中国文旅地产的 八大困境及对策

中国文旅地产的八大困境及对策

作者：宋丁

来源：《中国房地产·市场版》2018年第04期

摘要：回望过去一年，随着特色文旅小镇、田园综合体等新型重大类项目的快速扩张，文旅地产似乎又找到了新的出路，各路诸侯又跃跃欲试了。但是我们注意到，文旅地产尽管仍然有着巨大的发展前景，但似乎又充满诸多困境。当前，中国文旅地产存在八大困境，并提出相应的对策，希望有助于文旅项目的合理投资开发。

关键词：文旅地产；困境；对策

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）04-0050-52 收稿日期：2018-02-25

1负面声名之困

去年，在特色小镇等重大政策导向的文旅项目发展中，政策都特别强调要“去地产化”，对房地产严防死守，仿佛房地产业就是专门要给特色小镇项目砸锅似的。这也难怪，这些年来，房地产业一直处在风口浪尖上，不断高企的房价的确让政策和市场对房地产诟病连连，负面声名多多。“去地产化”的政策导向显然对特色小镇、田园综合体等类大型项目造成很大压力。

但是，笔者认为，去地产化是完全错误的。特色小镇之所以不同于文旅园区，就在于它是“三生”融合模式，即生态、生产、生活三合一，其中“生活”就是讲有人住，有人消费。住在哪里？当然是房子里。按照政策布局，通常一个特色小镇人口在3万人左右，按3口之家的标准，就要有1万套住房，何况还有商业地产、工业地产等。因此，应该正确对待文旅项目中地产板块的重要价值，不能望文生义，从概念出发约束文旅地产的发展。

2角色定位之困

文旅地产既然是客观存在，长期具有重大的发展支撑作用，就应该有明确的角色定位。无论是特色文旅小镇，还是田园综合体，文旅地产都有着不可或缺的地位，但一定是以主导产业为依托，不能用文旅地产替代主导型、特色型产业的发展。因此，文旅地产的基本定位应该是“产业主导，地产配置”。

3需求对接之困

特色文旅小镇及田园综合体文旅地产项目的需求主要有三大类，一是本地农村人口的流入，二是外部迁入的职业人口，三是文旅度假旅居人口。对于一个特色文旅小镇来说，吸引更

多的旅居人口购房或租赁式居住是文旅地产发展的本来要义，形成规模化的“第二居所”阵营。现在的问题是，目前国内文旅项目中第二居所开发与现实需求之间还存在较大的对接困难，海南以及大陆南方地区由于全年气候适宜，开发第二居所，发展候鸟式、钟摆式旅居已成规模，但更多的大城市周边文旅片区开发的第二居所尚未形成气候，旅居消费模式仍需培育。要通过综合配套、精准营销等策略强化需求对接，化解第二居所发展困境。

4业态供给之困

文旅地产的业态及产品供应多年来一直是以常规度假酒店、度假村、民间旅馆为主角，缺乏丰富多彩的业态供给模式。近年来民宿、小木屋等发展很快，但多数流于表象，没有深入表达民宿应有的主题文化内涵，帐篷营、房车方面，更是“听得楼梯响，鲜见人下来”。至于文旅地产的重头戏——旅居项目，发展很不平衡，海南发展过量，已经严重影响滨海生态环境，而内地城市的郊野旅居项目发展缓慢。文旅地产业态供给需要因城施策，做好平衡发展，尽量通过文旅小镇、田园综合体等大型文旅项目实施，避免供需关系失衡。

5产业互补之困

文旅地产的重要价值在于，在城镇化浪潮仍然处在高潮之际，在文旅产业处在大发展之际，文旅地产的投资与消费转换速度较快。理论上讲，属于较快回笼资金的投资模式，对于效益产生偏慢的一般文旅项目来说，具有通过回笼快速补充建设资金的重要功能。然而，如果文旅地产定位不当或遭遇政策管控，就可能降低资金回笼速度，同时降低对文旅产业补充资金的能力。反之，发展缓慢的文旅产业也难以对文旅地产的价格形成有效支撑。

必须明白，文旅产业和文旅地产之间的产业互补关系非常重要，必须合理确定投资比例和投资节奏，通过营造最佳的产业互补条件，产生最佳的产业互补效果。

6资金融通之困

目前，中国文旅产业每年的资金需求量都超过上万亿元。希图闯进文旅产业的企业非常多，但是，不少企业只是想跑马占地，并没有足够的资金投入，也没有更好的资金融通渠道。这使得一大批项目成了“空架子”，欲罢不能。究其原因，与资金融通渠道不畅、融资模式不灵有直接关系。很多企业习惯了自有资金+银行贷款，不懂得充分利用直接资本市场融资，比如战略投资、财务投资、企业债券、专项基金、资产证券化、新三版、股市IPO、PPP等。文旅地产属于重资产项目，资金需求量很大，必须积极拓展融资渠道，包括利用REITs基金等手段，高效推进文旅地产的开发。

7综合效益之困

尽管文旅地产具有快速回笼资金的一般价值，但现实中不一定都是这样，从综合效益的角度看，它和文旅产业及其他配套服务业必须合理配置才能产生良好的效益。

8持续发展之困

文旅地产的一个重大短板是，它通常与文旅产业不在一个周期通道里，文旅地产往往更快结束周期，一般在三五年内结束，回笼资金涵养文旅产业的影响力有限。如果文旅产业成本较高，短期内难以形成良性盈利模式，而文旅地产的回笼资金补充功能又无法继续相随，整个文旅项目就会出现可持续发展难以为继的问题。因此，应该尽量延长文旅地产的开发期，使之与文旅产业的开发流程尽量实现良性对接，同时加快文旅产业与市场的对接，力争较快实现自我盈利能力，从而减轻对文旅地产的依赖。

在特色文旅小镇、田园综合体等新型文旅产业大平台快速发展的机遇之下，文旅地产仍然具有广阔的发展前景。希望所有介入此类项目投资开发的企业都能利用好文旅地产的天然优势，做好投资结构平衡，实现综合效益的稳定增长。