重庆南坪商圈调研报告

及针对群体形成差异化特点；
南岸现有的消费力将不足以满足上海城中高档次的消费要求，其项目的辐射范围需要扩展到南岸以 外的其他区域； 区域内同质化竞争加剧，在商业的经营管理上必须注重细节才能做到长期的良性经营。
南坪商圈项目——CITY城市广场
位置与规模 位于南坪商圈核心区域，位于商圈内传统商业街；总建筑面积6 万平方米；规划车位400多个,5米挑高入口，柱距8.7m，35m挑 高共享空间设计 商业档次 中低档 目标消费群体 消费群体锁定在月收入为3000元左右的青年群体 面市时间 2014年5月 经营特征概述 南坪步行街集休闲、购物、娱乐、餐饮、文化为一体的购物中心
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道、名品大道、美食大道、娱乐大道、青春大道、
潮流大道)和三个主题广场，并推出体验式购物 项目定位 西南最大室内步行街商业步行街，打造“重庆目
汇 、 幽兰葩、ZARA等近250家知名商家。
租金水平 底层500元/月/平米，楼上租金价格略低
前最大体量、最具主题、业态最完整的
SHOPPING MALL。”
南坪商圈项目——上海城
南坪商圈项目——上海城
南坪商圈项目——上海城
上海城分析总结
优势 位于南坪商圈核心，成熟商圈，商气旺盛，人流量大；凭借多家主力店带动商业人气，有重庆市独 一无二的商业主力店； 有自己的商业街特色，再现上海石库门商业街元素； 能够辐射到会展中心商务群体； 业态分布及商业布局 典型的“一”字型商业布局，通过每层商业两侧的主力店拉动人流，尽量使购物街内无商业死角； 购物、餐饮、休闲、娱乐类业态一应俱全，且能够照顾到商务群体的需求； 餐饮、购物在各层均有分布，能够随时地满足消费者购物需求及娱乐需求； 项目未来发展评述 其业态设置能够满足区域逐渐增长的商务消费群体和中高端群体的消费需求，可与万达广场的业态
南坪商圈项目——上海城
位置与规模 位于南坪商圈核心2号商业街处；占地面积235亩，总建筑面积 109万平方米；百联购物中心建筑面积约为15万平方米。 商业档次 中高档 目标消费群体 区域内常住群体为主流消费群体，重庆市内年轻群体和中高端消费群体为辅； 面市时间 2009年年底试营业； 经营特征概述 将其步行街（即南坪2号步行街）打造成为上海石库门建筑步行街，创造其差异化特点； 项目定位 以“时代上海城”、“印象上海城”（南坪2号步行街）、“魅力上海城”三大商业主题板块 构成，综合购物、 娱乐、休闲、酒店、旅游、文化教育、办公等综合功能。
南坪商圈分析
南坪商圈分析
南坪商圈以“惠工路步行街”为商圈核心，日均人流量约20万人次，天，涵盖多个中端百货和大型品牌超市；目前，该商 圈内的主要消费群体包括区域内常住群体，以及少量的鱼洞、弹子石的消费群体； 南滨路是目前重庆中高端餐饮及商务宴请的主要聚集地，主要消费群体的消费能力强劲； 上海城、万达广场和协信城是目前商圈内的主要供应，成为南坪商圈最具代表性的商业综合体。 项 目 商业体量（m2） 20,000 62,000 35,000 25,000 开业时间 1997年 2005年 2000年 2005年 租金/扣点 扣点25-28% 60元-150/㎡/月 扣点25-27% 扣点25-28%
每日18万人次以上的客流量聚集到CITY城市广场，充分发挥南坪一号步行街无生活广场空白优势，
CITY城市广场还需要市场与消费者的检验。
南坪商圈经营状况分析
区域群体为主要消费群体 1997年惠工路商业步行街的开街标志着南坪商圈的初步形成，该步行街也是重庆市最早的商业步行街；目前，该商圈的 辐射群体主要以区域内常住群体为主，目前主要消费群体的消费能力不强； 中低档商业档次
南坪商圈项目——协信·星光时代广场
位置与规模 协信·星光时代广场位于南坪3号步行街，与万达4号步行街相连，同属于南坪环道商业核心圈。总建筑面积24万平方米， 拥有车位2500个，亚洲最大的4千平方米玻璃天幕，外部阳光渗透，购物舒适度高；重庆电梯数量最多(90部高速电梯)的 购物中心，重庆最大LED屏幕(188平方米)
