投资性房地产的确认、初始计量与后续计量
中级财务会计8投资性房地产
B.采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧
C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
D.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式
本章结构要点
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，指பைடு நூலகம்赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。特征： 目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 能够单独计量和出售（或转让）。
（1）已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)；（3）已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》；（3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。
【答案】BDE
2007年1月1日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价900万元,已计提折旧27万元，账面价873万元， 2007年1月1日的公允价值为950万元，假设甲按照净利润的10％计提盈余公积。
借：投资性房地产——成本 950 投资性房地产累计折旧 27 贷：投资性房地产 900 利润分配－未分配利润 69.3 盈余公积 7.7
长江公司于2007年1月1日购买一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，该幢商品房的购价为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）
东北财经大学中级财务会计第8章投资性房地产
在成本计量模式下，外购的土地使用权和建筑物 按照取得时的实际成本计量，记入“投资性房地 产”科目。
在公允价值计量模式下，在“投资性房地产”科
目下应设置“成本”和“公允价值变动”两个明
细科目，按外购土地使用权和建筑物发生的实际
成本，记入“投资性房地产—成本”科目。
2012.04
需要注意
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才
模式）或“投资性房地产——成本”科目（公
允价值模式）核算。
2012.04
例题见教材【例8-2】
第三节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式计量的投资性房地产 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 三、投资性房地产后续计量模式的变更
2012.04
一、采用成本模式计量的投资性房地产
企业选择成本模式，就应当对其所有投资性房地 产采用成本模式进行后续计量。
策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产
的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存
收益.
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不 得从公允价值模式转为成本模式。
2012.04
成本模式变更为公允价值模式的会计处理 借：投资性房地产——成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 利润分配——未分配利润 盈余公积 [差额] [账面价值] [公允价值]
三、投资性房地产的后续计量模式
2012.04
一、投资性房地产的性质
（一）投资性房地产的定义
房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产中的土地是指土地使用权
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或
者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为赚取租金、增值或者两者兼而有之而持有的房地产，而非为自用或出售而持有的房地产。
在企业财务会计中，投资性房地产的会计处理相对复杂，需要遵循一定的会计准则和规定。
本文将从投资性房地产的确认、初始计量、后续计量以及处置等方面，介绍投资性房地产的会计处理方法。
一、投资性房地产的确认企业在决定将某项房地产确认为投资性房地产时，需要同时满足以下条件：首先，企业的管理层已经决定将该房地产作为投资性房地产持有；其次，该房地产的未来现金流主要来自租金、资本增值或两者的组合，而不是出售该房地产或者使用该房地产的变现；最后，该房地产的相关信息能够可靠地进行计量。
只有同时满足以上三个条件，企业才能确认某项房地产为投资性房地产。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产在确认后，需要以公允价值进行初始计量。
公允价值是指在买方和卖方交易时，在市场上可以获得的价格。
如果无法可靠地确定投资性房地产的公允价值，可以采用成本模型进行初始计量，即初始成本加上后续的累计折旧和减值准备。
三、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量主要包括公允价值模型和成本模型两种方法。
在公允价值模型下，投资性房地产需要按照公允价值进行后续计量，并将公允价值变动计入当期损益。
在成本模型下，投资性房地产按照成本减少其累计折旧和减值准备后的账面价值进行后续计量，不计入公允价值变动。
四、投资性房地产的处置投资性房地产的处置包括出售、报废、转让等方式。
在处置投资性房地产时，需要根据实际情况确定处置产生的收益或损失，并在财务报表中进行相应的处理。
如果投资性房地产转为自用或者变现用途，需要按照相关规定进行重新分类，并按照新的用途进行会计处理。
综上所述，投资性房地产的会计处理涉及到确认、初始计量、后续计量和处置等多个环节，企业需要严格遵循会计准则和规定，确保投资性房地产的会计处理符合法律法规和会计准则的要求。
只有做好投资性房地产的会计处理工作，企业才能更好地管理和控制投资性房地产，实现经济效益的最大化。
第六章 1 投资性房地产初始计量
第六章投资性房地产本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。
虽然分数不高，但比较重要。
本章近三年主要考点：投资性房地产的转换等。
本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、差错、合并财务报表等内容结合出题。
第一节投资性房地产的特征与范围◇投资性房地产的定义◇投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物–无所有权，不属于【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）。
A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产C.已出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本月摊销计入科目：建办公大楼，建造期间土地摊销计入办公大楼的成本，建造完成计入管理费用。
投资性房地产的确认及初始计量--注册税务师辅导《财务与会计》第十章讲义10
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册税务师考试辅导《财务与会计》第十章讲义10投资性房地产的确认及初始计量10.3.2 投资性房地产的确认及初始计量一、投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认条件在同时满足下列条件时才予以确认：1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产的确认时点1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日；3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。
