第七章投资性房地产课件
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用《收入》 ▪ 企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适
用《建造合同》 ▪ 投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁
》
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【例1单项选择题】下列各项中，属于投资性房地 产的是（ ）。 A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
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注意： 1)已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂
时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产 。
2)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权 再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的 资产，也不属于投资性房地产。
3)母公司以经营租赁的方式向子公司租出房 地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房 地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团 的内部资产，不能作为投资性房地产核算。
（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性 房地产的项目
1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 ，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够 单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资 性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认 为投资性房地产。
2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租 人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他 服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物 确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整 个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的 经营场所，应当确认为自用房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产。企业出租给本企业职工居住
的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于 投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生 产经营服务，具有自用房地产的性质。如：企业 经营管理的饭店 2.作为存货的房地产。例如房地产开发公司开发 的商品房。
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【例2】 20×8年1月，甲企业从其他单位购入一 块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建 造三栋厂房。20×8年10月，甲企业预计厂房 即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将 其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同 约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态） 时开始起租。20×8年11月1日，三栋厂房同时 完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用 权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均 为1 000万元，能够单独出售。假设甲企业采 用成本计量模式。
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3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是 指企业取得的、准备增值后转让的土地使 用权。 注意： 房地产开发企业持有并准备增值后出 售的土地使用权不属于投资性房地产，作 为存货处理。
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第七章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的处置
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第一节 投资性房地产特征与的范围 一、投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资 本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第二节 投资性房地产的初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量 (一)投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才
能予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益
很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠地
计量。
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3.投资性房地产有两种后续计量模式，包括 成本模式和公允价值模式。
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二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目
1.已出租的建筑物，是指企业以经营 租赁方式出租的建筑物；
2.已出租的土地使用权，是指企业以 经营租赁方式出租的土地使用权；
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2.自行建造投资性房地产的成本，由建造 该项资产达到预定可使用状态前所发生的 所有必要支出构成。
注意：建造过程中发生的非正常性损失，直 接计入当期损益，不计入建造成本。例如 地震、台风、洪水等导致发生的非正常损 失，应该计入到营业外支出。
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3.关联企业之间租赁房地产的，出租方 应将出租的房地产确定为投资性房地产。 但在编制合并报表时，应将其作为企业集 团的自用房地产。
4.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店， 不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆 饭店部分或全部出租，且出租的部分能够 单独计量和出售的，出租的部分可确认为 投资性房地产。
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▪ 特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面
区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的 房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资 产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为 存货核算。
(二)投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款 、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 。
注意：能够确认为外购的投资性房地产，就 房产而言，应该是在购入时就对外出租；外购 的持有并准备增值后转让的土地使用权可以确 认为投资性房地产。如果是购入并打算日后出 租的房屋，不能作为投资性房地产核算。
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▪ 【答案】B 【解析】选项A属于企业的存货；选项
C属于无形资产。选项D，企业以经营租赁 方式租入的建筑物，产权不属于企业，所 以不能确认为投资性房地产，也不属于企 业的资产。
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▪ 注意：闲置土地不属于投资性房地产。
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说明：下列各项，适用其他相关准则： ▪ 自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》 ▪ 作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适
用《建造合同》 ▪ 投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁
》
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【例1单项选择题】下列各项中，属于投资性房地 产的是（ ）。 A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
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注意： 1)已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂
时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产 。
2)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权 再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的 资产，也不属于投资性房地产。
3)母公司以经营租赁的方式向子公司租出房 地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房 地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团 的内部资产，不能作为投资性房地产核算。
（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性 房地产的项目
1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 ，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够 单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资 性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认 为投资性房地产。
2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租 人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他 服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物 确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整 个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的 经营场所，应当确认为自用房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产。企业出租给本企业职工居住
的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于 投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生 产经营服务，具有自用房地产的性质。如：企业 经营管理的饭店 2.作为存货的房地产。例如房地产开发公司开发 的商品房。
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【例2】 20×8年1月，甲企业从其他单位购入一 块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建 造三栋厂房。20×8年10月，甲企业预计厂房 即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将 其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同 约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态） 时开始起租。20×8年11月1日，三栋厂房同时 完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用 权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均 为1 000万元，能够单独出售。假设甲企业采 用成本计量模式。
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3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是 指企业取得的、准备增值后转让的土地使 用权。 注意： 房地产开发企业持有并准备增值后出 售的土地使用权不属于投资性房地产，作 为存货处理。
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第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的处置
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第一节 投资性房地产特征与的范围 一、投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资 本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第二节 投资性房地产的初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量 (一)投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才
能予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益
很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠地
计量。
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二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目
1.已出租的建筑物，是指企业以经营 租赁方式出租的建筑物；
2.已出租的土地使用权，是指企业以 经营租赁方式出租的土地使用权；
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2.自行建造投资性房地产的成本，由建造 该项资产达到预定可使用状态前所发生的 所有必要支出构成。
注意：建造过程中发生的非正常性损失，直 接计入当期损益，不计入建造成本。例如 地震、台风、洪水等导致发生的非正常损 失，应该计入到营业外支出。
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3.关联企业之间租赁房地产的，出租方 应将出租的房地产确定为投资性房地产。 但在编制合并报表时，应将其作为企业集 团的自用房地产。
4.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店， 不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆 饭店部分或全部出租，且出租的部分能够 单独计量和出售的，出租的部分可确认为 投资性房地产。
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▪ 特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面
区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的 房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资 产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为 存货核算。
(二)投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款 、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 。
注意：能够确认为外购的投资性房地产，就 房产而言，应该是在购入时就对外出租；外购 的持有并准备增值后转让的土地使用权可以确 认为投资性房地产。如果是购入并打算日后出 租的房屋，不能作为投资性房地产核算。
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▪ 【答案】B 【解析】选项A属于企业的存货；选项
C属于无形资产。选项D，企业以经营租赁 方式租入的建筑物，产权不属于企业，所 以不能确认为投资性房地产，也不属于企 业的资产。
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▪ 注意：闲置土地不属于投资性房地产。
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说明：下列各项，适用其他相关准则： ▪ 自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》 ▪ 作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适