地承包经营权抵押评估办法

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XXX农村土地承包经营权抵押贷款价值评估办法

XXX农村承包土地经营权抵押贷款价值评估办法（试行）第一条本办法所称农村土地，是指农村集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地；本办法所称抵押人，是指依法取得农村承包土地经营权的农户和经营大户、农民专业合作社等经营主体；本办法所称抵押权人，是指银行等金融机构。

第二条符合以下条件的农村承包土地经营权可用于办理抵押贷款：（一）具备持续生产能力的农业、渔业、林业及其他符合抵押条件的农村土地。

（二）农村承包土地经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料。

如农村土地承包经营权证、合法合规的承包经营或租赁合同、农村流转土地经营权证等。

（三）农村承包土地经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策。

（四）经营土地没有改变农业用途。

第三条符合条件的承包土地经营权价值评估方式：抵押人向金融机构申请农村承包土地经营权抵押贷款，承包土地经营权价值由借贷双方采取委托第三方评估机构评估、抵押权人自评或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值。

农户小额贷款主要由金融机构和抵押人进行协商评估认定，以减轻群众负担。

（二）评估基本方法，通过查阅合同文本、实地调查等途径了解情况，评估作价。

（三）计价方法，以拟抵押土地所在乡镇或村平均土地流转价格（流转租金）作为评估依据；（四）土地承包经营权价值=本地区年度平均土地流转价格（流转租金）×面积（亩）×经营期限（最长不超过二轮土地承包期限2027年12月31日）；（如600元/亩×10年=6000元）（五）贷款金额一般不超过提供抵押土地承包经营权认定价值的80%；（六）贷款的期限由借贷双方协商确定（原则上以中长期贷款为主），但不得超过抵押人提供的土地承包经营权的剩余期限。

第四条纠纷处理方式：当债务履行期届满抵押人未清偿的，抵押权人可与抵押人协商以抵押的农村承包土地经营权再流转所得价款受偿；协商不成的，抵押权人可根据合同约定，向人民法院提起诉讼。

《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》

《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》关于印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部农业部关于印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知银发〔2016〕79号为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，现将《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》（附件1）和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单》（附件2）印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

附件：1．农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法2．农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单中国人民银行银监会保监会财政部农业部2016年3月15日附件1农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法第一条为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。

第二条本办法所称农村承包土地的经营权抵押贷款，是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第三条本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点的县（市、区）。

土地承包经营权抵押价值评估研究

土地承包经营权抵押价值评估研究作者：刘西敏来源：《合作经济与科技》2015年第07期[提要] 近年来，随着中央一号文件精神的落实，一些种植专业大户、家庭农场、农民合作社等农村经济组织利用农村土地承包经营权进行的抵押融资、作价入股等经济行为日渐频繁，对农村土地承包经营权价值评估的需求也越来越多。

本文通过一个评估实例对土地承包经营权评估方法的选择和评估思路进行探讨。

关键词：土地承包经营权;抵押;评估方法;评估项目来源：山东经贸职业学院2014年院级科研项目：“基于农户融资需求的土地承包经营权抵押价值研究”（项目编号：YJKT201402）中图分类号：F301.3 文献标识码：A收录日期：2015年3月5日目前，我国城镇国有土地价值评估体系已经相对完善，而农村土地价格体系、农村土地市场机制等还没有形成。

因此，对农村土地承包经营权抵押价值评估进行研究，不断完善农村土地承包经营权价值评估理论具有重要意义。

一、土地承包经营权抵押现状为促进农村土地合法流转，很多地区都进行了土地承包经营权抵押试点探索。

有些地市出台相应的《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权抵押贷款办法》、《农村土地承包经营权抵押登记实施办法》等一系列文件，明确抵押登记部门，制定全市统一的农村土地承包经营权抵押他项权利证书，规范贷款流程，降低贷款风险;有些地区成立专门的农村产权交易中心，如齐鲁农村产权交易中心从事农村土地承包经营权、农村集体林权等交易及相关信息发布等配套服务，农村土地承包经营权、大棚所有权、集体股权、水域滩涂养殖权等各类涉农产权都可以在齐鲁农村产权交易中心实现抵押融资;有的将土地承包经营权作为股份入股农业公司，再以入股土地的使用权作为抵押物获取贷款，如山东省泰安市东平县发展土地股份合作社利用“土地入股、市场运作”这一农民合作新形式，来推进农村集体经济发展，引导农民以土地承包经营权入股，使农民的土地成为能够从合作社经营中获取收益的一种资产。

土地承包经营权抵押流程

土地承包经营权抵押登记流程(一) 土地价值评估与合同签订阶段1. 国有土地使用权抵押流程：对于通过出让方式获得的国有土地使用权，首先由具有资质的土地估价机构进行地价评估，评估结果得到抵押权人认可后，双方签订抵押合同。

对于通过划拨方式获得的国有土地使用权，抵押人需委托土地估价机构进行评估，评估结果需经过土地管理部门确认，计算并核准出让金，之后方可签订抵押合同。

2. 集体土地使用权抵押流程：乡(镇)、村企业厂房等建筑物涉及的集体土地使用权抵押，需先进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确抵押权实现方式，如需转为国有土地使用权的，还需核算出让金及相关税费，然后双方签订抵押合同。

