购买集体产权房小产权房的七大弊端
探索小产权房带来的问题及其对策
【 关键词 】 小产权房 问 对策 题
一
、
小产权房存在 的原 因
目前学术界对农村小产权住房 尚未进行 统一界定 ， 上 社会 对“ 小产权 ” 房也有不 同的理解 ， 遍的说法是按房屋权属证 最普 明 的发证机关来区分 ， 即由国家统一制作发放房屋所有权证和 国有土地使用权证的叫“ 大产权 ” ， 由乡镇政府或村民委 员 房 而 会私 自制作发放 的“ 房屋所 有权 证” 则被称 为“ 小产权” ， 房 也叫 “ 产权 ” 村产权 ” ２０ 年 ６ １ 乡 或“ 。 ０７ 月 ８曰， 作为国家房地产行政 主管部 门 ， 设部正式发 布风险提示 ：小产权 ” 建 “ 房屋 无法办理 权属证明 ， 不受法律保护 ； ２ ６月 ５日， 北京市国土资源局局长安 家盛 又公 开表示 ， 北京 已开始全面调查 “ 小产权 ” 房屋 ， 违规项
大 的现实利益 ， 村集体 冒着法律 上的风险 ， 望获得 一块 蛋糕 ， 希 而“ 小产权 ” 房较低的价格 ， 子就受到购房者的欢迎 ， 一下 于是 ， “ 小产权 ” 房便在法律 的夹缝 中生存下来了 。这 一方面是利益所 致， 另一方面也与土地管理部门的严重失职行 为有关 。
二、 小产权房带来的主要 问题分析
市交易 ， 有的什么手续都 没办 ， 直接与 开发 商合作 兴建 商 品房 后公开销售。“ 小产权” 房就这样出现了 。
２ 房 价 上 涨过 快促 使 其 快 速发 展 、
“ 小产权 ” 目前在我 国供 需两 旺。以北京为例 ， 房 在所 售楼 盘 中 ，小产权” “ 房的面 积约 占待售总面积 的三分之一 。尽管 有 建 设部 的风险提示 ，小产权 ” “ 房仍然热销 ， 究其原因 ， 就在 于其
转嫁给广大购房者来承担 。税 费和 出让金的支出甚至 占到了商 品房成 本的 ６ ％， ０ 在税 费和出让金 总额 中 ， 出让金和费 占了绝 大 部分 ， 且出让金还是在不断上涨的 ， 在这种情况下 ， 商品房 价
小产权房存在的风险及对策
３ ９号文 件 《 国务院办公厅关于加强土地转 让管理严禁炒卖土地 的通 知》 中明确规定：严禁非法 占用农民集体土地进行房地产开发？？农 “ 民的住宅不得向城市居 民出售， 也不得批准城市居民占用农民集体土 租房使用 ， 影响 比较大的予 以拆除复耕。第三 ， 对于 由于兴办 乡镇企 业而将农业用地转为建设用地上的房屋， 应清查摸底 ， 对破产或无力 经营的企业 ， 在合理补偿的基础上 由政府进行土地征收 ， 作为储备用
前文 已分析 ，小产权房” “ 是违背法律规范的行为 ， 易引发法律 极 纠纷 ， 可能与城市规划冲突 ， 甚至动摇 国本、 影响 ｌ 亿亩耕地的坚 守 ８
等 。其 中各个环节的参 与者都试图打法律的“ 擦边球” 或认为“ ， 法不
样 的房屋称为大产权 房屋。 小产权 房” “ 占用的是集体 土地 ， 按照我 国 责众” 而在利益 的驱使下无视法律的存在 。在我 国当前推进社会主 ， 现 行法律， 这类土地只能用 于农业生产 或者作为农民的宅基地 ， 土地 义 民主法制建设的进程 中， 如果使“ 小产权房” 合法化 ， 就是对遵纪 守 使用权不得出让、 转让或者 出租用于非农业建设， 它没有产权， 更没有 法者的打击 ， 也有损政府的威望和公信力； 正常的房地产市场将受到 国家的土地使用证和 预售许可证， 因此 小产权就是没产权。 伴随我 国 严重冲击 。所 以， 不能使“ 小产权房 ” 随意合法化是一条底线。 住房产业化出现的小产权房 ， 不久前经 国家发改委的“ 禁售通知” 和建
共有产权房的优缺点有哪些
共有产权房的优缺点有哪些共有产权房指的是政府与居民以一定比例共同拥有房屋产权的一种住房制度。
共有产权房源于中国特色社会主义理论体系，主要目的是解决城市中低收入群体的住房问题，并促进社会公平和经济发展。
下面是共有产权房的优缺点以及对社会和个人的影响。
优点:1.解决低收入群体住房问题：共有产权房政策针对低收入群体，使他们能够以较低价格购买房屋，解决低收入群体的住房问题，提高他们的生活质量。
2.促进经济发展：共有产权房政策鼓励低收入群体购买房屋，增加住房需求，从而刺激房地产市场，带动相关产业的发展，推动经济增长。
3.提高社会平等：共有产权房政策可以减少富人与穷人之间的财富差距，实现资源的公平分配，促进社会的平等和和谐。
4.增加财产保障：共有产权房以政府为共同产权方，确保住房产权的合法性和稳定性，为低收入群体提供安全的住房环境。
缺点:1.市场分割：共有产权房在购买和出售时有严格的条件限制，选择范围较窄，导致市场分割现象，使得共有产权房的流通性较低，限制了购买者的选择权。
2.产权不明确：共有产权房的产权归属复杂，存在政府和居民之间的共同产权，容易引发争议和纠纷，对购房者在产权方面造成不必要的困扰。
3.低回报率：与普通商品住房相比，共有产权房的增值空间有限，升值速度相对较低，投资回报率较普通商品房较低。
4.资金压力：共有产权房的购房价格较低，需要政府补贴，从而增加了政府的财政压力，会在一定程度上影响公共资源的分配。
不管是优点还是缺点，都与具体的实践和政策执行情况密切相关。
因此，共有产权房的优缺点应结合各地经济、社会、人口等实际情况进行权衡，以便更好地推动住房制度，并确保共有产权房政策的真正效果并最大限度地满足市场需求。
浅析小产权房的危害及其解决对策
浅析小产权房的危害及其解决对策作者：黄永焕来源：《青年与社会》2013年第04期[摘要]小产权房问题不仅关系到国家的土地和住房政策，而且关系耕地保护和广大人民的切身利益。
文章从小产权房的概念、产生背景角度出发，分析了小产权房的存在问题，并从法律、社会、制度等方面提出了解决对策。
[关键词]小产权房；危害；解决对策一、小产权房的概念和产生背景（一）小产权房的概念小产权房是相对于大产权房（土地使用证和房屋所有证由国家发放）而言，是指在农民集体土地上由农民、村委会、乡政府单独开发或与地产商联合开发且未缴纳土地出让金等费用而出售给城镇居民的住宅房屋，其产权证是由乡政府颁发，因此又被称为“乡产权房”。
