深圳地铁投融资模式介绍
深圳地铁PPP投融资模式应用研究
深圳地铁PPP投融资模式应用研究【摘要】深圳地铁作为中国快速发展的城市轨道交通系统之一，采用了PPP投融资模式来实现建设和运营。
本文通过对深圳地铁PPP投融资模式的概述，成功案例分析，优势探讨，存在问题及对策，未来发展等方面进行研究。
通过实践经验的总结，得出了对深圳地铁PPP投融资模式的启示，展望了其发展前景。
本研究旨在探讨深圳地铁PPP投融资模式在城市轨道交通建设中的应用价值，为其他城市轨道交通项目提供借鉴和参考，促进城市交通建设的健康发展。
【关键词】深圳地铁、PPP投融资模式、研究背景、研究目的、研究意义、成功案例分析、优势探讨、存在问题、对策、未来发展、实践经验、启示、发展前景。
1. 引言1.1 研究背景研究背景：深圳地铁作为深圳市重要的城市交通工具，随着城市发展和人口增长，对交通运输的需求日益增强。
传统的政府投资模式已经难以满足城市快速发展的需求，引入PPP（政府与社会资本合作）模式成为了一种新的投融资方式。
在深圳地铁建设和运营过程中，PPP 模式已经开始得到应用，并取得了一定的成绩。
目前对深圳地铁PPP投融资模式的研究仍然存在着一定的局限性，缺乏系统性和深度。
有必要开展本研究，深入探讨深圳地铁PPP投融资模式的应用，为深圳地铁的建设和未来发展提供借鉴和参考。
本研究旨在通过对深圳地铁PPP投融资模式的详细分析，揭示其运作机制和优势特点，为深圳地铁未来发展提供理论支持和实践指导。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨深圳地铁PPP投融资模式的运作机制，分析其在实践中的优势和存在的问题，以及未来发展的趋势。
通过对深圳地铁PPP投融资模式成功案例的分析和比较，总结出其成功经验，并提出改进和完善的建议。
希望通过对深圳地铁PPP投融资模式的研究，为其他城市地铁建设的PPP投融资模式提供借鉴和参考，促进地铁建设的可持续发展和运营效率的提升。
最终的目的是为了推动深圳地铁PPP投融资模式的实践经验的总结和分享，为未来地铁PPP项目的规划与实施提供借鉴和经验。
城市轨道交通投融资模式
城市轨道交通投融资模式研究项目背景城市轨道交通具有容量大、速度快、舒适安全、节能环保等优势，能合理利用城市空间，是城市现代化的重要交通工具和基础设施之一。
然而轨道交通的建设投入需要巨额建设资金，我国传统、单一的政府财政投资方式在面对如此巨大的轨道交通建设资金需求时，已开始无力承担，同时也限制了我国城市轨道交通的发展。
一、我国城市轨道交通项目的投融资模式城市轨道交通建设由以往国家单一投资变为多渠道多元化的建设投资方式。
目前国内城市轨道交通项目投融资模式采用以下四种常见模式：〔一〕政府财政全部出资模式由于城市轨道交通项目正外部效应的存在，轨道交通的社会效益大于经济效益，运营商无法产生赢利，无法吸引社会投资。
因此传统体制下的轨道交通投资基本上是由政府无偿投入。
如北京地铁1、2号线和天津地铁是计划经济时期修建的，建设资金全部由中央政府承担。
〔二〕政府主导的负债型投融资模式这种方式是由传统的政府直接对项目全额投资转为部分由政府投入，部分向项目提供信用担保，由企业向银行进行债务融资作为项目的建设投入。
在我国大多数城市的地铁融资建设中，特别是在地铁建设初期和高速成长时期，这种投融资模式发挥着主要作用。
〔三〕政府主导的BOT市场化投融资模式BOT是英文 Build - Operate - Transfer的缩写，通常直译为“建设—经营—转让”。
所谓 BOT，一般指在涉及公众利益的大型基础设施的建设、经营、移交过程中，由当地政府特许的、由私营的或非政府的财团投资的、以一定期限的经营盈利作为回报的投资模式。
〔四〕政府主导的 PPP市场化投融资模式PPP是英文“Public Private Partnership”的简称，即公共部门与私人民营机构合作模式，是公共工程项目融资的一种模式。
中文直译为“政府民营合作制”，主要指政府部门与民营机构签署合同明确双方的权利和义务，达成伙伴关系，共同完成某些基础设施项目的投资、建设及运营任务。
地铁投融资模式
来源：王颧，高朋. 地铁投融资与管理运营的思路及建议. 中国投资, 20 0 3(11).从所有权与经营权的关系上看，大致有“国有国营”模式、香港和日本的“公私合营”模式、新加坡的“国有民营”模式、泰国的“民有民营”模式等。
“国有国营”是指由政府负责地铁投资建设, 所有权归政府所有, 运营由政府部门或国有企业负责。
纽约、柏林、巴黎、莫斯科、汉城等世界上绝大多数城市都采用“国有国营”模式。
