商业广场整合市场营销策略(PPT 60张)
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百货商场营销策划方案PPT
场需求。
目标消费者定位
高收入群体：针对高收入人群 ，提供高端、品质优良的百货 商品，满足他们对品质和生活
的追求。
年轻时尚群体：针对年轻人群 ，提供时尚、潮流的百货商品 ，满足他们对个性和时尚的需
求。
家庭客户：针对家庭客户，提 供丰富多样的日用品、家居用 品等，满足他们家庭生活的各 种需求。
通过对目标市场和消费者的准 确定位，百货商场可以制定更 有针对性的营销策略，提高市 场份额和消费者满意度。
04
营销执行和落地
营销团队组织和培训
组织架构
建立一个高效的营销团队，包括策划、设计、推 广、销售等岗位，明确各自职责和任务。
培训内容
对团队成员进行系统培训，包括商场产品知识、 营销策略、沟通技巧等，提高团队的专业素质。
培训方式
采用线上课程、外部讲座、内部研讨等多种方式 ，确保培训效果和质量。
营销活动执行和管理
改进点
• 多渠道宣传：充分利用网络、社交媒体等渠道进行活 动宣传，扩大活动影响力。
• 数据驱动营销：运用大数据技术，更精准地分析消费 者需求和行为，制定个性化营销策略。
• 强化售后服务：在活动期间加强售后服务力量，提升 顾客满意度和忠诚度。
THANKS
感谢观看
• 延长营业时间：为了满足更多顾客的购物需求，商场在活动期间延长了营业时间 。
案例中的策略和方法分析
• 丰富的互动活动：举办舞台表演、抽奖活动等， 增强顾客的参与感和娱乐性。
案例中的策略和方法分析
01
案例二方法分析
02
03
04
• 品牌合作：与当地知名品 牌进行合作，共享资源和 客户群体，提升品牌形象 。
营销策划的整体思路
目标消费者定位
高收入群体：针对高收入人群 ，提供高端、品质优良的百货 商品，满足他们对品质和生活
的追求。
年轻时尚群体：针对年轻人群 ，提供时尚、潮流的百货商品 ，满足他们对个性和时尚的需
求。
家庭客户：针对家庭客户，提 供丰富多样的日用品、家居用 品等，满足他们家庭生活的各 种需求。
通过对目标市场和消费者的准 确定位，百货商场可以制定更 有针对性的营销策略，提高市 场份额和消费者满意度。
04
营销执行和落地
营销团队组织和培训
组织架构
建立一个高效的营销团队，包括策划、设计、推 广、销售等岗位，明确各自职责和任务。
培训内容
对团队成员进行系统培训，包括商场产品知识、 营销策略、沟通技巧等，提高团队的专业素质。
培训方式
采用线上课程、外部讲座、内部研讨等多种方式 ，确保培训效果和质量。
营销活动执行和管理
改进点
• 多渠道宣传：充分利用网络、社交媒体等渠道进行活 动宣传，扩大活动影响力。
• 数据驱动营销：运用大数据技术，更精准地分析消费 者需求和行为，制定个性化营销策略。
• 强化售后服务：在活动期间加强售后服务力量，提升 顾客满意度和忠诚度。
THANKS
感谢观看
• 延长营业时间：为了满足更多顾客的购物需求，商场在活动期间延长了营业时间 。
案例中的策略和方法分析
• 丰富的互动活动：举办舞台表演、抽奖活动等， 增强顾客的参与感和娱乐性。
案例中的策略和方法分析
01
案例二方法分析
02
03
04
• 品牌合作：与当地知名品 牌进行合作，共享资源和 客户群体，提升品牌形象 。
营销策划的整体思路
商业广场营销策划方案PPT课件
三、本项目销售价格建议
1、楼层销售建议
鉴于“以租代销售”已被政策制止，内铺分割 销 售难度很大。为此，建议只对一层的临街店铺进行 销售，二层以上的内铺采取整体招商、管理，时机 成熟后再售。
理由之一：xx市商场虽多，但是目前除了三洋广场 外大多数内部经营状况惨淡，有的甚至改做它用或歇业。
理由之二：xx市商场普遍不善于经营管理，商场自 身的档次和形象较差，影响力较低，商场内部业态混乱， 对投资的影响较大。
整体装修和布置时尚，购物环静及买场管理 较好，主要经营中高档男女精品服饰及时尚 饰品，人流量较大，在xx周边地区知名度 较高，业主经营状况良好。
E、屯 业 商 场
一层街铺租金价格： 110 元 /㎡·月 （ 平 均 水平）
目前此商场只有一层 门面在正常营业，内 部没有营业。此商场 外部形象较差，街铺 经营品种较杂，租金 价格在同路段最低。