二、投资性房地产入账价值的确认1.总的原则：历史成本原则。
即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。
2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成（1）外购的投资性房地产，按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。
（2）自行建造的投资性房地产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。
在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
（3）以其他方式取得的投资性房地产，原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。
比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。
【要点提示】由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发产品，其入账成本的确认环节与其原属资产无异，因此考生应依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资性房地产的入账成本。
10.3.3 投资性房地产的后续计量一、后续计量模式的选择企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
投房概念与特征,投房范围,投房初始计量,投房后续计量
专题七投资性房地产第一节应收款项及减值第二节存货第三节固定资产第四节无形资产第五节投资性房地产第五节投资性房地产【学习提示】通过本小节的学习，熟悉投资性房地产的概念，重点掌握投资性房地产的范围，以及投资性房地产的初始和后续计量的会计处理一、投资性房地产的概念与特征二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的初始计量四、投资性房地产的后续计量五、投资性房地产的处置一、投资性房地产的概念与特征（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
应与自用的厂房、办公楼等房地产（固定资产）和作为存货的房地产（开发产品）加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。
二、投资性房地产的范围【小新点】已出租的房、已出租的地、等着涨价的地。
【习题1·多选题】下列各项关于企业土地使用权的会计处理的表述中，正确的有（）。
A.工业企业持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算B.工业企业将购入的用于建造办公楼的土地使用权作为无形资产核算C.工业企业将租出的土地使用权作为无形资产核算D.房地产开发企业将购入的用于建造商品房的土地使用权作为存货核算【习题1·答案】ABD【解析】工业企业将已出租的土地使用权作为投资性房地产核算，选项 C 错误。
三、投资性房地产的初始计量（一）外购投资性房地产的确认条件和初始计量（二）自行建造投资性房地产的确认条件和初始计量四、投资性房地产的后续计量【基本思路】（一）采用成本模式进行后续计量的会计处理（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理（三）投资性房地产后续计量模式的变更成本模式变更为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配—未分配利润、盈余公积）。
投资性房地产的定义、确认与计量
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投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产具有以下特征：(一) 投资性房地产是一种经营活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
(二) 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务。
这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货(已建完工商品房)的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。
二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
(一) 属于投资性房地产的项目1. 已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
7第七章 投资性房地产(完整版)
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近三年考题分数不高，属于不重要章节。
本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。
主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
《中级会计职称》考试第4章精讲
甲公司：不能确认其投资性房地产。
乙公司：属于投资性房地产。
【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。
3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。
【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。
乙公司：将其确认为投资性房地产。
【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。
（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。
（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
关于对投资性房地产的初始计量和后续计量的分析
投资性房地产 的后续计量只有成本价值和公允价值 两种模式， 收入 ， 借记 ‘ 银行贷款”等科 目， 贷记 “ 其他业务收入”等科 目。 （ 三） 投资陛房地产后续－ ｉ ｔ ． ｉ 模 式的变更 。企业对投资性房地产 的计量模式一经确认 ， 不得随意变更。成本模式转为公允价值模式 的， 应当作为会计政策变更处理， 将计量模式变更时公允价值与账面
模式， 就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续 投 资性房地 产的初 始计 量 投资 ｆ 生 房地户 ： １ 按照成本进行初始计量。 计量 。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 ， 应当同时 １ － 夕 购的投 只有在购入 满足下列条件 ： （ １ ） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地通常是指投资 ｝ 生房地产所在 的城市 。对于大 中型城市 ， 应当 房地产的同时开始对外…… （ 自租赁期开始 日起） 或用于资本增值 ， （ ２ ） 企业能够从活跃的房地产交易市场 才能称之为外购的投资一 Ｉ ＇ ｌ － Ｊ ￣ ； － 地， ： 。外购投资性房地产的成本 ． 包括 为投资 陛房地产所在的城 区；
刘 琦 东 北林 业 大 学 经 济 管理 学 院 黑 龙 江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ４ ０
摘要 ： 投 资性房地 产主要 包括 已出租 的土地 使用权 、持有 外 准备增 值后 转让 的土地使 用权和 已出租的建 筑物 。本
文 就投 资 性 房 地 产 的 初 始 计 量 和 后 续 计 量 进 行 分 析 。 关键 词 ： 投 资 系房 地 产 ； 初始 计量 ； 后 续 计 量
