住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知
商品房预售资金监管方式及业务流程介绍PPT课件( 36页)
业务流程介绍
局产权处（市测管办）
局开发市场处
局行政审批处
新建商品房预售资金监管 （市场管理中心）
各登记机构
房屋基础信 息（测验成 果）采集单 元
房屋基 础信息 （测绘 成果） 管理
测绘成 果备案 （预测）
建立楼盘表
《商品房预 售方案备案 证明》
三方 《监管 协议》
商品房 预售方 案备案
首次销售备案
提示：一个预售方案备案对应一个监管账户 一个监管账户对应一张预售许可证
业务流程介绍
• 签订三方协议
-办理流程： 开发企业网上申请打印监管协议--- 提交资料---受理审核---签 订监管协议
-提交的资料：
1、《武汉市新建商品房预售资金监管协议》 2、施工合同及建筑材料、设备购销合同等（核对原件，留存加盖企业
重点问题解答
• 购房款交存
问题1：专用POS机与普通POS机有何不同？能否使用普通POS机？ 解答：专业POS机对应的账户是资金监管专用账户，可输入缴款通知书编
号(对应商品房买卖合同号)，以采集相关购房信息，因此普通POS机 不能替代专用POS机。 问题2：客户通过专用POS机交首付时能否使用多张卡？ 解答：可以使用多张卡，但最多不能超过6张，多次进账组合后做一笔进 账处理。 问题3：客户在签订合同前缴纳的诚意金、定金是否要存入监管账户？ 解答：对签订合同的客户，约定将前期诚意金转为房价款的，该部分资 金可通过补交首付的形式转入监管账户；对没有签订合同的，企业根 据双方约定解决。 问题4：购房款入账时是否必须输入合同号？ 解答：是的。每笔购房款入账都必须对应到每套房。
监管方式
法律依据：
1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、城市商品房预售管理办法 3、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售
预售资金监管办法
北京市商品房预售资金监督管理办法第一章总则第一条为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条本市行政区域内商品房（包括限价商品房）预售资金的存入、支出和使用，适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。
第四条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监督、银行监管、监理参与、专款专用的原则。
预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合，重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需工程建设费用。
监管期限自核发商品房预售许可证开始，至预售项目已办理80%购房人房屋所有权证后终止。
第五条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住房城乡建设委”）负责指导、监督本办法的实施及预售资金监管信息系统（以下简称“系统”）的建设。
区县建设房管部门负责监督本行政区域内商品房预售资金入账、使用等过程监管和开发企业相关违法违规行为的查处工作。
中国人民银行营业管理部、北京银监局共同指导商业银行开展预售资金监管工作。
中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设预售资金监管专用账户。
北京银监局负责商业银行入账预售资金划拨的监督管理。
第二章监管资金总额核定和专用账户开设第六条开发企业在申请办理商品房预售许可证前应编制经施工单位、监理单位确认的预售项目用款计划。
用款计划应明确预售项目建设（含配套）总费用、单体楼栋（含配套）建设费用。
用款计划须设立已取得商品房预售许可证、已竣工备案、已落实商品房质量责任承担主体、已办理80%购房人房屋所有权证四个资金使用节点，并明确各资金使用节点的用款额度。
住房和城乡建设部(53号)
住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知文号:建房[2010]53号成文日期:2010-04-13各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。
未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。
各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
本文来自百行会计网,转载请注明出处（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。
实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。
房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。
房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知
国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知国土资源部住房和城乡建设部国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知国土资发【2010】151号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局）、住房城乡建设厅（建委、房地局、规划局），副省级城市国土资源行政主管部门、住房城乡建设(房地产、规划)行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局、建设局，各派驻地方的国家土地督察局：为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称“国发10号文件”）确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，现就有关工作通知如下：一、统一思想，加强部门协调配合地方各级国土资源、住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门要深入学习领会国发10号文件的指导思想、任务要求和政策规定，充分认识进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务，是增加群众住房有效供给、维护群众切身利益的迫切需要，是促进城市建设节约用地、科学发展的重要举措。
各级国土资源、住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门要统一思想认识，明确工作职责和任务，在政府统一领导下，加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，在严格执行法规政策、加强管理监督、认真查处违法违规行为等各项工作中主动协调配合，落实各部门责任，努力开展工作，促进房地产市场持续向好发展。