（二）小产权房的产生背景1、城乡二元土地结构是制度原因《宪法》第10条规定：“。
”《土地管理法》第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
”上述宪法和法律形成了我国城乡二元土地结构。
在这种制度下，集体土地使用权的权能不完整，其所有权和处分权被“二元化”，没有流转、交易、开发和抵押等权利。
因此，“两种产权、两个市场”的二元结构是小产权房得以产生和不断发展的制度原因。
2、房价高涨是现实原因近几年我国房价居高不下，同时保障性住房数量有限以及购买条件的限制，使得中低收入者难以满足住房要求。
小产权房因土地成本较低、未缴纳土地出让金以及节省各种税费，所以价格低廉，具有不可比拟的价格优势。
不少居民为解决住房需求，将目光投向小产权房，因此其获得了生存空间。
3、政府职能部门监管缺失是外部原因小产权房的管理因涉及国土资源、建设、规划、环保等部门，造成各职能部门管理不健全或者交叉管理，给民众造成了表面多部门管实则无人管理的印象，使群众产生和强化了法不责众的社会心理。
同时，由于惩罚力度小以及地方政府出于对自身利益的考虑，小产权房市场不断发展繁荣。
4、征地补偿费较低是直接原因国家通过征地来满足不断扩大的城市发展要求，但是在征地过程中，政府往往付给农民的补偿费较低。
买小产权房前先来看看这六大弊端再决定
买小产权房前先来看看这六大弊端再决定事实上，小产权房是不合法的，不能上市交易的。
由于小产权房相对大产权房来说，比较便宜，因此有很多人会冒着风险去购买小产权房。
但是购买小产权房的你真的了解小产权房吗？真的知道产权房存在的缺点吗？下面我们一起来看看小产权房存在的六大弊端吧！大家常说的小产权房是什么意思？小产权房有哪些呢？所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以也叫做“乡产权”。
乡镇政府颁发的产权证，实际上不是真正合法有效的产权证，这种房子没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
通常小产权房包括两种：1、建在集体建设用地上的房屋，一般这类房屋是属于该集体所有，除该集体内部人员外，任何人都不能购买。
2、建设在集体企业用地或非法占用耕地上。
根据现有的政策，小产权房合法吗？小产权房是不合法的，曾经有一度，大家在猜测小产权房将会合法化，但是2017年9月20日中午，国土资源部在其官方网站上公布了一份文件，再次重申：防止小产权房通过不动产登记合法化！文件下发的主要目的是：加强部门衔接，解决不动产登记“中梗阻”问题，切实做到便民利民，就房屋交易与不动产登记衔接有关问题做了一些细化的规定。
通知中提出：1、房屋登记的电子数据应完整地拷贝给不动产登记机构，并于9月底前全面完成。
2、针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。
防止小产权房通过不动产登记合法化。
3、不动产统一登记制度实施后，房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。
所以，大家别想小产权房了转正了！既然小产权房是合法，但是还是有很多人想要去买，想买小产权房的你们真的了解小产权房的弊端吗？如果不死心，继续往下看吧！1、小产权房缺少“五证”“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。
什么是小产权房,小产权房与普通住房有什么区别
什么是小产权房，小产权房与普通住房有什么区别我们都知道小产权是在农民集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权是属于集体，并不属于个人。
其产权证是由乡政府或村委会颁发，而不是由国家房管部门颁发的。
以下由我为您一一解答关于什么是小产权房，小产权房与普通住房有什么区别的问题，希望对您有所帮助。
一、什么是小产权房，小产权房与普通住房有什么区别（一）什么是小产权房小产权指的是在农民集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权是属于集体，并不属于个人。
其产权证是由乡政府或村委会颁发，而不是由国家房管部门颁发的。
小产权的房屋需要购买满五年以后才能进行转让，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，也不能办理备案。
（二）小产权房与普通住房有什么区别1、产权收益不同：小产权房没有房产证，不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房手续齐全，具有合法所有、转让、处分、收益等权利。
2、房产证有无：购买小产权房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
3、法律保护不同：小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
4、按揭贷款不同：买小产权房不能从银行办理贷款，不能使用公积金贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。
二、小产权房的类型有哪些1、集体建设土地上建造的房屋：这类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时超建形成的。
2、宅基地上建成的房子：这类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住，不是集体经济组织成员不能够购买。
3、这类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，这类房屋的买卖合同会被视为无效。
共有产权房的优缺点有哪些