以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等集体土地使用权抵押，同样需进行地价评估和土地管理部门确认后签订抵押合同。

(二) 抵押登记申请阶段在抵押合同签订后的15日内，抵押人和抵押权人应携带以下资料共同前往土地管理部门申请抵押登记：抵押土地使用权证书；抵押合同；地价评估及确认报告；双方法定代表人身份证明或个人身份证件；若为划拨土地使用权抵押，则需提供土地管理部门确认的出让金证明；若涉及房屋及土地使用权抵押，须提交房屋所有权证；若为乡(镇)、村企业的集体土地使用权抵押，需提供集体所有者的同意抵押证明；若为承包荒地的集体土地使用权抵押，需提交集体土地所有者的同意抵押证明；如委托他人办理抵押登记，还需提交委托书和代理人身份证件；若抵押权人为非金融机构且其抵押借款行为需经批准的，应提交有关批准文件。

(三) 登记审查与变更登记土地管理部门收到齐全的抵押登记申请材料后，审核通过后将在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，并在抵押人的土地使用证上做相应记录，同时向抵押权人发放《土地他项权利证明书》，至此，土地使用权抵押权正式生效。

抵押期间若抵押合同发生变更，抵押双方应在变更后15日内携相关文件办理变更抵押登记手续。

因处置抵押财产导致土地使用权转移的，转让方、抵押人和抵押权人应在30日内办理变更土地登记手续，涉及集体土地所有权转为国有土地使用权的，按照土地管理相关规定执行。

余杭区农村承包土地经营权抵押贷款

余杭区农村承包土地经营权抵押贷款管理办法（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步深化农村金融改革创新，依法稳妥规范推进农村承包土地经营权抵押贷款，加大对“三农”的金融支持力度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律法规以及《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》、《浙江省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点方案》等相关文件精神，结合本区域实际，特制订本管理办法。

第二条本办法所称农村承包土地经营权，是指通过家庭承包、依法流转等方式取得，经镇、村两级土地流转服务组织审查备案的农村承包土地经营权。

第三条本办法所称农村承包土地经营权抵押贷款，是指在余杭区范围内，以通过本办法第二条规定取得的农村承包土地经营权作为抵押，由贷款人向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第四条农村承包土地经营权抵押贷款坚持“不改变土地所有权性质、不改变土地用途、不突破耕地红线、不损害农民利益”的原则。

第二章贷款条件和用途第五条贷款条件。

凡符合本办法下述规定条件，通过家庭承包方式依法取得农村土地承包经营权的农户和通过合法流转方式获得农村承包土地经营权的农业经营主体（以下称借款人）,均可按程序向贷款人申请农村承包土地经营权抵押贷款。

（一）通过家庭承包方式取得农村承包土地经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：1.具有完全民事行为能力，信用记录良好；2.用于抵押的承包土地没有权属争议；3.依法取得区人民政府颁发的《农村土地承包经营权证》；4.承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

（二）通过合法流转方式获得农村承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：1.具备农业生产经营管理能力，信用记录良好；5.用于抵押的承包土地没有权属争议；6.已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的土地经营权流转合同，并已按合同约定方式支付了土地租金。

土地承包经营权流转抵押贷款管理办法

云南省农村信用社农村土地承包经营权抵押贷款管理方法(试行)第一章总那么第一条为进一步创新金融效劳方式，支持“三农〞开展，有效拓宽融资渠道，提高土地利用效率，满足农业规模化经营的资金需求，根据第十八届三中会?中共中央关于全面深化改革假设干重大问题的决定?、?中华人民共和国农村土地承包法?、?农村土地承包经营权流转管理方法?等有关法律法规及?云南省农村信用社信贷管理根本制度?，特制定本方法。

第二条本方法适用于全省农村信用社、农村合作银行和农村商业银行〔以下统称农村信用社〕。

第三条所称借款人是指符合本方法第十二、十三条规定的申请人；所称贷款人是指开办农村土地承包经营权抵押贷款的各营业机构；所称县级联社是指各县〔市、区〕联社、农合行、农商行。

第四条本方法所称农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

第五条本方法所称土地承包经营权抵押贷款是指土地承包经营权人在不改变土地所有权性质、不转移土地占有和农业用途的条件下，将土地承包经营权及地上附着物作为抵押物向农村信用社申请的贷款。

第六条农村土地承包经营权可以单独设定抵押担保，也可以作为其他担保方式的有效补充。

在有其他物权担保前提条件下，应优先选择其他物权担保，农村土地承包经营权抵押作为担保补充。

第七条农村土地承包经营权抵押贷款，担保人与借款人主体必须保持一致，不得办理农村土地承包经营权为第三方提供抵押担保的信贷业务。

第八条农村土地承包经营权抵押贷款须坚持“审慎拓展、择优准入、严控风险、讲求实效〞的原那么。

第九条农村土地承包经营权抵押贷款实行属地管理原那么，严禁同一借款人在农村信用社多个营业网点办理农村土地承包经营权抵押贷款。

第十条农村信用社可以利用自身的信息优势和客户资源，争取农业部门的支持，为借款人提供农业生产经营技术和相关的培训时机，引导借款人科学从事农业生产经营，提高借款人的生产效率和质量，促进借款人生产经营可持续开展。