B、无息分期付款销售 （无银行按揭，发展商提供无息分期付款）
首付50%，余款1年内无息返还开发商。 例：总价为100万元的商铺 首付50%：100万元×50%=50万元 50%未付款1年内分4次付完，即每3个月付一次。 每次付款额为50万元÷4＝12.5万元
C、有息分期付款销售 （无银行按揭，发展商提供含息分期付款）
红旗商场是xx市最早的商场，已有30多年经 营历史，在xx周边有一定的影响力，曾独领xx商业 风骚。在近几年商业较大变革的情况下，由于商场 没有及时的做出相应的规划和调整，商场内部的购 物环境远远不能满足消费者的需求，经营管理模式 的滞后，使之经营逐渐滑坡。
目前商场以经营中低商品为主，整体经营状 况较差。现在该商场正在进行楼层业态的调整，预 计九月底调整结束。
商场二、三层的租赁年底到期，业态及租金方 式将做重新调整。二层租金不变，经营范围调整为 中档男女青春休闲服饰及中档男女品牌服饰。三层 也是以男女中高档品牌服饰为主，租金将改为营业 额15%扣点收取模式。
(2024年)(完整版)营销培训课件PPT共60张
2024/3/26
产品概念生成与筛选
通过头脑风暴、焦点小组等方式生成产品概 念，并进行筛选和优化。
市场测试与反馈收集
进行市场测试和反馈收集，及时调整产品策 略和优化产品设计。
11
竞品分析与优势挖掘
竞品信息收集
收集主要竞争对手的产品信息、价格 策略、销售渠道等方面的信息。
竞品分析
对竞品进行功能、性能、外观等方面 的对比分析，找出自身产品的优势和 不足。
(完整版)营销培 训课件PPT共 60张
2024/3/26
1
目录
2024/3/26
• 营销基本概念与原理 • 产品策略与品牌管理 • 价格策略与促销活动设计 • 渠道策略与拓展方法论述 • 广告宣传与媒介投放策略 • 数字化营销趋势及实践案例分享
2
2024/3/26
01
CATALOGUE
营销基本概念与原理
通过销售额、销售量等指标，评估广告对销售的影响。
品牌效果评估
通过品牌知名度、美誉度等指标，评估广告对品牌形象的影响。
社会效果评估
通过社会舆论、消费者反馈等指标，评估广告对社会的影响。
2024/3/26
27
06
CATALOGUE
数字化营销趋势及实践案例分享
2024/3/26
28
数字化营销概念解读
2024/3/26
社交媒体营销案例分析
成功企业的社交媒体营销实践及效果评估。
2024/3/26
30
大数据在数字化营销中价值挖掘
大数据概念及特点
海量、多样、快速、价值密度低等。
大数据在数字化营销中应用
消费者画像、市场细分、精准营销、效果评估等。
大数据营销案例分析
产品概念生成与筛选
通过头脑风暴、焦点小组等方式生成产品概 念，并进行筛选和优化。
市场测试与反馈收集
进行市场测试和反馈收集，及时调整产品策 略和优化产品设计。
11
竞品分析与优势挖掘
竞品信息收集
收集主要竞争对手的产品信息、价格 策略、销售渠道等方面的信息。
竞品分析
对竞品进行功能、性能、外观等方面 的对比分析，找出自身产品的优势和 不足。
(完整版)营销培 训课件PPT共 60张
2024/3/26
1
目录
2024/3/26
• 营销基本概念与原理 • 产品策略与品牌管理 • 价格策略与促销活动设计 • 渠道策略与拓展方法论述 • 广告宣传与媒介投放策略 • 数字化营销趋势及实践案例分享
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01
CATALOGUE
营销基本概念与原理
通过销售额、销售量等指标，评估广告对销售的影响。
品牌效果评估
通过品牌知名度、美誉度等指标，评估广告对品牌形象的影响。
社会效果评估
通过社会舆论、消费者反馈等指标，评估广告对社会的影响。
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06
CATALOGUE
数字化营销趋势及实践案例分享
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数字化营销概念解读
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社交媒体营销案例分析
