物业持有条件的经营性国有建设用地使用权（含地下）地价评估，参照执行。
按照国家、本市及沪府办〔2015〕30号文要求，应整体持有的商业（酒店）、营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地以及工业、仓储物流、研发总部类用地，地价评估不执行本技术规则。
第四条（物业持有条件确定）土地管理部门在委托土地起始价（底价）评估时，应明确提供拟出让地块物业持有比例和持有年限，一般应记载于出让征询文件中。
第五条（物业持有条件地价修正系数）物业持有条件地价修正系数以楼面地价为计算对象，区分不同用途（商业、办公和商品住宅）、不同区域，不同年限的持有条件。
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类土地普遍开发费用水平的个例性实际支出，不能纳
入成本。
5 评估方法的运用
5.4 成本逼近法
（4）土地增值收益率或收益额的确定。 确定土地增值收益率或收益额，应符合《国土资
源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关 问题的通知》（国土资厅函〔2009〕311号）的规定。
“各地国土资源行政主管部门应当组织土地估价师 协会或有关研究机构，收集整理当地土地一级开发市 场和近三年来已备案的土地估价报告等资料，综合地 区社会经济发展水平，开展出让土地使用权价格和划 拨土地使用权价格差异测算和研究，科学确定并公布 当地土地增值收益率。未经科学论证的土地增值收益 率，不得直接在土地估价报告中使用。”
《国有建设用地使用权出让地价评估 技术规范（试行）》解读
前言
目的：规范出让地价评估行为 依据：三个法（物权法、土地管理法、房地产管理
法），二个出让规定（39号令和21号令）等 归口管理：国土部 起草单位：利用司 解释权： 国土部
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
文件出台背景（四）
目前管理上仍存在的部分问题： 1.行政部门商量确定 2.不评估，直接按文件或系统确定底价 3.各种价格概念不清
文件出台背景（五）
评估过程中面临的困难： 1.《城镇土地估价规程》规定不够具体； 2.行政干预多（部门内、部门外）； 3.新情况、新问题不断出现。
文件出台背景（六）
起草过程： 1.2011年预研究； 2.2012年10月形成初稿，征求中估协技术审 裁委员会意见； 3.2012年12月，全国4个区片会上征求意见； 4.国土部内所有相关司局征求意见； 5.2013年4月印发。
半熟地价格＝熟地价格－所缺少某几项设施的开发费用
例： “五通”地价=“五通一平”地价-平整费用
6 几种特殊情况的处理
6.1 场地未通平或通平不完全
（3）有地上建筑物的土地出让评估
作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且 无争议。（权属“净”）
包括下面三种情形：
6 几种特殊情况的处理
6.1 场地未通平或通平不完全
（1）生地评估：生地出让评估，应先评估熟地地价，再核减通 平所需的开发费用。
生地价格＝熟地价格－通平开发费用 例：生地价格（一通）＝熟地价格（“七通一平”条件）-“六通
一平” 开发费用
（2）通平不完全时的地价评估：视开发程度不同，根据当地各 项通平开发所需的平均费用水平，对熟地地价进行逐项减价修正。
5 评估方法的运用
（3）各比较案例的修正幅度不能超过30%（楼面地价 修正）。即：（案例修正后的比准价格-案例价格）/案 例价格≤30%。
例1：实例A成交楼面地价：10000元/平方米，比较修 正后其比准价格A为：12000元/平方米。
实例A修正幅度＝（12000-10000）/10000
5 评估方法的运用
5.5 公示地价系数修正法
包括基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数 修正法。
（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成 更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土 资源主管部门书面同意。
5 评估方法的运用
5.5 公示地价系数修正法
（2）在已经部署开展标定地价公示的城市，可按照国 家制订的相关评估指导办法，运用标定地价系数修正 法进行出让地价评估。
开发完成后用于出租或自营的项目，按照前述收 益还原法的有关技术要求评估。
5 评估方法的运用
5.3 剩余法（假设开发法）
（5）利润率的确定： 利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的
平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据， 能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
5 评估方法的运用
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
4.4 评估方法
评估方法选择的要求： 收益还原法、市场比较法和剩余法（假设开发
法）三选一 成本逼近法、公示地价系数修正法二选一 因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求
的，应有详细的市场调查情况说明。
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
5 评估方法的运用
例1：比准价格A：12000元/平方米
比准价格B：11000元/平方米
比准价格C：9000元/平方米
平均价格＝（12000+11000+9000）/3＝10667元/平方米
与最高价比差-1333元/平方米，与最低价比差+1667元/平方米。
比准价格间相差幅度＝（12000-9000）/9000
国有建设用地使用权出让地价评估技术规 范（试行）解读
文件出台背景（一）
