不动产进项税额分期抵扣会计核算

版本号：1 生效日期：
应交税费
不动产及不动产在建工程进 项税额分期抵扣 2016.06.21
一、业务流程 1.1 业务描述 不动产及不动产在建工程进项税额分期抵扣是指按照税法要求，不动产及不动产在建 工程的进项税额需分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例 为 40%。 【解读】 1.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 15 号)规定:增 值税一般纳税人（以下称纳税人）2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产 核算的不动产，以及 2016 年 5 月 1 日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本 办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。 2.股份公司于 2016 年 5 月 13 号发布的《关于不动产进项税额分期抵扣会计核算方法 的通知》规定，对于 5 月 1 日后取得不动产时，第一年可抵扣的 60%进项税额通过“应 交税费-应交税金-应交增值税-进项税额”科目核算。对于第二年可抵扣的 40%进项税 额，上市企业计入“应交税费-应交税金-应交增值税-待抵扣进项税-不动产”科目。 3.全面实行“营改增”之前，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三 条对非增值税应税项目进行了界定:非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、 转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。 1.2 不动产进项税额分期抵扣的处理流程 1.2.1 相关业务部门将取得的不动产增值税发票、 不动产及不动产在建工程确认单交于 财务部门； 1.2.2 财务部门根据增值税发票抵扣联进行认证， 并确定当月可以抵扣的进项税额以及 待抵扣进项税额； 1.2.3 财务部门进行账务处理； 1.2.4 财务部门账务处理完成后，要及时手工登记台账，用于记录并归集不同的不动产 和不动产在建工程的进项税额抵扣情况，留存备查。 二、清单及审核内容
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序号
原始单据名称
审核内容
1.单位名称是否准确； 2.销货方及购货方纳税识别号是否
原始凭证来源
备注
1
增值税发票
准确； 3.开票日期与认证日期之间是否超 过 180 天。 1.检查合同内容是否符合不动产；
外部取得原始凭证
2
购买合同等
2.检查合同双方是否都签字盖章， 合同的日期等。
外部取得原始凭证
3
不动产及不动产在建工程 确认单
1.检查项目名称及购置目的填写是 否准确，是否满足判断出不动产； 2.检查业务部门是否审核。 1.检查发票编码是否准确； 2.检查发票认证日期距离本次凭证 内控表单
4
待抵扣进项税转回表
日期是否有一年； 3. 检查 60% 进项税额抵扣凭证号是 否准确。
内控表单
5
手工台账
主要检查待抵扣进项税额是否按时 抵扣
自制原始凭证
【解读】 1. 不动产及不动产在建工程确认单、待抵扣进项税转回表为新增内控表单，需要修订 内控流程。 三、注意事项 1.管道公司的不动产有土地、房屋建筑物、储油罐。 【解读】 1.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条对不动产和不动产在建工 程进行了以下界定：不动产，是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值 的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。不动产在建工程是指纳税人 新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。 2.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 15 号) 第三条 规定：纳税人 2016 年 5 月 1 日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产， 其进项税额依照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣。购进货物，是指构成不动 产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、 煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 2.业务部门在提供增值税发票时， 需要向财务部门提供购买合同以及不动产及不动产在
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建工程确认单。 3.财务部门在取得增值税发票时，需先据实核算，将税额中的 60%部分进入“应交增值 税-进项税额” ，40%的部分进“应交增值税-待抵扣进项税” 。如果当月该发票未进行认 证，则需要将进项税额转出至“其他应收款-待抵扣进项税” 。月底，财务人员要与认证 系统进行核对，以防止发票未认证，而进项税额未转出。 【解读】 1.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 15 号) 第四条 规定：进项税中 60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待 抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。 2.理论上，企业于发票取得日期当月就可进行进项税的抵扣。但是实际运行管理中， 如果企业当月没有进行认证，税务部门在其系统中记录的进项税抵扣数额与企业提供 的金额对应不一致，这样既会导致企业管理上存在一定风险，也不利于税务部门对企 业的进项税额进行管控。因此，在实际操作中，我们以认证日期作为进项税抵扣的日 期。 4.发票认证通过后，60%的部分于认证当期从销项税额中抵扣。40%的部分也于认证通 过后的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。 【解读】 1.举例：某二级单位于 2016 年 5 月取得购置房屋的增值税发票，当月并未认证，而是 在 2016 年 6 月份进行的认证，则税额中 60%部分应该于 6 月份进行抵扣，而不是在 5 月份抵扣。40%的待抵扣进项税额应该在 2017 年的 6 月份进行抵扣。即若是今年 6 月 份认证，则下年 6 月份可以将待抵扣进项税进行抵扣。 2.由于不动产进项税分两年抵扣是今年 5 月份以后才开始实施，税务部门对于进项税 分期抵扣的操作方法（例如，税务系统是否能自动进行识别待抵扣进项税额、认证系 统能否对一张增值税发票分两年进行抵扣等）也没有明确，各单位在处理不动产进项 税分期抵扣报税业务时要及时与当地税务部门沟通，同时将问题及处理结果向财务资 产处备案。 5.财务部门应该在发票取得后 180 日之内进行认证，并及时检查是否认证通过。 6.不动产在建工程的进项税额分 2 年抵扣，不受限于不动产在建工程的工程期限，而是 依据增值税发票的认证日期开始计算可抵扣年限。即使在建工程短于两年或者超过两
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