成功企业的社交媒体营销实践及效果评估。
2024/3/26
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大数据在数字化营销中价值挖掘
大数据概念及特点
海量、多样、快速、价值密度低等。
大数据在数字化营销中应用
消费者画像、市场细分、精准营销、效果评估等。
大数据营销案例分析
大型商业广场营销活动策划方案教学课件PPT模板
一般是在基本的说、写、读、算、推 理数学 方面能 力不足 。他们 还有情 绪、行 为方面 的问题 。而学 习困难 儿童最 典型最 显著的 表现是 学习成 绩不良 ，学习 能力较 弱。
一般是在基本的说、写、读、算、推 理数学 方面能 力不足 。他们 还有情 绪、行 为方面 的问题 。而学 习困难 儿童最 典型最 显著的 表现是 学习成 绩不良 ，学习 能力较 弱。
WUYUEGUANGCHANGSHANGBACUXIAOHUODONGJIHUAJIANYI
吴江XX广场 上半年营销推广方案
从年度活动计划来看，活动期如果
间隔太短，活动频率过于密集，消费
淡季 旺季 淡季
旺季
者对活动信息的认知周期相对就会缩 短，会使单个活动信息到达率产生混
乱，影响促销效果，而且持续密集活
一般是在基本的说、写、读、算、推 理数学 方面能 力不足 。他们 还有情 绪、行 为方面 的问题 。而学 习困难 儿童最 典型最 显著的 表现是 学习成 绩不良 ，学习 能力较 弱。
一般是在基本的说、写、读、算、推 理数学 方面能 力不足 。他们 还有情 绪、行 为方面 的问题 。而学 习困难 儿童最 典型最 显著的 表现是 学习成 绩不势主题
营销节点
通过对整个年度活动计划的分析，我们觉得三季度选 择性的节庆主题活动与约定时间的活动机会，更适用 于百货卖场，不仅能使活动信息有足够的时间到达率， 更能养成消费习惯及最终影响消费者购买决定的形成。
主次分明、相辅相成的活 动更能激起消费群体的购买 欲望！
吴江XX广场 上半年营销推广方案
2019年 一周 二周 三周 四周 一周 二周 三周 四周 一周 二周 三周 四周
时间点
4月暖春行动
5月活力初夏
购物中心的营销推广策略-(PPT 42页).ppt
（1）商品的多样化：
消费行为产生的前一步动作为消费者的选择，其 基本理念为消费者固然有购买欲望，由于受个人 可用所得限制 的基本事实，他们必须以选择性消 费来达成心理上的最大满足。因此为使顾客在消 费行为之后心理上有成就感，购 物中心的行销推 广策略应安排适当的选择机会，提供顾客消费心 理的满足。而由于选择具有可比较的功能，因此 商 品多样化才能提供商品比较的执行过程。多样 化由于受业种配比及全方位功能的必要限制不应 过度，过度的选择也 可能使顾客失去决定购买的 抉择能力。
Hale Waihona Puke 行销推广通过上述5W的检核之后，需加强如何应 用购物中心的特色及调整缺点的辅助计划，接着 要执行如何 提供更便利的条件，设定与顾客沟通
的指标。当顾客一进入购物中心，是否感觉十分 便利？例如停车场指标、停车 场是否够大、引导
顾客进入卖场的道路是否明亮，都是便利的开始。 又咨询服务，让顾客快速获得问题的答案，购 物
全天候服务，以追求更高的坪效与行销推广的目 的。因此针对适时性变化，应包含时间与商品的 互动调适，才能发 挥更大效果。
4．从客层的消费行为中研究行为动 机
购物中心由于包含较多业种，其间所产生的整合 性销售功能，不利于各种单独商品的消费行为动 机分析，研究 专家可从购物中心的外围活动，例 如生活圈、商圈、集会结社、职业、年龄、性别 结构等深入探讨，研究该购物中 心客层消费行为 动机的特性。
责人应居于指导如何提高服务品质、提供高差异、 高品质的商品，让顾客满意并使购物中心获利发 展。
一、行销推广的具体做法
行销推广的角色任务，在于与顾客建立关 系，而不是如何协助商店与顾客达成交易， 也就是通过行销推广人员 的努力，使普遍 性、一般性的购物中心与顾客结合，以创 造商机。所谓S.P. (Sales Promotion)即是 指提高经营效益的 销售业绩的一切活动， 其目的不但以既有顾客为目标，更扩大吸 收更多的顾客，呈现集客的目标及提袋率。 为达到 行销推广的目标，购物中心的具体 做法有二：
商业广场整合营销战略提案PPT课件( 113页)