价值的差额 ， 调整期初留存收益（ 末分配利润） 。企业变更投 资性房 地产计量模式时， 应当按照计量模式变更 日投资性房地产的公允价 行后续计量的投资性房地产 ， 应当遵循 以下会计处理 ： 值． 借记 “ 投资性房地产（ 成本） ”科 目， 按 照已计提的折 旧或摊销 ， （ １ ） 外购投资性房地产或的 自行建造的投资性房地产达到预定 借记 “ 投资陛房地产累计折旧”科 目， 原－ ｉ － ， Ｉ － ￣的减值准备 ， 借记 “ 投 可使用状态时 ， 按照其实际成本。借记 “ 投资 陛房地产”科 目， 贷记 资性房地产减值准备”科 目， 按照原账 间余额 ， 贷记 “ 投资性房地 “ 银行存款”、 “ 在建工程”等科 目。 产”科 目， 按照公允价值与其账面价值之间差额， 贷记或借记 “ 利润 （ ２ ） 按照固定资产或无形资产的有 关规定 ， 按期（ 月） 计提折 旧或 分配——未分配利润” 、 “ 盈余公积”等科 目。已采用公允价值 进行摊销， 借记 “ 其他业务务成本”等科 目， 贷记 “ 投资ｆ 生房地产一 模式计量的投资ｌ 生 房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。困 累计折旧（ 摊销） ”科 目。
投资性房地产概述,投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产的后续计量
持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并出租的建筑物，企业租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定出租的建筑物（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：1.自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：（1）企业出租给本企业职工居住的房屋；（2）企业拥有并自行经营的旅馆饭店；（3）企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
2.作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【教材例6－1】2×18年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自2×18年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。
2×18年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。
以上交易假设不违反国家有关规定。
【答案】甲公司：不能确认其投资性房地产。
乙公司：属于投资性房地产。
【教材例6－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。
3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。
投资性房地产特征范围、确认与初始计量、后续计量关键考点
投资性房地产特征范围、确认与初始计量、后续计量关键考点一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析题处理四、本章知识点详解【解释】2006 年以前出租房地产作为“出租固定资产”“出租无形资产”核算，2006 年以后出租房地产作为“投资性房地产”核算。
【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（二）投资性房地产的特征【解释】自用房地产包括两部分：地皮作为“无形资产”，地上建筑物等作为“固定资产”；房产商用于出售的房地产作为“开发产品”核算。
二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权2.持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物【解释】甲公司将自己的一栋办公楼出租给乙公司，而后乙公司将其转租给丙公司。
在本案例中甲公司可以将办公楼归为投资性房地产。
4.特殊情况（1）空置建筑物只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。
【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。
2019年注册会计师考试知识要点分析及考前押题第六章 投资性房地产(附习题及答案解析)
第六章投资性房地产内容框架1.投资性房地产的特征与范围3.投资性房地产的确认和初始计量3.投资性房地产的后续计量4.投资性房地产的转换和处置考情分析本章是基础性章节。
在考试中，本章既可以考客观题也可以考主观题。
本章易考自用房地产与投资性房地产用途相互转换的会计处理，投资性房地产后续计量模式的变更，投资性房地产的处置等问题；可与会计政策变更、前期差错更正、所得税、债务重组、非货币性资产交换等内容结合。
【注】处置投资性房地产时要考虑增值税因素。
第一节投资性房地产的特征与范围◇知识点：投资性房地产范围界定提示：持有并准备增值后转让的建筑物，如果是房地产企业，作为存货核算；如果是一般企业，作为固定资产核算。
【例题·多选题】下列不属于投资性房地产的有（ ）。
A.房地产企业开发待售的商品房B.房地产企业开发增值后出售的土地使用权C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产 『正确答案』ABC 『答案解析』选项A 和B ，房地产开发企业的存货；选项C ，企业的无形资产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量◇知识点：投资性房地产的确认和初始计量【例题·单选题】下列表述中正确的是（）。
A.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入建造成本D.投资性房地产应当按照成本模式或者公允价值模式进行初始计量『正确答案』B『答案解析』选项A，持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为董事会或类似机构作出书面决议的日期；选项C，在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本；选项D，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
◇知识点：与投资性房地产有关的后续支出【例题·多选题】下列关于投资性房地产说法正确的有（）。
投资性房地产的核算
三、投资性房地产的后续计量
（三）投资性房地产后续计量模式的变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量 模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟， 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得， 可以满足采用公允价值模式条件的情况下，企业才能将投资 性房地产的计量从成本模式转为公允价值模式，成本模式转 为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模 式变更时公允价值与账面价值的差额，调整为期初留存收益。
投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。减值测试后确定发生减值的，应当 计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减 值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
投资性房地产的核算
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三、投资性房地产的后续计量
（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
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三、投资性房地产的后续计量
（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同， 即按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科 目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；取得的租金收入，借记“银行存款”等科目， 贷记“其他业务收入”等科目。
