2019长沙洋湖片区商业市场报告13p
房地产市场-2019年长沙商业市场调查报告+部分个案分析
主要商圈经营状况
Operating Condition
• 购物中心与百货主要集中在传统商圈，受消费习惯和 人流的引导，经营状况良好；
• 步行街商业对人流要求高：步行街商业布置在较高登 记的商圈中，需要一定的人流保证，长沙最成功的商 业街是黄兴步行街，其他的经营状况一般；
• 超市是相对最普遍的业态：基本上各个商圈每个超市 的经营状况均较好，超市在长沙仍有一定的发展空间 ；
低，且存在严重的诚信问题； • 袁家岭一带为高档零售业，但由于物业较为陈旧，在档次提升过
程中受限于建筑结构等硬件条件，业态非常单一，餐饮、娱乐配 套匮乏；
业态 • 百货及街铺、超市、专业卖场
市场展望 • 依靠区位优势及火车站改造契机不断升级商业氛围；
业态
百货独大 以服装经营为主，餐饮娱乐相对匮乏
市场展望
请输25入%内容 75%
百货
购物中心
商业业态发展分析
Development analysis
百货为主
长沙优质商业供应主要以百货为主，约占75%，而购物 中心仅占25%
百货公司在进行不断的调整升级的同时，购物中心这种 新兴的模式也在被市场逐渐接受，并不断走向成熟。
Format and Price
主要商圈街铺业态及价格
五一商圈——商业密集度最高
概况
• •
长沙最核心的商业中心，认知度极高且有不可替代性； 商业密集度非常高，外来零售商家进入早，占据主要市
场份额；
档次 • 中高档/高档
优劣势分析
• 优：传统市级商圈，商业氛围成熟，业态相对丰富，辐 射能力强；
• 劣：非零售业态档次不高，零售业态同质化竞争严重， 商圈核心地带交通拥堵，升值改造空间有限
房地产市场报告-新港CCRE研究院2019年4月长沙商业月报
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家庭住房套数由房地产主管部门判定，经市税务部门与市房地产主管部门确认，二套房的界定范围是全市，包括市内六区及长沙县、浏阳市、宁乡市。
※02土地市场动态土地供求结构图： 2019年4月六区一县土地供应结构商住混合用地：8.55%工业用地：87.43%商业用地：4.02%商住混合用地工业用地商业用地※ 图：2019年4月六区一县土地成交结构商住混合用地：1.54%纯住宅用地：25.80%工业用地：63.13%商业用地：9.53%商住混合用地纯住宅用地工业用地商业用地分行政区供求情况※表：2019年4月六区一县土地供求情况供应成交行政区宗数非工业面积（㎡）工业面积（㎡）宗数非工业面积（㎡）工业面积（㎡）金额（万元）岳麓区221882.83148508.2271040.79148508.2213740开福区3082851.67454388.0482851.6747943雨花区000176228.820103700望城区1017892.341017892.34726天心区246513.67018765.07027610长沙县50226288.2330111027.3937405合计1368396.5475540.4412210422.72360279.6431124※[2019]长沙市008号： 长沙市雨花区牛头村。
2019长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p
300
唐氏工艺品\雅亭工艺\太平香珠工艺\ 小玩子玉饰坊\老马模型连锁店\长沙 1200 老伞铺等共计30余家
千惠湖南特产、湖南特产商行等
济世堂、两溪草堂、药王堂
爵士猫、流连吧、月光胡同、醉爱吧 等十余家
190 200
1600
比例 24% 2% 6%
25%
4% 4% 34%
太平街：长沙古城保留原有街巷格局最完整的一条街。整治的同时保留了 贾谊故居等旧址。街区沿主街有门店87个，经营面积近3万平方米，以名老 字号、字画、民族工艺品、文化休闲产业、特色旅游产品为主，吸引了脸 谱艺术大师曾金贵、书画家陈羲明等一批著名人士入驻设立工作室。
新建路是一条书院路和芙蓉路的狭窄道路，路一边正在施 行拆迁建设 业态：以传统商业街铺为主，以餐饮、小百货超市、烟酒 商店、五金建材、医疗药店为主低端商业为主 现有商业体量约为5000平米，集中新建路的两边，骨科 医院一边商铺较多，主要经营餐饮、服饰、超市、医疗药 店；建筑技工学校边主要是老商铺，经营较差，主要有五 金建材、餐饮低端商铺，租金在70-80元/平·月，依靠周 边社区居民和学校学生形成较旺的街道商业氛围
