浅析我国房地产泡沫现象
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。
二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。
其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。
无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。
若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。
同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。
鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。
三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。
5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。
有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。
房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。
而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。
2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。
滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。
但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略1. 政策导向。
中国政府长期以来将房地产业视为重要的经济支柱，并出台了一系列鼓励购房和投资的政策，如住房信贷优惠政策、限购放宽政策等。
这些政策导致了过多的投资者进入房地产市场，使得房地产市场供需矛盾日益加剧，从而形成了泡沫。
2. 土地供给不足。
中国城市土地供应主要来自政府土地出让，政府会通过土地拍卖确定供地规模。
由于土地供应受到政府计划和利益相关方的限制，导致土地供应不足，使得房地产开发商抢购土地，进一步推高房地产价格。
3. 购房需求过度炒作。
中国人口众多，城市化进程加快，加之购房政策和金融环境的促进作用，导致购房需求过度炒作，投资购房成为普遍现象。
在这种情况下，一些投资者为了短期获利而购买房产，进一步加剧了市场的火爆和房价的上涨。
针对中国房地产泡沫的问题，下面是一些应对策略：1. 调整土地供应政策。
政府应通过增加土地供应量、提高土地的利用效率等手段，合理调控房地产市场，避免供需失衡造成的泡沫。
2. 收紧信贷政策。
金融机构可以通过提高利率、严格审查房贷申请等方式，加大对房地产市场的监管力度，限制购房投资的过度炒作。
3. 加强房地产市场监管。
政府应加大对房地产市场的监管力度，严格执行限购政策，打击投机炒作行为，保护购房者的合法权益。
4. 促进住房租赁市场发展。
政府可以推出一系列促进住房租赁市场发展的政策，降低购房投资的吸引力，提高住房租赁市场的供给，减少购房需求的过度热情。
5. 推进城市化进程的可持续发展。
政府应加大对城市化进程的规划和管理，避免盲目扩大城市规模，加强城市基础设施建设，提高居民生活质量，减少对房地产的过度依赖。
中国房地产泡沫的形成是多种因素共同作用的结果，应对策略需要从政策、市场和社会方面综合考虑。
政府、金融机构和投资者等各方应合作共同努力，以促进房地产市场的健康发展。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略中国房地产市场在过去几十年来一直都是备受关注的焦点之一，其房地产泡沫问题也一直是社会关注的热点话题。
随着现代化进程的推进和城市化程度的不断提高，中国房地产市场也一直处于高速发展的状态。
随之而来的问题也随之而来，其中包括房地产泡沫问题。
房地产泡沫形成的原因及应对策略成为了亟待解决的问题。
一、房地产泡沫形成的原因1. 过度投机：中国房地产市场中存在着大量的投机资本，这些资本追求高额的回报，使得房地产市场成为了他们投资的首选。
这种过度投机导致了房价的过度膨胀，最终形成了房地产泡沫。
2. 融资渠道过于宽松：中国的金融市场一直处于开放的状态，融资渠道过于宽松，房地产开发商可以轻易地获取大量的资金，加速了房地产市场的发展，但也埋下了日后泡沫破裂的隐患。
3. 土地供应不足：在城市化进程中，土地资源是至关重要的，由于土地供应不足，导致了地价的飙升，进而使得房价也随之上涨，最终形成了房地产泡沫。
4. 政府政策干预不足：政府在房地产市场中的政策干预不够有力，一方面导致了房地产市场过度火爆，一方面也使得市场泡沫的形成难以有效遏制。
5. 城市居民抗风险能力不足：由于中国的住房保障政策以及居民的金融知识水平相对落后，使得城市居民的抗风险能力不足，容易受到房地产市场波动的影响。
二、房地产泡沫应对策略1. 加强政府政策调控：政府需要更加积极地加强对房地产市场的调控，制定出更为严格的政策，限制投机行为，确保房地产市场稳健发展。
2. 完善金融监管机制：对金融市场的监管需要更加严格，杜绝过度融资，防止房地产市场过度火爆，避免泡沫的形成。
