2019年杭州市场年报20200115

板块出地宗数TOP10
板块出地量TOP10
萧山经开区、城东新城、崇贤新城、锦南出地集中，一是新城规划，大量待 出让宅地；二是新房市场活跃度高，业缘、外溢需求旺盛。
余杭经开区、锦南、南部卧城为“粮仓型”板块；富春、金融城为“地标性” 项目，秦望城市眼、江河汇综合体均为复合业态，单盘建面超过70万方。
板块名称 艮北 九乔
地铁万科·天空之城
地铁站：五常站 地铁线：5号线 物业类型：商住 体量：78.2万方
中城汇MIDTOWN
地铁站：会展中心站 地铁线：10号线 物业类型：商住 体量：16万方
万科姑娘桥TOD项目
地铁站：姑娘桥站 地铁线：5号线 物业类型：商住 体量：23.2万方
编号
地块名称
性质
萧政储出 [2019]33号
地块编号
地块名称
萧政储出 [2019]26号
萧政储出 [2019]34号
萧政储出 [2019]43号
世纪城核心区SJC030503/04/05/06/09/11地块 奥体博览中心BJ1705-11/12/13
地块
世纪城奥体板块Q-9地块
占地面积 （㎡ ） 49746
45932
41113
楼面价 （元/㎡ ）
27000 越秀西海岸
临政储出 [2019]41号
於潜镇
陈裕福
2
11300
16950
50%
10000 潜州幸福里
临政储出 [2019]44号
青山湖科技城
保亿
2.2
22980
34470
50%
19000 保亿风景未来城
封顶溢价率下调
“双限”政策出台
杭州九区（含富阳）：毛坯最高单价与均价之前的溢价系数为10%，按照当前限 价逻辑，基本是高层与小高层的溢价系数
钱江世纪城 文晖 祥符
萧山南站 银湖科技城
出地宗数
并列第十 出让3宗地块
4 锦北 4
青山湖科技城
5
锦南
4
5
余杭经开区
崇贤新城
64 笕桥
城东新城
6
萧山经开区
锦北 51.3万㎡
锦南 66.3万㎡
北部新城 52.7万㎡
崇贤新城 52.8万㎡
金融城 70万㎡
余杭经开区 71.7万㎡
萧山经开区 58万㎡
4
南部卧城
• 2017年7月12日：溢价率达到70%封顶，竞配自持比例；自持面积比例达到 100%，竞配养老面积（取消溢价率50%现房销售的要求）
“双限”地块利润率降低
• 2018年2月25日：溢价率达到50%封顶，竞配自持比例（封顶溢价率由70%下降 至50%）
• 2019年2月28日：溢价率达到30%封顶，竞配自持比例（封顶溢价率进一步下调） • 2019年6月29日：出让文件中限制了未来商品住宅的毛坯最高均价、毛坯最高单
9月28日
未来科技城板块红盘阳光 城·未来悦3、4#摇号结果出现 大量集中连号，引起外界质疑
10月12日
国立公证处发布公告，撤销 阳光城未来悦第二、三轮的 摇号结果
10月28日
未来悦重新摇号，杭州市国立 公证处针对此前阳光城·未来 悦出现的连号事件进行道歉
公证摇号楼盘数量统计
时间
2018-10 2018-11 2018-12 2018-4 2018-5 2018-6 2018-7 2018-8 2018-9 2019-1 2019-2 2019-3 2019-4 2019-5 2019-6 2019-7 2019-8 2019-9 2019-10 2019-11 2019-12
价、精装标准价格，执行“双限”政策
以崇贤向阳B-5商住地块为例 楼面价：12668元/㎡ 溢价率：26.7% 配建公租：7308㎡ 开发周期按照1年估算 预期销售利润率3.1%
31266
30ห้องสมุดไป่ตู้35
31869
溢价率 (%) 24.1
19.6
26.5
崇贤新城宅地及体量分布情况
路劲项目 西房项目 祥生项目 其他房企项目
➢ 19年钱江世纪城共出让3宗宅地，全部被滨江摘得，可见其深耕 板块的决心。
➢ 路劲、西房、祥生是深耕崇贤新城板块的典型房企，分别累计开 发3个及以上项目。
少谈主义·多研究具体问题
少谈主义·多研究具体问题
➢7
事件五：房企板块深耕策略突出，分散布局流量与利润板块
房企偏好板块补仓，形成拿地成本与项目联动优势；同时兼顾流量型与利润型板块，分散布局，降低风险。
2017-2019滨江杭州拿地情况
