出让评估规范20号文件

6 几种特殊情况的处理
情形二：出让时不改变现状，不重新设定规划建设条 件的，按现状条件进行地价评估（含地上建筑物或构 筑物现值）；
整体出让价格=现状净地价+建筑物重置价－ 建筑物折旧额
例如：某企业使用一宗集体建设用地用于生产，已按 规划建设厂房等建筑，现该企业为融资需要，拟将该 宗地征为国有后抵押贷款，并继续使用。首先，政府 将该宗地连同地上建筑物征为国有，并对原集体土地 所有权人及该企业给予了征收补偿，之后，拟将该宗 地连同地上建筑物一并协议出让给该企业。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规 范（试行）解读
文件出台背景（一）
国土部为什么要出台这样一个规范： 1、加强地价管理工作的需要； 2、完善土地市场工作的需要； 3、规范具体估价行为的需要。
文件出台背景（二）
由来： 《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉 （试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行） 的通知》（国土资发﹝2006﹞114号）、21号令(03 年) 、39号令(07年) 关于地价评估、地价确定： 招拍挂出让规范 第7条 协议出让规范 第5.4条
《国有建设用地使用权出让地价评估 技术规范（试行）》解读
前言
目的：规范出让地价评估行为 依据：三个法（物权法、土地管理法、房地产管理
法），二个出让规定（39号令和21号令）等 归口管理：国土部 起草单位：利用司 解释权： 国土部
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
6 几种特殊情况的处理
6.1 场地未通平或通平不完全
（1）生地评估：生地出让评估，应先评估熟地地价，再核减通 平所需的开发费用。
生地价格＝熟地价格－通平开发费用 例：生地价格（一通）＝熟地价格（“七通一平”条件）-“六通
一平” 开发费用
（2）通平不完全时的地价评估：视开发程度不同，根据当地各 项通平开发所需的平均费用水平，对熟地地价进行逐项减价修正。
优先选用正常市场环境下的实际交易案例。原则上不 采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例；不能采 用楼面地价历史最高或最低水平的交易案例。
近3年内所在或相似区域的交易案例不足3个的，原 则上不应选用市场比较法。
5 评估方法的运用
5.2 市场比较法
（2）各比较案例修正后的比准价格相差不能 超过40%。即： (高比准价格-低比准价格) / 低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选案例 予以替换。
5 评估方法的运用
5.4 成本逼近法
（2）取得成本的确定：

土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土
地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地
征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。
（3）开发成本的确定：

土地开发成本应通过调查所在区域同类土地的客
观成本费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域同
5 评估方法的运用
首先要满足《城镇土地估价规程》的基本要求
5.1 收益还原法 （1）确定土地收益，应通过调查市场案例进行比较后得出，符
合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期 内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比 较案例。用于测算收益水平的比较案例应不少于3个。
5 评估方法的运用
例1：比准价格A：12000元/平方米

比准价格B：11000元/平方米

比准价格C：9000元/平方米
平均价格＝（12000+11000+9000）/3＝10667元/平方米
与最高价比差-1333元/平方米，与最低价比差+1667元/平方米。
比准价格间相差幅度＝（12000-9000）/9000
规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择 一进行评估。 （2）开发周期的确定：一般不超过3年
5 评估方法的运用
5.3 剩余法（假设开发法） （3）、（4）开发价值的确定：
对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时 当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的 未来售价。
5.4 成本逼近法
（1）维护地价形成机制（不得计入土地成本的项目） 国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计
提（安排）的各类专项资金，包括农业土地开发资金、 国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、 保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿 使用费，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。
文件出台背景（四）
目前管理上仍存在的部分问题： 1.行政部门商量确定 2.不评估，直接按文件或系统确定底价 3.各种价格概念不清
文件出台背景（五）
评估过程中面临的困难： 1.《城镇土地估价规程》规定不够具体； 2.行政干预多（部门内、部门外）； 3.新情况、新问题不断出现。
文件出台背景（六）
起草过程： 1.2011年预研究； 2.2012年10月形成初稿，征求中估协技术审 裁委员会意见； 3.2012年12月，全国4个区片会上征求意见； 4.国土部内所有相关司局征求意见； 5.2013年4月印发。

＝33.33% （符合要求）
例2：比准价格A：125元/平方米

比准价格B：100元/平方米

比准价格C：85元/平方米
平均价格＝（125+100+85）/3＝103元/平方米
与最高价比差-22元/平方米，与最低价比差+18元/平方米。
比准价格间相差幅度＝（125-85）/85

＝47.06% （不符合要求）
情形一：出让时有规划建设条件的，按出让时规划条件进行地价 评估（含地上建筑物或构筑物现值）；
整体出让价格＝规划建设条件地价+建筑物重置价－