从中可以看出，当经济不景气时，房地产行业重视的是快速周转， 此时投入开发阶段的商业物业会因其低周转性而被拖入泥潭。相比国内， 在2008 年初，房地产行业开始过冬，一些人开始鼓吹商业地产是“避风 港”，使得一些住宅开发企业贸然进入商用物业开发，现在，他们已经 开始品尝苦果了。
当然，如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳，也是一个 非常好的机会。
资金困难或将进一步加剧
商业地产投资规模大，周期长，回报率也较低（尤其是相对 前几年住宅开发市场的高利润而言）；但现金流稳定、风险较低， 是金融市场非常青睐的基础资产。所以，商业地产的发展一定要有 相匹配的金融环境和强有力的业态规划来支持。金融危机的来临， 将对商业地产赖以生存的金融环境产生哪些影响呢？
在竞争激烈的时代， 在竞争激烈的地产市场中， 一定要跳出地产本身来思考地产运营推广。 我们不仅仅是在卖地产
我们是在 贩卖财富、贩卖未来、贩卖梦想。
我们的战略观点：
跳出房地产本身进行运营思考，运用全新的思维进行广 告创作，携手专业的营销团队是突破平庸、赢取竞争的解决 之道！
这个时代的地产营销规则：不创新，则落后，创新不仅 指功能、环境等硬件的创新更需要——营销观念的创新！
很少有人会不赞同2009 年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。 商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，
二、金沙县商业地产市场分析
其次、经济不景气阶段会使很多持有物业自用的企业考虑租赁。 在牛市阶段，很多主营业务非房地产的公司会大量持有写字楼、工业 厂房等商业物业以自用。这是因为：牛市阶段资金充沛；并且牛市阶 段中房地产价格不断上涨，持有物业会带来资产增值收益。但当熊市 来临时，情况就反过来了，企业的资金饥渴、房地产折旧费用甚至贬 值会吞噬利润，都会促使企业选择租赁而不是购买物业或买地自建， 甚至已持有物业的企业也会选择把资产剥离然后再回租。
当然，如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳，也是一个 非常好的机会。
资金困难或将进一步加剧
商业地产投资规模大，周期长，回报率也较低（尤其是相对 前几年住宅开发市场的高利润而言）；但现金流稳定、风险较低， 是金融市场非常青睐的基础资产。所以，商业地产的发展一定要有 相匹配的金融环境和强有力的业态规划来支持。金融危机的来临， 将对商业地产赖以生存的金融环境产生哪些影响呢？
在竞争激烈的时代， 在竞争激烈的地产市场中， 一定要跳出地产本身来思考地产运营推广。 我们不仅仅是在卖地产
我们是在 贩卖财富、贩卖未来、贩卖梦想。
我们的战略观点：
跳出房地产本身进行运营思考，运用全新的思维进行广 告创作，携手专业的营销团队是突破平庸、赢取竞争的解决 之道！
这个时代的地产营销规则：不创新，则落后，创新不仅 指功能、环境等硬件的创新更需要——营销观念的创新！
很少有人会不赞同2009 年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。 商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，
二、金沙县商业地产市场分析
其次、经济不景气阶段会使很多持有物业自用的企业考虑租赁。 在牛市阶段，很多主营业务非房地产的公司会大量持有写字楼、工业 厂房等商业物业以自用。这是因为：牛市阶段资金充沛；并且牛市阶 段中房地产价格不断上涨，持有物业会带来资产增值收益。但当熊市 来临时，情况就反过来了，企业的资金饥渴、房地产折旧费用甚至贬 值会吞噬利润，都会促使企业选择租赁而不是购买物业或买地自建， 甚至已持有物业的企业也会选择把资产剥离然后再回租。
整合营销方案PPT课件
消费者需求分类
将识别出的消费者需求进行分类，如 功能性需求、情感性需求、社会性需 求等。
目标市场细分
市场细分标准
根据消费者特征、购买行 为、地理区域等因素，制 定市场细分的标准。
目标市场选择
在市场细分的基础上，选 择具有潜力的目标市场， 作为营销活动的重点对象。
目标市场特征描述
