城市发展基金投融资模式及退出机制

款
保
退出模式三：资产经营性收益 证
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（5）——境外上市公司
投融资机构
股票 增值 收益
定
向
债权溢 债息
增
价收益 收益
发
境外上市公司
投融资机构 定向发债
部分收购
泛华城市发展建设基金
现金注入 控股≥60%
城投公司
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
现金注入
股权收购
控股≥60%
现金 注入
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
参股≤40%
有效资产+经营性收益+股权转让收益
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
退出安排
项目投资公司
建设开发用地 转让收益 特许经营权 收益
产业开发收益
商业开发收益
泛华股权收益 （ ≥60% ）
城投公司 股权收益 （≤ 40% ）
泛华城市发 展建设基金
产业投资战 略合作伙伴
金融机构
非银行 金融机构
正常情况
Xx城投按照约定的时间、 条件和方式回购泛华及 泛华合作伙伴控制的 ≥60%的股权。
非正常情况
如Xx城投无法按照约定的时间、条件 和方式回购泛华及泛华合作伙伴的股 权，泛华方面将继续持有股权，且享 受股权收益，直至投资全部收回。
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二 工作建议 （1） 加强对外沟通，在深入研究的基础上，结合实践需要，落 实具体事务；
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方式（4）——债权融资
泛华城市发展建设基金
城投公司
现金注入
控股≥60% 参股≤40%
现金注入
银行、非银行金融机构&战略投资机构
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
项项项项
项
目 目 目 目 … …… 目
1234
N
本息 偿还
退出模式一：资产证券化
还
退出模式二：股权投资收益
泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
(内部汇报版）
2011年
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本PPT作为部门内部学习讨论材料；
根据部门安排，将过往工作经历中关于泛华城市发展建设基金的投 资方式和退出方式与各位同事做一个探讨。在该基金成立及募集的 过程中，通过与内外沟通以及我们自己的投资实践，做了几种模式 的设计；
参股≤40% 现金注入
有效资产+经营性收益+股权转让收益
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（6）——产业投资者
泛华城市发展建设基金
产业投资者
城投公司
控股≥60% 现金注入
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
参股≤40%
本息 偿还
退出模式四：土地（房地产开发 项目公司股权） 退出模式五：特许经营权项目公 司股权
退出模式六：物业
项项项项
项
目 目 目 目 … …… 目
1234
N
退出模式一：资产证券化
还
退出模式二：股权投资收益
款
保
退出模式三：资产经营性收益 证
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（7）——境外私募基金
境外私募基金&
控
产业投资基金
定
向
股
增
发
上市公司
泛华城市发展建设基金
城投公司
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
项项项项
项
目 目 目 目… … … 目
1234
N
退出模式一：资产证券化 退出模式二：股权投资收益 退出模式三：资产经营性收益 退出模式四：土地置换 退出模式五：物业置换
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（3）——战略投资机构股权模式
北京
天津
沈阳
成都
西安 重庆
南京 镇江
无锡
湖州
佛山
海南
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
投资方式总览
泛华投 资基金 管理有 限公司
泛华城市发展建 现金 设基金
项目投资公司 （注册资本N亿）
现金
1、土地整理建设开发权
2、特许经营权
3、产业开发权
4、商业开发权
泛华基金和泛华 金融战略合作伙伴
由于缺乏足够的投资及退出实践，对该模式的某些可操作性至今仍 存在许多疑问，也是一直探索的问题。原本的意图是在投资发展中 不断根据实际情况解决投融资模式问题；
在部门内部学习讨论中呈现以下模式，更多的目的是希望通过大家 更专业的视角，来反复审视以下模式的得与失。请大家不吝指正。
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目录 一、投资及退出方式 二、工作建议
1234
N
退出模式二：股权投资收益 退出模式三：资产经营性收益
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（2）——地方产业投资引导基金
泛华城市发展 建设基金
百度文库地方政府
地方龙头企业
地方性 产业投资机构
泛华城市发展建设基金
地方产业投资引导基金
城投公司
现金注入
控股≥60%
现金注入 参股≤40%
北京泛 华投资 基金管 理有限
公司 （GP）
泛华
建设
集团
LP2
公司
(LP1)
投资 管理
现金注入
泛华城市发展建设基金
…… LPN
城投公司
现金注入
现金注入
控股≥60%
项目投资公司
参股≤40%
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
退出模式一：资产证券化
项项项项
项
目 目 目 目… … … 目
增资扩股
现金
项目投资公司
控股≥60% （注册资本N十亿）
土地注入 参股≤40%
城投公司 城投公司
产业投资 战略合作伙伴
开发性金融 债权投资
项目投资公司
债权融资 银行、非银行金融 机构&投资基金
新区内基础设施投 资分阶段注入
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨
方式（1）——普通投资者
有限合作伙伴
泛华城市发展建设基金
现金注入
战略投资机构
控股≥60%
城投公司
现金注入 参股≤40%
项目投资公司
（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）
项 项 项项
项
目 目 目 目 … … …目
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N
退出模式一：资产证券化 退出模式二：股权投资收益 退出模式三：资产经营性收益
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一 泛华城市发展建设基金投融资及退出方式探讨