农村土地承包经营权融资项目效果评估总结

农村土地承包经营权融资项目效果评估总结近年来，农村土地承包经营权融资项目在我国广泛推行，旨在提高农村经济效益和农民收入水平。

本文将对农村土地承包经营权融资项目的效果进行评估，并总结评估结果。

一、项目背景农村土地承包经营权融资项目是指农户将土地承包经营权作为抵押物，通过融资渠道获取资金来进行农业生产或经营。

这一项目的推行旨在解决农村经营者资金短缺的问题，促进农业生产提质增效，提高农民收入水平。

二、项目实施情况自农村土地承包经营权融资项目推行以来，我国各地取得了可喜的成绩。

具体实施情况如下：1. 融资渠道多样化为了满足不同农户的融资需求，各地通过发行承包经营权证券、引入金融机构参与融资等方式，拓宽了农地融资的渠道，提高了融资效率。

2. 农业生产提质增效获得融资后，农户能够购买更先进的农业机械设备、种植新品种、使用高效农药等，从而提高了农业生产水平，增加了农产品产量和质量。

3. 农民收入增长农村土地承包经营权融资项目的推行，使得农户能够更好地利用自己的土地资源进行经营，增加了农民的经济收入。

据统计，项目实施后，农民平均收入增长了20%以上。

三、效果评估针对农村土地承包经营权融资项目，我们进行了效果评估，评估结果如下：1. 经济效益显著经过项目实施，农村经济得到了明显的提升。

农业生产水平的提高，不仅增加了农产品产量和供应量，还促进了农业产业的发展。

农民的收入也得到了显著提高，有效缓解了农村贫困问题。

2. 社会效益突出农村土地承包经营权融资项目的推行，使得土地资源得到更加合理的利用，同时降低了农业生产者的风险和负担，促进了土地资源的可持续利用。

同时，项目实施也为农村地区的就业提供了更多机会，进一步带动了当地的经济发展。

3. 政策效果明显农村土地承包经营权融资项目的正面效果进一步证明了相关政策的合理性和可行性。

项目实施后，政府和金融机构加大了对农村土地的支持力度，为项目的顺利实施提供了有力保障。

四、存在问题及对策在农村土地承包经营权融资项目的实施过程中，也出现了一些问题，主要包括融资门槛高、资金使用不规范等。

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》文章属性•【制定机关】中共中央办公厅,国务院办公厅•【公布日期】2016.10•【文号】•【施行日期】2016.10•【效力等级】办法•【时效性】现行有效•【主题分类】土地承包正文中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》（2016年10月）为进一步健全农村土地产权制度，推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，现就完善农村土地所有权、承包权、经营权分置（以下简称“三权分置”）办法提出以下意见。

一、重要意义改革开放之初，在农村实行家庭联产承包责任制，将土地所有权和承包经营权分设，所有权归集体，承包经营权归农户，极大地调动了亿万农民积极性，有效解决了温饱问题，农村改革取得重大成果。

现阶段深化农村土地制度改革，顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权（以下简称“三权”）分置并行，着力推进农业现代化，是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。

“三权分置”是农村基本经营制度的自我完善，符合生产关系适应生产力发展的客观规律，展现了农村基本经营制度的持久活力，有利于明晰土地产权关系，更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益；有利于促进土地资源合理利用，构建新型农业经营体系，发展多种形式适度规模经营，提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率，推动现代农业发展。

各地区各有关部门要充分认识“三权分置”的重要意义，妥善处理“三权”的相互关系，正确运用“三权分置”理论指导改革实践，不断探索和丰富“三权分置”的具体实现形式。

二、总体要求（一）指导思想。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立新发展理念，认真落实党中央、国务院决策部署，围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线，科学界定“三权”内涵、权利边界及相互关系，逐步建立规范高效的“三权”运行机制，不断健全归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村土地产权制度，优化土地资源配置，培育新型经营主体，促进适度规模经营发展，进一步巩固和完善农村基本经营制度，为发展现代农业、增加农民收入、建设社会主义新农村提供坚实保障。