对选定的目标市场进行详 细描述，包括消费者特征、 市场规模、竞争状况等。
产品策略与品牌管理
产品组合策略
产品线规划
根据市场需求和竞争态势，规划 不同产品线的布局和发展方向。
产品组合优化
通过市场分析和销售数据，对现 有产品组合进行优化，提高整体
竞争力。
新产品开发
针对市场趋势和消费者需求，开 发具有创新性和差异化的新产品。
品牌定位与传播
品牌定位
明确品牌的目标市场、核心价值和竞争优势，建 立独特的品牌定位。
03
根据市场需求和消费者心理来制定价格，适用于独特、高附加
值的产品或服务。
价格调整策略
折扣定价策略
通过给予消费者一定的折扣来刺激购买，如数量折扣、现金折扣 等。
差别定价策略
根据不同市场、不同时间或不同消费者群体制定不同的价格，以 实现收益最大化。
心理定价策略
利用消费者心理来制定价格，如尾数定价、整数定价等。
精准投放策略
基于数据分析结果，制定精准投 放策略，包括目标受众定位、广 告创意设计、投放渠道选择等。
效果评估与优化
跟踪和分析投放活动的数据，包 括曝光量、点击率、转化率等， 以评估投放效果并不断优化策略。
07
效果评估与持续改进
关键绩效指标(KPI)设定
曝光量
衡量营销活动的覆盖面和 影响力，包括广告展示次 数、社交媒体分享量等。
赢商网大型购物中心运营与营销策划PPT课件
2020/9/28
6
为了吸引顾客，香港商家商业氛围营造、商业环境设计非常重视。
香港几大购物中心，不仅琳琅满目的商品让你控制不住你的钱包，而且商业环 境感觉特别舒服，店铺装潢、橱窗设计非常漂亮。
太古城通往地铁口的装饰画、青衣城的船形餐厅、海港城的店铺装潢， 这些商业环境元素，无时无刻不在吸引消费者的眼球和刺激消费者的购买欲望。
2020/9/28
3
2020/9/28
4
核心内容六：营销推广活动是商业经营管理战略
2020/9/28
5
•大型购物中心开业后，营销活动是促使大型购物中心旺场的最主要手 •段，尤其是开业前期，营销活动对大型购物中心的成败影响更是重要， •其实，商业推广不仅促进销售，更重要是培养消费者购物习惯和忠诚度。
2020/9/28
16
4、关于华润万象城白领文化节策划构思
思路： 突出白领文化特色 将万象城打造成为 白领的心灵驿站 达到目标： 让深圳广大白领认同华润万象城， 不仅将万象城作为购物中心， 而且也作为白领社交中心。
2020/9/28
17
5、华润万象城白领文化节内容：
1．白领才艺表演，白领趣味比赛，例如万象城可以举办白领花样滑冰比赛， 评选深圳十佳智慧型白领丽人等。
2．与深圳书城联合举办深圳白领读书论坛，围绕白领成长，举行电视辩论比赛。 3．与深圳市环保局合作，关注深圳生态环境，举行美化深圳生态环境征文比赛。 4．深圳特区报合作，开展深圳100位金领资助梅州山区儿童一对一活动，
1、第一个是定位策略
•另外在本身这个区域的竞争环境等等在定位之前都要 •做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少， •也会做一个SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、 •有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么， •推广主题是什么。这是第一个阶段。
大型购物中心运营与营销策划方案(PPT 87页)
我们会为项目做一个很好的命名，香港在刚刚过去的黄金周开了一个新的购物中心，它的中文名字 叫圆方（音），为什么会有这个命名呢？香港购物中心都很多，很多地方叫太谷城、太谷广场等等， 从命名开始就有新的概念，颠覆了太谷城等等比较习惯的命名。
•同时配合一系列的品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者， •同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌 •的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。
2020/4/13
16
4、关于华润万象城白领文化节策划构思
思路： 突出白领文化特色 将万象城打造成为 白领的心灵驿站 达到目标： 让深圳广大白领认同华润万象城， 不仅将万象城作为购物中心， 而且也作为白领社交中心。