共有产权房的优缺点有哪些共有产权房的优缺点共有产权房的优势：1、降低房价房价是所有要买房子的人关心的共同话题，房价对于资金不足的人是硬伤。
共有产权房的最大的优点就是价格低了，虽然购房者和政府共同拥有房屋产权，但是可以低于市价，甚至以房子一般的价格买房，不得不说还是很经济实惠的，而且共有产权房只有无房的人才能申请，减小了竞争压力，同时首付比例也会比购买普通住房首付低。
2、共有产权房可正常贷款和落户。
一些符合条件购买共有产权房的人，如果资金不充足，是可以申请贷款购买的。
虽然共有产权房是个人和政府共同拥有产权的房屋，但是用户是可以正常落户和申请贷款来进行购买的，和一般住宅是没有任何区别的。
政府与市民共同拥有产权，共同分享土地和房屋的增值收益，就可以共同承担土地和房屋贬值等带来的风险，有政府跟你一起承担风险，也能从侧面减轻买房者的压力。
3、只有无房者能申请共有产权房申请的第一点要求就是只有没有房子的人才能申请。
而共有产权房是专门针对一些经济条件不够富裕却又想买房的人而设定的一项惠民方式。
使得这部分群众通过支付自己的一部分钱来解决住房问题，同时也不至于负担太重，还不起房款等。
共有产权房的缺点：选择余地少、申请条件较严格共有产权房也是有缺点的，它不像其他房子，选择的范围是有限的。
因为共有产权房是政府保障性住房性质的房子，所以用户是使用摇号来确定自己是哪一间房屋的，选择余地少。
共有产权房虽然价格便宜，但是无法拥有房屋全部产权，不完全属于自己的东西毕竟还是让人担心的，而且共有产权房的选择范围比较小，因为政府出让用来搭建共有产权房的土地只有那么多，而且还需要摇号选房，如果摇号一直摇不中就只能买别人挑剩下的了。
共有产权房怎么申请1、项目公示。
经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。
2、网上申请。
网上申购期间内，申请家庭登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请。
3、联网审核。
买小产权房时若没注意这5点 就是买吃亏!
买小产权房时若没注意这5点就是买吃亏！导读:本文介绍在房屋买房，建筑类型的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
谁也没有想到，房价居然会达到今天如此居高不下的局面，因此，面对不断上涨的高房价，越来越多的购房者都对买房失去了信心，无奈之下，不少购房者只能冒险买价格低廉的小产权房了，毕竟解决住房难题可是头等大事。
但是，小产权房可是没有不动产权证的，很容易出现房产纠纷。
在此，情况下，小编提醒广大购房者，在买小产权房时可要注意以下这5点，否则就是买吃亏。
一、村委会出面不知道大家在购买小产权房的时候，是怎么交易的？有没有通过村委会？小编发现，有不少小产权房都是由开发商私自建设的，并没有经过村委会的同意，这样的小产权房可是违法的。
如果你不知道上面这一点的话，那么可就吃亏上当了。
因此，大家在买小产权房时，一定要先确认小产权房是否由村集体出面建设，并且是否为了集体利益，否则你千万别买。
二、内部流转对于小产权房的买卖交易，国家是有相关的法律规定的，换言之，也就是说：在通常情况下，小产权房只允许在村集体内部进行流转，如果非本村集体人员购买小产权房，那么其利益必将大大受损。
因此，大家在买小产权房时，一定要注意先迁入户口。
三、注意规模由于小产权房的价格便宜，因此，在实际生活中还是很受购房者青睐的。
也就是说，如果你非要坚持购买小产权房，那么小编建议最好买已成规模化的小产权房，这样房子不容易被拆除，就算真的发生了拆除，你也可以得到一定的赔偿。
四、了解卖方购买小产权房为什么要了解卖方？听小编慢慢道来吧，其实理由很简单：国家早已明令禁止买卖小产权房，就算签订了购房合同，那么也是无效的。
如果卖方违约了，那么一旦他向法院申请购房合同无效，你可就难以维权了。
因此，为了能够更好地保障购房者你自己的权益，小编建议：大家在买小产权房时，一定要注意了解卖方的为人，比如当他已有多次违约记录时，你就不要再买他的小产权房了。
五、小心耕地相信大家都是知道的，国家有相关法律规定，耕地上是不允许建造房子的，但在实际生活中，有些小产权房建在了耕地上，这样做无疑是违法的，因为擅自改变了土地性质，因此大家在买小产权房时一定要先确认土地的性质，如果发现小产权房建在了耕地上，那么千万别买了。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言小产权房是指农村集体土地上兴建并由特定人群或集团通过某些特殊渠道拥有使用权的住房。
近几十年来，小产权房在全国各地发展迅速，解决了大量非户籍居民的居住需求，但同时也引发了一系列问题。
本文旨在探讨小产权房的现存问题，并针对这些问题提出相应的对策。
二、小产权房的现存问题1. 产权不明确：小产权房的产权往往存在不明确的问题，导致房屋所有权、使用权等权益难以得到保障。
2. 安全隐患：部分小产权房存在建筑质量差、消防设施不健全等安全隐患，给居民生活带来威胁。
3. 法律法规不完善：当前小产权房的法律政策并不完善，往往难以解决房屋转让、抵押等纠纷问题。
4. 影响市场秩序：小产权房在土地、建筑质量、安全等方面的混乱问题影响了房地产市场的秩序和公平竞争。
三、小产权房问题对策研究针对上述问题，本文提出以下对策建议：1. 明确产权归属：政府应出台相关政策，明确小产权房的产权归属，保障房屋所有者的合法权益。
2. 加强监管力度：政府应加强对小产权房的监管力度，确保房屋质量、消防安全等方面符合国家规定。
3. 完善法律法规：政府应完善相关法律法规，明确小产权房的转让、抵押等问题的处理方式，为解决纠纷提供法律依据。
4. 引导规范发展：政府应引导小产权房市场规范发展，鼓励符合条件的项目进行合法化改造，提高市场竞争力。
5. 增加公共住房供给：政府应增加公共住房供给，满足非户籍居民的居住需求，缓解小产权房市场压力。