不同估价目的的林地宗地地价评估方法参考

不同估价目的的林地宗地地价评估方法参考1林地承包经营价格评估林地承包经营价格是指在承包年期内林地承包经营权的价格。

林地承包经营价格评估还需考虑林地承包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面因素。

林地承包经营价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法。

确定土地还原率还宜考虑待估林地权益状况和承包经营期限的影响。

2林地转让价格评估林地转让价格是指转让林地经营权或承包经营权的价格。

林地转让最高年限为林地的剩余承包年限。

转让林地的价格评估还需考虑原承包人投资改良林地土壤、建设林业设施等因素。

转让林地价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法。

3林地出租（转包）价格评估林地出租（转包）价格是指以出租、转包方式流转林地经营权的价格。

林地出租（转包）最高年限不得超过林地的剩余承包年限。

流转合同对受让方有土壤改良等投入要求的，可在费用中合理体现。

在评估林地经营权价格时，如果存在其他特殊约定，考虑其对土地权能、权益的影响，进行适当修正。

林地出租（转包）价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法。

若林地基准地价体系包含经营权基准地价的，可适用基准地价修正法。

运用收益还原法时，由于经营权受让方面临的市场不确定性较大，经营权的还原率宜略高于承包经营权的还原率。

4林地作价出资（入股）价格评估林地作价出资（入股）价格是以林地经营权作价出资或作价入股的股权价格。

林地作价出资（入股）最高年限为林地的剩余使用年限或承包年限。

当以经营权合法入股时，价格评估参考3,并在估价报告中分析出资风险。

5林地抵押价格评估林地抵押价格是指依法可以抵押的林地经营权的价格。

林地抵押价格评估设定的年限不得超过林地的剩余承包年限。

林地抵押价格评估明确地上附着物、定着物是否一并抵押。

林地抵押价格评估宜采用市场比较法、收益还原法和成本逼近法。

评估时宜充分考虑抵押物强制处置风险、流转合同限制、变现风险、市场变化等因素。

林地抵押价格评估体现谨慎原则，充分考虑承包合同或流转合同约定。

农村土地承包经营权抵押

农村土地承包经营权抵押农村土地承包经营权抵押是指农村土地承包经营权人将其土地承包经营权作为抵押物，向金融机构或个人借款的行为。

这种抵押方式为农村土地承包经营权的拥有者提供了借贷的便利，同时也为金融机构和借款人提供了一种可靠的担保方式。

下面将对农村土地承包经营权抵押进行深入探讨。

一、农村土地承包经营权抵押的法律基础我国《中华人民共和国农村土地承包法》规定了农村土地承包经营权的产权性质，并明确了农民依法拥有土地承包经营权的权利和义务。

根据该法，农户在合法取得土地承包经营权后，享有抵押的权利。

此外，在2019年颁布的《中华人民共和国土地管理法》中，也对土地抵押做出了相关规定。

二、农村土地承包经营权抵押的目的和意义1. 促进农村经济发展：农村土地承包经营权抵押为农民提供了灵活的资金来源，使他们能够更好地投资农业生产和农村发展项目，促进农村经济的快速发展。

2. 解决农民资金需求：农民在经营农田过程中常常面临资金不足的问题，通过将土地承包经营权抵押给金融机构或个人，可以获得额外的资金支持，更好地满足其生产经营或生活所需。

3. 推动农村土地流转：土地抵押机制的建立有助于推动农村土地流转，使土地资源能够更有效地配置，提高土地利用效率。

三、农村土地承包经营权抵押的操作流程1. 审核条件：借款人需要满足一定的条件才能进行土地承包经营权抵押，包括合法取得土地承包经营权、土地产权完整、无争议等。

2. 评估土地价值：由专业的评估机构对土地进行评估，确定土地的市场价值，作为抵押物价值的参考。

3. 编制贷款方案：金融机构根据借款人的需求和土地评估价值，结合相关法律规定和风险管理要求，编制贷款方案。

4. 签订借款合同：借款人和金融机构签订借款合同，明确双方的权益和责任，确定借款金额、利率、还款方式等相关事项。

5. 登记抵押权利：借款人将土地承包经营权抵押的事项进行登记，确立金融机构对土地的抵押权利。

6. 还款与解除抵押：借款人按照合同约定的还款方式和期限进行还款，还清贷款本息后，解除土地抵押。

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着农村经济的发展和农民素质的提高，农村承包土地经营权抵押贷款已经成为了解决农村经济发展的一种融资途径。

在实际的操作中，农村承包土地经营权抵押贷款存在着一系列问题，如抵押物评估难、权属认定难、债务追偿难等等，这些问题直接影响着农村经济的健康发展。

本文旨在分析农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，并提出相应的对策，以期为解决农村承包土地经营权抵押贷款问题提供参考。

一、问题分析1. 抵押物评估难农村承包土地的价值评估难是目前存在的突出问题之一。

传统的土地产权是不动产权，是可以用来抵押的，但是农村承包土地的经营权不能算作不动产权。

现行的《农村宅基地使用权流转试行办法》明确规定，宅基地使用权不能抵押，只能出租，这加大了土地抵押难度。

2. 权属认定难农村承包土地的权属认定也是一个重要问题。

由于农村土地的流转与转让一直没有完全解决，土地权属往往不清晰，土地使用权也难以明确，这使得抵押贷款的遭遇了困难。

3. 债务追偿难农村承包土地的特殊性也使得债权人在贷款追偿中面临很大的困难。

农村土地流转的手续不完善，往往使得债务人擅自流转土地或违法违规占地，导致追偿困难。

以上问题直接影响农村承包土地经营权抵押贷款的发展。

如果这些问题不能解决，将会严重影响农村经济发展和农民融资的渠道。

二、对策建议1. 完善土地流转制度针对抵押物评估难和权属认定难的问题，应当加快推进农村土地流转制度改革，明确承包土地的产权性质。

建议政府加大扶持力度，加快推进农村土地流转制度改革，制定更加明确的承包土地抵押政策，明确政策法规，为承包地农户提供明确的产权证明和地籍调查结果，为抵押贷款提供明确的土地流转政策保障。