2020/4/13
17
5、华润万象城白领文化节内容：
1．白领才艺表演，白领趣味比赛，例如万象城可以举办白领花样滑冰比赛， 评选深圳十佳智慧型白领丽人等。
2020/4/13
3
2020/4/13
4
核心内容六：营销推广活动是商业经营管理战略
2020/4/13
5
•大型购物中心开业后，营销活动是促使大型购物中心旺场的最主要手 •段，尤其是开业前期，营销活动对大型购物中心的成败影响更是重要， •其实，商业推广不仅促进销售，更重要是培养消费者购物习惯和忠诚度。
1、第一个是定位策略Байду номын сангаас
•另外在本身这个区域的竞争环境等等在定位之前都要 •做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少， •也会做一个SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、 •有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么， •推广主题是什么。这是第一个阶段。
休闲商业步行街整体营销推广方案(ppt90张)
二、几种商铺销售形式分析
1、卖规划、卖前景。 这类项目多处于政府大的规划前提 下，靠政府拉动而成型，大多数投资置业 者也比较认可。销售商多是在未来规划和 前景上对置业者进行渲染。价格的体现一 般会表现出中又偏高的特点，例如：烟台 莱山区迎春大街、黄县西二环路、烟台上 夼西路等。
2、不看前景，卖回报。 这类项目大多地处不伦不类的地段， 很难形成的商业氛围。又无政府规划，故 此将项目销售给一些只图眼前利益而乏深 谋远虑的客户。几年之前这类项目颇多。 主要体现在：于开发商承诺的多年限的高 额回报，但最终多以数之不清的法律诉讼 告终。从另一方面讲，这种方式也能解决 一个项目销售问题。现如今，这种销售模 式已被房地产业内人士定为房地产界最大 的黑洞和陷阱，百姓也略为知晓。
2、超低的租金
现阶段我们的商业店铺及周围的店铺 ，别说收租金，就算免租大多数人都持怀 疑态度，何况这种情况下的租金在销售时 根本形成不了任何说服力。
2、无人愿意先吃“螃蟹”
大家担心的是先进，到底是能吃“螃 蟹”，还是要“倒大霉”。因此大多数人 都持观望态度，说词上基本一致：“等某 某进了我再进”。
2、买房贵，回报低。 我们所说“贵”，在市场调查报告中体 现的也是相对的。比如说在黄县位置不好、 气氛差的商铺价格只在3500元左右，这样的 销售价格从商业市场整体环境看是较低的。 但最高房价能突破10000元与地级市商铺平均 价格相比也不相上下。事实上我们所说的“ 贵”，应该指龙口投资置业者购房总投入与 租金回报相比十分不相应。（加例子、数据 ）。
二、 松岚商业步行街招商面临的严峻形势及 具体问题 1、市场上形成已久的、根深蒂固的片面理论 调查当中不管是商家还是普通消费者在 让其展望松岚商业步行街前景时大多持反对 意见，认为这里不可能形成有规模的商业氛 围，即使形成了那也是几年以后的事情。大 家公认的商业繁华区就只可能是在老城区， 新城区要想形成也欠很长时间，我们在招商 过程中要攻克这种主流意识难度极大。
某商厦整合推广方案(PPT 32张)
06年是前奏，07年才是开唱。 因此07年与06年的推广相比，要突出策略性，必须遵循一定的逻辑主线，才能 满足07年营销“做势”致胜战略。
“做势”要达到“铺尽其价，人尽其度”的目的，就要求 “边城商厦具有最大 的经营价值”；之所以具有最大的经营价值，是因为 “对地段、理念、规划、 配置、管理等软硬、先天后天、内外资源的最优化整合”；最优化整合之所以体 现出了最大的经营价值，是因为项目“应湘西商业发展时势所需”；面对“发展 时势所需”就必须 “统一投资者对吉首商业发展时势的认识”，只有统一认识， “铺尽其价，人尽其度”才能实现。因此，07年推广的逻辑主线线头是“统一投 资者对吉首商业发展时势的认识”，也就是建立项目价值最大化的势能。 2
办好一批文本资料，充分透彻阐述边城商厦的规划、管理、经营价值和投资价值。 巡回展销