LG层
南坪商圈项目——万达广场
餐饮业态占据了本楼层的大部分商业面积，将使得该楼层消费时段特征明显，在午饭和晚饭的时候人气较为充 足，而其他时间的人气不充足； 该楼层业态较为单一，适应范围不广，所吸引的消费群体相对较少； 靠商业主街的商铺展示面较好，而一些位于主街背后展示面不佳，人流不易到达的位置容易形成商业死角。
南坪商圈项目——协信·星光时代广场
分层业态布局
南坪商圈项目——协信·星光时代广场 各层主力店面
南坪商圈项目——协信·星光时代广场
协信·星光时代广场分析总结
优势 设计时尚前卫，给购物者带来极致的购物体验；
位于南坪商业核心附近，其项目周边已形成成熟商业氛围；
与轻轨站和公交站连接，带来庞大人流； 业态分布及商业布局 业态分布合理，消费者一目了然； 垂直的连廊和扶梯较多，顾客可以快速到达自己的目标商家； 众多高端业态汇聚，但附近的消费水平没能对高端业态形成有效支撑； 项目未来发展评述 将对现有商圈的档次和品牌丰富度起到一定提升作用； 项目运营时间较晚，虽设计超前，但目前人气不如万达广场； 现在的交通途径相对单一，与轻轨站缺乏便捷的连接通道，增加了顾客的心理距离； 随着轻轨等交通体系的进一步完善和项目人气积累，协信·星光时代广场会成为重庆商业的名片；
南坪商圈项目——协信·星光时代广场
商业档次 中高档 目标消费群体 “城市新贵”既拥有高学历、收入丰厚又讲究生 活品位、享受富裕成功、注重心灵自由的都市精 英族群 面市时间 经营特征概述 设计了8大业态规划(生活大道、运动大道、时尚大 主力店品牌 H&M西南首家旗舰店、UNIQLO西南旗舰店“龙 头”、 金逸IMAX标准国际影城西南旗舰店、华润 万家百货重庆首家旗舰店、儿童主题乐园孩子王、 西南首家钻石宫殿每克拉美以及汉拿山、金百
2012年
2009年 2010年 2010年 2010年 2013年
100-350元/㎡/月
80元-200/㎡/月 60-240元/㎡/月 70-300元/㎡/月 65-300元/㎡/月
南坪商圈分析
黄葛渡地下商业 2012年 500，000平方米
珊瑚都会 2010年 66，000平方米
亚太商谷 2010年 40000平方米 江南大道
B1层
万达广场分析总结
优势 万达商业的品牌号召力，可吸引消费群体及品牌商家的关注；
位于南坪商业核心位置，其项目周边已形成成熟商业氛围；
与轻轨站连接，享有轻轨站庞大人流； 业态分布及商业布局 步行商业街格局的商业物业形态，典型的“一”字型布局，但无主力店，不能够对人流起到较好的拉动作 用； 较长的商业购物街形成“通道”，无太多变化，购物舒适度下降，容易使消费者产生疲惫感； 项目未来发展评述 拥有全国的零售商家品牌资源及专业的开发经验，加之万达品牌号召力，将在项目面世时获得城市商业的 集体关注，成为南坪商圈内商业焦点； 将对现有商圈的档次和品牌丰富度起到一定提升作用； 据其他城市的万达百货经营情况看，万达百货作为万达广场的主力店，其带动效应非常有限，经营和管理 尚不完善，将影响到项目的整体经营和商气。
南坪商圈项目——上海城
主力店品牌 东方商厦重庆店、家乐福超市、华谊兄弟国际影城 红星美凯龙、奥斯汀KTV 租金水平 1层与2层均价240元/月/平方米；3层均价120-150元/月/平方米； 4层均价90-120元/月/平方米；5层均价60-90元/月/平方米。 楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 业态
重庆百货 帝景MALL 百盛购物中心 尚熙百货
元旦购物广场
浪高国际会展中心
20,000
14,000
2005年
2009年
扣点23-28%
扣点23-28% 50元-100/㎡/月
黄葛渡地下商业
重庆万达购物中心 亚太商谷 百联上海城购物中心 珊瑚都会 协信城市广场
500,000
140,000 40,000 130,000 66,000 100,000
南坪商圈项目——万达广场