建筑物折旧额
例如：某经济适用房项目，原土地使用权划拨，已开发建设完成， 尚未对外销售，因政策调整，此项目改为商品房开发，需重新办 理土地招拍挂出让手续。此前，政府已收回该划拨土地使用权， 并收购了地上已建设建筑物，现拟将该宗地连同地上建筑物按原 规划条件重新挂牌出让。
文件出台背景（三）
由来： 市、县国土资源管理部门组织对地块评估，依据
《城镇土地估价规程》，评估可由市、县国土资源管 理部门或其所属事业单位组织进行，也可以委托具有 土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。
应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情 况等，集体决策，综合确定底价（标底）、和投标、 竞买保证金、起叫价、起始价等。
5 评估方法的运用
5.1 收益还原法
（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用； （3）确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，
应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
5 评估方法的运用
5.2 市场比较法
（1）比较案例的选择要求 在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，
5 评估方法的运用
（3）各比较案例的修正幅度不能超过30%（楼面地价 修正）。即：（案例修正后的比准价格-案例价格）/案 例价格≤30%。
例1：实例A成交楼面地价：10000元/平方米，比较修 正后其比准价格A为：12000元/平方米。
实例A修正幅度＝（12000-10000）/10000
类土地普遍开发费用水平的个例性实际支出，不能纳
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入成本。
5 评估方法的运用
5.4 成本逼近法
（4）土地增值收益率或收益额的确定。 确定土地增值收益率或收益额，应符合《国土资
源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关 问题的通知》（国土资厅函〔2009〕311号）的规定。
“各地国土资源行政主管部门应当组织土地估价师 协会或有关研究机构，收集整理当地土地一级开发市 场和近三年来已备案的土地估价报告等资料，综合地 区社会经济发展水平，开展出让土地使用权价格和划 拨土地使用权价格差异测算和研究，科学确定并公布 当地土地增值收益率。未经科学论证的土地增值收益 率，不得直接在土地估价报告中使用。”

＝20% （符合要求）
例2：实例B成交楼面地价：95元/平方米，比较修正后 其比准价格B为：125元/平方米。
实例B修正幅度＝（125-95）/95

＝31.58% （不符合要求）
5 评估方法的运用
5.3 剩余法（假设开发法）
（1）建设指标的确定： 在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等
4.5 评估程序
（1）接受委托，明确估价目的等基本事项； （2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料； （3）实地调查； （4）选定估价方法进行评估； （5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法
规和政策规定，给出底价决策建议（新增加内容要 求）； （6）撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得 电子备案号（新增加内容要求） ； （7）提交估价报告； （8）估价资料归档。
1 适用范围
直接适用：在中华人民共和国境内出让国有建 设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土 地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价 款的评估。
参照执行： 国有建设用地使用权租赁、集体建 设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、 土地他项权利出让
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
4.4 评估方法
评估方法选择的要求： 收益还原法、市场比较法和剩余法（假设开发
法）三选一 成本逼近法、公示地价系数修正法二选一 因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求
的，应有详细的市场调查情况说明。
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
半熟地价格＝熟地价格－所缺少某几项设施的开发费用
例： “五通”地价=“五通一平”地价-平整费用
6 几种特殊情况的处理
6.1 场地未通平或通平不完全
（3）有地上建筑物的土地出让评估
作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且 无争议。（权属“净”）
包括下面三种情形：
2个部门规章（国土部39号令、21号令） 3个国发规范性文件（国发[2001]15号、
[2004]28号和[2008]3号）
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
4 总则
4.1 出让地价评估定义 4.2 出让地价评估目的 4.3 评估原则：
价值主导原则 公开市场原则 审慎原则
2、引用的标准（三个国标，一个行标）
《城镇土地估价规程》 《城镇土地分等定级规程》 《土地利用现状分类》 《城市地价动态监测技术规范》
《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范（试行）》解读
3、依据：
4个法律法规（物权法、土地管理法、房地产 管理法、出让和转让暂行条例）
5 评估方法的运用
5.5 公示地价系数修正法
包括基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数 修正法。
（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成 更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土 资源主管部门书面同意。
5 评估方法的运用
5.5 公示地价系数修正法
（2）在已经部署开展标定地价公示的城市，可按照国 家制订的相关评估指导办法，运用标定地价系数修正 法进行出让地价评估。
6 几种特殊情况的处理
情形三：出让时重新设定规划建设条件的，按新设定 规划条件进行地价评估（需扣除原有建筑物或构筑物 的拆除费用）
《国土部办公厅关于发布＜国有建设用地使用权出让地 价评估技术规范（试行）＞通知》解读
文件性质：部门规范性文件 有效期：五年 印发日期：2013年4月8日，即日生效。
《国土部办公厅关于发布＜国有建设用地使用权出让地 价评估技术规范（试行）＞通知》解读
《通知》的第1条内容：程序要求、承担单位、范围 《通知》的第2条内容：评估活动管理 《通知》的第3条内容：报告备案管理 《通知》的第4条内容：底价确定 《通知》的第5、6条内容：监管和救济 《通知》的第7条内容：适时修订及制订实施细则
开发完成后用于出租或自营的项目，按照前述收 益还原法的有关技术要求评估。
5 评估方法的运用
5.3 剩余法（假设开发法）
（5）利润率的确定： 利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的
平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据， 能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
5 评估方法的运用