2. 建立质押登记平台针对债务追偿难的问题，应当建立农村承包土地的质押登记平台，规范承包土地的抵押贷款。

政府可以通过建立农村土地质押登记平台，收集和整理农村承包土地的相关信息，规范质押登记流程，为农民办理抵押贷款提供便利的条件。

土地承包经营权价格怎么定

因此，农民通过土地转让形式直接转量产权交易让自己拥有的使用权，不能像转让其
土地承包经营权内在价值按照
有两种：
社会因素等进行比较分析，பைடு நூலகம்然后评估
（一）纯收益法。这种方法就是指定地块承包经营权租金价格。即：
会计核算
农树务龛计
农村土地承包经营权租金价格＝均年纯收益１０００元。该村某村民将５当地农村承包经营权市场租金价格Ｘ亩承包地经营权出租给一家庭农场经
地保护制度前提下，赋予农民对承包租的租金价格。即：
地占有、使用、收益、流转及承包经营
经营权人股发展农业产业化经营。 ” 农村土地承包经营权租金价格＝权抵押、担保权能，允许农民以承包土地经营纯收益＝土地种植收入一生产成本一经营者应得利润农村土地承包经营权价格＝农村
农民要充分使用和发挥好决定》中
心的问题是要搞好农村土地承包经营
赋予的土地承包经营权各项权能，核土地承包经营权租金价格／利率
其中，土地种植收入＿般为当地
权价格评估工作，建立农村土地承包大多数农户种植模式下经营土地三年
经营权市场价格形成机制。
一
、
土地作为资产，产生收益的时间地承包经营权流转会不可避免地导往往很长。受自然条件和生物生长周致土地私有化）。在实际中，对土地承期的限制，一般对土地的使用时间至包经营权转让交易的会计处理根据

土地抵押登记管理办法

土地抵押登记管理办法篇一：土地使用权抵押若干规定土地抵押登记相关问题解答一哪些土地允许抵押，可以办理抵押登记？答：土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。

随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。

土地登记机构在办理抵押登记时，首先总体上应当注意以下几点：一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。

土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。

二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。

我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押（最直接的规定是?最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?若干问题的解释?（法释?2000?44号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。

以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。

三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。

另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

至于具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权利抵押应当受到限制？笔者根据?物权法?、?担保法?、?土地管理法?、?城市房地产管理法?以及?城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例?等相关法律法规的规定，提供如下意见：一、关于土地所有权土地所有权不得抵押。

我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。

我国?物权法?第一百八十四条第一项、?担保法?第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。

二、关于土地用益物权（一）土地承包经营权一是一般的土地承包经营权，虽然?物权法?、?农村承包法?以及?中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定?都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。

村土地承包经营权抵押价值评估报告

附件5
景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权
抵押价值评估报告
银行景谷县支行（或农村信用合作联社）：因借款人（身份证号码）向银行景谷县支行（或农村信用合作联社）申请借款人民币元整，拟用其拥有的土地承包经营权作为贷款抵押。

经抵押当事人双方共同确认，本次评估所指定的评估机构、评估的原则和方法按照《景谷傣族彝族自治县农村土地承包经营权抵押贷款实施意见（试行）》的规定执行，拟提供贷款抵押的土地承包经营权的基本情况及价值确认如下：
一、拟提供抵押的土地承包经营权权利人为：，土地承包经营权证号为：，共有人为：，（如是土地承包经营权流转合同的，提供抵押流转合同清单）。

二、抵押担保范围，抵押起止时间：年月日至年月日。

三、经评估，抵押当事人双方共同确认拟提供抵押的农村土地承包经营权及地上附着物当期价值为人民币元整，抵押物最终确认价值人民币元。

抵押物登记及评估价值清单如下：
— 1 —
抵押物登记及评估价值表
经办人：
年月日
负责人：
年月日
评估单位盖章：
年月日
— 2 —。

土地经营权的评估方法

土地经营权的评估方法土地经营权的评估方法主要有以下几种：- 收益还原法：将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

其优点是可以反映土地的未来收益潜力，缺点则在于对未来收益的预测存在较大不确定性。

- 市场比较法：以市场价格为基准的评估方法。

通过比较类似土地承包经营权的成交价格，综合考虑交易条件和时间等因素，评估出待评估土地承包经营权的价值。

其优点是可以反映市场供求关系，缺点则在于需要找到足够多的可比交易案例。

- 成本逼近法：基于成本投入的评估方法。

通过计算土地开发、承包、经营的成本，并综合考虑相关税费和利润等因素，评估出土地承包经营权的价值。

其优点是可以反映土地的成本投入，缺点则在于忽略了土地的未来收益潜力。

- 评分估价法：一种综合多种因素的评估方法。

通过评估土地的质量、位置、景观等多方面因素，并综合考虑其对土地价值的影响，评估出土地承包经营权的价值。

其优点是可以全面评估土地的价值，缺点则在于评估过程较为复杂。

- 基准地价系数修正法：基于基准地价的评估方法。

通过比较待评估土地与同类土地的基准地价，综合考虑土地条件、市场行情等因素，评估出待评估土地承包经营权的价值。

其优点是可以反映土地的区域差异，缺点则在于基准地价的确定存在较大主观性。

不同的土地承包经营权评估方法各有优缺点，在实践中，需要考虑土地的性质、用途、市场条件和交易背景等因素。

同时，土地承包经营权评估过程需要遵循相关法律法规和政策规定，确保评估结果的合法性和公正性。

评估结果应当以书面形式记录，并向相关利益方进行披露，以保障各方权益。

银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法

XX银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为适应农业农村改革发展需要，规范农村土地承包经营权抵押贷款业务，促进我行“三农”信贷业务发展，根据《中华人民国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和我行相关信贷制度，制定本办法。