四、实施措施与建议针对上述对策，提出以下实施措施与建议：1. 政府应设立专门机构，负责小产权房的产权确认、监管和规范发展工作，确保政策的有效实施。
2. 政府应加大对小产权房市场的执法力度，严厉打击违法建筑、违规转让等行为，维护市场秩序。
3. 政府应鼓励小产权房项目进行合法化改造，对于符合条件的项目给予政策支持和资金扶持。
4. 政府应加强宣传教育，提高居民的法律法规意识，引导居民理性购房，避免盲目追求低价小产权房。
小产权房能买吗？ 细数小产权房的6大弊端
小产权房能买吗？细数小产权房的6大弊端小产权房到底值不值得买呢?购买小产权房有哪些弊端呢？业内人士总结了小产权房的几大利弊。
下面我为你，希望对你有所帮助。
买房子是许多普通人的人生大事。
想要买房的朋友都知道小产权房不能办理房产证一般不要购买。
但很多人最后还是因为价格、位置或者被告知有大证只是办不出小证也许以后交少许罚款就能办出来只是时间问题将来一定可以解决等噱头“引诱”最终选择了买小产权房。
小产权房到底值不值得买呢业内人士总结了小产权房的几大利弊。
小产权房的利益双方可以暂时获得以下好处:一、住房梦。
低售价、低租金成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。
相较于价格高昂的商品房购房者购买到了便宜的房子实现了住房梦。
二、小产权房主导者的超额利益。
基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。
农村土地是集体所有制目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地甚至部分占用耕地。
村干部手里掌握着村集体用地的公章私自卖地很容易在不用交纳土地出让金和各种税费情况下小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。
三、合作开发商也可按比例分成。
由于不用交纳土地出让金和各种税费小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。
四、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。
但是由于小产权房本身不合法因而购买小产权房会具备一定的风险一、缺少“五证”“五证”是消费者取得房产证的先决条件即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。
包括城中村改造在内的房地产项目如果没有“五证”是不能办理房产证的。
尽管“小产权房”一片热销但众多业内人士却认为“小产权房”存在诸多风险最大的问题就是没有产权不受法律的保护。
二、拆迁难补偿除了不能办理房产证外那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑如果和国家的规划相冲突还很有可能被拆除而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
小产权房的类型及特点有哪些
小产权房的类型及特点有哪些小产权房类型1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用千商品住宅开发的违法建筑。
(这个是最常见的)2、限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。
3、军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”4、部分二手房：—些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。
小产权房的特点1、价格优势明显：小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，—般位千城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。
最重要的—点是，无须缴纳国有土地出让金和相关税费，千是土地建设成本极低。
2、产权不完整：国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。
并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属千无效合同，并不受《合同法》的保护。
既无法律保障，也不可以上市交易。
严格上来说，小产权本质上是无产权。
3 、不合法性小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。
农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利是不能出让、转让的。
目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
4、法律风险大：小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋”所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。
购买小产权房的风险有哪些1、法律风险。
因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。
所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护。
《小产权房存在的风险及对策13000字(论文)》