2．自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活
动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值， 才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的 成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
投资性房地产的核算
用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，
投资性房地产的初始计量和后续计量
D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，属于企业的存货；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的土地使用权C.已出租的土地使用权D.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权【答案】AC【解析】选项B，待出租的土地使用权不属于投资性房地产；选项D，属于无形资产。
【例题•判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）（2016年、2013年）【答案】√【解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合投资性房地产定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
二、投资性房地产初始计量（一）外购投资性房地产的初始计量1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
【提示】此部分外购投资性房地产入账成本的确认与固定资产、无形资产和存货基本一致。
基本账务处理：借：投资性房地产应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产转换为投资性房地产；若取得的房产用于销售，应先确认为存货，自租赁期开始日将其转换为投资性房地产。
（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量1.企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业购买或建造用于投资、租赁或增值目的的房地产，与自身日常经营无直接关系的固定资产。
在企业财务报表中，投资性房地产需要按照一定的会计准则进行处理。
本文将围绕投资性房地产的会计处理展开讨论，包括确认、初始计量、后续计量以及处置等方面。
1. 投资性房地产的确认企业在取得投资性房地产时，首先需要确认其是否符合投资性房地产的定义。
确认投资性房地产时，应当具备以下条件：首先，企业的目的是获得租金、增值或者两者皆有；其次，企业采用成本模式进行计量，即将投资性房地产初始计量为成本。
2. 投资性房地产的初始计量投资性房地产在确认后，需要进行初始计量。
初始计量时，应当将投资性房地产列示为成本，包括购买价、相关税费以及直接与取得该房地产相关的其他支出。
在初始计量完成后，企业需要将投资性房地产作为长期资产纳入到财务报表中，并根据相关会计准则进行披露。
3. 投资性房地产的后续计量投资性房地产在确认和初始计量之后，需要进行后续计量。
按照会计准则的规定，投资性房地产可以选择使用成本模式或公允价值模式进行后续计量。
在成本模式下，投资性房地产按照成本减值原则进行减值测试；而在公允价值模式下，投资性房地产的价值会随着市场价格波动而变化。
4. 投资性房地产的处置当企业决定处置投资性房地产时，需要对其进行处置处理。
处置方式包括出售、转让、报废等多种形式。
在处置前，企业需要对投资性房地产进行准确评估，并根据相关准则选择合适的会计处理方法。
处置所得或处置损失应当及时反映在财务报表中，并进行合理披露。
总之，投资性房地产的会计处理涉及到确认、初始计量、后续计量和处置等环节。
企业需要根据不同情况选择合适的会计处理方法，并严格遵守相关会计准则和规定。
只有做好投资性房地产的会计处理工作，才能更好地保障企业财务信息的真实和完整，提升财务报表的质量和透明度。
希望本文对您了解投资性房地产的会计处理有所帮助，同时也提醒各位财务从业人员在实际工作中要严格遵循相关法规和准则，做好相关记录和披露工作。
注册会计师cpa会计投资性房地产
应交税费-应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
1.自行建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本
借：投资性房地产
贷：在建工程、开发成本等
二、投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量
同一企业【只能采用一种模式】对其所有的投资性房地产进行后续计量。
成本模式
（一）取得租金时
借：投资性房地产（转换日固定资产的账面价值）
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
（二）投资性房地产》》》固定资产
借：固定资产（转换日投资性房地产的账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
（三）作为存货的房地产》》》投资性房地产
一、投资性房地产的初始计量
投资性房地产的特征与范围
含义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
1.赚取租金
2.持有准备资本增值出售
属于的
1.已出租的土地使用权
2.已出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的【土地使用权】（仅限土地使用权）
4.企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等【辅助服务】
公允价值变动损益（借方差额）（处置时结转，影响损益）
贷：固定资产
其他综合收益（贷方差额）（处置时结转，不影响损益）
借：其他综合收益（处置时结转，影响损益）
公允价值变动损益（处置时结转，不影响损益）
贷：其他业务成本
（二）投资性房地产》》》自用房地产
借：固定资产（转换日的公允价值）
投资性房地产
第10讲-投资性房地产的特征与范围，投资性房地产的确认和初始计量，投资性房地产的后续计量第六章投资性房地产考情分析本章主要介绍了投资性房地产的特征、范围和会计核算，属于重点内容。
关于投资性房地产后续计量模式的转换可以和会计政策变更相结合命至主观题。
近三年平均分值为4分。
第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
【提示】投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的特征：1.投资性房地产是一种经营活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
二、投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
【提示】（1）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产。
（2）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
（3）如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
3.已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
4.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
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❖ 企业自行建造房地产达到预定可使用状态 后一段时间才对外出租或用于资本增值的， 应当先将自行建造的房地产确认为固定资 产或无形资产，自租赁期开始日或用于资 本增值之日开始，从固定资产或无形资产 转换为投资性房地产。
（三）以其他方式取得的投资性房地产 以其他方式取得的投资性房地产，其