World
万达商业广场内部商业价值现状： 业态单纯，缺乏综合性，电影院及超市外的楼下街铺经营困难
地下
一层
地下 车库
万达商业广场的怪圈：楼上电影院、超市火爆、但楼下商铺人流少， 店面勉强支撑，更换率很高。人流都被吸引直接上楼消费，楼下内街 铺缺乏停留的理由
一层（L1）
二层（L2）
三层（L1）
四层（L4）
餐饮 其他 8% 2%
其中新建面积15万平方米，总投资10亿元人民币，是集购物、休闲、
娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。
2019长沙洋房市场报告118p
单位：套
300
70%
60%
200
50% 40%
100
30% 20%
10%
0
0%
200㎡以上 180-200㎡ 160-180㎡ 140-160㎡ 120-140㎡ 120㎡以下
供应 222
192
227
164
229
181
销售
49
98
83
81
48
109
销售率 22%
51%
37%
49%
21%
60%
2011年1-11月长沙洋房供销房型区间
600
60%
50%
400
40%
30%
200
20%
10%
0
0%
二房
三房
四房
五房
复式
供应
16
471
530
118
80
销售
7
252
164
31
10
供销比 44%
53%
31%
18%
13%
洋房价格
受资源、位置、项目物业类型影响，长沙各版块单价:南城>北城> 暮云>金星北>星沙。
洋房销售价格分析：受位置及资源影响价差较大，南城省府价格最高，集中在9000-12000元/㎡ 之间，暮云7800-9000元/㎡，金星北板块6000-9000元/㎡左右，北城板块6000-11000元/㎡，星沙
★
本案
★
金科东方大院 天麓
★
南山苏迪亚诺
★
卓越蔚蓝海岸
二环线 ★
建发西山汇景
★ 幸福考拉
洋房在售项目
房地产市场报告-长沙房地产市场快报2019年11月
排 名
价格段
1
10000元(含)以上
2
8000(含)-10000元
3
6000(含)-7000元
4
7000(含)-8000元
5
5000(含)-6000元
6
4000(含)-5000元
7
4000元以下
合计
表：长沙住宅市场价格段占比
销售套数(套)
套数
占比
销售面积(万㎡)
面积
占比
3326
34.6%
44.9
38.2%
数据来源：CREIS中指数据
全市价格走势：环比上涨6.63%，同比上涨 16.44%，为9634元/平米
2019年11月，长沙商品住宅价格为9634元/平米，环比上涨6.63%，同比上涨16.44%。
图：长沙商品住宅全市价格走势
数据来源：CREIS中指数据
区域价格走势：开福价格增长最高，环比增长 20.12%
排 名
面积段
1
90-120平方米(含)
2
120-144平方米(含)
3
144平方米以上
4
60-90平方米(含)
5
60平方米以下(含)
合计
表：长沙住宅市场面积段占比
销售套数(套)
套数
占比
销售面积(万㎡)
面积
占比
3883
40.4%
41.3
35.1%
3468
36.1%
45.4
38.6%
1470
15.3%
25.5
图：长沙商品住宅批准上市面积走势
数据来源：CREIS中指数据
区域供应：岳麓批准上市面积最大，为31.10万平 方米
长沙市房地产商业市场分析报告
2.长沙宏观经济指标分析2.1 国内生产总值与人均生产总值1999-2009年长沙GDP 指标分分析✧ 1999至2009年十一年期间，长沙GDP 总量及人均GDP 基本保持10%以上的增长率，特别从2003年起长沙市GDP 总量增幅均在14%以上，长沙城市经济处于高速发展阶段。
✧ 2009年长沙GDP 总量在全省的占比为29%，人均GDP 为全省的2.8倍，经济总量在长株潭三市中的占比达68%，长沙在湖南及长株潭城市群中龙头地位不言而喻。
1999-2009年长沙人均GDP 指标分析✧ 据世界银行的收入分组标准，人均GDP 在745美元及以下的为低收入国家，746～2975美元为中下收入国家，2976～9205美元为中上收入国家，9206美元及以上为高收入国家。
2009年长沙人均GDP 折合约为8,292美元，达到中上收入国家水平。
2.2 人口情况与城市化率2005-2009年长沙人口及城市化率指标分析✧ 长沙市常住人口规模小，且增幅不明显，这是一直制约长沙市零售商业规模扩大的主要因素。
