浅谈关于小产权房现状的几点看法

浅谈关于小产权房现状的几点看法
所谓小产权房，是指在农村的土地集体所有制得前提下，由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

它并不真正构成严格法律意义上的产权。

说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

由于这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

故称之为小产权。

一、小产权房的尴尬现状
来自国土部门的统计数据显示，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米。

由于不具备合法有效的产权证明，近几年，关于小产权房所产生的风波不断，最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。

但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。

2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，李玉兰遂向市二中院上诉。

2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔。

从此案例中我们不难看出，小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。

此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。

同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户，既有以上种种问题那为什么目前小产权房的交易依然红火呢？
答案是不断上涨的商品房的房价。

由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。

与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。

相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜二分之一甚至更少的小产权房，就成为了许多中低收入的老百姓的最后的选择。

二、限制小产权房的交易的原因
小产权房优点一是它打破了政府对土地一级市场的垄断，有利于抑制地价虚高；二是为市民提供了能买得起的商品房，为农民工提供了廉租房；三是农民集体得到了高出征地补偿数倍或数十倍的土地开发收益。

既然有以上好处，政府为何还要查处、封杀“小产权房”呢？
原因有三，一是它打破了政府对建设用地供给的垄断，会造成建设用地失控，不利于耕地保护。

二是它规避了各项税费，减少了政府财政收入。

三是“小产权房”打乱了城市规划。

不利于城市的长远规划布局。

说白了，小产权房的出现损害的是政府的利益。

但是在目前的利益格局下，政府不可能真正兼顾城市和农民的利益。

为什么呢？城市要扩大，要地，还要钱、要融资。

城市取得土地目的不是一个——不仅是要地，而且还要钱。

所以城市不光是要把土地拿走，还要把收益拿走，这是现在城乡统筹的一个关键问题。

真正的城乡统筹，就应该划清一个界限：就是把土地给城市，用于城市建设；但是应该把收益留给农民。

解决了这个问题，城乡统筹是没问题的，现有的作法剥夺了农民的参与权和发展权。

三、小产权房的根本矛盾
集体建设用地大部分是宅基地，现阶段政府规定了一系列关于宅基地的管制办法——不准城里人买，不准农村人卖给城里人或转让给城里人。

政府的管制执法有两种，一是行政执法，二是法院审理。

行政执法，由国土资源部执行。

国土资源部设了土地监察司，在各地设立了土地监察办公室，定期进行土地执法大检查。

法院审理的农民之间的宅基地官司有很多案例；但是在农民和市民之间土地交易的官司，审理的案子很少，但是影响非常大。

法院判决的一个最重要的案例就是宋庄画家村。

政府禁止小产权房买卖的理由在于，首先，保护耕地持有量及粮食安全;其次，防止土地兼并与社会动荡;再次，保护农民不受房地产商的剥削。

与国家政府政策明确禁止相反，不少专家学者以及媒体都要求小产权房能够合法化，他们反驳了禁止小产权房的观点，首先，“法无禁止则为许可”，如果没有禁止郊区农民建房售房的法律条款，就不应当认为是禁止的;其次，粮食安全与耕地占有量无关;再次，小产权房合法化可以增加农民收益。

当初制定《土地管理法》，采用城乡二元土地管理制度，目的是为了保护农村集体所有制土地，确保耕地不会因为房地产开发和工业化建设而被蚕食殆尽。

但事实证明，这样的法
律制度非但不能抑制政府和房地产开发商的利益冲动，反而将农民置于非常尴尬的境地：如果将自己的土地交给国家，由政府出让土地使用权，进行房地产开发，那么，只能获得微薄的经济补偿；如果自己动手从事房地产开发，又违背现行的法律规定。

北京宋庄发生的案件，从一个侧面证明，限制农村集体所有制土地流转，缺乏最起码的合理性。

北京郊区乃至其他一些城市郊区的农民通过自行开发房地产，早已突破了法律的界限。

“小产权房”的出现，既是集体所有制土地成员抗争的结果，也是我国农村土地制度改革的大胆尝试。

但我们必须指出，中共中央关于农村土地流转的规定，仍然是建立在所有权与经营权分离基础之上的土地流转制度。

农村土地集体所有这个宪法规定的基本经济制度并没有发生根本性的改变。

农村土地流转不同于土地的私有化，农民只能转让自己的土地承包经营权，而不能通过集体转让的方式，转让农村集体经济组织的土地所有权。

从现行的法律体系来看，由于农村土地承包经营权流转制度是建立在农村集体土地所有权不变的基础之上的用益物权，所以，即使农村土地承包经营权被拍卖或者变卖，农民仍然享有农村集体土地所有权。

与以往法律制度不同的是，土地流转制度再也不限制农村土地承包经营权的主体资格，在宋家村案例中，画家也可以在农村拥有土地承包经营权。

但是，在画布上作画和在田地上耕作毕竟是两个完全不同的行当，画家即使取得了农村土地承包经营权，除了在上面“种”房子之外，还有其他选择么？
所以说小产权房之所以出现，最根本的问题是现在的中国实行的是土地市场二元化，城乡市场现在是分割的，城市是城市的土地市场，农村是农村的土地市场。

但是现在权利又不一样，按照所有权来说，所有权享有四方面的权能：一是占有、二是使用、三是收益、四是处分。

而现在城市共有土地的权能是充分发挥出来的，但是对于农村集体土地所有权来说四项权能没有得到充分享用，所以这两个权利有时候是不平等的，但是事实上，农民卖房转让的只是宅基地使用权，正如城市的房产交易转让的也只是国有宅基地使用权一样，这其中并不存在对集体所有权的侵害，所以说小产权房交易理应受法律保护的，宪法规定农村的土地归农民集体所有，农民在自己的土地上建的房子按照物权法就应该享有全部产权或物权。

总而言之，要想避免此类案件再次发生，必须从根本上建立城乡一体化的土地流转制度。

可以毫不客气地说，横亘在中国新农村建设道路上的不是农村土地承包制度，而是城乡一体化条件下的城乡规划法律制度。