3. 加大土地供应力度：政府需要出台更多的政策，增加土地供应，并推动土地利用的合理化，降低土地成本，缓解房地产市场的供需紧张状况。
4. 强化房地产税收政策：加强对房地产税收的调控力度，提高房地产税率，限制房地产市场的过度投机，遏制房价的过度上涨。
5. 完善住房保障政策：政府需要完善住房保障政策，增加公共住房建设力度，解决居民的住房问题，增强居民的抗风险能力。
从经济角度看房地产市场泡沫
从经济角度看房地产市场泡沫房地产市场是我国经济中不可或缺的组成部分。
随着改革开放的深入和城市化进程的加速，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱产业之一。
然而，随着房地产市场发展的不断壮大，房地产市场泡沫问题也日益凸显。
本文将从经济角度出发探讨房地产市场泡沫的产生原因、对经济的影响及其防范措施。
一、从需求和供给看房地产市场泡沫的产生房地产市场泡沫的产生，一方面是由于供求关系的失衡，即当供大于求时，地价和房价就会不断上涨，最终演变为泡沫。
另一方面是由于金融政策和政府调控政策的不当引导，使得土地和房地产市场流动性过高、投机盛行，进而引发房地产市场泡沫。
1. 需求方面需求方面的因素主要包括人口、城镇化率和购房需求等。
近年来，随着我国经济的快速发展，人口总量和城镇化率不断提高，房地产市场需求量大幅上升，而供给方却没有及时跟进，导致市场供给不足，价格不断攀升。
此外，购房需求的强烈驱动也使得房地产市场出现了诸多投机行为，如炒房。
这些都是导致房地产市场泡沫的原因之一。
2. 供给方面供给方面的因素主要包括土地供应、房屋建设和产业链发展等。
由于政府的土地供应不足或不合理，导致开发商竞相出价，进而推高了房地产市场价格。
同时，房屋建设和产业链发展过于集中，使得房地产市场缺乏流动性，算上政府的过度干预，房地产市场泡沫的形成更加难以避免。
二、房地产市场泡沫对经济的影响房地产泡沫一旦形成，就会对经济产生深远的影响。
这包括：1.金融危机的风险：房地产市场泡沫引发金融危机的概率较大，如果泡沫破裂，势必会引发金融危机，并冲击整个经济体系，以至影响全球经济。
2.资源配置失衡：长期的房地产泡沫会导致经济资源的大量浪费和扭曲，以致影响了整个经济体系的健康发展。
3.国家收入和居民财产的不平等分配：房地产泡沫对社会收入的分配不均有很大影响。
一些人通过炒房或置换房屋得到了大量资产的积累，而房价的大幅提高也会使得一些中低收入者存在入不敷出、难以改善生活的情况。
房地产泡沫破裂的后果分析
房地产泡沫破裂的后果分析一、房地产泡沫破裂的影响二、金融市场变动引起的影响三、楼市将进一步降温四、国内经济下行压力增大五、政府应对措施随着国家政策收紧、房价压力增大，全国多个城市的房地产市场普遍出现降温现象。
房地产泡沫破裂的影响深远，对房地产行业以及整个经济市场都会产生影响。
一、房地产泡沫破裂的影响1.首先导致的影响是房价下跌。
因为房地产市场经历了长期高速发展，投资风险逐步增大，房价持续上涨，直到房地产泡沫破裂。
在房地产泡沫破裂之后，大量房地产企业倒闭破产，造成房价大幅下跌。
房价下跌将同时造成房地产市场资金链紧张和投资风险加大。
2.一些未能及时拍下购房者将被冻结资金。
部分购房者在房屋转移时，可能被冻结一些资金，尤其是购房资金已经给予却未能拍下房产的购房者。
对于购房者来说，这将对日常生活和相关投资带来影响。
3.对房地产企业影响较大。
由于房地产泡沫破裂，房价下跌将没有人为打压的空间，导致大量房地产企业倒闭破产，这将让从房地产中获取收益的投资者损失惨重。
4.对于房地产市场需要重新整合。
房地产泡沫破裂之后，市场将经历重新整合，包括房地产企业、房地产中介等行业，将需要重新整合市场、重新制定新规则。
5.对经济市场带来全面影响。
房地产泡沫破裂将对整个经济市场带来全面影响，如对家庭和企业的债务带来风险和压力；对金融和外汇市场带来影响，影响国际资本流动等。
二、金融市场变动引起的影响1.对银行的影响。
房地产泡沫破裂将对银行贷款能力有所影响，尤其是对于购房者获取贷款将更加困难，同时退房的房地产借款者将增多。
银行也会需要适应环境变化，较小房贷、加强担保等。
2.房地产市场波动将导致相关金融机构出现涨跌。
除了银行之外，很多与房产市场有关的金融机构也会受影响。
其中包括：房地产投资基金、债券等金融工具。
3.对股市和基金市场的影响。
一些投资者将寻求把钱投资到股票或基金等市场中，导致这些市场的价格持续上涨。
但是，由于房价下跌，很多人的资产价值降低，不能进入这些市场进行投资。
浅析我国房地产泡沫的根源及对策
度介 入 ， 很快 在 我 国南 方 局部 地 区 出 现 了“ 房 地 产 热” ， 中共
中央在 １ ９ ９ ３年 ６月 及 时召开经 济工 作会 议 ， 采取了 １ ６项 加 强 和改善 宏观 调控 的强力 措施 ， 其 中包 括对 我 国金融 业 实行 “ 分业 经营 、 分业 监管 ” 以及 明确针对 房地 产提 出的税 费 征收
金 融 在 线
浅析我 国房地产 泡沫的根 源及对策
杨 松
（ 红 河学 院商 学院 ， 云南 蒙 自 ６ ６ １ １ ０ ０ ）
摘要： 与 中 国改 革开放 同步 启动 的我 国房 地 产 市场 在 １ ９ ９ ８年 房 改新 政 实施 以 来的 近 １ ５年 里 已全 面产 生 了泡 沫 。其根源 就在 于 因少数利 益集 团左右 了中央政 府 ， 导致 多年 来我 国房 地产 业 的市场 定位偏 差 并在 目标 落 实上 出现
［１ ］ 欧文 ・费雪． １ ９ ３ ０ ： 利息理 论．