小产权房存在的风险及对策1 绪论 (1)1.1 研究背景 (1)1.2 研究意义 (1)1.3 国内外现状 (2)1.4 研究内容 (3)1.5 研究方法 (3)2 理论基础 (4)2.1 小产权房的概念 (4)2.2小产权房的特点 (5)1.2.1价格低廉 (5)1.2.2产权存在瑕疵 (5)1.2.3流通有局限 (6)3 我国小产权房现状分析 (6)3.1 小产权房产生的背景 (6)3.1.1我国城市化推进速度加快 (7)3.1.2城乡二元制经济结构 (7)3.1.3城市房价上升，住房保障体系不健全 (7)3.1.4在新农村建设中搭便车 (7)3.2 小产权房发展的现状 (8)4 我国小产权房存在的风险分析 (9)4.1 法律风险 (9)4.2 经济风险 (10)4.3 社会风险 (10)4.3.1 扰乱房地产正常秩序 (10)4.3.2 危害城市发展 (11)5 规避我国小产权房风险的对策建议 (12)5.1防止新建小产权房 (12)5.2 完善土地流转机制 (13)5.3完善城市保障性住房建设 (14)结论 (14)参考文献 (15)1 绪论1.1 研究背景小产权房是在中国特殊的土地管理制度和城市化发展的特定阶段背景下产生的一类房产类型。
在近几年，全国范围内小产权房数量迅速激增，在许多城市近郊区域“遍地开花”。
其建筑面积在全国总住宅面积中的比例越来越高，涉及到的利益主体数量惊人。
由于小产权房在农村集体土地上修建，其销售的对象多数都是本集体以外的单位或个人，因此在法律上不符合国家相关土地管理法的规定，无法获得合法地位和法律保障。
可以说，小产权房是脱离于我国法律监管范围之外，畸形发展的房产类型，其大量存在对我国社会经济的良性运行有很大的负面影响，对于国家耕地资源的保护和粮食安全也构成严重威胁，因此，必须加以重视和研究，在全面深刻了解的基础上，促进这一问题的合理解决。
我国目前针对小产权房的处理方式，基本的态度是认定其违法，坚持进行清理和拆除。
关于当前“小产权房”风险问题浅议
关于当前“小产权房”风险问题浅议当前，不断高涨的房价已成为多数群众实现”安居”的一道难以逾越的鸿沟，与此同时，价格低廉的”小产权房”让很多人”居者有其房”的梦想变得触手可及，据了解，很多人用多年的积蓄购买了自己工作地周边村镇的”小产权房”。
殊不知，看似物廉价美的”小产权房”却隐含着多重风险，极有可能在日后形成难以解决的权益纠纷。
一、”小产权房”的概念界定所谓”小产权房”，并不是严格意义上的法律概念，它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
目前我们熟知的”小产权房”，也称”乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
所以，”小产权”其实就是”乡产权”、”集体产权”，并不是真正构成法律意义上的产权。
通俗地讲，”小产权房”是一些村、镇集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行组织建造的”商品房”。
当前的”小产权房”可分为两种：一种是在集体建设用地上建成的，即”宅基地”上建成的房子，只属于该集体所有者，集体以外的人员根本不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，”小产权房”没有土地出让金，也没有开发商高额的利润攫取，所以，”小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的三分之一，有时甚至更低。
廉价是多数人顶着产权风险购买”小产权房”的根本原因。
二、催生”小产权房”的主要原因（一）城市房地产价格居高不下小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。
2006年和2007年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。
根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。
北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。
截至2007年6月北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。
小产权房买卖的法律问题
小产权房买卖的法律问题小产权房是指未经国家批准，未经颁发不动产权证的房产，因此存在很多法律问题。
小产权房买卖的法律问题主要涉及产权归属、合同效力、担保问题等。
本文将围绕这些问题展开探讨，并附带三个相关案例。
一、产权归属问题小产权房产权的归属问题一直是小产权房买卖中的难点。
因为小产权房没有完成产权办理，所以其产权属于谁并没有明确规定。
可能存在多种情况，如房屋所有权人已故或失踪、建房者自己并未明确自己的产权、房屋由多人一起建造等。
因此，在购买小产权房时，需要审慎考虑产权归属问题，并核实房屋所有权的真实情况。
否则，会因产权纠纷导致购房权益受损甚至无法取得合法产权。
案例一：黄某购买了一套小产权房，并按照合同交付了所有款项。
但购房后却发现房屋产权归属不明，最终无法取得房屋产权。
二、合同效力问题小产权房买卖的合同是否具有法律效力也是需要考虑的问题。
在小产权房买卖的过程中，买卖双方常常采用的是“认房不认证”的方式。
这种方式并不符合相关法规，也不利于房屋所有权的转移。
所以，在购买小产权房时，必须要求通过法定程序转让产权。
案例二：李某购买小产权房时签订了购房合同，但由于合同未经过正式登记，无法起到法律效力，最终导致李某的购房权益受损。
三、担保问题小产权房买卖也存在着担保问题。
由于小产权房大都是未完成法定产权流转的房屋，购房者难以获取银行房屋抵押贷款。
所以，在小产权房买卖中，买方往往需要提供更高的首付款，或寻找其他担保方式。
案例三：张某购买了一套小产权房，但在申请银行房屋抵押贷款时遇到困难，最终只得选择了更高额的首付，增加了财务负担。
综上所述，小产权房买卖存在的法律风险不容忽视。
在购买小产权房时，产权归属、合同效力和担保问题需要认真考虑，并且核实信息。
这样才能在小产权房买卖中保护自己的合法权益。
此外，针对小产权房买卖中出现的法律问题，政府也不断加强了监管和规范。
例如，各地对小产权房的管理和交易逐渐完善。
一些地方通过法规明确规定小产权房的权属、登记和法定程序，并提供相关依据的证明文件。