二、强化住房用地和住房建设的年度计划管理地方各级住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求，共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。
2009年底至2010年房地产调控政策(精)
2009年底——2010年房地产调控政策中央调控政策2010年11月16日财政部、国家发改委、住房城乡建设部《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》《通知》中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
2010年11月15日住房和城乡建设部与国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》通知规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》通知规定，第二套房公积金贷款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款。
2010年10月19日央行加息自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
2010年9月29日国家有关部委新国五条国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。
2010年9月27日国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》该《通知》要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
2010年5月26日国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》该通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
上海市房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知
上海市房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知文章属性•【制定机关】上海市房屋管理局•【公布日期】2019.12.27•【字号】沪房规范〔2019〕20号•【施行日期】2020.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知沪房规范〔2019〕20号各区住房保障和房屋管理局，各房地产交易中心，各房屋调查机构，各房地产开发企业，各房地产经纪机构：为进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房销售行为，根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）和《上海市房地产转让办法》（上海市人民政府令第52号）等规定，现就有关问题通知如下：一、房地产开发企业在商品住房预销售过程中应当严格遵循国家和本市房地产市场调控各项政策及相关法律法规、规章和规范性文件的规定。
（一）房地产开发企业应当按照规定组织好商品住房项目的开工建设，及时上市销售。
建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
（二）房地产开发企业应当在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后方可签订商品住房定金合同、商品住房销售合同，并严格执行网上操作系统即时备案、可售房源不得拒绝销售等本市商品房销售合同网上备案登记制度。
（三）房地产开发企业除应按照本市商品房销售方案备案相关规定制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况（得房率），小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案（包括具体幢号、建筑面积），开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。
经备案的商品住房销售方案及按照相关规定需要公示的其他内容，应在售楼现场醒目位置张贴。
预售资金监管办法
北京市商品房预售资金监督管理办法第一章总则第一条为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条本市行政区域内商品房（包括限价商品房）预售资金的存入、支出和使用，适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。
第四条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监督、银行监管、监理参与、专款专用的原则。
预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合，重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需工程建设费用。
监管期限自核发商品房预售许可证开始，至预售项目已办理80%购房人房屋所有权证后终止。
第五条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住房城乡建设委”）负责指导、监督本办法的实施及预售资金监管信息系统（以下简称“系统”）的建设。
区县建设房管部门负责监督本行政区域内商品房预售资金入账、使用等过程监管和开发企业相关违法违规行为的查处工作。
中国人民银行营业管理部、北京银监局共同指导商业银行开展预售资金监管工作。
中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设预售资金监管专用账户。
北京银监局负责商业银行入账预售资金划拨的监督管理。
第二章监管资金总额核定和专用账户开设第六条开发企业在申请办理商品房预售许可证前应编制经施工单位、监理单位确认的预售项目用款计划。
用款计划应明确预售项目建设（含配套）总费用、单体楼栋（含配套）建设费用。
用款计划须设立已取得商品房预售许可证、已竣工备案、已落实商品房质量责任承担主体、已办理80%购房人房屋所有权证四个资金使用节点，并明确各资金使用节点的用款额度。
2022年-2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策模拟考试试卷A卷含答案
2022年-2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策模拟考试试卷A卷含答案单选题（共40题）1、个人将购买已达到一定期限的普通住房出售时依法可以免征增值税，则该期限最短为（）年。
A.1B.2C.3D.4【答案】 B2、下列不属于《城市房地产开发经营管理条例》规定的不得发布广告的情形的是（）。
A.在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B.在未经国家征用的集体所有的土地上建设的C.权属有争议的D.取得该项目预售许可证的预售房地产【答案】 D3、《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》公布施行后，在（）的，适用该解释。