2019年 2018年 2017年
2019年滨江集团钱江世纪城拿地情况
出让时间 7.29 10.18 12.23
瓜沥镇
73152
37761
5162
29.0%
41% 3%
赞成（退地） 新丝路
少谈主义·多研究具体问题
➢4
事件三：土地市场之“最”，产业新城活跃度高
板块出地宗数最多的主要为产业新城，如萧山经开区、城东新城等；地上建面最大的“粮仓型”板块集中在余 杭经开区、南部卧城；复合业态地块数量增多，城市地标的综合体单盘体量较大。
萧政储出[2019]43号 滨江钱江世纪城地块
滨江
萧政储出[2019]26号
滨江御虹府
滨江
杭政储出[2018]46号 融创金成杭京源
天津融创
萧政储出[2019]34号 滨江钱江世纪城地块
滨江
杭政储出[2018]60号
花语天境府
中国铁建&浙江交投
杭政储出[2019]18号 绿城春月锦庐
绿城
杭政储出[2019]31号 嘉里文晖项目
银湖科技城 60.2万㎡
富春 88.7万㎡
南部卧城 64.3万㎡
少谈主义·多研究具体问题
➢5
事件三：土地市场之“最”，望江新城价格第一
无论是单价还是总价，望江新城均位居榜首，拆除重建的望江金融城，稳居新房、土地市场价格第一圈层。
成交总金额TOP10
土地编号
推广名
杭政储[2019]41号 杭政储[2019]31号 富政储[2019]17号 杭政储[2019] 26号 杭政储[2019]27号 杭政储[2019]12号 杭政储[2019]36号 杭钱塘储[2019]2号 萧政储[2019]26号 杭政储[2019]2号
➢ 98亿，继嘉里、恒 隆后又一香港商业 巨头入杭，拟将该 地块开发为集商业、 办公、住宅及酒店 于一体的城市综合 体，并首次引入 K11购物艺术中心。
成交楼面价TOP10
土地编号
推广名
竞得房企
杭政储出[2019]12号 滨江望江新城项目
滨江
杭政储出[2018]59号 滨江中铁建古翠蓝庭 滨江&中国铁建
新世界望江新城项目 嘉里文晖项目
金茂富春城市眼项目 新鸿基江河汇地块 新鸿基江河汇地块 滨江望江新城项目
禹洲祥符项目 绿城春风金沙
滨江御虹府 中南棠玥湾
竞得房企
新世界 嘉里 金茂 新鸿基&平安 新鸿基&平安 滨江 禹洲 绿城 滨江 江苏中南
成交总价 （万元） 979187 681414 670000 597691 562309 520317 465694 442880 432980 416938
溢价率 0%
少谈主义·多研究具体问题
➢9
政策面
土拍规则：限整盘、定溢价、控精装，压缩房企开发利润
毛坯最高限价是毛坯均价限制的1.1倍，基本就是高层、小高层的溢价系数，但是临安区存在较大空间，一是低 容积率地块，二是低于均价限价不严格，无需顶着限价销售；房企开发利润被进一步压缩。
70%
现房销售 竞配自持
少谈主义·多研究具体问题
➢6
事件四：239个项目推出10万余套房源，意向客户70万组
2019年，共有239个住宅项目推盘，106025套房源入市，700573人次参与摇号，平均中签率15.1%。
万科·大溪谷，良渚大盘，物 业种类丰富，年内加推17次。
远洋路劲·上河宸章，杭州首 个现房销售项目，一次性推出 整盘所有房源。
国立公证处
65 84 118 3 61 65 51 50 68 44 10 76 72 98 101 47 74 94 89 98 96
禹航公证处
➢ 19年6月，杭州禹航公 证处作为全市第二家 公开摇号公证机构， 已经开展公证工作
➢ 11月4日，超级红盘城 北万象城·幸福里发布 了公告，更换摇号公 证处，由原定的杭州 市国立公证处，变更 为杭州市禹航公证处
地铁5号线停车场盖 下区
商住
建筑面积 （㎡ ）
232039.6
成交价格 （万元）
331243
成交楼面价 （元/㎡ ）
14275
溢价率 29.78%
编号
富政储出 [2019]17号
地块名称 富春73号地块
性质 商住
建筑面积 （㎡ ）
763261
成交价格 （万元）
670000
成交楼面价 （元/㎡ ）
8778
3 2 6 4 5 13
少谈主义·多研究具体问题
➢3
事件二：撤牌、退地，房企拿地愈发理性