小产权房出现的问题及对策
小产权房出现的问题及对策【摘要】“小产权房”不是法律概念，而是指在农村集体土地上建造的房屋并销售给不具有购买资格的非集体组织成员的一种房产。
常见的小产权房分类，主要有以下两种：一种是在集体土地或者耕地之上进行违法建设，通过流转农民集体用地使用权的方式，用于商品房开发；另一种是村民或城市居民购买其他农民闲置的住宅而产生的小产权房，由于不具有购买资格，因而具有产权纠纷的隐患。
因此，本文针对小产权房出现的问题进行分析，以寻求适当的解决对策。
【关键词】小产权房集体土地交易风险一、小产权房出现的问题（一）小产权房自身的不合法性虽然我国目前的法律、法规并没有就小产权房的相关问题做出具体的明文规定，但是查阅我国的相关法律、法规以及地方法规、规章以及规范性文件，可以看出目前我国小产权房在这些文件中是不被认可的。
2007年12月30日，国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，其中规定对农村集体建设用地规模要严格控制，禁止以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。
并且，通知中明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
（二）买受人存在交易风险小产权房是一种具有不完整权利属性的房屋，买受人不具有完整的所有权。
对于房屋的买受人来说，房屋的所有权应当随着购买行为而发生转移，从而可以行使房屋的占有、使用、收益、处分权能，但是对于小产权房的买受者来说，需要承担以下法律风险：第一，国家法律不保护购买小产权房产生的所有权。
小产权房没有国家颁布的产权证书，即使乡政府或村委会出具了盖章的所谓“产权证明”或类似的文件，也是没有与产权证相一致的法律效力的。
因为不能办理房屋产权过户手续，买受人并不能正当的对小产权房行使占有、使用、收益和处分的权利。
第二，小产权房的交易安全不能得到保障。
在交易的过程中，首要条件就是能否保障交易安全。
交易安全如果无法保障，那么将不存在预期的交易利益，而且必将损失现有的利益。
小产权房打赢官司案例
小产权房打赢官司案例
【最新版】
目录
1.小产权房概述
2.小产权房与商品房的区别
3.小产权房打赢官司的案例
4.小产权房打赢官司的原因分析
5.小产权房购买风险提示
正文
1.小产权房概述
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权归集体所有。
这类房屋与国家颁发产权证的商品房有所不同，其交易和使用受到一定限制。
2.小产权房与商品房的区别
小产权房与商品房的主要区别在于土地性质、产权归属、交易限制和法律保护程度。
小产权房建于集体土地上，产权归集体所有，交易受限，法律保护较弱；而商品房则建于国有土地上，产权归个人所有，交易自由，法律保护较为完善。
3.小产权房打赢官司的案例
在某地，一位购买了小产权房的业主因房屋被拆迁，与开发商发生纠纷。
经过一系列诉讼，最终法院判决业主胜诉，开发商需赔偿业主相应损失。
这个案例表明，在特定情况下，小产权房业主的权益也可以得到法律保护。
4.小产权房打赢官司的原因分析
这个案例中，业主能够打赢官司的原因主要有以下几点：首先，业主
在购买小产权房时，对房屋的权属状况和交易风险有一定了解；其次，开发商在拆迁过程中存在违法行为，侵犯了业主的合法权益；最后，法院在审理过程中，依据相关法律法规，对案件进行了公正审理。
5.小产权房购买风险提示
虽然有个别小产权房业主在诉讼中获胜，但购买小产权房仍存在很大风险。
消费者在购买小产权房时，需注意以下几点：了解房屋土地性质和交易限制，明确购买风险；选择有合法土地使用权、具备良好建设质量和合法交易手续的房屋；在交易过程中，签订正规合同，确保自身权益。
最高院：城市居民购买集体土地上房屋合同无效（小产权也要注意）
最高院：城市居民购买集体土地上房屋合同无效（小产权也要注意）“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，未取得国有建设用地权属证书，也未取得规划、施工许可。
根据《土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”那么转让集体土地使用权用于非农建设订立的合同是否有效？城市居民购买集体土地上建设的“小产权房”订立的合同是否有效？近几年最高法院的案例，均认为转让集体土地使用权用于非农建设订立的合同为无效合同，城市居民购买集体土地上建设的“小产权房”订立的合同亦为无效合同。
有地方法院认定“小产权房”买卖合同为有效合同，或者认定“小产权房”纠纷不宜由法院直接审理，应先行由行政机关处理，裁定驳回当事人的起诉。
但是即使认定“小产权房”买卖合同为有效合同，根据相关规定，房屋也不能办理不动产登记，不能实际取得物权。
提醒大家切勿贪图便宜购买“小产权房”，切勿直接购买集体土地使用权用于非农建设。
最高人民法院城市居民购买集体土地使用权及地上房屋的合同原则上为无效合同裁判要旨除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形外，城市居民购买建造在农村集体所有土地上的房屋，违反了《土地管理法》“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强行性规定，因此房屋买卖合同无效。
为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：一、切勿购买集体土地上建设的“小产权房”，该类交易订立的合同为无效合同。
即使有少数法院认定“小产权房”买卖合同为有效合同，根据有关规定，房屋也不能办理不动产登记，不能实际取得物权。
合同被认定无效后，法院可能判决购买方支付实际占用房屋期间的房屋使用费。
二、对于“小产权房”出售方而言，购买者可诉请确认房屋买卖合同无效，请求返还购房款。