第二条本办法所称农村土地，是指农民集体所有和所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其他依法用于农业的土地。

第三条本办法所称农村土地承包经营权是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，以转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转，取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

第四条本办法所称农村土地承包经营权抵押贷款是指借款人在不改变土地所有权、承包权性质，不改变农村土地农业用途的条件下，将农村土地承包经营权及地上附着物作为抵押担保向我行申请办理的借款业务。

第二章贷款对象及条件第五条贷款对象。

农村土地承包经营权抵押贷款对象为依托农村土地开展农业生产经营的专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业及家庭承包经营农户等农业经营主体。

第六条借款申请人除符合我行信贷基本制度和单项信贷产品的基本条件外，还应具备以下条件：（一）具有较丰富的种养经验和技术，其中从事农业种植业生产经营时间不低于2年，从事养殖业生产经营时间不低于3年。

（二）从事农业生产经营项目自有资金比例不低于30%。

第三章贷款用途、额度、期限、利率、第七条贷款用途。

农村土地承包经营权抵押贷款用于借款人在承包或流转土地围从事农业生产经营的融资需求，包括：（一）土地整理与复垦。

（二）道路、灌溉、温室大棚等农业基础设施建设。

（三）农业机械设备、生产资料、人工等费用。

（四）仓储、物流等流通环节费用。

（五）借款人取得农村土地承包经营权并已缴付一定期限的租金，以此为抵押，可用于剩余期限的后续租金缴付；或为扩大经营规模，用于拟抵押农村土地承包经营权之外其他土地经营权的租金缴付。

土地收益分配法律规定(3篇)

第1篇第一章总则第一条为了规范土地收益分配，保护土地权利人的合法权益，促进土地资源的合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，制定本规定。

第二条本规定所称土地收益分配，是指土地所有权、使用权、承包经营权等权利人因土地权益变动而获得的收益分配。

第三条土地收益分配应当遵循公平、公正、公开的原则，保障土地权利人的合法权益，维护土地市场的稳定。

第四条国家对土地收益分配实行统一领导、分级管理、分类指导的原则。

第五条土地收益分配应当依法进行，任何单位和个人不得非法侵占、挪用、截留、拖欠土地收益。

第六条土地收益分配应当纳入国民经济和社会发展规划，与国家经济社会发展相适应。

第七条国务院土地管理部门负责全国土地收益分配的监督管理。

第二章土地所有权收益分配第八条土地所有权收益分配是指土地所有权人因土地权益变动而获得的收益分配。

第九条土地所有权收益分配的方式包括：（一）出让金；（二）征收补偿费；（三）土地增值收益；（四）其他收益。

第十条土地所有权收益分配的具体标准和办法，由国务院土地管理部门制定。

第十一条土地所有权收益分配应当符合以下原则：（一）土地所有权人享有土地收益分配的权利；（二）土地所有权收益分配应当体现土地资源的稀缺性和土地权益变动对土地价值的影响；（三）土地所有权收益分配应当与土地权益变动的时间、地点、用途等因素相适应。

第十二条土地所有权收益分配的具体操作程序如下：（一）土地所有权人申请土地权益变动；（二）土地管理部门审核土地权益变动申请；（三）土地管理部门根据审核结果确定土地所有权收益分配方案；（四）土地管理部门与土地所有权人签订土地所有权收益分配协议；（五）土地所有权人按照协议约定支付土地所有权收益。

第三章土地使用权收益分配第十三条土地使用权收益分配是指土地使用权人因土地权益变动而获得的收益分配。

第十四条土地使用权收益分配的方式包括：（一）土地使用权出让金；（二）土地使用权转让收益；（三）土地使用权出租收益；（四）土地使用权抵押收益；（五）其他收益。

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土地承包经营权价值评估在我国现行的家庭联产承包责任制下, 随着农村土地所有权、承包权、经营权三权分离为核心的新一轮农地制度改革拉开序幕，土地承包经营权价值评估在农村土地市场化进程中必将发挥积极作用，为了更好地保障农民的切身利益,建立完善的农用土地市场,提高农用土地的使用效率，就必须建立合理的农用土地价格体系和相应的评估方法。

一、农村土地承包经营权抵押1、土地承包经营权抵押的概念界定土地承包经营权是指农村集体经济组织的农户及其他单位依法对农地享有的占有、使用与收益的权利。

土地承包经营权抵押贷款就是以农户或者企业（含土地合作社、土地股份经营公司）所拥有的集体土地承包权或者长期使用权作为抵押向金融机构申请贷款，包括农村承包土地抵押和农村宅基地抵押。

其法律性质是将农地承包经营权作为债权的担保，当债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依法处分该农地承包经营权。

