小产权房存在的问题和对策

小产权房存在的问题和对策

工商管理系物业管理专业10级

郑佳佳4100102051 摘要：“小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

关键词：小产权房产权风险对策

一、小产权房存在的问题

“小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

与普通的商品房相比，“小产权房”不需要土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取。所以，“小产权房”的价格，仅仅是同地区商品房价格的三成。这正是城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的主要原因。一开始，相当多的农民为了尽快建好自己的房屋，却没有建设能力，而把一部分小产权的房子卖出去。以集资的形式把自己的房子建起来。虽然没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。

从前面论述中，我们了解了小产权房的特殊法律属性，由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，并不是商品房。所以，小产权房并不受现有的法律法规的约束，处理小产权房的案件也不适用商品房买卖的法律规定及司法解释，购房人的权益难以得到维护。

同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。但是，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约，由于买卖合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其维权途径就非常有限。

1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。

2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。

2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

目前，小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。国土资源部多次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。但是在普通商品房房价居高不下的今天，小产权房的存在却有其根本上的原因，因为其不仅解决了购买者的需求，同时满足了出售者的需求。

小产权房将何去何从，这需要我们整个社会去探讨，去反思。这不仅仅是一个经济问题，这更是一个社会问题、哲学问题。当一个问题在全民性的大讨论下得到解决时，我们得到的不只是对这个问题的解决方法，而是从根本上使得社会更进一步的发展，社会便是在一个又一个问题的讨论和解决中发展到现在，更将如此走向未来。

二、解决小产权房问题的对策

首先，我们需要承认，农地制度安排中存在不合理因素，导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿，这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。在短期政策层面我建议：

1、国家应做出柔性的政策引导，而不是将小产权房视为洪水猛兽，一律棒杀。鲧治水患，十年不成，这是因为他不懂得控制水势，一味的去堵，最后只能含恨而终。而一张一弛，文武之道，堵的同时不应该忘记疏，这样才能更好的解决问题，而不会激化社会矛盾，将好事办成坏事。

2、小产权房交易的存在说明其确实存在一定的供求市场，因此，对于一些严重影响国家与城市规划的小产权房需要严肃处理外，那些合理的小产权房，政府应当尽快的出台相关法律法规，使其身份合法化，或通过行政手段使小产权房转化为大产权房。如政府通过收购等方式将这些小产权房转变为经济适用房或回迁房。这样做将使得买卖双方的权益都能得到保护，而不是让小产权房在经济发展的高速路上裸奔。

对于以上两点，我们应该注意的是，小产权房的出现确实会导致地方财政的缩减，中央在利用货币政策调控房地产市场的同时，也应该考虑利用财政政策。

其次，小产权房问题的根本在于其不拥有完整的产权，而深入的进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。这样既从根本上

解决了小产权房的法律属性问题，使得小产权房变为大产权房，同时也使得农民能够从土地增值中获得应得的收益。只有从根源上解决问题才不会使问题复杂化，只要消灭了小产权房，自然也就不存在小产权房的问题。

最后，我有三条建议，希望能够为社会主义和谐社会的建设起到一点作用：1、各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统一一致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利地进行交易。

2、明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的微观市场结构。

3、建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。

每一次社会的变革都是从观念的改变开始的，从小产权房的问题中，我们看到了社会观念的超前性与法律观念的滞后性。而社会的发展正是在这样的冲突中渐行渐远。社会观念与法律观念必不会统一，因为生产力的发展必然促使社会观念发生转变，而法律观念保护着发展前的生产力，从而使得法律观念永远落后于社会观念。在新的社会观念对旧的法律观念的拷问中，社会发生的螺旋式的上升发展，这正是社会发展的动力所在，我们不能抵制这种冲突，更不应该无视它。因为它是不可抗拒的。