主要原因在于地铁项目投资大, 运营本钱高, 票价低廉, 带有必然的社会福利性, 项目盈利的可能性较小, 私人投资者投资地铁建设和运营的踊跃性不高。
“国有国营”模式下, 地铁运营效率较低, 对财政补助的依赖程度较高, 政府负担较重。
为了拓展资金来源, 提高效率, 一些国家和城市在“国有国营”的基础上, 在地铁的投资建设、运营等不同环节, 成立多样化收益模式, 吸引社会投资, 如采用“公私合营”、“国有民营”和“民有民营”等方式。
“公私合营”是指由政府与企业一路出资设立地铁公司, 负责地铁的投资建设、运营。
这种模式的长处是, 地铁公司完全依照市场化原则运作项目, 通过公司主观对利润最大化的追求, 为降低本钱而提高管理水平, 为增加收入而提高服务水平,客观保障了为公众提供良好运输服务的公共利益。
此模式的必要条件是它项成立地铁项目良好的投资收益机制, 以吸引社会投资。
香港地铁是个典型的例子。
2010年10 月香港地铁实行部份私有化, 在香港上市, 77 % 的股分由特区政府持有, 其余23 %为公众持股, 股票融资达94 亿元。
“国有民营”是指地铁线路完全由政府投资建设, 建成后委托企业负责运营管理。
采取这种方式的长处是, 把地铁的资产和运营业务委托私人企业管理, 进行市场化运作,以降低本钱, 提高服务管理水平。
采取这种模式的必要条件是, 地铁线路的建设投资完全由政府负担, 以降低项目的财务费用与折旧本钱。
运营公司无资产所有权, 只有利用管理权, 承担专业化的运营职能,采取商业化的运营模式, 实现公司盈利。
深圳地铁PPP投融资模式应用研究
深圳地铁PPP投融资模式应用研究[摘要]PPP投融资模式可以拓宽资金来源，吸引民间资本参与，发挥各行业的专长，实现优势互补，共同参与地铁建设和运营，减轻政府轨道交通建设投资负担和风险。
PPP投融资模式在国外和国内一些城市已得到了成功应用。
深圳地铁6号线采用PPP项目融资方式，投融资风险可控，其实施将对提高深圳地铁建设及运营效率具有重要意义。
[关键词]地铁；融资模式；PPP模式深圳地铁建设一直重视采用多种投融资方式，一期工程建设时采用了传统的政府投融资模式，投资金额约70%由市财政拨款解决，其余约30%的资金由商业银行贷款解决；二期5号线采用了BT模式，4号线采用BOT模式建设。
对于三期及后期线路建设，深圳市政府积极研究如何进一步突破传统的投融资方式，以解决地铁建设资金不足，加快地铁建设，提高项目投资收益和偿债能力问题。
采用PPP模式，引入战略投资伙伴方式建设和经营城市轨道交通，拓宽融资渠道，减轻政府财政负担，成为一个不错的选择。
一、PPP投融资模式介绍PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”。
PPP模式诞生于20世纪90年代初，英国政府推出的PFI（Private Finance Initiative）计划。
是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
政府和私营部门在合作的同时，共享利益，又共担风险。
政府可以利用最少的资源，为社会提供更多的服务；私营部门在与政府“这棵大树”合作中可以得到较好的经济利益。
同时，合作各方各自承担自己有优势方面的伴生风险。
二、PPP模式在国外地铁的应用PPP模式在伦敦地铁应用较早。
伦敦地铁由国营地铁公司拥有并运营，由于长期的投资不足导致地铁系统产生许多不稳定因素，英国政府计划以PPP的方式对整个地铁系统进行升级改造。
深圳市地铁集团有限公司董事长林茂德2013年4月25日
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一、投融资模式的借鉴与探索
（四）分期支付三期BT项目工程款，未雨绸缪，防范风险
1、由于地铁三期7、9、11号线BT项目规模大，如工程款支付集中到2015年 和2016年，则可能存在一定程度的集中融资风险和集中支付风险。为有效 防范风险，深圳地铁审时度势，未雨绸缪，对BT三年回购模式进行了微调， 在征得市政府批准同意后，通过将2015年和2016年的集中支付BT工程款约 400亿元提前到2013年和2014年分期支付，实现年度均衡融资和分期支付， 可使BT项目合同履行得到有效保证 2、2013年4月15日，深圳地铁向中国水利水电、中国建筑、中国中铁等三 家BT建设单位支付了2013年第一期BT项目工程款约31亿元，向中国水利水 电发放委托贷款25亿元，此举可节约融资成本约1亿元