A.一审和二审阶段B.三审和终审阶段C.一审、二审和终审阶段D.终审阶段【答案】 A4、土地增值税的征税范围不包括（）。
A.国有土地使用权B.地上建筑物C.别人赠与的房地产D.地上建筑物的附着物【答案】 C5、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得()但不超过3万元的罚款。
A.2倍以上B.2倍以下C.3倍以上D.3倍以下【答案】 D6、出租人履行通知义务后，承租人在（）日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋无效。
A.5B.10C.15D.30【答案】 C7、下列不符合建设工程竣工验收程序要求的是（）。
A.工程完工后，实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见B.建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案C.建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构D.施工单位组织工程竣工验收【答案】 D8、下列属于房屋租赁合同自然终止的是（）。
A.无正当理由，拖欠房租6个月以上的B.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的C.将承租的房屋擅自转让的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的【答案】 D9、房地产登记信息的()为交易当事人提供了较大的便利.A.公正性B.有效性C.公开性D.客观性【答案】 C10、物业管理活动的依据是()。
上海市住房保障和房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知
上海市住房保障和房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2010.09.02•【字号】沪房管市[2010]246号•【施行日期】2010.09.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市住房保障和房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知（沪房管市〔2010〕246号）各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心、各房屋调查机构，各房地产开发企业、房地产经纪机构：为贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等文件精神，规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序，现就有关问题通知如下：一、严格商品住房预售许可管理。
房地产开发企业要严格按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交〔2007〕450号）关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，对于《建筑工程施工许可证》许可的建筑面积小于3万平方米的，必须一次性工程进度现场鉴证、出具鉴证报告；大于3万平方米的，每次工程进度现场鉴证建筑面积不得低于3万平方米。
各区（县）房管部门应严格执行预售许可管理规定，根据项目楼盘表以及房屋调查机构出具的工程进度现场鉴证报告审核商品住房预售规模。
二、完善商品住房销售方案备案管理制度。
房地产开发企业除应按照《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况（得房率），小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案（包括具体幢号、建筑面积），开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。
2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策自我检测试卷A卷附答案
2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策自我检测试卷A卷附答案单选题（共50题）1、下列房地产广告内容中，符合相关管理规定的房地产广告是（）。
A.含有升值或者投资回报的承诺B.标明实际销售价格及其有效期限C.以乘车或开车到达时间表示距离D.利用其他项目的形象作为本项目的效果【答案】 B2、下列属于房屋租赁合同自然终止的是（）。
A.无正当理由，拖欠房租6个月以上的B.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的C.将承租的房屋擅自转让的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的【答案】 D3、甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收入为500万元，其应缴纳的增值税、城市维护建设税和教育费附加合计为（）万元。
(2009年真题)A.7.00B.6.00C.6.05D.7.05【答案】 C4、划拨国有建设用地使用权可以出租，租赁时间超过()的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。
A.1个月B.3个月C.6个月D.1年【答案】 C5、承租人主张对承租房屋的优先购买权，必须在出租人履行通知义务后，在（）天内明确表示购买该房屋。
A.10B.15C.20D.30【答案】 B6、担保公司应当建立（），用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。
A.担保风险基金B.财产担保制度C.保险制度D.风险预测机制【答案】 A7、刘某自营食品店，应税房产原值为50万元，每年需交纳的房产税额最少是（）元。
(2010年真题)A.4200B.4800C.5400D.6000【答案】 A8、建设单位应当在物业承接查验协议签订后()d内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
A.3B.7C.10D.15【答案】 C9、对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，（）个人所得税。
A.免征B.减按10%征收C.按20%征收D.按25%征收【答案】 A10、房屋登记机构缮写并向权利人发放房屋权属证书，应当依据（）记载的事项。
2022年-2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策全真模拟考试试卷A卷含答案
2022年-2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策全真模拟考试试卷A卷含答案单选题（共30题）1、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设某住宅小区，2005年8月1日该小区竣工验收合格。