此外根据《土地管理法》相关规定，违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地，可能面临建筑物被限期拆除的行政处罚。
共有产权房的八大缺点有哪些
共有产权房的八大缺点有哪些共有产权房的八大缺点1、限购条件并不是人人都能够申请共有产权房，需要达到一定的条件，所以就限制了很多人购房的需求。
2、产权不完全属于购房者因为有政府出资，这个产权不完全属于购房者，它的产权会被一分为二，到底能够分到多少的份额，还得根据销售的价格，会有所不同。
3、孩子上学限制购买共有产权房，办理落户和孩子未来上学问题都会有一定的限制。
虽然在北京购买共有产权房，可以办理落户，也可以上学，但是全国很多城市，这个限制条件还是存在的。
4、房费付清才属于自己购买了共有产权房之后，只有等你把房子的钱全部付清，你这套房子才能够真正属于你，之后你才可以进行自由买卖，所以买卖会有一定的限制。
5、摇号困难因为共有产权房的需求量比较大，而房子数量比较少。
申请人需要参加摇号，如果摇号一直摇不中，只能够买别人剩下来的。
6、选择余地少虽然共有产权房比较好，但是申请和购买却受到了限制，并不是所有人都能购买的，如果购房符合申请共有产权房的条件的话，那么就可以登录相关的网站进行申请。
因为共有产权房是政府保障性住房性质的房子，所以用户是使用摇号来确定自己是哪一间房屋的，选择余地少。
7、二次销售有限制如果是共有产权房进行二次销售的话，也是有条件限制的，购房者也要注意购买这类房子的风险，若是购买不满5年的，按国家规定是不允许转让房屋份额的。
也就是说如果要购买共有产权房的话，购房者还需要看产权年限，可挑选满五年的共有产权房。
8、无法拥有全部产权共有产权房虽然价格便宜，但是无法拥有房屋全部产权。
共有产权房离婚后怎么处理1、离婚后夫妻平分房产。
如果夫妻二人因为感情不和离婚，也没有小孩的话，那么他们离婚前的房产是会被平分的，也就是一人一半。
如果男方或者女方需要房子，那么法院会根据市场价格对房子目前的产值做一个综合的估价，要房子的一边需要根据法院做出估值价格的一半付给不要房子的一方。
2、抚养小孩一方分得多一点。
如果夫妻二人已经有了小孩，但是彼此情感破裂维持不下去需要离婚，那么婚前的房产在分割的时候，法院会优先考虑抚养孩子的一方，也就是说抚养孩子的一方会多分一点财产。
关于小产权房你知道多少？购买风险有哪些？
关于小产权房你知道多少？购买风险有哪些？导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
房屋根据划分标准的不同，有很多种不同的叫法，根据房屋产权的不同，也有大产权房和小产权房的区分，也有很多朋友反馈，小产权房子尽量不要购买，今天小编就为大家详细的介绍一下关于小产权房的相关知识，一起来了解一下吧。
什么是小产权房？小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。
按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
购买小产权房有哪些风险？（一）法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（二）房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。
即小产权房只有使用权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
其同时对房屋的保值也有一定影响。
（三）政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
小产权房与大产权房区别 买小产权房的风险
小产权房与大产权房区别买小产权房的风险导读:本文介绍在房屋买房，交易流程的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
买房，我们会经常听到小产权房这个词，与小产权房相对应的则是大产权房。
很多人只知道购买小产权房有风险，但是具体什么风险并不太了解，也并不清楚小产权房与大产权房到底有什么不同。
下面为大家介绍购买小产权房的风险！一、什么是大产权房？大产权就是全产权，是指开发商出售时具有政府颁发的商品房预售许可证。
业主购买后，具有合法房屋权证，并具有房屋土地使用证的房屋。
大产权房包括40年产权、50年产权和70年产权。
我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。
二、什么是小产权房？所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的，所以叫做“乡产权房”，又称为“小产权房”。
乡镇政府发证的小产权房产，实际上没有真正的产权。
这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，所以购房合同国土房管局也不会给予备案。
所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
三、小产权房与大产权房有什么区别？1、颁证部门不同大产权房的房产证是由国家颁发的，被国家认可和接受。
而小产权房的房产证是由乡镇政府颁发的，不是国家颁发，所以个人并没有实际的产权，也就不受法律保护。
2、转让时间不同职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
但如果是个人想要转让小产权房的话，就必须在取得房产证后才能进行。
3、建设用地、销售对象不同大产权房的建设用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何一个人。
而小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
