万科防微杜渐集(设计篇)

品
车
形
道
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
构筑质量基石 建筑无限生活
二三四 级级级 小 区 配苗位 套木置
不 合
缺陷分类 缺陷描述
缺陷建议 12
缺陷示例 18
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
构筑质量基石 建筑无限生活
理
位 部花置 品槽不
合 理
室外花池位置不合理
室外花池位置的选择： 1、不宜选在强弱电井门外侧，后期维修和 使用不便； 2、高度不宜高过外墙玻璃砖幕墙，以免后 期使用时向室内漏水；
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
构筑质量基石 建筑无限生活
目的： 从客户角度，通过日常巡查、模拟验收、施工阶段介入等方式持续收集整理天津公司在建项目存在的设计、工程及不利于后期物
业管理的缺陷问题，经过公司评议委员会评议确认为缺陷后纳入本图集，便于在项目设计与制造期间依此图集进行缺陷防范，起到防 微杜渐的作用，从而不断提高房屋质量，提升客户满意度。
目
录
三、厨、卫部品
排烟、排气 厨、卫间装修
四、小区配套部品
室外设施 苗木 花槽 园林绿化
五、设备部品
管道体系 空调系统 电器与照明 暖通
六、其他
构筑质量基石 建筑无限生活
2
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缺陷分类
二 三四 级 级级
缺陷描述
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
缺陷建议
室内楼梯休息平台处窗的设计不应过高，
（橱卫留洞应综合考虑使用及安 装）
位置不合理
地漏位置紧贴墙根，影响客户装修
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
缺陷建议
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构筑质量基石 建筑无限生活
业主装修吊顶后，排 气孔在吊顶一下，不 便于安装排气扇。
（图一）
缺陷示例 18
娱
乐
休
小 区 配
室 外 设 施
闲 设 施
套
部
外檐门窗在设计时应避免使用内开房时， 一面在使用过程中出现漏雨现象。
（见图一）（应设雨棚）
装 饰 与窗 功护 能栏 部 件
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构筑质量基石 建筑无限生活
缺陷示例
上楼 方向
（图一）
楼梯 踏步
楼道内 入户门
该门为内开 式下雨时容
易渗漏
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天津万科房地产有限公司防微杜渐集
二三四 级级级
楼 墙
梯 面
间
缺陷分类 缺陷描述
部系调
留电源不合理
边的门予以遮挡，不便进出，为此空调
品统
孔的位置在设计时充分考虑是否会影
（图三） 插座位置
响到室内其它的使用功能；（图五）
5、 空调室外机不应直接置于屋面，在设计
空调孔
时应保证满足空调安装的需求。
（设计阶段应各专业叠合图纸，空
调暖气于电专业矛盾最常见）
插座
空调孔 插座 （图二）
60 公分 （图四）
二三四 级 级级
缺陷分类 缺陷描述
地 走面 道装
饰
内
装
隔
饰隔墙
部墙装
品
饰
入
户门
门配
、件
户安
内装
门
台阶 楼道入口台阶
门吸安装遗漏
缺陷建议
楼道入口与楼外地平如有高差，该处台阶 宽度不宜过窄，建议宽度不小于 26 公分
（按规范执行）
1、通露台或阳台及室内门建议设计门吸， 以避免门开启后直接撞墙，导致门和墙的 损坏，增加后期维修量；（见图一、二）
（请在门窗说明中体现）
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缺陷示例
露台门（图一）
室内门（图二） 18
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
入门 户扇 门制 、作 户与 内内安 装 门装 饰 部 品
不方便、不安全 渗漏问题
缺陷建议
1、楼道内入户门外开时的开启方向应避 免朝向楼梯踏步，以免影响客户上下楼。
（见图一）（设计尽量减少对疏散的 影响，也尽量增加使用的合理性）
（电专业不定位但至少应有布置原 则，应与各专业图纸配合）
（图一）
（图二） 室外门灯开关裸 露在外，容易进水
（图三）
插座里燃气管道 过近，存在安全隐 患，且无法使用。
（图四）
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
缺陷建议 16
缺陷示例 18
采 暖 暖 热 通 水 表
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