［２ ］ 凯恩斯 ． １ ９ ３ ７ ： 通论．
［３］ Ｃ ｕ ｌ ｂ ｅ ｒ ｔ ｓ ｏ ｎ Ｊ ． Ｍ． ， １ ９ ５ ７ ， ” Ｔｈ ｅ Ｔ ｅ ｒ ｍ Ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｕ ｒ ｅ ｏ ｆ Ｉ ｎ ｔ ｅ ｒ —
房 地 产 泡 沫 现 状
回顾 与我 国改革 开放 几 乎 同 步启 动 的房 地 产市 场 改 革 历程， 大致 经历 了 １ ９ ７ ８年 ～ １ ９ ９ １年 的初 步 形 成 期 、 １ ９ ９ ２年
～
１ ９ ９ ３年 的房 地 产 过 热 期 、 １ ９ ９ ４年 ～ １ ９ ９ ７年 的市 场 调 整
一
、
我 国房地 产市 场的 改革 历程 及过 去 １ ０多年 来
浅析房地产市场中的泡沫问题及其防范
冯广 东Biblioteka 经 济ｌ ｌ １ 论坛 车 宏 伟
浅 析 房 地 产 市 场 中 的泡 沫 问题 及 其 防范
（ 尔滨 市阿城 区房地产事业管理局 ， 哈 黑龙 江 哈 尔滨 １０ ０ ） ５ ３０
摘 要： 房地产具有联动效应 ， 是拉 动国民经济增长的有效手段。 为避免房地产市场过热而产 生泡沫 ， 就宏观调控手段进行探讨分析。 关 键 词 ： 地 产 泡 沫 ； 范手 段 ； 策 房 防 政 中国房 地产业 自 ２ ０世纪 ８ Ｏ年代 开始迅 速发展。 ０ ２ 世纪 ９ 年代住房改革 ， Ｏ 相当 比例的 城市居 民以低价购买 了旧住房产权。城市大规 模发展并派生拆迁 需求 ， 人均收入的提高、 建筑 技术的升级、 民进城 、 农 消费信贷等金融支持促 使房地产的质量升级 。 需求主体从商业楼宇 向 住宅转移 ，从集 团购买力 向个人 转移 ；０ ２ ２０ 年 以来则迅速从消费品向投资 品转移 ，从国内投 资者 向国际投资者转 移。但 良好的长期发展 预 期， 并不意味着短期 就没有泡沫 。 特别是高度垄 断的金融房地产 ， 其价格暴涨暴跌 ， 泡沫的生成 与破灭 ， 只要宏观控制稍微放松 ， 几乎是必然出 现的，而且一旦形 成就很难控制 。对此估计 不 足， 必将产生严重后果。 房地 产泡沫 是指 由于房地产 投机引起 的 房地产市场价格与使用价值严重背离 ，脱离了 实际使用者的支撑能力而继续上涨 的过程及状 态。 房地产 泡沫是一种价格现象 ， 是房地产行业 内外 因素， 特别是投机性因素作用 的结果。 １房地产泡沫 的成因 房地产作为泡 沫经 济的载体 ， 本身并不是 虚拟资产 ， 而是实物资产。但是 ， 与虚拟经济膨 胀的原因相 同，房地产泡沫的产生 同样是 由于 出于投机 目的之虚假需求的膨胀 ， 所不 同的是 ， 由于房地产价值量大 ，这种投机需求的实现必 须借助银行等金融系统的支持。 一般来说 ， 房地 产泡沫的成 因， 主要有 以下三个方面 ： 首先 ， 土地的有 限性和稀缺性是房地产泡 沫产生的基础 。居者有其屋是一个社会最基本 的福利要求 ，人们对居住 条件的要求是没有穷 尽的。 由于土地 的有 限性 ， 从而使人们对房地产 价格的上涨历来就存在着很乐观的预期 。当经 济发展处 于上升时期 ，国家的投资重点集 中在 基础建设 和房屋建设 中，这样就使土地 的供给 资源十分有 限，由此造成许多非 房地产企业和 私人投资者 大量投资 于房地产 ，以期获取价格 上的好处。 加上人 们对经 济前景看好 ， 再用房地 产作抵押向银行借贷 ， 炒作房地产 ， 使其价格狂 入 家庭 ， 其供应 、 分配 和经营完全 由政府控制 ， 廉租房不能进入市场流通 ；经济适用房是具有 没有土地供应 ， 房地产开发 和商 品房供 给 社会保障性质 的政策性商 品房，政府对其建设 就无从谈起 。土地供应政策对房地产市场的发 在土地供应和税 费征 收上给予 了很多优 惠 ， 但 展与运行起着决定 性影响。土地供应政策 的核 其销售价格和销售对象受政府 的指导 ；市场价 心， 是土地供应计划。 土地供应计划对房地产开 商品住宅则采取完全市场化的方式经营 、是城 发投资调节 的功效非常直接 和显著 ，因为房地 市房地产市场 的主要组成部分。如果政府对廉 产开发总是伴 随对土地的直 接需求 ，政府对土 租房 、 经济适用房 的供给和分配政策控制不严 ， 地供应计划所确定 的土地供 给数量和结构 ， 直 就会使市 场价商 品住 宅受 到前两 类住宅 的冲 接影响着房地产开发的规模 和结构 。从土地源 击。统计 已有房地产详细信息 ，增 加经济适用 头人手 ， 障土地使用结构合理 ， 保 加快建设 有形 房 ， 保证一定 收入水平居 民买得起或租得起房 ， 土地市场 ，实现 国有土地使用权交易的公正公 政府对真正需要住房 的居 民提供优惠 ，鼓 励成 开公平。 建立土地信息系统 ， 各城市政府应对所 立住 宅合作社 ， 由政府提供廉价土地 ， 欲购房的 有待 出让 的土地 、 现有土地使用结构 、 划 、 规 评 居民 自己组 织起来 ， 对住宅的设计 、 采购 、 施工 、 估价格等信 息公开 ， 防止圈地炒地谋取暴利 ； 对 财务和质量 进行 全过程的参与 和监督控制 ， 彻 违规者给予 严厉制裁 。对房地产 开发商的盲 目 底打掉中间环节的非法 回扣 ，预计可使成本降 与冲动形成有效 的抑制。 低 ３％ 左右 。 ０ ２２金融政策条件 ． ２５税 收 政策 ． 房地产业与金融业息息相关 。 金融业 的支 房地产 税收政 策是政 府控制 房地产 市场 持是房地产业繁荣必 不可少 的条件。个人住房 的核心政策之一。