但此制约因素在逐步得到解决，一是随着长株潭城市群路网交通的建设，长沙中高档零售商业辐射范围已经逐步延伸包括株洲、湘潭在内的长沙周边城市；二是长沙经济实力提高及产业结构升级，对于高素质人才的引进及回流创造良好条件。
✧ 长沙市2009年城市率达到62.63%，按照世界城市化率发展阶段划分，处于快速发展阶段。
这个阶段表现为：人口及资本均向城市集聚，城市规模不断扩大，城市化对于城市经济的贡献度日益明显。
可见，长沙城市化率的提高将影响到长沙零售商业网点布局及增大城市商业网点的规模。
2.3 长沙市产业结构分析1999-2009年长沙三大产业指标分析✧ 长沙11年间第二产业及第三产业分别实现7.5、6.3倍的增幅，且发展速度日益加快。
发展阶段 初期发展阶段加速发展阶段 稳定发展阶段 对应表现 a.城市数量少b.规模小c.城市化水平发展缓慢 a.人口向城市集聚 b.资本向城市集聚 c.城市数量迅速增加 d.城市规模不断扩大f.城市化水平大约每年提高一个百分点城市规模不断扩大 a.城乡差别近乎消灭 b.人口城市化趋缓 c.郊区城市化(逆城市化)开始出现✧近四年长沙三大产业中第一产业发展相对平稳，增速基本维持6%左右的水平，而第二、三产业发展势头强劲，增速在15%左右，特别是第二产业，达到15%以上的发展速度。
长沙商业市场调查报告.doc
长沙商业市场调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 长沙市商业调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 报告结构全国商业市场简述重点商圈全面解读长沙商业市场分析结论一、全国商业市场简述1、2008年全国商业房地产发展的显著特征理性和稳定并存,激情与风险共生业态结构上具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；投资情况上新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；持有状况上市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；租售价格上商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内. 需要着重指出的是未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视. 2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下在政策层面来看首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时有发生；最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。
从市场层面来看首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了综合来说影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面. 3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样产品进行优化创新2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力. 商业地产企业并购上市尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间. 利好因素促进商业地产未来看好但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.二、长沙商业市场分析1、走进长沙A、湖南省的区位特点及经济情况中部和泛珠三角经济区重合的区域在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。
湖南长沙洋湖片区商业市场报告
套数
8
4
比例
22%
11%
40㎡≤X＜50㎡ 5 14%
50㎡≤X＜70㎡ 8 22%
X＜127㎡ 11 31%
合计 36 100%
24000-40000元/平米
22000-37000元/平米
20000-35000 元/平米
中海国际社区—一期商业规划（香樟街）