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一、投融资模式的借鉴与探索
（五）突破创新土地资源配置政策，深入研究，稳步推进
1、在深圳地铁三期建设中，政府将配套土地资源以作价出资模式注入深圳地 铁，这是深圳地铁投融资和物业开发方面取得的最大政策性突破，作价出资 模式符合深圳市的土地管理制度改革总体方案，是对国土资源部提出的土地 资源、资产、资本管理新模式的积极探索和实践。目前，拟第一批作价出资 的7个地块，总用地面积约155万平米，总建筑面积约556万平米，其中横岗 车辆段、深湾站、前海枢纽已经通过作价出资方式取得开发权
深圳市轨道交通投融资模式研究
深圳市轨道交通投融资模式研究谭国威;宗传苓;王检亮【摘要】分析了深圳轨道交通建设的投融资模式,深入阐述了深圳市"轨道+物业"投融资模式的法律政策、融资框架、实施路径,结合深圳市土地资源紧缺等问题,提出深圳地铁四期工程应在"轨道+物业"投融资模式基础上,发展公私合营(PPP)等市场化的投融资模式,实现轨道交通交通建设、运营的可持续发展.%The investment and financing mode for Shenzhen rail transit construction is analyzed,the legal policy,financing framework,implementation path in Shenzhen"Rail+Property"investment and financing model are elaborated in depth. For problems like the shortage of land resources,the fourth phase project of Shenzhen metro should explore other market - ori-ented investment and financing models such as PPP on the ba-sis of "Rail + Property" investment and financing mode,so as to achieve sustainable development of rail transit construction and operation.【期刊名称】《城市轨道交通研究》【年(卷),期】2017(020)008【总页数】6页(P98-102,149)【关键词】城市轨道交通;投融资模式;轨道交通物业【作者】谭国威;宗传苓;王检亮【作者单位】深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司, 518026,深圳;深圳市交通信息与交通工程重点实验室,518026,深圳;深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司, 518026,深圳;深圳市交通信息与交通工程重点实验室,518026,深圳;深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司, 518026,深圳;深圳市交通信息与交通工程重点实验室,518026,深圳【正文语种】中文【中图分类】F530.7First-author′s addressShenzhen Urban Transport Planning Center Co.，Ltd.，518026，Shenzhen，China截止2016年12月，深圳共建成8条城市轨道交通线路，运营线路长度达到285 km，深圳市轨道交通进入网络化运营时代。
地铁项目融资模式研究
代末 兴起 的 一 种 融 资方 式， 与 传统 筹 资 方 式 相 比 ，
由于其能 更有效 地解 决大 型 基础 设施 建 设 项 目的资 金 问题 ，因此被 越来 越多 的 国家所应 用 ． 项 目融资虽 然在 许多 国家 已有 多 年实 践 ，但 作
为学 术用语 ，迄 今 尚无 一个 公 认 的 定 义， １９ ９ ６年 ，
摘
要 ：地铁 作 为非盈 利性 大型基 础设施 ，传统 的项 目融资 模 式 因其 运 营现 金 流 不足 而无 法 实施 ． 以
深圳地铁 ４号线 为例说 明 以建设 一开发 一运 营 一移 交为主 线的项 目融资模 式是 一种 新型 高效 的建设 模 式． 关键 词 ：深圳 地铁 ；融 资模 式 ；项 目融资 ；前补 贴模 式 ；后 补 贴模 式 中图分类 号 ：Ｆ５ ０ ３ ；Ｆ２ ４ ３ ． １ ８ 文献 标识 码 ：Ａ