2、我国土地承包经营权抵押面临的问题我国农村土地产权方面仍然存在土地承包经营权确权颁证不完全、土地用益物权不确定、抵押权缺失等一系列问题，现行多部法律均明文规定中国的农村土地承包权和农村宅基地使用权不能抵押。

土地承包经营权抵押面临的难题集中体现在以下几个方面。

（1）农民缺少社会保障目前，我国农村地区缺少对农民的生存保障、就业保障和养老保障等社会保障，土地是农民的命根子，家里留着“一亩三分地”就能生存下去。

许多农民依附于土地，通过种植粮食、蔬菜等维持生存。

在缺少相应社会保障的情况下，农民抵押土地面临着巨大的风险。

农民一旦经营失败，银行就会将农地流转出去，农户便丧失了农地的使用权，失去生活保障，可能会带来严重的社会问题。

（2）政府尚未完善农地承包经营权抵押的制度规范首先，农村地区的流转制度和估价机制不健全。

我国土地价值评估制度存在的问题是：一是流转中介交易服务市场不发达；二是缺少权威的土地价值评估机构；三是土地抵押价值认定标准未程序化、成文化。

其次，金融机构尚未建立农地承包经营权抵押的具体操作办法。

制约因素集中在三方面操作：一是操作，土地承包经营权抵押缺少法律依据，也没有成熟的模式可以借鉴，银行没有统一的操作规范；二是“风险”，66%的人认为农村种养殖业经营风险大，贷款风险不易控制；三是“土地处置”，79%的人认为如果金融机构取得了土地承包经营权，金融机构不能自己经营土地，如何处置是关键问题。

此外农村土地产权不明晰，由于没有产权也就不能完全处分土地，而抵押权属于处分权的一种，这也就直接制约了土地承包经营权的抵押。

3、土地承包经营权抵押的意义及可行性农村土地蕴藏着巨大的“沉睡资本”，激活这“沉睡资本”能够极大地促进农村经济的发展。

现行农村金融制度对大多数农户存在信贷约束，不能满足低收入人群的信贷需求。

银行在放贷时也会将低收入人群排除在外，低收入者想要通过贷款经营生意存在困难，而满足农民的贷款需求，能够使得农民的创业发展获得相当部分的融资贷款以及将大量的农村劳动力从土地中释放出来，因此农地抵押有利于促进农业生产专业化、现代化和市场化进程。

（1）贷款抵押物突破法律界限根据相关法律，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地，“四荒地”的土地使用权及林地承包经营权可以抵押，农村集体建设用地也可以抵押。

多数试点地区突破法律限制，以农村所有承包地作为抵押物，部分地区宅基地可以抵押。

（2）因地制宜创新抵押模式各试点地区并没有统一的抵押模式，在抵押程序、抵押担保、抵押额上都有区别。

部分地区直接以农地承包经营权抵押贷款，部分地区要求其他担保人或担保公司作担保，担保人和贷款人共同承担违约风险；部分地区通过组成农村协会，再以农村协会为中介贷款；参与试点的金融机构最广的是农村信用合作联社。

专业的土地估价机构为土地流转和土地抵押贷款提供价格基础，现行我国农村地区土地估价机构和专业估价师都不足，只有资产评估机构和注册资产评估师在估价范围、估价思路和方法上更适合农用地估价。

农民对土地抵押价格存在疑问，直接制约农地抵押。

（3）处置抵押物的尴尬我国农村地区尚未建立成熟的土地流转市场，贷款人一旦违约还款，抵押机构获得土地后将面临着土地流转困难，不知如何处置土地的尴尬。

而且抵押的农地不能改变其农业用途，农业的比较收益低，金融机构办理此类业务的积极性不强。

更何况法律对于家庭承包地抵押贷款是禁止的，尽管部分地区行政条例的规定突破法律界限，金融机构对承包地能否抵押心存疑虑。

部分农村地区土地的社会保障功能较强，农民一旦失地后将失去生活来源和生存基础，金融机构实现抵押权会非常困难。

宁夏同心县规定将贷款违约人“入股的土地承包经营权转让给为其担保并进行清偿的会员或由协会指定的其它会员”，这种规定强迫的把土地经营权转让给抵押担保人，也是不合理的。