正确运用税收杠杆对抑制市 抵押贷款价值比率 的调整 ，会明显影响居 民购 场投机、 控制房地产价格 。开征财产税 ， 即使闲 加 对 房支付能力 ， 进而影 响居 民当前购房需求 的数 置也要按评估价征税 ， 大囤积房地产成本 ； 量。 房地产开发贷款利率、 信贷规模和发放 条件 高档不动产开征不动产累进税 ，是 防范房地产 的调整 ，也会大大影 响房地产开发商 的成本和 泡 沫 的一 个 重 要 手 段 。 利润 ，进而对其开发建设规模和商品房供给数 综合运用上述各项 调控手段 ， 充分发挥政 加强房地产市场宏观调控； 强化土地供 量产生影响。 因此 ， 通过信贷规模 、 利率水平 、 贷 府职能 ， 款 方式等金 融政 策调节 房地产 市场 ，对未来 应管理 ， 严格控制土地供应总量； 促进土地 的合 严格控制 自有资金不足、 为不规范 的 行 ５１ 一 ０年总量和结 构进行整体把握 ， 解决供 给不 理使用 ； 足 和结构失衡问题 。调高投资别墅、 高档公寓 、 房地产开发企业新开工项 目；大力发展经 济适 调整房地产市场供应 结构 ； 充分发挥金 高档娱乐设施、 商厦写字楼 的贷款利率 ， 高个 用住房 ， 调 人非 自 住房的贷款利率 ， 使低息政策向中低收 融对 房地产市场 的调控作用等手段 ，目标 就是 入 者倾斜 ； 加强对按揭贷款风险控制 ， 控制投资 让房价有 明显 的回落 ， 同时改善房产结构 。 控制 性购房 ，尤其是通 过按揭贷款进行的投机性购 房地 产泡沫 ， 其意义远远超过房地 产和经 济发 房； 完善信用制度和抵押制度 、 抵押保险和抵押 展本身 ，是对市场经济能否完善而不被投 机资 二级市场 。 控制消费信贷 ， 提高首付款 比例。 加 本要挟的一 次考验 。 我们相信 ， 只要中央政府 息要慎重 ， 中国按揭贷款利率不低 ； 开发性贷款 决心坚定 ， 又有 广大居 民真实需求的支持 ， 在挤 更 高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链 掉投机资本 ， 打破垄断 以后 ， 正常需求会进人市 条 出 现脱 节 。 场 ，使我们 年轻 的房地产行业在不断挤泡沫的 涨。 ２３ 地 价 政 策 ． 过程 中， 实现长期稳定可持续发展 ， 使社会主义 房 地产价格 是政 府宏观调 控房地产 市场 和谐社会“ 居者有其屋 ” 的理想真正在经济增长 其次 ， 投机需求膨胀是房地产泡沫产生 的 直接诱因。 与土地的稀缺性有关 ， 人们买楼不是 的主要对象 ，因为房地产 价格不但直接影响房 中得 以实 现 。 为了居住 ， 只是为 了转手倒卖。 这种行为一旦成 地产市场 的运作 ， 而且对整体社会经济 、 投资环 为你追我赶 的群体行为 ， 就很难抑制 ， 房地产泡 境产生直接 的影响 。 地价 、 建造成本、 专业费用 、 管理费用 、 财务费用 、 投资利润、 税金等 因素 ， 极 沫随之产生 。 再次 ， 金融机构过度放贷是房地产泡 沫产 大地影响着房地产市场上的供给价格 。在一定 建造成本与之相关的专业费用 、 管理费 生的直接助燃剂 。 由于房地产是不动产 ， 容易查 时期 内， 财务 费用和税金大体固定在一定水平上 ， 通 封、 保管和变卖 ， 使银行部门认为这种贷 款风险 用 、 是十分有效 的。 小 ，在利益的驱动下愿意 向房地产投资者发放 过地价来 间接调控房地产价格 ， ２ 住房政策 ． ４ 以房地产作抵押的贷款 。 居住是人类生存 的基本要求。住房问题不 ２防范房地产泡沫 的手段 而且是社会问题。目前我 国城市 为保证 房地产 市场 的稳 定发展 和整个社 仅是经济问题 ， 即廉租房 、 经济适用房 会经济的安定繁荣 ， 防范房地产泡沫的产生 ， 宏 住宅的供给主要有 三类 ， 观调控是非常重要 的。宏观调控房地产市场的 和市场价商品住宅 。 其中 ， 廉租房是面 向最低收
浅析中国房地产泡沫现状
浅析中国房地产泡沫现状摘要：中国房地产一直居高不下，房地产产业过热，导致如今的房地产泡沫现象严重，因此，中国房地产问题一直处于国内外社会的舆论中心，而导致房地产泡沫的成因就包括政府政策的不合理，房地产的过热的投机需求等等方面，未来由于人民对房地产的刚性需求和城镇化的影响等，中国房价不可能下降，而是会向更稳定缓慢的增长方向发展。
本文就中国房地产的现状，成因，和发展趋势，来分别进行探讨分析，并提出相关的个人意见与建议。
关键词：房地产泡沫成因现状国民收入一中国房地产现状1）空置率高。
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。
但是，中国现在的房地产发展迅猛，导致各种问题，如今泡沫化的房产现象已经趋于严重，其中一个体现就在于房地产空置率高。
根据一项对中国城市房地产的调查报告，一线城市的房地产市场仍被看好，而可能出现房地产泡沫的50个城市主要集中在二、三线城市。
美国商业内幕网站基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”(空城)。
在当今的语境中，“鬼城”是人们用来指称城市中那些空置率过高、甚至被废弃的城市区域。
报告称这是房地产泡沫显而易见的标志：整座整座的城市街道空空荡荡，政府大楼宏伟壮观，有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地，简直就是当代的金字塔。
中国现在有多少座“鬼城”没有具体的统计数据，但在一些二、三线城市，高楼林立但卖不出去的现象已不是特例，房地产建造的速度已开始放缓。