构筑质量基石 建筑无限生活
空调的位置选择：
（图一）
1、 不宜设计在有暖气片的位置（见图一）
2、 空调孔位置应与空调插座相匹配，不易
过远或一高一低（见图二、三）
插座
3、 在设计柜机的空调孔高度时不宜过高，
空调孔
建议居室内地面不超过 20 公分。（见
设空
图四）
备 调 空 室内机预留位置、预留尺寸给预
4、 业主如果在该位置安装柜机，将会把旁
（参考）
2、楼梯间窗户尤其是可开启的，不应设计 在客户的阳台内。（见组图二）
（参考）
开启扇开启困难
排水口负荷排水面 积大、排水路径长
1、 窗的开启方式在设计时应充 分考虑周边情况对开启的影 响。（见图一）
（应注意，图纸叠合阶段自查可避 免）
顶层屋面的排水应避免设计在露台上，以 免造成露台排水口负荷排水面积大，造成 积水。（详见图一、二）
使用建议： 1、在项目设计之前，由设计部人员将本图集的意图充分传达给设计院，在设计之前予以规避，达到事前控制； 2、在图纸会审时，由设计部、工程部、项目部等指定专人进行图纸会审，依据本图集查找缺陷问题，并提前纠正； 3、在施工阶段，由项目部指定专人负责依据本图集查找缺陷问题，并负责整改，做到事中控制； 4、对于不能避免或者不能达成一致整改意见的，召开专题会并形成备忘录； 5、图纸会审后再次发生缺陷点，均由会审人员承担相应责任； 6、项目客服人员依据本图集通过施工阶段检查、模拟验收、入住后维修，对所查出缺陷的整改情况进行检查、跟踪； 7、本图集由天津新湖置业有限公司客户服务部定期进行收集、整理、汇编。
宜过矮。（见图二）（应注意）
室外屋面、露台排水房时应尽可能设计成
排
有组织排水（见图一、二）（应避免人
水
排水方式不合理
流通过的位置有此现象，考虑冬天
结冰路滑）
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构筑质量基石 建筑无限生活
缺陷示例
（图一）
（图一）
（图二）
（图一）
（图二）
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二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
外 维信 护奶 部箱 品
不防雨
外
水
维
护
部
品
排水管与顶棚交接处渗漏
雨水管不易设计在客户阳台内（见图一）
（老问题，很难处理）
构筑质量基石 建筑无限生活
屋面雨水流下，造 成外墙涂料污染
（图一）
缺陷示例
此设计容易造成管 根部漏水，且雨水斗 小，雨量大时，会造 成雨水向外喷溅。 （图一）
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天津万科房地产有限公司防微杜渐集
构筑质量基石 建筑无限生活
宽度较窄，放置空 调后会挡住门口
（图五）
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
缺陷建议 15
（图六）
（图七）
缺陷示例 18
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
构筑质量基石 建筑无限生活
电
设
开
器
备
关
与
部
插
照
品
座
明
位置不合理
1、围合门的开关距离门较远，使用不方便 （见图一） 2、通露台的落地窗下不易设计插座。（见 图二） 3、室外开关、插座的位置在设计时应充分 考虑防雨、防溅问题。（见图三） 4、厨房临近燃气管道的地方不易设计开关 插座。（见图四）
配套设施或管线发生冲突；（见图一）（管 线综合应给出原则或定位图）
1、在设计排水管道时应避免设计在室内， 尤其是卧室，以避免对客户日常生活造成
不便（见图一、二）（违反规范）
缺陷建议
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（图一）
给水立管与 暖气管冲突
（图一）
（图二）
缺陷示例 18
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
构筑质量基石 建筑无限生活
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
缺陷建议
信报箱在设计时应充分考虑防雨措施，以 避免使用过程中雨水灌入。（见图一）
（应设于室内）
室室 外外 空空 调调 机位 位置
位置不合理
室外空调机位的设计应充分考虑周边装饰 等方面对客户拆装室外机的影响。
（见图一、二）（方案与施工图设计单 位不同更应注意）
构筑质量基石 建筑无限生活
天津新湖置业有限公司客户关系中心编制
2006 年 10 月 20 日
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一、外维护部品
铝合金、塑钢门窗 阳、露台部品 信、奶箱 室外空调机位 外墙维护 屋面
二、内装饰部品
走道 隔墙 入户门、户内门 装饰与功能部件 楼梯间