无人报名，下沙大学城北相邻姊妹地紧急终止出让；赞成损失5853万保证金选择退地，敲响理性拿地警钟。
10-28 公告
下沙大学城北单元JS0602-16-退
瓜沥镇新区05-16/05-20地块-退 （萧政储出(2019)29号）
嘉里
杭政储出[2019]25号 中海文晖项目
中海
成交楼面价 （元/㎡ ）
45325 36100 31869 31085 30559 30135 30121 29736 29698 28210
➢ 2019年4月16日，滨江集团以52.03亿元的价格竞得望江新城2019年第一 块出让的涉宅用地，楼面价45325元/㎡ ，溢价率30%，自持比例22%。
只有春秋，再无夏冬
——2019年杭州房地产市场年报
易居（中国）企业集团 克而瑞浙江区域
本报告内容及相关服务的知识产权归易居·克而瑞所有 少 谈 主 义 · 多 研 究 具 体 问 题
大事记
事件一：“未来悦连号事件”触发公证摇号信任危机
18年4月启动公证摇号至今，基本是国立公证处“垄断”摇号市场；本次的“未来悦连号事件”，加上久摇不中 的客户情绪爆发，引发了公证摇号的信任危机；明显可以看到，事件发生后，禹航等公证处的参与度大幅上涨。
行道、未来之光、姑娘桥盖下区，5个项目总建面积达到148.7万方。
达76万方；项目将依托TOD站城一体化的理念，进行高强度复合开发，引入滨水
公共服务、文化娱乐、高端商务、综合体商业等复合业态功能。
万科未来之光
地铁站：杜甫村站 地铁线：2号线 物业类型：商业 体量：24.5万方
地铁万科·杭行道
地铁站：祥园路站 地铁线：10号线 物业类型：商业 体量：6.8万方
2017年至今土拍规则调整封顶溢价率
70%
50% 封顶溢价率下调
竞配自持
30%
30%
地块编号
板块
竞得房企
容积率
毛坯最高均价 （元/㎡ ）
毛坯最高单价 （元/㎡ ）
溢价系数 （%）
在售参考 价格（元/㎡ ）
临政储出 [2019]36号
青山湖科技城
临安城镇房产 开发有限公司
1.1
23300
34950
50%
➢8
事件五：地铁盘优势突出，房企高度关注TOD、未来社区
TOD项目基本为复合业态，对房企的要求较高，目前城市运营相对成熟的万科、金茂、绿城、华润等，参与较多。
➢ 万科TOD模式相对成熟，已有多个项目落地，典型代表有中城汇、天空之城、杭 ➢ 富阳秦望“城市眼”是“升级版”TOD，富春73号地块由6总地块组成，总体量
17年3月
17年7月
18年2月
19年2月
19年6月
临安区：存在较大特殊性，无论容积率高低，溢价系数均为50%；一是临安撤市
• 2017年3月24日：溢价率达到50%现房销售；溢价率达到70%封顶，竞配自持比 例；自持面积比例达到100%，竞配养老面积
设区，目前政策未全部与杭州并行；二是远郊板块，低于十区均价，存在上调空 间；三是在售均价远低于限价，且市场下行，未来售价预计将不会顶着限价销售
成交 9-23
11-11
无人报名， 紧急撤牌
下沙大学城北单元JS0602-17-退
起价高企+配建 公租+销售限价， 房企测算无利润
撤牌
退地
重新 出让
12-19
重新挂牌后由新丝 路竞得，竞配自持 比例由41%降至3%
地块编号
杭钱塘储出[2019]5号 杭钱塘储出[2019]6号
板块
占地 面积 （㎡ ）
（起万价元）（楼元面/起㎡价）配建要求
毛坯限价 （元/㎡ ）
精装 限价
大学 40031 131939 城北 57309 203161
13733 14180
10%公租
26200
3000
地块编号
板块
建筑 面积 （㎡ ）
成交 成交楼 总价 面价 （万元）（元/㎡
溢价率 ）（%）
自持 比例 （%）
竞得单位
萧政储出(2019)29号 萧政储出[2019]42号
中签率最低
登记人数最多
开盘套数最多
中签率0.66%，152户抢1套 房，天都城滨沁公寓登顶杭 州最难摇楼盘。
推盘次数最多
均 价 1.2w ， 总 价 最 高 120w ， 金色和庄最后一幢，吸引 28714人登记。
首个现房销售项目
绿 都 · 东 澜 府 ， 全 部 1368 套 房 源一次性推出，年度最大量开 盘规模，分两天陆续选房。