2）还有一个现象就是房地产市场冷热不均，分化严重。
一方面三四线城市房子供大于求，而在另一方面，对于一二线城市，却出现了新房供应不求的现象，根据2022年的房地产报告，一线城市在最近五年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地，下同)供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略随着中国经济的飞速发展，房地产市场也经历了多年的火热，而这种火热程度却远远超出了实际需求的范畴。
由此，中国房地产泡沫的形成成为了当前亟需解决的一个问题。
本文将针对中国房地产泡沫形成的原因及其应对策略进行阐述。
1.国家政策导致的过度倾向在2008年经济危机爆发后，中国政府纷纷推出了一系列经济刺激政策，其中包括大量的贷款、税收减免等。
这些政策的实施使得房地产业成为了金融资本以及各种资产移动的重要对象，同时也让很多做不到飒爽英姿的年轻人走上了购买房子之路。
2.高地价和开发商的高毛利率由于城市化速度快，地产开发商土地购买成本过高，加上房价上涨，导致开发商的高毛利率，成为了催生房地产泡沫的重要原因之一。
3.内外需求失衡中国的农村人口大量向城市流动，导致城市人口增加。
在中国的系统性城市发展计划中，实行的是抓增长的“以房地产拉动内需”的模式，迅速推动城市化过程。
而随之而来的业内私有制地盘、垄断竞争、房价源源不断地增长，结果住宅购买者支付货币成本高、信息不对称和财务风险较高的房地产价格，使得中国房地产市场开始形成泡沫。
1.加强房地产市场监管政府应加强对房地产市场的监管，推行精细管理，防止投机炒房，及时对市场的变化拿出紧急应对措施。
同时，应该建立健全房地产市场风险防范和化解机制。
2.放开土地制度实行土地制度的改革，让农村土地进入市场，解决土地供给问题，使未来房地产市场的供应量提早并足够地跟上城市化进程，从而方便住房市场对供求的调整。
3.培育多元化住房市场政府应该支持多种房屋供应和购买方式，如政策性住房、共有产权房、租赁型房屋和保障性住房的建设等，使更多中低收入群体能够拥有住房，从而加强住房市场的多样性。
4.加强土地流转市场建设政府应加强规划和组织市场化土地展示、评估、交易服务，提高土地开发效率，扩大土地流转量。
同时，加强管理土地流转市场的法制、信用评估体系建设，增强土地物流服务能力，让土地能真正成为支持房地产市场稳定的资源。
房地产市场泡沫破裂的原因及应对措施
房地产市场泡沫破裂的原因及应对措施随着我国经济不断发展，房地产市场也不断壮大，但在过去几年中，房地产市场泡沫异常明显，市场出现了一些诸如高房价、高杠杆、高投资回报率等问题。
为了防止房地产市场泡沫破裂，我们必须找到泡沫产生的根源以及有效的应对措施。
一、泡沫破裂的原因1.资金过剩近几年来，我国货币政策保持的是宽松的状态，货币增速很快，资金过剩给房地产市场创造了条件。
大量的资金流入房地产市场，导致房地产市场价格不断上涨。
2.房地产作为投资品的需求越来越多的资本涌入到房地产市场中，成为了房地产开发商的重要资金来源，同时，许多投资者也开始将资金投入到房地产市场中，房地产逐渐成为了一个重要的投资品。
3.房地产税收政策的不完善我国房地产税收政策不完善，房地产税缺乏连续、系统性、全面性和协同性等特点，导致资产获取成本过低，投资者获得收益就会很高，进一步助长了泡沫发生。
4.地方政府债务膨胀地方政府利用土地出让的方式来缓解财政压力，土地出让金给予地方政府的财政收入增量占比相当大，出让土地更多的地方政府就能获得更多的资金，导致部分地方政府债务膨胀。
二、应对措施1.调整房地产政策我国应通过改革房地产税征收机制，增加房地产税收抽成比例，降低它的投资吸引力，减少其作为金融资产的功能。
另外，限制企业杠杆率，加强房地产市场监管、防范房地产市场风险等。
2.增加土地供给为了缓解房地产市场的压力，推动房地产平稳健康发展，政府应当积极增加土地供给，合理规划城市用地，降低房地产价格，实现房地产市场平稳发展。
3.完善金融市场完善金融市场的功能，开展房地产融资交易，推动资本市场的发展，将资金更多的流向股票、债券等证券市场，从而减少炒房投资者的心理需求，降低房地产市场泡沫的风险。
4.注重社会稳定对于一些居民来说，房子不只是一个生活场所，还是一个紧紧联系着他们财富、美好生活、工作等各种方面的关键环节。
因此，政府应注意保障社会平稳和市场稳定，缓解市民因房地产泡沫破裂而带来的社会问题。
浅析中国的房地产泡沫
明 目前我 国房 地 产 存 在 泡 沫 ， 应该 以 日本 为 鉴 ， 房地 产 泡 沫破 裂 对 经 济 影 响进 行 预 防。 对
［ 关键词］ 房价
一
、
引 言
房地产业成为 中国经济的支柱之一已经是无可辩驳的事实。近年 来， 房地产价格 飞涨 已成为经济界和社会关心的热门话题之一 ， 现阶段 房地产市场是否过热 ， 更甚说我国房地产是否已经出现泡沫 ， 这在理论 界的争议很 大。 ２０ ０ ７年 ６月 ， 全国际市场 ７ ０个大中城市房屋销售价格同 比全部上 涨， 涨幅 ７１ 创下 ２ 个月来新高。Ⅲ ’ ． ％， ３
二 、 地产 泡 沫 的 定 义 房