王某于2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为6000元/m2，按照商品房销售合同约定建筑面积120m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。
王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。
(2009年真题)A.69.12B.69.36C.69.60D.72.00【答案】 B2、非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。
A.6个月B.9个月C.1年D.2年【答案】 C3、土地增值税实行( )税率。
A.比例B.定额C.超额累进D.超额递减【答案】 C4、国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与()级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为.A.省B.市C.县D.乡、镇【答案】 C5、在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应向()提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。
A.国土资源行政主管部门B.建设行政主管部门C.土地管理部门D.房地产管理部门【答案】 A6、物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是()。
A.房地产估价师B.监理工程师C.房地产经纪人D.物业管理师【答案】 D7、国土资源行政主管部门应自受理土地登记申请之日起()d内，办结土地登记审查·手续。
A.7B.10C.20D.30【答案】 C8、土地使用权全部属于划拨供给方式的房产种类是（）。
A.房改房B.已购公有住房C.国家机关用地D.经济适用住房【答案】 D9、（一）A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。
各地对商品房预售资金的监管实施一览
南宁
关于进一步加强南宁市商品房预售款监督管理的通知
2008年7月29日
预售商品房的房地产开发企业（简称预售人）在申办商品房预售许可证前，应当在合法的银行设立商品房预售款专用账户，实行专款专户、专款专存、专款专用。并由预售人、银行和工程监理机构三方签订统一格式的《商品房预售款监管协议书》，明确三方的权利、义务和责任，并载明监管专户的开户行、开户人及账号。
设立多个预售款专用账户时，监管银行之间应当协调共同监管。
开发企业应当在预售现场公示监管协议，并在商品房预售合同中注明预售款专用账户。商品房预售款应当直接进入预售款专用账户，开发企业凭购房人的缴款凭证为购房人开具售房收款凭据。
北京
《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》
2010年12月1日
商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。
房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。
完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件节点前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。
邢台市
《商品房预收款监管办法》、《商品房预售款监管实施细则》，
2009年3月6日
购房者向开发商支付的定金、预付款、保证金等各种款项直接打入银行监管账户，贷款银行为购房者办理的贷款，直接划入银行监管账户；监管账户的资金只能用于本商品房工程建设，开发商申请使用的资金不超过该项目总投资的90%；监管机构在开发商持工程进度证明等材料申请使用预收款后，立即出具预收款拨付通知书，开户银行为开发商办理预收款拨付。
建房[2010]53号文件(2010年4月13日)
![建房[2010]53号文件(2010年4月13日)](https://img.taocdn.com/s3/m/b658b63a87c24028915fc3db.png)
中华人民共和国住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知建房[2010]53号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。
未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。
各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。
实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。
房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。
房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
德州市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售行为加强房地产市场监管的通知-德政办字[2014]38号
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德州市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售行为加强房地产市场监管的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 德州市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售行为加强房地产市场监管的通知（德政办字〔2014〕38号）各县（市、区）人民政府（管委会），市政府有关部门、有关单位：为加强房地产市场监管，规范商品房预售行为，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、省政府办公厅《关于贯彻国办发〔2011〕1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》（鲁政办发〔2011〕5号）精神，经市政府同意，现就有关问题通知如下：一、进一步强化政府监管责任住房问题既是经济问题，也是重要的民生问题。
违法建设和违规预售行为，扰乱市场秩序，加大金融风险，影响社会稳定和经济协调发展，各级政府必须高度重视，切实履行监管责任。
各县（市、区）要立即组织开展一次房地产市场秩序专项检查，检查内容主要包括未取得土地、规划、施工手续擅自开工建设的项目情况，违规预售或变相预售收取定金、预订款费用的情况等。
要摸清底数，区别情况，该整改的整改，该查封的查封，进一步规范房地产市场秩序。
二、关口前移，加大查处力度对未依法取得用地手续、利用集体土地擅自开工建设的项目，由国土资源部门责令停工整顿，依法处理。
对未取得建设工程规划许可证开工建设或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的项目，由规划行政执法部门责令停止施工，限期改正。