4、推进土地承包经营权抵押贷款的建议对于土地承包经营权抵押贷款的政策建议，首先提到的是修改与完善我国相关法律体系。

由此可见现行法律法规是土地承包经营权抵押的“瓶颈”，修改法律就成为土地承包经营权抵押得以广泛推广，土地的融资功能得以释放的一个前提条件。

（1）修改与完善我国相关法律体系。

既然土地抵押贷款是农村金融发展的趋势，那么势必要改革现行不完善的法律制度。

法律限制解除后，应当完善农地抵押详细的参与主体、程序、规范等法律制度。

如制定《农地抵押贷款管理办法》，健全抵押登记的规章制度，完善有关抵押登记办法出台《农村土地抵押担保法》，规范土地抵押担保的主体和程序，减少抵押风险。

（2）加快推进农村社会保障制度建设，弱化农地的社会保障功能。

之所以选择部分地区试点土地抵押贷款，主要是担心失地农民的社会保障问题，由此引发一系列的社会矛盾。

因此要减少失地农民的生存风险，就要健全农村社会保障体系，对外出农民工，留守妇女、儿童和老人等都要建立生活保障措施。

（3）加快农村土地价值评估市场建设，完善农村土地流转市场服务。

在价格评估机制不健全的情况下，政府要编制农地产权交易指导价格，并逐步形成农村产权交易指数，解决农民信息不对称问题，保护交易各方的权利。

同时要积极培育专业的产权评估机构和产权价值评估的专业人才，引入独立的第三方机构开展土地经营权价值评估工作，确保评估的独立性和公平性。

（4）建立土地流转服务机构.建立县、乡、村土地流转信托服务机构，即在县市（区）设立“土地信托服务中心”，乡（镇）设立“土地信托服务中转站”，村一级由村经济合作组织设立“土地信托服务点”，为农村土地经营权流转提供服务。

可以充分利用网络平台，广泛征集农村产权转让、受让信息，建立农地产权交易信息库，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料，定期公开对外发布可开发土地资源的信息，提高产权交易的效率。

（5）建立风险防范与控制机制提出“四大担保模式”化解农民贷款难题，即农村信用担保机构+龙头企业(专业农业担保公司)+ 农民合作经济组织+农业保险，同时四种担保方式相互补充形成联动机制，全面化解农民贷款难题，分散贷款风险。

应建立专门的贷款损失保障或补偿机制，一旦抵押贷款机构因为无法实现抵押权而利益受损，要给与一定的补偿。

这部分的补偿可以通过建立农业风险基金，基金由政府财政、社会捐助、农户等多方筹措。

除了对抵押过程进行风险控制，抵押机构还要注重抵押农户的信誉。

探索与农村信用体系建设的联动机制，建立土地流转双方的诚信档案，记录和监督农户的信用状况，对信用状况良好的农户加大支持力度，对恶意拖欠、逃废银行债务的农户取消其贷款资格，进行相应制裁和惩罚。

二、农用土地的构成1、农用土地的价值由经济价值、社会价值和生态价值构成,与此相对应,农用土地的价格包括经济价格、社会价格、生态价格；由此,农用土地的价格体系包括农用土地流转价格、转用价格、征农价格、征转价格；影响农用土地价格的因素包括经济因素、社会因素和生态环境因素,各种因素对农用土地价格有着不同的影响。

2、农用土地经济价格主要是由农用土地的经济价值决定的,其评估的主要方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、收益倍数法等；农用土地社会价格是由农用土地的社会价值决定的,即农用土地作为农民生存保障功能、社会福利功能和保障粮食安全功能的社会价值,包括农用土地社会保障价格及社会稳定价格,并分别通过养老保险金、耕地开垦费等替代方法予以评估；农用土地的生态价格是由农用土地的生态价值决定的,即农用土地的净化空气、减少污染、保持水土、维护物种多样性等功能的生态价值,主要通过假设市场评价法、费用支出法、成本法、收益还原法等方法予以评估。

3、在对农用土地进行综合级别划分的基础上,对各种农用土地的不同价格进行了评估,并对评估结果的进行了分析。

研究结果表明,在各级别经济价格中,园地价格最高,耕地价格次之,林地最低,同一地类价格随着级别降低而降低：在各级别社会价格中,耕地最高,园地次之,林地最低,同一地类随着级别降低,价格也逐渐降低；在各级别生态价格中,林地最高,园地次之,耕地最低,同一地类价格随着级别降低而降低；在各级别综合价格中,耕地价格最高,园地价格次之,林地价格最低。

三、农村土地承包经营权价值评估农村土地承包经营权流转在我国属于农民之间的流动和转让,是一项财产权的流转,新生事物,农村土地流转不得改变承包土地的农业用途,流转期承包经营权评估面临很多问题,明确要求农村土地承包经营权价值评估的申请人为农户或专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。

只有土地经营权确认清楚的土地，才可以实施价值评估。

农村土地承包经营权可申请价值评估需符合的条件为：具备持续生产能力的农业、渔业、牧业、林业及其他符合条件的农村土地;土地承包经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料。

如农村土地承包经营权证、农村土地经营权证书、农村土地承包经营权流转合同等;土地承包经营权产权清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，土地流转合同和手续符合国家法律法规和政策规定;经营土地没有改变农业用途。

估价宗地现状必须为农用地，实际开发程度达到宗地内“三通一平”即通水、通电、通路和土地平整；宗地内有道路、机井、滴灌设施，防护林等,农用设施完备，土地平整，已达到了农业种植的条件。

农村土地使用权流转价格是影响农村土地流转市场发育的主要因素,亦是衡量农村土地流转市场形成与否的关键因素。

借鉴现行不动产估价的相关理论与方法,提出适宜农村土地流转价格的3种评估方法,即收益还原法、市场类比法以及成本法。

同时,对这3种估价方法进行比较,提出其适用条件。

1、农村土地承包经营权价值评估的评估组织，首先通过查阅资料、实地调查等方式，摸清评估土地的类型、等级、主栽作物品种、产量、产值等基本情况。

2、根据近3年当地主栽作物平均产量和平均价格计算土地年均价值，或者根据当地土地年平均租金作为土地年均价值。