房地产泡沫是指 由于房地产的过度投机引起的房地产价格 突然攀 升， 与其使用价值严重背离 ， 离了实际使用者支撑 的情况 。 脱 三、 影响我 国房价飞涨的因素 最近几年 ， 国房价呈不 断上涨的趋势 ， 我 特别是在 北京 、 上海 等这 些经济发展较快的大中城市 ， 上涨的幅度之大 ， 全国仅 有的。但 是对 是 于其他地区的中小城市而言 ，房价 虽然没有像那些 大城 市的房价 那样 在不停的上涨 ， 但也有小幅的上 涨。短期 内仍 旧有继续 上涨 的趋势 ， 价 格虚高远超过一般居民的承受 能力 。是什么引起房价持续攀高呢？ Ｉ 经济迅猛发展 、 毋庸置疑 ， ２０ 从 ０ ２年以来经济的高速增 长是原 因之一。２０ ０ ４年经 济增长率 ９ ％，０ １ ２ ０ ． ２ ０ — ０６年平均增长速度为 １ ． ５ ０１ ％，人们预期增加 。 生活水平大大提高对住房的要求也增加 ， ２０ 从 ０ ２年 的每户平均住 房面 积 ６ ．１ ９３ ２平方米到 ２０ ０ ５年的 ７ ． ６平方米 。再加 上最 近几年 的促进 ７５ ２ 消费的信贷业务的发展， 更促使 了人们 的消费预期 ， 住房消 费心理 预期 和住房价格上涨相互推 动 ，导致部分城市居 民在住房消费上追求早买 房、 买大房 、 多买房。部分居 民在拥有 自住房后 ， 将住宅作为投 资选择 ， 从而产生 了较为普遍 的投资与炒房行为 ， 进一步加剧 了供需矛盾 ， 推动 房价 持 续 上 涨 。 ２ 需 求 拉 动 、 ２０ ０ ５年 全 国 ３ 省 、 自治 区 、直 辖 市 和 现 役 军 人 的 总 人 口为 １个 １０ ２ 人 ， 国人 口 中 ， 住 在 城 镇 的 人 口 ５ １７万 人 ， ３６ ８万 全 居 ６５ 占总 人 中的 ４ ． ％， ２ ９ 与第五次全国人中普查相 比， ９ 城镇人 中占总人 中的比重上长 了 ６７ ． 个百分点。 当前 ， ７ 我国城市化水平为 ４ ％， ０ 城镇人 中约 ５ 亿 。据 ． １ 统计 ，０ ０年我国城镇 居民人 均住房 面积只有 ２ ． ２０ ０４平方米 ， ０ ４年底 ２０ 我国人均居住面积人 ２ 平方米 ， ２ ２ 年实现全面小康社会的 目标 ， ２ 按 ００ 达到人均 ３ 平方米 的要求 ，． 亿人 ， ５ ７ ７ 每人增加 １ 平方米 ， ３ 平均每年需 新建 ６ ６ ． 平方米 ， ２ 再加上每年拆除重建的 １ 亿平方米 ， 今后 十几年间 ， 每年至少需新建住房 ９８ ．６平方米 ， 中国未来 的 ｌ ， ５年 每年 住房 需求大 约维持在 ８ 亿平方米 一 ９亿平方米。 ３ 土 地 价 格 、 土地成本是房地产开发 的主要成本 ，土地价格是影响房地产价格 的直接 因素 ， 近年来地价的不断上涨无疑推动房价 的上涨 。全国 ２０ ０５ 年声城市住宅地土地出让价上涨 ５６ ％。３０ ７年广州市土地出让金收 ．７ ｔ ０ ｒ ２ 入 ２７ ０ 亿元， 较年初预算 ９ 亿元超收 １ ７ Ｏ １ 亿元 。２ ０ 年全 国主要城市 ０６ 总体综合地价 水平值 为 １４ ５ ４元 ， 平方米 ，综合地价增 长率 ５１ ％， ．９ 与 ２０ ０ ５年 ４２ ％平均综合地价增长率相 比， ． ０ 上涨了将近 １ 百分点 ， 个 全国 平均地价水平增长速度略高于 ２ ０ ０ ５年 。 ４、 工人工资 影响房地产价格上涨的另一很 重要的因素是 近几年来 工人 工次的 上涨 ， 近年来农 民工的平均工资有了较 大幅度 的增长 ， 建筑业职 工工资 总 额 ２０ ０ ３年 ９ ５ ０ ． 元 、０ ４年 １ １． 元 、ｏ ５年 １ ３ ． 元 、 ２亿 ２ｏ ０ １６亿 ２０ ２７９亿 ２０ ０ ６年 １０ ． ５ ２９亿元 ，０ ６年建筑业就业人数 ９ ９８万人 ，０ ５年 ８４３ ２０ ０． ２０ ５． 万人。［ ４ １ 这样计算下来 ，０ ６年超过建筑工人工 资 １７ ．８元 ， ２０ ２０ ３ ６５ 较 ０５ 年 ｌ０． ２ ７ ２元 ， 长率 超过 １％。 ５ 增 ２ ’ ５ 外 国游资对我国房地产价格影响 、 近年来 ， 国际游资在全球 内加速活动 ， 在我 国近年来对资本市场 的 开放 ， 允许更大 比例的国外资本进入中国金融市场 。 由于金融市场 的开 放， 进入我 国的国际游资很难管理其流动方 向， 的游资进入 国内是 以 有 创办企业为旗号 ， 是当批准进入后 ， 但 很难测定其到底有多少 比例资金 真正用 于创办企业而不是进行资本市场投机 。 因此 ， 防止国际游资 主导 中国房地产价格波动是很有必要 的， 要进 行未雨绸缪的打算 ，一旦外 国游资 占据 中国主要城市房地产的主导地 位， 尤其像上海这种金融 中心 ， 那将是非常可怕 的， 一旦游资不能得到 预期回报或者 由于种种原 因急速撤资 的话 ，中国房地产价格波动会 帕 房 地产 泡沫 ｌ 】
中国房地产市场的泡沫现象研究
中国房地产市场的泡沫现象研究中国的房地产市场，自改革开放以来发展迅速，成为全球最大的房地产市场之一。
但是，随着时间的推移，房地产市场出现的泡沫现象也越来越明显。
这种泡沫现象的出现，既涉及经济问题，又涉及社会问题，甚至与国家政治安全密切相关。
一、房地产市场的泡沫现象泡沫现象在房地产市场中的表现主要有三个方面：第一，住房价格过高，不符合市场实际需求。
因为房价高昂，许多人不能负担房价，导致居住条件恶劣，住房需求不断增加，租金也在不断上涨。
第二，房地产开发商投资过度。
由于房地产市场是利润丰厚的产业，许多开发商为了获得高额的回报，投资过度，不明智地将大量的资金投入到房地产市场中，造成了市场过度饱和。
第三，房地产市场的交易呈现出明显的过热状态。
当投机者进入市场时，不断推升房价。
随着越来越多的人参与投机，房地产市场成为一个庞大的投机游戏，最终的结果通常是一场大规模的泡沫破裂。
二、泡沫现象的原因房地产市场泡沫现象的原因，既与市场机制有关，也与政策因素有关。