在前期客户消耗殆尽时也是项目步入强销期的时期，客源与销售节奏的矛盾需要 解决，那么就需要我们在更广的区域内寻找客源，在吉首周边城镇、大型厂矿等 举办巡展是一种比较好的营销推广手段。
节庆日促销 节庆日是任何商家都不愿放过的促销机会，项目可以拿出一定的促销政策，通过 25 节庆日的促销，吸纳观望客户投资入主，拉动销售。
吉首商业网点规划研讨会
手段整合二
站在运营城市的角度去运作项目，研讨吉首商业网点的规划，凸显中心商圈在吉 首的商业地位，间接诠释项目价值。
策划播出电视专题《湘西商变》
利用电视媒体传播广泛的特点，制作播出以湘西商业变化为主题的专题片，说明 边城商厦对吉首中心商圈提质的价值。
策划设计印制《边城商厦投资宝典》、《边城商厦发展规划与管理报告》和《边 城商厦说明书》
开业
5月18日
5月31日
6月10日
6月18日
“做势”要达到“铺尽其价，人尽其度”的目的，就要求 “边城商厦具有最大 的经营价值”；之所以具有最大的经营价值，是因为 “对地段、理念、规划、 配置、管理等软硬、先天后天、内外资源的最优化整合”；最优化整合之所以体 现出了最大的经营价值，是因为项目“应湘西商业发展时势所需”；面对“发展 时势所需”就必须 “统一投资者对吉首商业发展时势的认识”，只有统一认识， “铺尽其价，人尽其度”才能实现。因此，07年推广的逻辑主线线头是“统一投 资者对吉首商业发展时势的认识”，也就是建立项目价值最大化的势能。 2
办好一批文本资料，充分透彻阐述边城商厦的规划、管理、经营价值和投资价值。 巡回展销
在前期客户消耗殆尽时也是项目步入强销期的时期，客源与销售节奏的矛盾需要 解决，那么就需要我们在更广的区域内寻找客源，在吉首周边城镇、大型厂矿等 举办巡展是一种比较好的营销推广手段。
节庆日促销 节庆日是任何商家都不愿放过的促销机会，项目可以拿出一定的促销政策，通过 25 节庆日的促销，吸纳观望客户投资入主，拉动销售。
吉首商业网点规划研讨会
手段整合二
站在运营城市的角度去运作项目，研讨吉首商业网点的规划，凸显中心商圈在吉 首的商业地位，间接诠释项目价值。
策划播出电视专题《湘西商变》
利用电视媒体传播广泛的特点，制作播出以湘西商业变化为主题的专题片，说明 边城商厦对吉首中心商圈提质的价值。
策划设计印制《边城商厦投资宝典》、《边城商厦发展规划与管理报告》和《边 城商厦说明书》
开业
5月18日
5月31日
6月10日
6月18日
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4.
多元化休闲场所不足，居民较多倾向于酒店、夜总会、卡拉
OK、酒吧等单一休闲模式。
5. 由于宜兴本土的商业格局带有较大的自发式、随意性特点， 缺乏商业龙头引力与消费助推力，业态升级缓慢，居民一站
式购物的消费习惯尚未养成。
6. 由于宜兴城市建设、人口结构、文化差异等因素，导致宜兴 虽地处苏、浙、皖的枢纽地带，居民生活方式与消费观念与
投资价值
非短期的租金回报，而在于长 期的升值空间 一定要有不可限量的投资前景 ，保障长期投资回报； 一定要有接轨国际的一流管理 ，保障日后红火经营； 一定要有良好的商场运营情况 ，保障投资者的投资信心；
新东方 百货
人民中 路
入驻率 100%
与商家联营, 肯德基 人气较旺 入驻率 从商家营业额 较高 中提取20结论：华地百货由于其品牌价值和地段优势受到宜兴市民的追捧 ,新东方也因黄金地段和较高档次受到消费 28%
者青睐,但它们也有着业态单一、停车位少等劣势，而且发展空间也进一步饱和，宜兴商业发展的趋 势自然而然的朝着苏南商厦和新天地转移，宜兴商业消费中心的“乾坤大挪移”已非遥不可及！
商业物业目标沟通
目标排序 ：
品牌目标 通过招揽品牌主力 店和知名大型品牌 商家，以及良好的 商场运营，最终建 立项目知名度和美 誉度
速度目标 以“短、平、快” 的营销推广思路， 尽快实现商业部分 资金回笼。
新天地商业 运作目标体系
1.以“短 、平、快 ”的营销 思路，尽 快实现资 金回笼；
宜兴新天地商业广场 整合市场营销策略
说在方案之前
在接触贵公司所开发的新天地商业广场项目后,我们迅速对宜
