上海房地产房型趋势与创新研究

浅述上海住宅房型的发展趋势房型设计是住宅设计最基本和核心的部分，它是将住宅各个不同的功能空间，按照一定的标准，通过一定的形式，形成一套具备完整功能的住宅。

随着人们品质生活的提高，合理优质的房型设计成为了人们关注的焦点。

房型的好坏是由消费者决定的。

市场上成功的往往不是最好的房型，而是消费者最需要的房型。

随着宏观经济和房地产行业的发展，消费者需求的房型也在不断地发展变化。

一、房型的组成元素——功能布置和功能空间1．房型的功能布置房型分为公共活动区、私密休息区和辅助区。

公共活动区主要供起居交流用，如客厅、餐厅、门厅等。

私密休息区主要供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房等。

辅助区主要起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室和阳台等。

2．房型的功能空间卧室卧室是住宅中最私密的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区。

客厅客厅是进入一个家庭给人的第一视野，是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间，是迎宾会客的最重要场所。

在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。

厨房厨房是重要的辅助空间，收纳、准备料理或是烹饪佳肴，随着消费群体对生活质量要求的进一步提升和家电器具的日益普及，厨房面积有增大的趋势。

餐厅餐厅是居家生活的重要组成部分，它的采光和观景要求是比较重要的因素。

餐厅与厨房应当联系方便，同时应与客厅分开设置。

阳台阳台几乎是一套房子里唯一可以和外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方。

阳台应该与客厅一脉相连，阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径。

卫生间卫生间主要是供使用者洗面化妆、淋浴和便溺之用。

卫生间应有良好的通风和采光，进行合理布局。

玄关玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认可。

玄关为使用者出入家庭时换鞋、更衣、临时搁物提供了方便，又避免了开门见厅的尴尬。

因此，玄关既有实用性，又增强了住宅的私密性。

二、主流房型的种类和特点1. 一房户型1.1 一房的户型类型一房户型可再细分为一室户，一房一厅户，一房二厅户的三种类型。

一室户只有一间居室，再加上狭小的厨、卫功能空间，而无独立客厅的房型。

这类房型类似于宾馆标房式，居住功能较差，适合于单身青年的过渡性住房需求，或其它年龄段的临时性住房需求。

建筑面积大多在 3 0 多ｍ2- 4 0多ｍ2。

一房一厅即卧室与客厅各一间，再加上相对独立的厨卫空间，具有基本的居住功能。

这一房型既适合于单身人士，又适合于独居老人。

此外，也可作为过渡性的新婚用房，或外来者的暂住用房。

此类房型的面积跨度较大，建面从 5 0ｍ2左右到 7 0ｍ2多均有。

一房二厅即卧室、客厅、餐厅各一间（或模糊双厅），再加独立厨、卫、阳台等。

这一房型通常面积较大，较为宽敞，大多位于高层住宅中，并且较适合于中高收入的独居者。

建面大多在 6 0多ｍ2- 7 0 多ｍ2。

1.2 一房特点容易出租和变现，较适合于投资置业。

总价相对较低，市场流通性较好。

此类房型对地段和交通要求较高，应靠近 C B D 区域和城市快速交通干线，以方便此类房型的使用对象青年白领和商务人士。

相对二、三房而言，一房的居住功能与使用空间均略逊一筹，不如二、三房。

其只能作为住宅的衍生产品，以满足多样化的特定居住之需，或投资理财的购房之需（既衍生为另一种投资产品），而不宜作为住宅的主流消费产品。

一房的空间组织、平面布局相对较难，因受到空间的局限性较大。

螺丝壳里做道场，是其设计要点，也是难点。

2．二房户型2.1 二房的户型种类二房大致包括二房一厅一卫、二房二厅一卫、二房二厅二卫等几种类型。

二房是种实用型的，在上海现阶段较受市场欢迎的一种房型。

二房一厅一卫大多为小二房，面积较为紧凑，居室的基本功能齐全，优于一房。

且总价相对较低（即相对于同一地段或同一楼盘的大中型二房、三房、复式等其它房型而言），能满足实用实惠型的住房需求，适合于夫妇两人或小三口之家的生活，建面大多在 80ｍ2左右。