成本参照本书“第三章 固定资产”相关内 容确定。
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或 者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥 有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要 是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆 饭店不确认为投资性房地产。
（2）作为存货的房地产。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本
增值、部分用于生产商品、提供劳务或经 营管理，能够单独计量和出售的、用于赚 取租金或资本增值的部分，应当确认为投 资性房地产；不能够单独计量和出售的、 用于赚取租金或资本增值的部分，不确认 为投资性房地产。
（见教材P81）
1.已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以
经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划 用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于 此类。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权
是指企业取得的、准备增值后转让的土 地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土 地，不属于持有并准备增值后转让的土地使 用权。
❖ 借：无形资产——土地使用权 2000
贷：银行存款
2000
2006年末摊销土地使用权
借：管理费用 40
贷：累计摊销（2000÷50） 40
2007年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无
形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：
借：投资性房地产 2000
累计摊销 40
贷：无形资产——土地使用权 2000
二、投资性房地产的确认和初始计量
（一）投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符 合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地 产的两个确认条件：
1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 ❖ 只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性 房地产”科目核算。
借：投资性房地产 1010 贷：银行存款 1010
❖ 企业购入房地产，自用一段时间之后再改 为出租或用于资本增值的，应当先将外购 的房地产确认为固定资产或无形资产，自 租赁期开始日或用于资本增值之日开始， 才能从固定资产或无形资产转换为投资性 房地产。
❖ 【例3】甲公司于2006年1月1日支付2000 万元土地出让金取得一块土地使用权，使 用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购 入土地使用权的账务处理是：
投资性房地产累计摊销 40
【例4】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出
租，总投资4000万元。2006年2月1日支付工程款
1000万元，则甲公司账务处理如下：
借：在建工程——商用楼 1000
贷：银行存款
1000
2006年其余付款略；2006年12月23日，工程达
到预定可使用状态，开始办理经营租赁手续，在
【例1】企业购买一块土地使用权，购买价 为2000万元，支付相关手续费等30万元， 款项全部以存款支付。企业购买后准备等 其增值后予以转让。
借：投资性房地产 2 030
ห้องสมุดไป่ตู้
贷：银行存款
2030
【例2】甲公司于2007年1月1日支付1000万 元价款和10万元相关税费购入了800平方米 商业用房，当日出租给乙公司。甲公司购 入投资性房地产的账务处理是：
本章主要内容有：
1、投资性房地产概念和范围； 2、投资性房地产的确认条件； 3、投资性房地产初始计量的核算 4、投资性房地产后续计量的核算 5、投资性房地产转换的核算； 6、投资性房地产处置的核算。
第一节 投资性房地产的确认和初 始计量
一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增
值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地 产应当能够单独计量和出售。 （一）属于投资性房地产的项目
（二）投资性房地产的初始计量
❖ 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的 同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或 用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税 费和可直接归属于该资产的其他支出。
3.已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式
出租的建筑物。
❖ 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人 提供的相关辅助服务在整个协议中不重大 的，如企业将办公楼出租并向承租人提供 保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物 确认为投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目 下列各项不属于投资性房地产：
关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房 地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式 向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司 的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集 团的自用房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是 通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具 有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆 饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和 出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
❖ 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或 用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固 定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增 值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投 资性房地产。
❖ 2.自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房
地产，只有在自行建造或开发活动完成 （即达到预定可使用状态）的同时开始对 外出租或用于资本增值，才能将自行建造 的房地产确认为投资性房地产。自行建造 投资性房地产的成本，由建造该项房地产 达到预定可使用状态前发生的必要支出构 成。
建工程余额为4000万元，则：
借：投资性房地产 4000
贷：在建工程 4000
第二节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量是指企业应该在资产负 债表日对投资性房地产的期末价值进行重新计量。 企业对投资性房地产的后续计量主要采用两种模式：