兴的商业大环境和项目周边情况作了较为详细的实地调查,调 查表明,本项目具备较高的商业投资价值； 在与贵公司陈副董与王总初次交流后,我们对本项目的前期商 业运营有了一个大概的了解,也洞悉了项目在前期商业运营和 营销思路上的一些不足之处； 在了解了项目周边商业环境和自身特点之后,我们希望以我们 来自深圳的智囊和专业经验,结合项目自身情况,为项目量身订 造出一套创新的营销方案,解决项目目前在营销方面所遇到的 难题。 本案正是基于这样的目的,希望整合我们手头上一切可以利用 的行业及客户资源,为本项目服务。本案将《策划报告》、《 项目规划建议报告》、《营销推广策划报告》合而为一，从战 略运作的角度，对本项目的规划设计与布局、功能结构与配比 及销售、招商、宣传推广等各个营销子系统操控谋略，作出了
一线城市相比仍有较大差距。
宜兴商铺调查小结
购买商铺的客户一 是用做自营，投资 型客户主要目标是 保值和增值； “一铺养三代”主 要体现了商铺的价 值，而真正称得上 “一铺养三代”的 性价比高的商铺在 宜兴却是寥寥无几 ；
商铺售价及租金以人民路商业区为核心向四周呈递减趋 势，但回报率比较稳定； 宜兴商铺的租金回报率在5％～8％左右，东城区的商铺 回报率略低（在4.0％～7%之间）； 投资客户与商铺使用客户通常合二为一，购买商铺用于
自己经营的买家在35%左右；
人流量是影响商业价值的关键因素，临街商铺由于人流 量大，服务范围广，经营业态灵活，如今为宜兴颇受追 捧的商业物种；
宜兴商业物业价值判断
周边人流量多少
否有足够的吸引力
武器１：从长线看投资前 景
武器２：从管理看投资回 报 武器３：从租售看投资信 心
苏南商 厦
太鬲西 路
商业面 积3万多 ㎡
宜兴商业发展的未来格局
1. 正处在由量变到质变的飞跃过程。
2.
本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引作用下，
开始面临剧烈嬗变。
3.
宜兴城市规划格局迅猛提升，宜兴人民开始迎来生活 方式与消费观念的更新。
4.
复合型SHOPPINGMALL的商业一站式购物形态是宜兴 商业发展的方向。
次上徘徊。
◎迅猛增长的购买力面对不发达的商业供给市场，供求矛盾凸显。 ◎核心商业范围小，过于集中，以华地百货、新东方百货、大统华组成 宜兴的核心商圈。
◎宜兴本地投资意识不太强， 购铺用于自己经营的商户较多。
◎与上海、南京、无锡等地的大型复合型商业业态所提供的一站式复合 化购物模式对比，富裕的宜兴人民好困惑。 ◎街铺依然受到追捧，而紧跟国际趋势的复合型综合一站式购物模式有
2.通过招 商及运营
价值目标 通过创新的营销思 路和营销手段， 辅之以良好商业 运营对人气的提 升，实现利润和 价值最大化
战略目标
通过新天地商业物 业的合理开发，最 终 将项目打造成宜兴 新的商业消费中 我们明确的目标：◎挖掘产品潜力，建立形象高点，实现价值最大化； 心
◎采用全新策略，加快销售速度，实现效率最大化。
待得到开发。
◎宜兴商业物业的营销推广模式过于陈旧，吊不起人们的胃口。
大型商业物业比较
与本项目具有可比性的商业物业分析
名称 华地百 货 地段 人民中 路 规模(M2) 靠人民 中路两 边共8万 多㎡; 4万多㎡ 商业模 式 统一管 理统一 经营 统一管 理统一 经营 统一管 理统一 经营 租金 与商家联营, 从商家营业额 中提取2530% 与商家联营, 从商家营业额 中提取2530% 主力店 肯德基\新 华书店\必 胜客等 人气 因其品牌 效应带动 很旺的人 气 地处核心 商圈,人气 很旺 出租率 入驻率 100%
本项目的机会点
据我们调查，本地中高及高层购买力习惯倾向于“上
无锡，下南京，进上海”。我们经分析后认为，造成此类
购买资本流失的原因，也正是我们的机会点： 1. 本地时尚商品种类馈乏，可选择余地不大。 2. 本地零售市场与商品经济的不够发达，导致目标购 买力无法产生消费欲望与购买冲动。 3. 本地产品供给市场所提供的商品附加值有限，消费 心理无法得到满足，核心竞争力不强。
第一部分：项目解析及现状研判
宜兴商业市场分析
剖析宜兴商业现状
宜兴商业主要 特点
中低档消费市场趋 于饱和，中高档消 费市场有着较大的 发展空间； 核心商圈范围小， 过中集中，急需向 商圈边缘扩散； 大型复合型商业模 式将是未来宜兴商 业发展的方向； 宜兴商业物业的营 销推广模式有待更 新。
◎中低档次的消费市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层