二房二厅一卫此类房型的客厅与餐厅分离，相对独立，功能区隔比上述一厅式的二房更为细化，更便于使用。

通常还有个独立储藏室。

相对上述二房，其舒适度更高些。

建面大多在 9 0ｍ2左右。

二房二厅二卫此类房型属于二房中的舒适型房型。

双厅、双卫的设计使居家空间更为宽敞，也更便于使用。

各功能空间的区隔也更分明，互不干扰。

此类房型的建面大多在 1 0 0ｍ2左右，也是目前上海二房中最常见的一种房型类别。

2 .2 二房特点能适合如今上海家庭渐趋小型化的基本住房需求。

（现上海家庭人口数已从 9 0年代初的平均 3 . 1人/ 户下降到现在的 2 . 7 人/ 户）。

便于控制总价，有助于扩大市场接受面。

（如今上海的新盘上市，往往都是二房去化最快，最先告罄）。

二房的居住功能基本齐全，且又较能符合目前购房主体的总价承受力，是现阶段以及未来一、二年内上海楼市中的需求主力。

一梯二户中的二房大多是客、餐厅与卧室区域左右分列，区隔分明，且二卧室的门大多经由一个小过道与客厅相连，以使动线集中，又能提高卧室的私密性。

（但二梯三户高层中的前凸套二房，则大多是客厅居中，两侧是卧室，房型相对较差。

）二房二厅一卫的房型，往往是将原双卫中的一卫改为储藏室。

这样反而能增加二房的实用性，更能满足小家庭的居家生活之需。

对于夫妇二人世界或小三口之家来说，一卫也就够了。

因上海当代生活方式的演变，已使在家待客的机率越来越少，客卫的功能也就越来越弱。

而独立储藏室的功能作用却越来越重要。

3. 三房户型3.1 三房的户型种类三房也有大小之分，甚至面积相差悬殊，但功能空间的区隔基本相仿，现上海新盘三房面积大多在 130ｍ2左右- 1 4 0 多ｍ2之间。

其主要包括三房一厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫等几大类型。

1）三房一厅一卫大多是三房中的紧凑型，建面大约在 1 0 0 ｍ2 - 1 1 0 ｍ2左右。

这类房型在上海较少（深圳相对多些）。

此类三房大约只相当于通常二房的面积，但其功能性更强，毕竟多了一个房间。

其空间利用率相对较高。

虽说面积不大，但空间区隔更实用，即主卧、次卧，再加书房，更能便于三口之家使用。

在面积相当有限的条件下，以牺牲餐厅、次卫的空间来换回一个独立房间的功能区隔，还是合理、合宜的。

这类房型其实是介于常规二房与三房之间的一种类型，兼具两者之长。

既有二房便于控制总价的优势，又有三房的居住功能（尽管面积较小）。

此类房型设计的关键，在于控制户套面积，否则就失去了这一房型应有的优势特色。

2 )三房二厅一卫这类房型比上述三房稍大些，建面大多在 1 1 0多ｍ2，其大多具有相对独立的客、餐二厅，一般也有一个较小的储藏室或主卧更衣室，但基本仍属于紧凑型。

这类房型也适合于小三口之家（即年轻夫妇加一幼童）。

其居室的活动空间相对较大，较为宽敞。

空间利用率也较高。

且总价也低于同地段的其它常规三房，市场接受度也较高。

但这类房型在上海同样供应较少。

3 )三房二厅二卫这类三房是当今最常见，也最普遍的一种房型。

其面积跨度也很大，大多从 1 2 0 多ｍ2 - 1 6 0 多ｍ2，也有 1 8 0ｍ2左右- 2 0 0ｍ2的，甚至还有个别 2 0 0多ｍ2的超大三房。

此类三房各档次均有。

形式多样，大小不一的各种三房二厅二卫的房型，其优劣高下，相差悬殊。

但总体来说，上海这类三房要优于其它外省市的同类房型。

例如其全明设计（包括双卫双明），动静分明，独立临窗餐厅，隐蔽和统一室外空调机位，以及入户玄关，干湿分离卫生间，小于常规房间面积，大约在 6 - 8 ｍ? 左右的小功能房的设计等。

