上海房地产房型趋势与创新研究

浅述上海住宅房型的发展趋势

房型设计是住宅设计最基本和核心的部分，它是将住宅各个不同的功能空间，按照一定的标准，通过一定的形式，形成一套具备完整功能的住宅。随着人们品质生活的提高，合理优质的房型设计成为了人们关注的焦点。

房型的好坏是由消费者决定的。市场上成功的往往不是最好的房型，而是消费者最需要的房型。随着宏观经济和房地产行业的发展，消费者需求的房型也在不断地发展变化。

一、房型的组成元素——功能布置和功能空间

1．房型的功能布置

房型分为公共活动区、私密休息区和辅助区。

公共活动区主要供起居交流用，如客厅、餐厅、门厅等。

私密休息区主要供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房等。

辅助区主要起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室和阳台等。

2．房型的功能空间

卧室

卧室是住宅中最私密的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实

现动静分区。

客厅

客厅是进入一个家庭给人的第一视野，是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间，是迎宾会客的最重要场所。

在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。

厨房

厨房是重要的辅助空间，收纳、准备料理或是烹饪佳肴，随着消费群体对生活质量要求的进一步提升和家电器具的日益普及，厨房面积有增大的趋势。

餐厅

餐厅是居家生活的重要组成部分，它的采光和观景要求是比较重要的因素。餐厅与厨房应当联系方便，同时应与客厅分开设置。

阳台

阳台几乎是一套房子里唯一可以和外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方。阳台应该与客厅一脉相连，阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径。

卫生间

卫生间主要是供使用者洗面化妆、淋浴和便溺之用。卫生间应有良好的通风和采光，进行合理布局。

玄关

玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认可。

玄关为使用者出入家庭时换鞋、更衣、临时搁物提供了方便，又避免了开门见厅的尴尬。因此，玄关既有实用性，又增强了住宅的私密性。

二、主流房型的种类和特点

1. 一房户型

1.1 一房的户型类型

一房户型可再细分为一室户，一房一厅户，一房二厅户的三种类型。

一室户只有一间居室，再加上狭小的厨、卫功能空间，而无独立客厅的房型。

这类房型类似于宾馆标房式，居住功能较差，适合于单身青年的过渡性住房需求，或其它年龄段的临时性住房需求。建筑面积大多在 3 0 多ｍ2- 4 0多ｍ2。

一房一厅即卧室与客厅各一间，再加上相对独立的厨卫空间，具有基本的居住功能。这一房型既适合于单身人士，又适合于独居老人。此外，也可作为过渡性的新婚用房，或外来者的暂住用房。此类房型的面积跨度较大，建面从 5 0ｍ2左右到 7 0ｍ2多均有。

一房二厅即卧室、客厅、餐厅各一间（或模糊双厅），再加独立厨、卫、阳台等。这一房型通常面积较大，较为宽敞，大多位于高层住宅中，并且较适合于中高收入的独居者。建面大多在 6 0多ｍ2- 7 0 多ｍ2。

1.2 一房特点

容易出租和变现，较适合于投资置业。总价相对较低，市场流通性较好。

此类房型对地段和交通要求较高，应靠近 C B D 区域和城市快速交通干线，以方便此类房型的使用对象青年白领和商务人士。

相对二、三房而言，一房的居住功能与使用空间均略逊一筹，不如二、三房。其只能作为住宅的衍生产品，以满足多样化的特定居住之需，或投资理财的购房之需（既衍生为另一种投资产品），而不宜作为住宅的主流消费产品。

一房的空间组织、平面布局相对较难，因受到空间的局限性较大。螺丝

壳里做道场，是其设计要点，也是难点。

2．二房户型

2.1 二房的户型种类

二房大致包括二房一厅一卫、二房二厅一卫、二房二厅二卫等几种类型。二房是种实用型的，在上海现阶段较受市场欢迎的一种房型。

二房一厅一卫大多为小二房，面积较为紧凑，居室的基本功能齐全，优于一房。且总价相对较低（即相对于同一地段或同一楼盘的大中型二房、三房、复式等其它房型而言），能满足实用实惠型的住房需求，适合于夫妇两人或小三口之家的生活，建面大多在 80ｍ2左右。

二房二厅一卫此类房型的客厅与餐厅分离，相对独立，功能区隔比上述一厅式的二房更为细化，更便于使用。通常还有个独立储藏室。相对上述二房，其舒适度更高些。建面大多在 9 0ｍ2左右。

二房二厅二卫此类房型属于二房中的舒适型房型。双厅、双卫的设计使居家空间更为宽敞，也更便于使用。各功能空间的区隔也更分明，互不干扰。此类房型的建面大多在 1 0 0ｍ2左右，也是目前上海二房中最常见的一种房型类别。

2 .2 二房特点

能适合如今上海家庭渐趋小型化的基本住房需求。（现上海家庭人口数已从 9 0年代初的平均 3 . 1人/ 户下降到现在的 2 . 7 人/ 户）。

便于控制总价，有助于扩大市场接受面。（如今上海的新盘上市，往往都是二房去化最快，最先告罄）。

二房的居住功能基本齐全，且又较能符合目前购房主体的总价承受力，

是现阶段以及未来一、二年内上海楼市中的需求主力。

一梯二户中的二房大多是客、餐厅与卧室区域左右分列，区隔分明，且二卧室的门大多经由一个小过道与客厅相连，以使动线集中，又能提高卧室的私密性。（但二梯三户高层中的前凸套二房，则大多是客厅居中，两侧是卧室，房型相对较差。）

二房二厅一卫的房型，往往是将原双卫中的一卫改为储藏室。这样反而能增加二房的实用性，更能满足小家庭的居家生活之需。对于夫妇二人世界或小三口之家来说，一卫也就够了。因上海当代生活方式的演变，已使在家待客的机率越来越少，客卫的功能也就越来越弱。而独立储藏室的功能作用却越来越重要。

3. 三房户型

3.1 三房的户型种类

三房也有大小之分，甚至面积相差悬殊，但功能空间的区隔基本相仿，现上海新盘三房面积大多在 130ｍ2左右- 1 4 0 多ｍ2之间。其主要包括三房一厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫等几大类型。

1）三房一厅一卫大多是三房中的紧凑型，建面大约在 1 0 0 ｍ2 - 1 1 0 ｍ2左右。

这类房型在上海较少（深圳相对多些）。此类三房大约只相当于通常二房的面积，但其功能性更强，毕竟多了一个房间。其空间利用率相对较高。虽说面积不大，但空间区隔更实用，即主卧、次卧，再加书房，更能便于三口之家使用。

在面积相当有限的条件下，以牺牲餐厅、次卫的空间来换回一个独立