对未取得建设工程施工许可证擅自开工建设的项目，由住建部门和城管执法部门依法予以查处。
当事人不停止建设的，采取查封施工现场、拆除等强制措施。
大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知-大政发[2010]63号
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大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知（大政发[2010]63号）各区、市、县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构：为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发 [2010] 10号）和住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房 [2010] 53号）精神，进一步规范我市商品房预售管理，维护房屋交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，现就有关事宜通知如下：一、提高商品房预售工程进度标准。
将商品房预售应达到的工程进度标准调整为：7层以下（含7层）的商品房项目，须完成主体结构封顶；8层以上（含8层）的商品房项目，须完成主体结构2/3以上（不得少于7层）。
二、建立预售资金监管制度。
市国土房屋局会同人民银行大连市中心支行、大连银监局制定《大连市商品房预售资金监管办法》，将商品房预售资金全部纳入监管账户，由金融机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
预售资金使用应当根据建设进度进行核拨，且必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
三、强化商品住房预售方案管理。
房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。
预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式等。
预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。
2022-2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策精选试题及答案二
2022-2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策精选试题及答案二单选题（共50题）1、（二）2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。
这是他购买的第一套自住普房，现已办理了房屋产权登记。
入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。
买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。
A.用于装修房屋B.用于购买国债赚取利息C.用于购买股票赚取收益D.用于购买住房【答案】 D2、对符合《土地登记资料公开查询办法》规定的查询申请，查询机关因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在()d内提供查询。
A.5B.7C.10D.15【答案】 A3、市场租金是在()的基础上，根据供求关系而形成的。
A.成本租金B.地租C.商品租金D.租赁关系【答案】 C4、《房屋登记办法》，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是（）；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
A.由房屋登记机构予以收缴B.由房屋交易管理部门予以收缴C.处以1万元以下的罚款D.处以1万元以上2万元以下的罚款【答案】 A5、根据《物权法》的规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数()以上的业主同意。
A.3/5B.2/3C.1/2D.1/3【答案】 C6、房屋租赁合同为（），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。
A.诺成性合同B.实践性合同C.要式合同D.单务合同【答案】 A7、下列情形中，不会导致租赁合同无效的是（）。
A.出租房屋为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑B.出租房屋为未取得建设工程规划许可证的房屋C.约定的租赁期限未超过用于出租的临时建筑的使用期限D.出租房屋为未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋【答案】 C8、大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由()规定。
福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见-闽建〔2020〕7号
福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------福建省住房和城乡建设厅关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见闽建〔2020〕7号各设区市建设局，福州市住房保障和房产管理局、不动产登记和交易中心，厦门市住房保障和房屋管理局，平潭综合实验区交通与建设局、行政审批局：为进一步加强商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，制定本意见。
一、监管工作要求。
各地要按照“一城一策”工作要求，切实加强商品房预售资金监管，夯实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。
要规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生，保持房地产市场平稳和社会安定稳定。
二、签订监管协议。
各设区市房地产管理部门要制定完善商品房预售资金监管具体办法以及监管协议（简称“监管协议”）文本，明确各方权利、义务和责任，明确预售资金监管额度、监管方式、拨付流程以及违约责任。
监管协议应由房地产管理部门或授权委托的事业单位（如交易登记机构）、房地产开发企业和监管银行三方共同签订。
三、设立监管账户。
房地产开发企业应当在项目所在地符合预售资金监管条件的商业银行（简称“监管银行”）设立预售资金监管专用账户（简称“监管账户”）。
监管账户名称、账号应在商品房预售许可证中载明。
监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。
湖南省最新法律法规中对商品房交付的强制性规定
湖南省最新法律法规中对商品房交付的强制性规定一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件.建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工,经验收合格后，方可交付使用。