但随着楼市发展，跟风抄袭之风也相伴而生。

上海此类三房的趋同化倾向也日见明显。

上海房型在普遍优化提高的情况下，要再次创新、提升，其难度也就随之加大。

上海此类房型似乎已进入了一个发展的瓶颈阶段。

3.2 三房特点居室功能较为齐全，动静区隔分明，能满足大多数家庭的居住需求。

上海三房大多都有专设的储存空间，或储藏室，或主卧更衣室等，有的三房还有主卧附设的半圆形、六角形等阳光室。

普遍都有厨房操作阳台和双厅、双卫的设计，并且双卫双明，餐厅能临窗而设，又能普遍注意南北通透，空气流畅。

其舒适度，生态性均优于二房。

三房的平面布局也较二房更灵活，更有变化。

其功能细化的程度一般也高于二房。

三房因其面积跨度大，款式也比二房更为多样化，故其市场的适应面也较广，高、中、低各档楼盘均有。

但因其总价通常比同档同地段的二房更高，因此，其市场承受力和接受度，却反而不如二房。

三房的潜在需求巨大，但现实购买力却有限。

尤其当如今上海房价的高涨已远超过居民收入增长的幅度时，这种三房的潜在需求与现实购买力之间的矛盾，将更为加剧。

这种矛盾已成为如今上海三房的一大普遍现象。

三、房型的发展历程及存在的设计误区1．80年代以前居住建筑主要是多层，住宅标准非常低，多为小房型，小厅小卧室或居室兼卧室，居室兼厨房。

2．80-90年代房型设计上有所改进，对家电的使用纳入了设计的考虑中。

3．90年代房型面积和厅室面积有所改变，功能清晰，出现了单独的客、餐厅，卧室有了主次之分，同时有的地方出现了双卫生间，在房型设计上注重了采光、通风、消防等因素。

4．当代房型的设计如今，购房者除了要解决自身居住的问题外，对住房的美观性也有着强烈的要求。

既要有共性的体现，更要有个性的彰显。

本着这一原则，一些新建的楼盘项目在设计上应更加人文化和科学化，如菜单式精装修、多层安装电梯等，以满足各消费阶层人士的需求。

具体表现为：（1）卧室的强调功能细化卧室特别是主卧室大多朝南，有充足的阳光、良好的通风和较佳的景观效果。

一般卧室面积多在12平方米到25平方米之间,面宽多在3.0m-4.5m 间，进深和面宽比多控制在1.2：1的范围内。

其中主卧室的尺度较大，面宽多在4.2m，且功能细化，多带有卫生间，成为一个相对独立的区域。

主卧室内多选用1.8m宽的大床，往往还会放置电视柜和休息椅，注重舒适和安逸的效果。

而次卧室较小，面宽多3.3m，室内主要采用1.35m宽的床，沿门侧布置衣柜。

有些主卧独立的更衣室，面积4 ㎡-9 ㎡，多用L型设置衣柜，有时要考虑更衣、化妆功能，更衣室的位置往往作为卧室与卫生间的联接点，起存衣和交通作用，而且随着人们对生活质量的注重，独立的更衣室将成为室内空间布局中不可或缺的一部分。

在卧室处理中，较少硬质装修处理，多由家具和陈设来营造室内氛围。

（2）客厅日趋强调实用性目前，一家人围坐客厅聊天看电视的时间越来越少，客厅的家庭交流功能正在减弱，而会客、展示功能正在提升。

客厅位置一般都靠近分户门，面宽多在 3.6m-4.8m间，进深和面宽的比例多控制在1.5：1范围内，形状多为方正，以利布置家具和控制流线。