为使 我 国项 目融 资尽快 走 上 正 轨 ，并按 国际惯 例 运作 ，国家对 外 经 济 贸 易 合 作 部 于 １９ ９４年 发 布 了 《 于 以 Ｂ Ｔ方 式 吸 引外 商 投 资 有 关 问题 的 通 关 Ｏ
知》 ，国家发 改委也 于 １９ ９ ７年 ４月 发布 了 《 外进 境 行 项 目融资 管 理 暂行 办 法 》 ，连 同 以前 公 布 的 《 指 导 外商 投资 方 向暂 行 规定》 和 《 外商 投资 产业 指 导 目录》 一起 ，基 本 构 成 了 中 国项 目融 资 的 法 律 框
建设 的成 败．
机 构不 提供 任何形 式 的融 资担保 ． ＿ 在我 国 ，也 有 ”３
学 者认 为项 目融 资可 以从 不 同 的角 度理 解 ．广 义 上
讲 ，凡 是为 建设 一个 新项 目或 收 购一 个 现 有项 目及 对 已有 项 目进行 债务 重组 所进 行 的融 资 ，均可 称 为 项 目融 资 ；而狭 义 的项 目融 资 则 专指 具 有 无追 索 或 有 限追 索形 式 的融 资 方式 ． 刮
城市轨道交通投融资模式
城市轨道交通投融资模式一、政府出资模式：政府出资模式是指政府通过财政拨款或发行债券等方式，直接投入资金用于城市轨道交通的建设和运营。
这种模式有利于政府弥补运营成本和亏损，并保证项目的正常运作，但政府承担了较大的财政压力。
二、商业开发模式：商业开发模式是指政府通过向私营企业出售土地或开发权利，获得资金用于投入城市轨道交通建设。
私营企业在开发土地的同时，还需按照约定向政府出资用于轨道交通建设。
这种模式可以有效减轻政府财政压力，但需要政府与企业之间进行良好的合作，确保资金能够及时到位。
三、运营权出让模式：运营权出让模式是指政府通过招标或拍卖等方式，将城市轨道交通的经营权出让给私营企业，私营企业则需要支付一定的权益金或运营补贴给政府。
这种模式可以吸引私营企业参与城市轨道交通建设，提高投资效率，但也需确保私营企业具备运营能力和资源。
四、公私合作模式：公私合作模式是指政府与私营企业共同投资城市轨道交通项目，共同承担建设及运营风险，并按照约定分享运营收益。
这种模式可以充分发挥政府和私营企业的资源优势，优化投融资结构，但需要明确双方的权责和利益分配机制。
五、特许经营模式：特许经营模式是指政府将城市轨道交通的建设和运营权委托给特许经营者，特许经营者则需要支付给政府一定的特许权利金，并自行承担建设及运营风险与收益。
这种模式可以吸引私营资本投入城市轨道交通建设，减轻政府财政压力，但特许经营者需要具备充足的资金和管理能力。
六、债务融资模式：债务融资模式是指政府通过发行债务工具（如政府债券、地方政府债券等），从社会吸收资金用于城市轨道交通的建设和运营。
这种模式可以通过市场化手段筹集资金，但也需要政府具备偿债能力和管理债务风险的能力。
综上所述，城市轨道交通投融资模式可以多种多样，根据具体的实际情况和市场需求选择适当的模式，以实现城市轨道交通的可持续发展和良好运行。
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车站 长度 投资 BT中标价 （座） （公里） （亿元） （亿元）
17 51.7 333.22 204.16
项目审批进展
已于2012年8月获得 国家发改委立项批复 已于2012年8月获得 国家发改委立项批复
11号线
7号线
28
30.3
254.92
168.53
9号线
起于南山区深湾站，止于罗湖区文锦站。 是联系特区内主要居住区与就业区的线路。
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三、深圳地铁物业开发情况
（五）开发计划安排 1. 通过自主开发、法人型、代开发+BT、协 议+法人型等多种开发模式，分时序启动各 物业开发项目，动态衔接轨道投融资安排， 陆续回收地价资金和创造开发利润。在BT建 设期内，计划每年新开工物业开发面积50万 平方米，力争2015年后每年实现销售面积50 万平方米。
工可报告已上报国家 发改委。拟采用PPP 方式与港铁联合建设 经营。 目前正在进行工可研 编制。
6号线
20
37.85
242
8号线
15 102 21
26.38 171.56 28.76
206 1259.85 282
16号线
由福田区到龙岗中心城片区
目前正在进行工可研 编制。
5
二、深圳地铁三期工程建设模式
8
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 2、三期工程投融资模式实施路径