4、交易不同购买大产权房之后，购房者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
小产权房若要转让，必须取得法律认可的房产证，否则不能够上市交易。
四、购买小产权房有哪些风险？风险1、无法取得房产证房产权是拥有房屋产权的凭证，但是由于小产权房买卖并不合法，所以无法获取房产证。
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购买集体产权房小产权房的七大弊端
最近很多人咨询有关购买集体产权房子的事情，问题之多让人担忧，刚才碰到一天津的网友咨询，我费了老半天的功夫才让他明白，集体产权到底是怎么一回事。
为了方便，谨以此文献给大家！
—————题记
目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患，也给购房的消费者带来了各种潜在的风险。
一、无房产证
建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
”也就是说只有拥有个人房产证，才能证明房子是你的，而不只是拥有使用权。
而按照法律规定，集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的，相应的在该土地上建造的房屋也无法进行买卖或转让，因此也就无法取得房屋所有权证。
农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。
这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。
集体房产证是临时的证明，是个模糊概念，甚至缺乏法律依据。
二、不能用于抵押和贷款
《担保法》明确规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，”“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
”“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
”
贷款和抵押的是要登记的，而登记唯一凭证就是房产证，目前农村房既无房产证也
不进行登记。
三、易产生纠纷，房屋没有保证
集体产权房有相当一部分是村里自己开发的，也就是说时任书记就是开发商头头，如果几年之后，一换届，很可能就会出现纠纷。
再者说，村里开发的房子，一般都是以改善村名居住状况名义开发的，没有任何法律保障，没有房产证也没有土地证，出售乡产权的住宅，并不具备正规的房屋买卖合同，而只是签一份租赁合同，合同上的房屋性质也与实际有很大不同。
而仅有的购房合同也可能会因为大队书记的换届而变得没有什么效力。
另外，《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”，这就容易出现这样一个问题，村民将房子卖出后，就意味着再也没有宅基地，而面临房屋拆迁增值、继承等各种因素村民开始对自己的出售行为感到后悔，鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为，出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子，那么购房者就只能处于被动无助
的尴尬境地。
四、房子质量无保证
房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。
而集体产权房很多是由土地所在村自行开发的，根本没有资质，在质量、信誉方面都没有保障。
开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。
只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证。
而集体产权的房子相对商品房来说房子质量检测程序相对缺乏，购买房子后所持有仅为一纸与当地乡政府签发的合同，在质量上的隐患相对一般商品房来说较大。
五、拆迁无补偿
根据《土地管理法实施条例》第26条
规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
”私下交易并不能将房屋过户，即使把房款给卖房者，实际上房屋的法律所有人还是原来的卖方。
将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售，显然是一种变相的土地使用权出租行为。
正因为如此，目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人（使用人）补偿的相关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。
六、行为违法，不受法律保护
我国土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经
合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。
”
集体产权房屋对外出售本身就是一种违法行为，一旦产生纠纷，法律是不予保护支持的。
七、村民证不合法
有很多开发商为了更好销售房子，避开农村集体产权房只能在集体之间买卖的法律规定，而出奇招，就是给买房的城镇户口的消费者办理一个农村的村民证书，这样，就可以一本村村民的名义来买房。
而事实上这种由村委印发的村民正是毫无用处的，就连买卖行为的真实性也无法起到证明作用，况且这种村民证本身就带有违法性，是不能作为以后有关法律纠纷证据的。
买房子是一生的大事，可以说关乎我们的幸福，中国有句俗语叫：不怕一万就怕万一，有谁敢说自己运气就那么好，所买的房子以后不会出现问题哪？而事实我们也可以看出，因为集体产权房而产生的纠纷在房产案例中是占有相当比重的，所以我们在购
房时一定不能贪图一时便宜，而为自己以后引来无尽麻烦，很可能最后会失去辛辛苦苦赚来的房子。
买房子一定要理性在理性。