首先，由于中国经济体制改革的缺陷，社会资源分配不均。
大量资金被少数人掌握，大规模的房地产投资也为他们提供了赚差价的机会。
其次，在中国的城市化进程中，大规模的城市化进程加大了土地的开发难度和成本，导致房地产价格升高。
还有一些政策因素，比如美国、日本等国家采取了限购和限价等数量控制措施，避免了房地产市场泡沫的积累。
但在中国，金融机构利率过低、资金过度宽松、对外开放渠道过多、低价用地供应等一系列政策不利于控制房地产泡沫的产生。
三、泡沫现象对中国的影响房地产泡沫现象对中国的影响包括经济风险和社会风险两个方面。
一方面，房地产泡沫现象给中国经济带来了很大的压力和风险。
如果房地产市场泡沫破裂会引起金融机构的危机，由此引发连锁反应。
另一方面，中国的房地产泡沫破裂，会严重影响社会稳定和经济发展。
房地产市场的失衡，导致各种社会矛盾和紧张局势的发生，长远来看也可能对国家政治安全造成影响。
中国房地产泡沫经济分析
中国房地产泡沫经济分析房地产业被认为是世界上最大的买卖。
根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。
在美国，房屋的建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；在二战后日本经济的改组重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。
可是正如中国古话所说，“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。
正确认识泡沫的现象在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。
关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。
我国《辞海》的释义，与之基本相同。
也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。
比如，在市场经济活动中，通过各种”狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。
这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。
这就是泡沫或泡沫经济现象。
其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。
共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。
某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。
许多专家把它简称为经济泡沫。
经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的”破裂”和”猛跌”现象，造成的危害也小得多。
新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策
新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产行业对国民经济的贡献和影响越来越重要。
随着我国经济结构调整和城市化进程的加快，新形势下我国房地产市场也面临着一些新问题和挑战。
本文将针对这些问题进行分析，并提出相应的建议政策。
一、存在问题1. 房地产市场泡沫化严重近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，房地产市场出现泡沫化现象。
一方面是房价持续上涨，高房价成为了许多人买房的负担，另一方面是房地产开发商为了追求利润，在土地购置和开发投资上的盲目扩张。
这种泡沫化现象，不仅对房地产市场本身造成了严重扭曲，也给整个经济带来了不稳定因素。
2. 地方政府依赖性过大我国房地产市场的发展过程中，地方政府在土地资源开发、房地产项目审批和补贴等方面发挥着关键作用。
一些地方政府为了拉动地方经济，过度依赖房地产业，导致了土地资源的过度开发和房地产市场的扭曲。
3. 房地产市场调控政策需要进一步完善我国房地产市场调控政策经过多年的探索和实践，取得了一定的成效。
但是随着市场的发展和变化，调控政策也需要不断进行细化和完善，以适应新形势下房地产市场的需要。
二、建议政策1. 加大土地供应量为了缓解房地产市场供需矛盾，降低房价，我国应该加大土地供应量，提高土地利用效率，缓解房地产市场的供需矛盾，降低房价。
同时加强对土地资源的保护和管理，防止土地资源的过度开发。
2. 完善房地产市场监管机制为了规范房地产市场行为，预防和化解房地产市场泡沫化，应当加强监管机制的建设，确保市场的公平、公正和透明。
加大对违规行为的打击力度，对于违法开发商严厉处罚，让违法开发商付出代价。
3. 推动房地产市场与金融市场的有机结合随着金融市场的发展和变化，房地产市场与金融市场的有机结合，有利于提高房地产市场的融资水平和风险管理能力。
可以推动建立以股权融资和债券融资为主的房地产金融市场，为房地产市场的健康发展提供有力支持。
4. 加快房地产市场的国际化进程随着全球化进程的加速，我国房地产市场的国际化进程迫在眉睫。
房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济