4
以BT方式解决“土地变现金”的时间差问题
考虑到上盖开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求，因此新线建设采用 BT方式，三 年回购，三年内项目资本金由BT方代投。 在实际操作过程中，为化解BT回购时集中支付风险，地铁集团根据上盖物业开发和市场 化融资情况，采取均衡支付方式提前支付部分 BT工程款。
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物业开发模式比较分析
开发模式 适用项目
适用于项目规模小、开发难度小、 以销售型物业为主的项目
优势
我司获取项目全部收益；对项 目开发可控； 可进行所得税筹划。 我司获取项目全部收益，利用 专业开发商，提升售价，实现 项目高品质； 减少工程环节招标，提高开发 效率； 可进行所得税筹划。
劣势
我司承担全部投资及市场风 险； 现行体制机制下，项目运作 效率不高； 难以实现项目价值最大化。 我司承担全部投资及市场风 险； 存在合作管控风险；增加了 开发成本。
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三、深圳地铁物业开发情况
（一）提前策划地铁沿线物业项目预选方案
提前对地铁沿线土地资源进行全面调查，开展潜力站点（地块）的上盖物业 项目城市设计、提出配套资源的预选方案，并持续跟进协调落实。
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三、深圳地铁物业开发情况
（二）上盖土地资源取得情况
2007年8月，市政府确定了地铁上盖物业开发模式，要求正式启动前 海等4个车辆段（站）的上盖物业开发建设工作。采取挂牌方式出让土地， 地铁公司参与摘牌，地价收入和开发所得利润专款用于轨道交通建设和 运营补亏。
自主开发
代开发+BT
指我司负责全部投资，委托发展商 进行开发及BT建设。 该模式适用于项目预期收益大的项 目。 指土地权属不转移、初始登记至我 司，对外双方共同投资、共担风险、 共享收益，项目具体运作由双方授 权于合资成立的法人管理公司进行， 对外是以我司名义开发。
协议+法人型
我司对项目可控； 可进行所得税筹划
与合作方共同投资，我司可提 前回收部分地价； 市场化运作，项目运作效率高； 与专业开发商合作，提升售价， 实现项目高品质；责权利清晰； 模式成熟。
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模式一： 代开发+BT建设
案例：二期工程前海车辆段上盖物业 位于前海深港现代服务业创新合作示范区。 占地约50万㎡，其中物业开发占地约30多万 ㎡计容建筑面积约80万㎡，配建保障性住房 建筑面积约60万㎡。 包括住宅、公寓、商业、办公及酒店等物业。
深圳轨道交通
投融资模式探索与实践
深圳市地铁集团有限公司 二○一三年八月十八日
一、深圳地铁基本情况 二、深圳地铁三期工程建设模式 三、深圳地铁上盖物业开发情况
四、目前存在及尚需研究解决的问题
五、结语
一、深圳地铁基本情况
1、深圳地铁集团成立于1998年7月31日，是一 家集城市轨道交通投融资、设计、建设、 运营、物业开发和综合利用，以及自有物 业管理、相关业务咨询及教育培训为一体 的深圳市属大型国有独资企业。 2、截至目前，公司总资产1234亿元，净资产 689亿元。员工人数10320人。 3、深圳已建成并开通运营轨道交通一、二期 工程5条线178km。深圳地铁集团负责运营4 条线路总长158公里，目前日均客运量200 多万人次。 4、在建的三期7、9、11号线总长107公里，总 投资约812亿元，另外还有6、8、16号线也 将在三期建成。
（二）三期工程投融资模式
1、三期工程投融资体制改革思路
深圳市委市政府提出构建并实施准市场化轨道交通投融资模式的改
革目标。不以财政资金投入，配套土地资源，以支持深圳地铁的市 场化融资。
借鉴香港“地铁+物业”模式，结合深圳地铁二期上盖物业开发实
践和成功案例，坚持地下地上一体化开发与建设，实现地铁建设运 营经济社会效益最大化，充分利用地铁沿线及上盖再造土地空间，
5
通过上盖开发解决BT回购资金和融资还本付息
通过多种形式开发回收土地地价，获得项目开发利润，解决 BT项目回购部分资金和债 务融资的还本付息问题。
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 3、三期7、9、11号线投融资模式