国土部为什么要出台这样一个规范： 1、加强地价管理工作的需要； 2、完善土地市场工作的需要； 3、规范具体估价行为的需要。
文件出台背景（二）
由来： 《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉 （试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行） 的通知》（国土资发﹝2006﹞114号）、21号令(03 年) 、39号令(07年) 关于地价评估、地价确定： 招拍挂出让规范 第7条 协议出让规范 第5.4条
6 几种特殊情况的处理
情形三：出让时重新设定规划建设条件的，按新设定 规划条件进行地价评估（需扣除原有建筑物或构筑物 的拆除费用）
《国土部办公厅关于发布＜国有建设用地使用权出让地 价评估技术规范（试行）＞通知》解读
文件性质：部门规范性文件 有效期：五年 印发日期：2013年4月8日，即日生效。
《国土部办公厅关于发布＜国有建设用地使用权出让地 价评估技术规范（试行）＞通知》解读
《通知》的第1条内容：程序要求、承担单位、范围 《通知》的第2条内容：评估活动管理 《通知》的第3条内容：报告备案管理 《通知》的第4条内容：底价确定 《通知》的第5、6条内容：监管和救济 《通知》的第7条内容：适时修订及制订实施细则
＝33.33% （符合要求）
例2：比准价格A：125元/平方米
比准价格B：100元/平方米
比准价格C：85元/平方米
平均价格＝（125+100+85）/3＝103元/平方米
与最高价比差-22元/平方米，与最低价比差+18元/平方米。
比准价格间相差幅度＝（125-85）/85
＝47.06% （不符合要求）
5 评估方法的运用
5.1 收益还原法
（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用； （3）确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，
应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
5 评估方法的运用
5.2 市场比较法
（1）比较案例的选择要求 在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，
5 评估方法的运用
5.4 成本逼近法
（2）取得成本的确定：
土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土
地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标 Nhomakorabea的差异。
（3）开发成本的确定：
土地开发成本应通过调查所在区域同类土地的客
观成本费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域同
5 评估方法的运用
首先要满足《城镇土地估价规程》的基本要求
5.1 收益还原法 （1）确定土地收益，应通过调查市场案例进行比较后得出，符
合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期 内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比 较案例。用于测算收益水平的比较案例应不少于3个。
2、引用的标准（三个国标，一个行标）
《城镇土地估价规程》 《城镇土地分等定级规程》 《土地利用现状分类》 《城市地价动态监测技术规范》
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
3、依据：
4个法律法规（物权法、土地管理法、房地产 管理法、出让和转让暂行条例）
2个部门规章（国土部39号令、21号令） 3个国发规范性文件（国发[2001]15号、
[2004]28号和[2008]3号）
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
4 总则
4.1 出让地价评估定义 4.2 出让地价评估目的 4.3 评估原则：
价值主导原则 公开市场原则 审慎原则
5.4 成本逼近法
（1）维护地价形成机制（不得计入土地成本的项目） 国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计
提（安排）的各类专项资金，包括农业土地开发资金、 国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、 保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿 使用费，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。
1 适用范围
直接适用：在中华人民共和国境内出让国有建 设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土 地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价 款的评估。
参照执行： 国有建设用地使用权租赁、集体建 设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、 土地他项权利出让
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
6 几种特殊情况的处理
情形二：出让时不改变现状，不重新设定规划建设条 件的，按现状条件进行地价评估（含地上建筑物或构 筑物现值）；
整体出让价格=现状净地价+建筑物重置价－ 建筑物折旧额
例如：某企业使用一宗集体建设用地用于生产，已按 规划建设厂房等建筑，现该企业为融资需要，拟将该 宗地征为国有后抵押贷款，并继续使用。首先，政府 将该宗地连同地上建筑物征为国有，并对原集体土地 所有权人及该企业给予了征收补偿，之后，拟将该宗 地连同地上建筑物一并协议出让给该企业。