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缺陷示例
无防水 措施
（图一）
如此设计，空调室 外机将无法拆装
和移机
（图一）
室外没有设计空 调室外机的位置
（图二）
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外装 墙饰 维涂 护料
有污迹
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在进行屋面外观设计时，应考虑外墙污染
问题（见图一）（无组织排水应减少）
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
缺陷建议
屋
屋面
面排
（场地标高应注意）
强弱电井
玻璃幕墙
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
缺陷建议 13
缺陷示例 18
小 区园 配林铺 套绿装 部化 品
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构筑质量基石 建筑无限生活
给 水 立 管 设管 备道 部体 品系 排 水 立 管
位置不合理 位置不合理
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
1、给水立管位置的设计应避免与室内其他
设
排
备
水
部
支
品
管
管
道
百度文库
体
系
排 水 管
设计不合理
1、 卫生间内排水支管设计应尽量避免裸 露在地面上。（见图一）
2、 卫生间内手盆用排水管不应离墙太远。
（见图二）（管线宜定位，至少应 有说明，避免施工错误）
室外排水管没做保温
1、北方冬季天气较冷，在做室外管道设计 时应考虑保温。（见图一）
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
框 推拉扇推拉困难窗户设计
以保证业主使用方便。（见图一、二）
扇
过高，开启扇开启不便
（参考）
铝 合 外 金 维 、 护 塑 部 钢 品 门使 窗用
性
无法擦洗窗户
在做外檐窗的装饰设计时，应充分考虑客
户在使用过程中的清洗问题。（见图一）
门窗应在平面中表示开启扇位置， 开启扇位置应考虑室外机安装及窗 的擦洗
渗漏问题
内 装 饰 部 品
缺陷建议
构筑质量基石 建筑无限生活
缺陷示例
缺陷分类
缺陷建议 10
缺陷示例 18
二三四 级级级
缺陷描述
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
排 排
烟 烟
排 孔
气
厨 卫 部 品
厨 卫
地 间
漏 装 修
位置设计不合理
1、抽油烟机与燃气热水器的排烟、气孔应 分开设计，不易设计在一起，以免发生冲 突影响使用； 2、在做卫生间排气孔位置设计时应充分考 虑业主装修吊顶的位置，不应过低。
缺陷建议 17
（图一）
（图二）
（图一） 缺陷示例
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房型设计不佳
1、做房型设计时应充分考虑厨房中排风道 与燃气管道之间距离，不应过远。（见图
一、二）（后期燃气设计应结合建筑 施工图）
房 使
其间 用
他功 性
能
构筑质量基石 建筑无限生活
烟道与燃气管以厨房 地面成对角线排列
构筑质量基石 建筑无限生活
缺陷示例
2．5 米 （图一）
（图二）
外檐落地窗 无法清洗
（图一）
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构筑质量基石 建筑无限生活
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
缺陷建议
安 铝
全 合
性 金 、 塑 外 钢 维门 护窗 部 品
框 扇
阳 露
地 台
漏 部 品
开启扇位置设计不合理
1、楼梯间窗户的开启扇不应做落地设计， 也不宜设计过高不便开启。（见图一）
（应注意，避免建筑其他部位雨水 直接排到私家阳露台上或小院内）
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缺陷示例
楼梯间窗的设 计为外开落地 的方式，存在安 全隐患。
（图一）
（组图二）
楼梯间窗户可直 通客户家的阳台
室内的梁影响窗 户的正常开启
（图一）
（图一）
（图二） 18
二三四 级级级
缺陷分类 缺陷描述
天津万科房地产有限公司防微杜渐集
缺陷建议
（图一）
（图二）
18
18
1、三层露台的雨水直接排向二层露台。
排
（见图一）（应注意，避免建筑其他
水
排水方式不合理
部位雨水直接排到私家阳露台上或
小院内）
外阳 维露阳 护台露 部部台 品品围
栏
无防攀爬设施、缝 隙不符合规范要求
1、阳台防护栏杆的间隙不宜过大，规范要 求不得超过 11 公分（见图一）； 2、临近两户阳台、露台间的隔栅或隔墙不