香樟街商铺共22个，其中两层商铺3个。商铺面积23-127平米，50-70平米面积段占比最大，达8套。商铺开间 2.7—8.3M之间，进深6—16米之间。销售价格17000-35000元/平米。
江山帝景—商业规划
江山帝景商业总体量10万方，主要产品类型为临街底商、公寓式酒店、商务中心。
塘河路
联丰路
商务中心 学士路
含浦大道
社区的商业配套主要分布在塘河路与 联丰路及学士路沿线（红线标注 处） ，大部分为临街1层底商，无内 街商业。 目前塘河路雅典印象一二期沿线商铺 已营业，学士路沿线哈佛一期临街底 商正在销售中。 哈佛一期入口处设商务中心，体量1.8 万方。 由于开发计划原因，其他商业规划尚 未确定，暂无公开资料。
江山帝景—哈佛一期临街底商规划
哈佛一期底商合计56套，其中一楼46套，二楼10套。面积段以少于100平小户型占多数，合计33套，占比59%； 100-400平米合计15套，占比26%；400平米以上合计8套，占比14%。1楼价格23000元/平米左右，2楼价格8000 元/平米左右。
面积区间 X＜50㎡ 50㎡≤X＜100㎡
意 大 利
商 业 风
情 街
象 嘴 路
中医药大学
联丰路
万婴幼儿园
临街商铺：主要分布在 联丰路与象嘴路两侧（红线 标注处） ，产品形态主要为2层临时商铺，联丰路 沿线商铺已营业，主要为咖啡馆、干洗店、餐馆等 满足社区基本生活的业态；象嘴路沿线商铺在建， 尚未招商，规划打造为意大利商业风情街。 商业综合体：G1栋、G2栋、G3栋为商住楼，1-2层为 散铺及主力店，3层以上为公寓。其中G1栋已招商引 进8000平米新一佳旗舰店，G3栋招商引进2000平米 横店影院。 商业楼：共4层，总建筑面积11036平米，目前1楼主 要作为营销中心使用，未来商业楼整体规划为集中 商业，具体业态未定。
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面积区间 43≤X＜60㎡
套数
14
比例
18%
60㎡≤X＜80㎡ 15 27%
80㎡≤X＜100㎡ 7 36%
100㎡≤X＜120㎡ 4 18%
合计 40 100%
商业楼共4层，1楼面积2400平米，一半面积已招商引进建设银行、工商银行、KFC，一半面积暂时作为营销中心。2层整层 2653平米，未做分割，初步考虑招商KTV。3层3350平米，目前为利海矿业办公室，4层2633平米，目前为利海开发商办公 室，3-4楼业态功能可能向办公写字楼方向发展。
套数
21
比例
21%
60㎡≤X＜80㎡ 48 48%
80㎡≤X＜120㎡ 22 22%
120㎡≤X＜160㎡ 10 10%
合计 101 100%
G2属商住综合体，1-2层为商业部分，建筑面积合计5170平米。1层建筑面积合计2500平米，63个散铺，70-105平米大小， 主力面积段80-90平米，销售价格25000元/ 平米；2层规划为旅馆，56间，建筑面积2670平米， 30-105平米大小，主力面 积30-49平米，价格以实际招商沟通确定。
江山帝景—商业规划
江山帝景商业总体量10万方，主要产品类型为临街底商、公寓式酒店、商务中心。
塘河路
联丰路
商务中心 学士路
含浦大道
社区的商业配套主要分布在塘河路与 联丰路及学士路沿线（红线标注处） ， 大部分为临街1层底商，无内街商业。 目前塘河路雅典印象一二期沿线商铺 已营业，学士路沿线哈佛一期临街底 商正在销售中。 哈佛一期入口处设商务中心，体量1.8 万方。 由于开发计划原因，其他商业规划尚 未确定，暂无公开资料。
面积区间 70≤X＜80㎡
套数
11
比例
22%
80㎡≤X＜90㎡ 33 30%
90㎡≤X＜100㎡ 10 35%
100㎡≤X＜105㎡ 9 13%
合计 63 100%
米兰春天—商业综合体（G3/商业楼）
G3属商住综合体，1--2层为商业部分，面积合计5059平米。1楼为40个散铺，建筑面积为2931平米，43-120平米大小，主 力面积40-70平米，30000元/ 平米左右。 2楼整层为主力店横店影院，面积为2128平米。
地下负一层6000平米，地上5层12000万平米。一层 将作为营销中心新址，2层—4层招商，初步确定业态 功能主要为酒店及KTV。5层作为项目工作人员办公室。
华润橡树湾—商业规划
项目商业总体量2800平米，以满足小区业主的基本生活需要为主，分布在靳江河沿线，具体规划尚未确定， 暂无公开资料。
商业部分市场小结
套数
8
4
比例
22%
11%
40㎡≤X＜50㎡ 5 14%