按照“轨道+物业” 模式完成了深圳地铁三期工程7、9、11号线投融资方案， 并于2012年1月通过了国家发改委组织的专家评审。 国家发改委批复7、9、11号线项目资本金主要来源为轨道交通上盖物业及沿线 土地开发收入。
银行贷款
中期票据 企业债券 设备租赁 股权融资 债权投资计划
企业承担50%建设资金
（企业自筹、银行贷款 和采取部分BT、 BOT投融资模式解决）
按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 2、三期工程投融资模式实施路径
1
沿线上盖物业开发与地铁同步规划设计
五、结语
城市轨道交通属公共服务产品，属民生工程，社会需求量大，探索通 过市场化投融资模式建设运营城市轨道交通，实现城市轨道交通建设 运营的良性循环和可持续发展具有十分重要意义。 深圳地铁在国内率先进行了“轨道+物业”投融资模式探索，我们认 为：该模式能较好地落实深圳市政府提出的“建地铁就是建城市”的 发展理念，创造城市发展空间，提升沿线物业功能与价值，将地铁建 设带来的部分社会效益企业内部化，是实现轨道交通建设运营的可持 续发展有效途径之一。 深圳地铁将在政府相关部门的大力支持下，与兄弟单位一起继续探索 创新轨道交通可持续发展的投融资模式。
采取资源资产化、资产资本化运作，引入社会资本参与地铁建设和
物业开发，以此建立资金链、增强融资能力、保障投融资良性循环 和企业可持续发展。
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 1、三期工程投融资体制改革思路
政府土地资本金（50%） 政府财政一元化 投融资模式 主要依靠政府财政 和依赖政府财政兜底 政府财政投资50%，
起于龙华深圳北站，止于宝安区松岗站。 是规划轨道交通线网中的市域快线，联系 核心城区与中部综合组团、西部高新组团。 连接罗湖区和盐田区，是集游客输送、观 光旅游和上下班通勤、商圈联络线四项功 能为一体的独特线路。 合 计
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25.33
223.71
123.23
于2013年8月获得深 圳市发改委立项批复
四、目前存在及尚需研究解决的问题
（一）轨道交通投资需求量大，土地资源配置需求量大 资金需求量大。同时多条地铁线路建设，投资需求巨大，深圳地铁在 三期建设期间（2011-2018年），资金需求近2000亿元，平均每年约 250亿元。 目前配置的土地资源主要是考虑政府资本金投资部分，企业承担的配 套投资部分和运营亏损部分未配置相应资源，需动态配置封闭缺口。 6、8、16号线拟采取“轨道+物业”+特许经营30年模式，引进社会投 资，各线独立封闭运作，全成本计算资源配置，土地资源需求量大， 仅靠车辆段上盖开发难以满足投资需求，需要赋予更大范围，更多站 点的物业开发权。 土地资源配置计算方式方法意见不统一。
在新线规划设计时，统一考虑沿线和站场上盖物业开发，在建设期，坚持地铁与物业 一体化建设与开发。
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政府以土地资源形式注入项目资本金
政府通过作价出资方式将轨道交通配套融资资源——土地资源注入到地铁集团，作为 新线项目资本金投入。
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企业将土地资本转化为现金资本
地铁集团依托政府注入的土地资源，通过资本市场、信贷市场以及债券市场等多渠 道市场化运作，融资解决地铁建设资金，或将具备开发条件的上盖项目进行合作开 发，引入社会资金将土地资本转化为现金资本。
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 5、三期6、8号线及16号线投融资模式
进一步创新投融资模式，6号线推行“轨道+物业”模式和特许经营 机制，多元化融资，以地铁集团为主，引进社会资本。项目按独立 封闭运作策划，对轨道建设和运营30年进行全成本分析测算并配置 相应的土地资源。 8、16号线将参照6号线模式运作。
四、目前存在及尚需研究解决的问题
（二）配置的土地资源开发时间长，投融资匹配要求 配置的土地资源相对集中，以车辆段、停车场上盖为主。 物业开发量巨大，开发时间长。 物业开发时序受轨道交通建设影响。 上盖物业开发较正常房地产开发要求高、复杂。 合作开发受到一些政策条件的限制。 （三）受宏观经济政策影响大 受房地产开发市场方面的影响。 受资本市场方面的影响。 受政府对地方投融资平台政策的影响。