主力店品牌 艾美酒店、万达百货、万达影院、神采飞扬电玩城； 租金水平 平均租金约800元/月/平方米； 租赁优惠 有3-6个月的免租期（根据品牌情况决定）。
楼层 B2 B1 LG UG 1F 2F
业态
地下停车场
主力店
/
地下停车场+室内步行街（服装、生活配套、餐饮） 室内步行街（服装、生活配套、餐饮） 超市、电器 百货、电玩城、电器 百货、KTV、儿童故事 永辉超市、国美电器 万达百货、大玩家、国美电器 万达百货、大歌星、儿童故事 万达百货、万达国际影城、圆缘园 时尚餐厅、金汉斯南美烤肉 万达百货、德庄火锅、菜香源酒楼
超市、儿童体验中心、百货 国际精品、品牌男女装、苹果专卖店、百 货 男女装、少女装、淑女装、礼品、百货 商务男装、运动名品、户外休闲、百货 世界风味美食街、儿童早教、儿童摄影 影院、娱乐、培训、美容美体、健身
主力店
家乐福、东方商厦、天才梦工场 东方商厦、味千、必胜客、星巴克、 丝芙兰、万宁 东方商厦、Esprit、KFC、乡村基 东方商厦、儿童乐园、西元咖啡 徐生记大酒楼、新加坡悦满楼 华谊兄弟影院、新东方、奥斯汀 KTV、奇迹健身
CITY城市广场分析总结
优势 位于南坪商圈核心老步行街上，成熟商圈，商气旺盛，人流量大；； 以休闲购物为主； 步行街区唯一一家城市购物中心； 业态分布及商业布局 业态分布合理，消费者一目了然； 垂直的连廊和扶梯较多，顾客可以快速到达自己的目标商家； 高端业态较少，整体档次较低，对周边高消费人群吸引力有限； 项目未来发展评述 同样面对距离约300米的万达广场、约500米的协信星光时代广场等这样的地产大腕，不得不说压力 巨大。在同一商圈，与这么多综合体、购物中心短兵相接，怎样才能赢得这场争霸赛，如何才能将
浪高国际会展中心 2009年 14，000平方米 重庆百货南坪店 百盛购物中心 江南大道 帝景MALL 南坪西路 元旦百货 协信城市广场 2013年5月 100，000平方米 重庆万达购物中心 2009年年底 140，000 平方米
百联上海城购物中心 2010年 130，000平方米
惠工路 （步行街）
3F
4F
百货、影院、餐饮
百货、餐饮
南坪商圈项目——万达广场
由于商业物业自身的设计及硬件条件，使得该楼层无大型主力店，而一些通常被看做是次主力店的品牌将成 为该层的“主力店”，扮演着吸引着人流的重要角色； 该层主要以服饰零售业态为主，少量餐饮业态及生活服务业态，由于是未来轻轨的出入口位置，因此该楼层 商业价值较高，能够为项目创造尽可能多的租金收益。
项目定位
升级后的CITY城市广场将填补南坪一号步行街内无生活广场空白
主力店品牌
横店电影城，劲浪体育，海澜之家，拉莎贝尔，千叶眼镜，九锅一堂，婆 子妈，比格…..
租金水平
二楼160元/月/平米 四楼130元/月/平米
业态比重 百货类，餐饮、休闲等业态占有25% 餐饮业态和以健身、儿童、培训、酒吧、电玩等为主的休闲业40%~45% 交通线路 CITY城市广场处于南岸区步行街惠工路中段的区域内，内外部交通体系健全， 人流及车流易疏导;区域内共有公交站点 10 余个，可停靠40余路公交车，出 租车停靠点23 个，地下通道9个;规划建设中由鱼洞至江北机场的三号线轻轨 途径观音桥商圈，且该项目周边设有站点，可见交通之便捷。
新世纪江南商都
万达广场、星光时代、上海城、CITY城市广场
南坪商圈影响力最大的大型商业综合体包括
南坪商圈项目——万达广场
位置与规模 位于南坪商圈核心区域，与商圈内传统商业街“惠工路步行街”相连；总建 筑面积达800,000平方米，商业面积150,000平方米；车位2600多个 商业档次 中档、中偏高档 目标消费群体 区域内常住群体为主流消费群体，重庆市内年轻群体为辅，并辐射到周边区 域； 面市时间 2009年 经营特征概述 提出“一线，两点，六中心”概念，通过南坪商圈4号步行街一线，串联南 北两个户外广场，链接购物中心、商务楼、酒店、住宅楼、商业街区等； 项目定位 定位为重庆“城市综合体”，被称为现代商业发展的最高形式，含大型购物 中心、高层住宅、写字楼、酒店、商务公寓及商业街区。