50㎡≤X＜70㎡ 8 22%
X＜127㎡ 11 31%
合计 36 100%
24000-40000元/平米
22000-37000元/平米
20000-35000 元/平米
中海国际社区—一期商业规划（香樟街）
香樟街商铺共22个，其中两层商铺3个。商铺面积23-127平米，50-70平米面积段占比最大，达8套。商铺开间 2.7—8.3M之间，进深6—16米之间。销售价格17000-35000元/平米。
万婴幼儿园
临街商铺：主要分布在 联丰路与象嘴路两侧（红线 标注处） ，产品形态主要为2层临时商铺，联丰路沿 线商铺已营业，主要为咖啡馆、干洗店、餐馆等满 足社区基本生活的业态；象嘴路沿线商铺在建，尚 未招商，规划打造为意大利商业风情街。 商业综合体：G1栋、G2栋、G3栋为商住楼，1-2层 为散铺及主力店，3层以上为公寓。其中G1栋已招商 引进8000平米新一佳旗舰店，G3栋招商引进2000 平米横店影院。 商业楼：共4层，总建筑面积11036平米，目前1楼 主要作为营销中心使用，未来商业楼整体规划为集 中商业，具体业态未定。
江山帝景—哈佛一期临街底商规划
哈佛一期底商合计56套，其中一楼46套，二楼10套。面积段以少于100平小户型占多数，合计33套，占比 59%；100-400平米合计15套，占比26%；400平米以上合计8套，占比14%。1楼价格23000元/平米左右， 2楼价格8000元/平米左右。
面积区间 X＜50㎡ 50㎡≤X＜100㎡
面积区间 20≤X＜30㎡
套数
4
比例
11%
50㎡≤X＜70㎡ 8 22%
80㎡≤X＜100㎡ 3 8%
100㎡≤X＜127㎡ 7 19%
合计 36 100%
20000-35000元/平米
17000-32000元/平米
米兰春天—总体商业规划
米兰春天商业总体量8万方，主要产品类型为临街底商与内街商铺、公寓、集中商业广场。
1.目前整个洋湖片区商业氛围较差，仅有米兰春天附近的中医药大学有一定商业配套较 为成熟； 2.除米兰春天与中海、江山帝景规划有大规模集中商业，洋湖垸各项目未来大部分商业 形态规划多为临街商铺，形态较为单一； 3.业态主要为餐饮、娱乐，定位上以满足业主的基本生活需要为主要目的，配合辐射周 边项目人群； 4.大部分商铺多为单铺单层，面积以20-60平米为主，较为符合该区业态的经营要求。 5.片区内商铺价格集中在15000-40000元/平米之间。
中海国际社区—一期商业规划（金楠街）
一期商业配套主要分布在靳江河路沿线，分金楠街商铺与香樟街商铺。 金楠街商铺共36个，其中两层商铺3个。商铺面积区间为21-127平米，70平米以下商铺占多数，达25个。商 铺开间3.4—8.7M之间，进深5—13米。销售价格20000-40000元/平米。
面积区间 X＜30㎡ 30㎡≤X＜40㎡
套数
20
13
比例
36%
23%
100㎡≤X＜200㎡ 200㎡≤X＜400㎡ 400㎡≤X 合计
12
3
8
56
21%
5%
14%
100%
江山帝景—商业会馆初步规划思路
经营模式为小而精的半封闭经营模式：（1）以满足社区需求为核心，辐射含浦片区乃至整个麓南板块；（2） 与物管独立开来，实行分开经营管理；（3）以外包为主，部分采取自行经营；（4）采取合理收费，部分免 费的经营策略。
商业部分分析
中海国际社区—总体商业规划
中海国际社区商业总体量7万方，主要产品类型为临街底商、公寓式酒店、步行街、集中商业广场。
窑
幼儿园
咀 路
集中商业
商业广场 公寓式酒店
中海博才小学
中西 餐餐 厅厅
商业步行街
靳
商业广场
江 路
特色餐饮 净菜市场
联丰路
商业配套主要分布在靳江路和窑咀路两侧 （红线标注处） ，产品主要形态为一层底 商。 一期有商业配套5000多㎡，二期商业配套 约6000多㎡，主要以特色餐饮和便利店等 满足社区生活需求的业态为主。 二期西段规划一条名品商业街，北端是项 目的营销中心，共三层，未来规划为集中 商业中心，并配合五期公寓式酒店及商业 广场辐射周边项目消费人群。 三四期五期商业规划尚未确定，暂无公开 资料。
中医ห้องสมุดไป่ตู้大学
米兰春天—商业综合体（G1/G2栋）
G1属商住综合体，1--2层商业部分，建筑面积合计15000平米左右。其中1楼7000平米为101个散铺，35-160平米大小， 主力面积60-80平米，销售价格20000-30000元/ 平米。二楼整体为主力店新一佳，建筑面积8000平米左右。
面积区间 35≤X＜50㎡