随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。第五，结构性矛盾。经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫。另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
2、加强对地价的监测与调控。第一，建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指数，以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。第二，建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度，以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。第三，对商品房预售要作严格审查，防止开发商进行土地投机。第四，规范房地产融资行为，避免银行呆账、坏账损失与信贷膨胀。第五，利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时，政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构，保证房地产市场稳定发展。第六，政府应适时发出警告，公开有关市场信息，加强对投资者防范市场风险的教育，引导其冷静、理性地对待房地产投资。
三、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响
第一，房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账，甚至会诱发金融危机。
房地产泡沫形成及应对措施
房地产泡沫形成及应对措施房地产市场作为一个重要的经济领域，一直是国内经济发展的重要支撑点之一。
但是随着时间的推移，房地产市场出现了一些亟需解决的问题，其中之一就是房地产泡沫的形成。
本文将从房地产泡沫形成的原因和应对措施两个方面进行论述。
一、房地产泡沫形成的原因1.低利率政策和过度的信贷支持政府采取的低利率政策会刺激投资和消费，但也会导致过度的信贷支持，从而促进市场的泡沫形成。
2.土地供应限制土地供应量的限制促使地价上涨，再加上开发商投资热情不减，导致房地产市场供需失衡，造成了房价过高的局面，从而形成了泡沫。
3.需求的暂时增长市场需求的剧增也是泡沫形成的重要原因。
随着城市化的推进和人口增长，需求暂时快速增长，开发商和投资者看到了机会，积极投资房地产，导致了市场过热，并形成了泡沫。
二、应对措施1.加强土地供应加强土地供应可以降低地价，同时也可以增加开发商的投资空间和市场竞争，从而促进了房地产市场的健康发展。
2.适当调整住房价格市场过热时，政府可以采取适当的调价措施，限制住宅投资，并限制房价的上涨。
3.稳定金融和信贷政策过度的信贷支持是房地产泡沫形成的根本原因之一，在金融和信贷政策上要稳健，不要过度支持房地产市场。
4.促进住房租赁市场的发展租赁市场的发展可以平衡房市的供需和供款关系，降低个人投资住房的压力，同时也可以促进社会资源的均衡利用。
5.完善法制和监管机制监管和法制的缺失是房地产泡沫形成的一个因素。
加强对市场的监管，制定更加严谨的法律法规将有助于防止房地产泡沫的形成。
总的来说，房地产市场有望成为一个健康的市场体系，但市场过热、政策调控错误和监管缺失都会导致泡沫形成。
采取合适的应对措施，促进房地产市场的发展，才是实现我们目标的最佳方式。
房地产市场的泡沫风险分析
房地产市场的泡沫风险分析在当今社会，房地产市场一直是备受关注的焦点，其波动不仅影响着经济的稳定发展，也与广大民众的生活息息相关。
而房地产市场的泡沫风险，更是一个不容忽视的问题。
要理解房地产市场的泡沫风险，首先得明确什么是泡沫。
简单来说，房地产泡沫就是房地产价格远远高于其实际价值，形成一种虚假繁荣的现象。
当这种价格虚高的情况无法持续，泡沫破裂，就会给经济带来严重的冲击。
导致房地产市场出现泡沫的因素众多。
一方面，宽松的货币政策是一个重要原因。
当货币供应量增加，利率降低，资金成本下降，大量资金涌入房地产市场，推动房价上涨。
另一方面，土地供应政策也会产生影响。
如果土地供应不足，或者土地出让环节存在不规范、不透明的情况，就会导致开发商获取土地的成本上升，进而推高房价。
此外，投资者的盲目跟风和投机心理也是不可忽视的因素。
在房价上涨的预期下，许多人纷纷涌入房地产市场，期望通过买卖房产获取高额利润，而不是基于实际的居住需求。
这种投机行为进一步加剧了房价的上涨，使得房地产市场泡沫不断膨胀。
房地产市场泡沫风险带来的危害是多方面的。
首先，对于购房者来说，过高的房价使得购房成本大幅增加，许多人不得不背负沉重的房贷压力，生活质量受到影响。
对于那些因房价过高而无法购房的人来说，住房问题成为了他们生活中的一大困扰。
从宏观经济角度来看，房地产市场泡沫风险会对金融体系造成严重冲击。
大量的房地产贷款如果出现违约，银行等金融机构将面临巨大的不良资产压力，可能引发金融风险，甚至导致金融危机。
房地产市场泡沫还会对实体经济产生挤出效应。
当大量资金涌入房地产市场，实体经济可能会因为资金短缺而发展受阻，影响产业结构的优化和升级，进而影响整个经济的可持续发展。
那么，如何判断房地产市场是否存在泡沫风险呢？常用的指标包括房价收入比、房价租金比、房屋空置率等。
房价收入比是指住房价格与居民家庭年收入的比值，如果这个比值过高，说明房价超出了居民的承受能力，可能存在泡沫。