三、《中华人民共和国消防法》第十三条第2款规定“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
..。
..第五十八条违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业,并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程,未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格,不停止施工的；（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格,不停止使用的;（五)公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的.建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的,责令限期改正,处五千元以下罚款。
四、《城市房地产开发经营管理条例》中华人民共和国国务院令第588号第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
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同示 范文本 ， 积极 推行 商 品住 房 买
卖合 同网上签 订和备 案制度 。 品 商 住 房 买 卖 合 同 示范 文 本应 对 商 品
以及 故 意 采取 畸高 价 格 销 售或 通 过 签 订 虚假 商 品住 房 买 卖合 同等 方式 人 为制造房 源 紧张 的行 为 ， 要
住 房 质 量 性能 ， 业会 所 、 物 车位 等
国
住房和城 乡建设部 关于进一步加强房地产 市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知
建房 ［ ０ ０ ５ ２ １ ］３号
各省 、 自治 区住房 和城 乡建设 厅 ，
售 后包租 的方式预 售商 品住 房 ， 不 得 进行虚假 交 易。
（ ）严肃 查处 捂盘 惜售 等违 二
假信 息 和未经 核 实的信 息 ． 不得 采 取 内部认 购 、 雇人排 队等 手段 制造
监 管。 未取 得预售 许可 的商 品住 房 项 目， 房地 产 开发企 业不 得进 行预
售， 不得 以认 购 、 订 、 号 、 放 预 排 发
房地产 经纪 监管 。 实行代 理销售 商 品住房 Βιβλιοθήκη ， 当委托在 房地 产 主管 应
部 门备 案 的房地 产经 纪机 构代理 。
将 商 品住 房 买 卖 合 同在 合 同订 立
前 向购房人 明示 。 （ ）健 全房 地产 信 息公 开 机 五
ＶＰ卡 等 方 式 向买 受 人 收取 或 变 Ｉ
相 收取 定 金 、预 定款 等 性 质 的 费
用 ， 得参 加任何 展 销活动 。取 得 不
房地 产 经 纪 机 构应 当将 经 纪 服务 项 目、 服务 内容 和收费 标准 在显 著 位 置公 示 ； 外提 供 的延伸 服务项 额 目， 事 先 向 当事 人 说 明 ， 在 委 需 并 托合 同 中明确 约定 ， 不得分 解 收费 项 目和强 制收取 代 书费 、 行按 揭 银 服务 费等费 用。 房地 产经 纪机构 和
理过 程 中赚 取 差价 ， 不得 通过 签订
“ 阴阳合 同” 违规 交 易 ， 得发布 虚 不
囡
Ｚ Ｅ ＧＣ 。 ｐ ｌ ■ ｌ Ｈ Ｎ Ｅ 政策法规 ■ — — —
清 晰 明示 。
（ ）鼓 励推 行 商 品住房 现 售 六 试点 。各 地 可结 合 当地 实 际 ， 制定
设施 归 属 ， 付使 用条件 及其违 约 交
责任做 出明确约定 ， 并将《 住宅质
量 保 证 书》 《 宅使 用 说 明书》 、住 作
为合 同 附件 。 地产开 发企业应 当 房
一
、
进一步加强房地产市场监管
严肃 查处 。 （ ）加强 房地产 销 售代理 和 三
（ ）加 强商 品住房 预售 行为 一
质 量 管理
确 定 商 品 住 房 项 目预 售 许 可 的 最
低 规模 和工 程形 象 进度 要 求 ， 售 预 许 可的最 低 规模 不得 小 于栋 ， 得 不
（ 十一 ）明确 商 品住 房 交付 使
用 条件 。 各地 要依 据 法律 法规及 有 关 建设 标准 ， 定本 地 商 品住房 交 制 付使 用 条件 。 品住房 交付使 用 条 商
未在 规 定 时 间 内对 外 公 开 销售 或 未将全 部准售 房源 对外 公开 销售 ，
管理 。 各地 要完 善商 品住 房买卖 合
的通 知 》 国办 发 （０ ０ ４号 ） （ ２１］ 要
求 ， 一步加强房地产市 场监 管 ， 进 完 善商 品住房预售制度 ，整顿 和规 范 房地产市场秩序 ，维护住房消 费者 合 法权益 ， 现就有关 问题通知如下 ：
目手 册 报 送 房 地 产 开 发 主管 部 门
备案。
二 、 善商 品住 房预 售制度 完
（ ）严 格 商 品住房 预 售许 可 七
管 理。各 地 要结 合 当地 实 际 ， 理 合
（ ） 九 完善 预 售 资金 监管 机 制。 各 地 要 加 快 完 善 商 品 住 房 预 售 资 金 监 管制度 。 尚未 建立监 管 制度 的 地方 ， 要加 快 制定 本地 区商 品住 房 预 售 资金监 管 办法 。 品住 房预售 商 三 、 强预 售 商 品住 房交付 和 加
销售 。 地产 开发企 业不得 将企业 房 白留房 屋 在房 屋 所 有 权 初 始登 记 前对外 销售 ，不得 采取返 本销 售 、
查 处情 况 等 向社 会 公 开 。 房 地产 开发企业应 将预售许 可情况 、 商 品住 房 预 售 方 案 、开 发 建设 单 位 资 质 、代 理 销 售 的房地 产 经 纪 机 构 备 案情 况 等 信 息 ，在 销 售 现 场
执 业人 员不得 炒卖 房号 ， 不得 在代
制。 地要 加强和 完善房地 产市场 各 信 息 系统建 设 ， 时准 确地 向社会 及
公布市 场信 息 。市 、 房地产 主管 县 部 门要及 时将批 准 的预售 信息 、 可
售楼 盘及房 源信 息 、 违法违 规行 为
预 售许 可的 商品住 房项 目。 房地 产 开发企业 要在 １ ０日内一 次性公 开 全部 准售 房源及 每 套房屋 价格 ， 并 严格按 照 申报价 格 ， 明码标 价对 外
销 售旺盛 的虚假 氛围。 （ ）加强 商 品住 房 买卖合 同 四
直辖市 建委 （ 房地 局 ）新疆生 产 建 ，
设兵 团建设局 ：
为贯彻落实《 国务院办公厅关
于促 进 房地 产 市 场 平稳 健 康 发 展
法违 规行 为。 各地 要加 大对捂 盘惜 售、 哄抬房 价等 违法 违规 行 为的查 处力度 。对 已经取 得预 售许 可 ， 但
商 品住房 现售 管理 办 法 ， 鼓励 和 引
导 房 地 产 开 发 企 业 现 售 商 品 住
房 。实行现 售 的商 品住 房 ， 符 合 应
《 品房 销 售 管 理 办 法 》 定 的现 商 规
售 条 件 ； 商 品住 房现 售 前 ， 地 在 房 产 开 发 企 业 应 当将 符 合 现 售 条 件 的有 关证 明文 件 和 房 地 产 开 发 项