在普通商品房开发中配建保障性住房的分析及建议

在普通商品房开发中配建保障性住房的分析及建议

保障性住房正在全国范围内如火如荼的建设中,在保障对象上,各地方政府根据实际,均有不同规定,但绝对多数地方政府更多的是以户籍、人均年收入、目前居住的人均面积作为硬性指标,但这种标准是否科学和公平值得探讨。以减少在保障对象的设计上缺乏合理性,科学性及社会的认同性,将会引发新的社会不公,造成新的社会矛盾。

不可否认，配建保障性住房特别是改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。加快保障性住房建设，大力推进经济适用房建设、廉租房建设、危房改造等安居工程，对于改善城镇居民的民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

当前我国的保障性住房建设大多采用两种方式：集中建设方式和配建方式。所谓集中建设方式是指在行政划拨的建设用地上单独选址，集中建设；配建方式是指在新出让的土地使用权普通商品房建设项目中，由房地产开发企业按可建住宅总建筑面积的一定比例或一定数量建造保障性住房的建设方式。目前，国内已有部分城市采取配建方式，我省主要是以政府集中建设为主。

政府集中建设保障性住房在解决居民住房困难的同时又引发了大量问题，主要体现在：

（1）将会引发大量城市管理方面的问题，包括治安、市容等问题。国外经验告诉我们，如果此类问题得不到有效解决，将

会促成贫民窟的形成，与和谐社会形象严重不符。

（2）保障性住房项目的立项、融资、建设全部由政府一手操办，政府变成了房地产开发商，缺乏激励机制决定了在提供过程中存在“政府失灵”，这种“政府失灵”必然导致提供的低效率。

（3）政府投入大量资金及土地资源建设保障性住房小区，建成后却无人问津，造成资源的大量浪费。纠其根本原因，在于保障对象“参与”的缺位，保障性住房大多在市区边缘，交通不便，配套设施不全，导致无人问津，成为无人区，极大地浪费了社会资源。

（4）低收入群体过渡集中，与其他社会群体隔离，会引发大量问题，从欧美国家经验来看，这样不仅会带来高密度、拥挤、公共设施缺乏等城市环境方面问题，而且会引发诸如犯罪率提高、失业、严重依赖社会救济等社会问题。

相反，在普通商品房开发中配套建设保障性住房将有效地避免上述难题，而且，配建方式比比集中建设方式还有许多优势，具体包括：

①一般商品房在规划建设时应按详细规划先行或同步建设市政基础设施和配套公建，这样可充分利用已有道路交通给排水供暖等市政基础设施和配套公建社区服务机构，减少保障房单独建设的成本和管理运行社会负担，方便使用者避免集中建设因距市中心远、基础设施建设不配套而无人问津的尴尬局面；

②保障房与普通商品房一起配套建设混合居住，让不同社会阶层的人同居一处平等享受社会公共资源和发展成果，有利于人的身心健康和全面发展进步以及社会和谐。

③采取配建方式可以减轻政府的财政负担。政府给予房地产开发商一定的政策优惠，房地产开发商按照“保本微利”的原则提供保障性住房，减少政府财政负担。

为了实现全面推广保障性住房的配建方式，得出如下建议：

（1）建立以配建方式为主，政府集中建设或其它方式为辅的保障性住房提供模式。为了有效地贯彻这一模式，政府在审批新的商品房开发项目时，原则上必须要求开发商提供10%-15%的保障性住房配建比例。

（2）为了补偿或鼓励商品房开发商参与保障性住房配建工作，政府可通过多种优惠政策进行奖励。比如，按照10%-15%的同比例提高开发商的容积率，以提高开发商的积极性；还可考虑免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税；免征部分开发企业城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。

（3）利用公积金贷款支持保障性住房建设可以有效解决保障性住房建设资金难的问题。而且，用于保障房建设的公积金贷款利率按照5年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，但仍远低于商业银行的开发贷款利率，这有利于降低保障房的开发门槛，吸引更多房地产企业参与建设。通过一系列政策，让更

多的企业参与到政府的保障房建设当中去。使保障性住房建设把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，拉动经济增长，扩大内需；改善居民住房条件，解决低收入居民住房困难；防止市场大起大落、保持市场稳定发展。

（4）按照分类用地指标确定保障性住房的用地

根据住宅建设用地区位、定位的不同，可将住宅建设用地划为三类：不适宜建造保障性住房用地、可建造保障性住房用地、适宜建造保障性住房用地。

别墅区或市中心的高档住宅区作为不适宜建造保障性住房用地。居住对象为高收入阶层，低收入阶层与他们收入差距悬殊，生活方式存在很大不同，强行混居一方面会加大低收入阶层的生活成本，给他们的生活带来不便；另一方面会造成不同阶层之间的心里排斥，容易引发新的社会问题。

城市次中心区域的商品住宅作为可建造保障性住房用地。居住对象为中上收入阶层，与低收入阶层存在一定收入差距，但并不悬殊，混合居住一般不会产生心里排斥。这类用地通常交通便利，周边配套设施齐全，可在这类用地中配建一定比例的保障性住房。政府应确保该类用地保障性住房指标以实物形式实现。

城市次中心区域的普通商品住宅区或交通便利、配套齐全的郊区商品住宅房作为适宜建造保障性住房用地。居住对象为中等收入阶层，低收入阶层与他们收入差距不大，生活方式相近。对这类用地，政府应鼓励开发企业建造保障性住房。

(5)逐步改善其他住房困难群体的居住条件

①加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。

②积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

③多渠道改善农民工居住条件。用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

(6)完善配套政策和工作机制

落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式