地块调研报告

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10# 26 7#
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均为两梯三户
小区优势： １.为北区大盘； ２.与河师大合作办学， 自配河师大附小；一期 配套小学、幼儿园，及 项目南规划路修好； ３.绿化率高达４５％。 4.小区规划商业街。
现存问题： 该一期开发的１＃—— ８＃楼仍为村民平房， 无准备拆迁迹象；
该项目位于地块正南,北环以北，距离地 块约1.1公里。
地块调研报告
1.地块属性 分析
项目大概位 置：
宗地位于大朱庄以 南，学院路以西。 距离北环大概 600米。 分析：地块位于 新乡市北环以北 ，属牧野乡。北 环以北房地产开 发尚处初级阶段 。
商 圈
市 政 府
2015-4-28
2、地块周边配套
分析：地块周边生活配套缺乏，周边有大朱庄小学、牧绿批发市场、豫北水产 大世界、往南有54军、河师大、附中、河师大实验中学、建设路小学等。
该项目位于和平路与建设路 交汇处向北300米，位于地块 西南。距离地块约5公里。 优势：1.学区，小学的学区是 实验小学，初中是2中。 2.小区自配小学，三期同期开 发； 3.离古龙市场较近，生活购物 便捷。
2015-4-28
Ｃ地块的特点：位于北环以内，在地块西南。城市发展成熟度低，
生活配套一般，定价在新乡市属中低价位，于３５ ００－３９００之间。
2、
物业情况： 仅一栋26层高层小公寓，一梯6户，底下是商业 工程进度： 15年5月交房 产品户型：以40-80平米小户型为主 销售情况： 项目目前清盘销售。房源一共剩10套 成交价格：成交价在5100-5300元左右
项目位于学院路与建设路交叉口， 位于地块正南，距离约2.2公里。
物业情况：
3.隆成天禄首府
2015-4-28
Ｃ块：位于项目西南，虽老小区、厂区较多，但比于Ｂ块繁华，配套较为成熟，
不少中端小区聚集，定价适中，3500-3900间。
2015-4-28
位于B块地的项目
朱庄社区：城中村建设，有一个集体的房产证，不能买卖。前期为
多层房源，用于安置、对外卖。已无房源。现售项目最北端的11层-18层 高层房源。 7#、8#楼现房，2梯四户，剩余房源不多，不到三十套房。6#楼未出地平 ，明年底交房。现认筹交2万，出价选房。 面积区间：7#、8#剩余89-92㎡两房和128-135㎡大三房共计约20余套。 房源价格：2000-2400之间。
2015-4-28
地块优劣势分析：
1.地处环外，通往地块的道路环境差；
２.地块周边配套缺乏，无学区，离成熟配套远；
３.北环以北，天然气、暖气配套市政不到位； ４.大朱庄拆迁工作及附近的新农村建设项目直接拉低该 地块的价格和品质； 5.和地块正南边和西南虽无配套、环境等优势，但可以有 价格优势；
2015-4-28
大朱庄 小学
豫北水产大世界
牧绿蔬菜市场
五 十 四 军
河师大 附中
2015-4-28
河师大
地块至配套距离：
1.距河师大2.3公里 2.距市政府径直几乎5公里
2015-4-28
市 政 府
3.地块四至
A块和B块为地块所在地，C块为大朱庄社区
C B A
2015-4-28
A块：
2015-4-28
B块分析：
2015-4-28
位于A块地的项目
1.国骅名郡
34 31 13 9# 8# 6# 5# 4# 3# 1# 2# 16 17 14 15 32 33 30
项目一期： 占地面积：420亩
建筑面积：
35 36 37 24 23 22 21 18 19 20 38 工程进度： 项目地块所处位置为上 庄村，现仍处村民住宅， 无准备拆迁迹象 销售情况： 未售；首期推1#至8# 暂定户型：84-87㎡两 房，111-123㎡三房和 144㎡的四房 成交价格： 未定，探视市场时期 物业情况： 共40栋楼。一排是28层， 后面全是32层高层。分 三期开发
一梯四户，72-78平米的两房 为主，共约180套。配以120 平米的三房，约60套。 小公寓是40㎡的一室一厅。
2015-4-28
该项目位于地块正南，距离河师大 近。
隆成天禄首府所在 地块现状，纯净地。
附中 校园
2015-4-28
4.剑桥城
物业情况：
1#楼为20余层，29#楼为26层房源、 其余楼为小高层30-31F，整体西高 1# 5# 6# 销售情况： 项目目前1#、2#、3#、8#售罄，4#、 9# 5#、9#楼剩余个别房源。6#、7#楼 尚未开始销售。 房源统计： 4#顶层剩一套142的四房，5#剩4套 142平米的四房（集中在中间楼层） 其余中小户型销售完毕。9#总共余 11套房源，95㎡、100㎡、112㎡各 余3-5套。现有房源共余20余套。 成交价格：均价5000元左右 中间楼层最贵，顶层便宜。 东低，寓意紫气东来。
占地：8000㎡
1#楼为小公寓+底商 2#为33层高层、3#楼为 30层高层.2#和3#楼户型
3# 2#
和配比一样。
工程进度： 未动工，净地，在走动工 手续，动工时间不定
1#
销售情况： 未售 产品户型：40㎡公寓， 60套120㎡的三房和140 套的72-78㎡的两房。 成交价格： 具体价格未出，价格在 5000左右。
北环路
5.新乡北区房地产发展状况
Ｂ
Ｃ
A
2015-4-28
Ａ块：位于地块的正南，地处河师大、附中及牧野湖附近，占据优质教育、生活
配套，因此聚集在此的项目多为中高端楼盘，定价也偏高，在５０００左右。
Ｂ块：该地块所处位置，位于新乡市北环以北，因新乡东扩南移的城市发展方向
，北环以北发展落后，面貌陈旧，多为旧厂区、庄稼地、村庄，个别城中村项目 散落周围，因此该地块适合做中低端小区，定价偏低，城中村项目定价在2000+左 右；
项目优势：1.社区成熟，自配幼儿园、健身器材、老年服务中心； 2.价低，2000-2400间； 劣势：1.无证，只有集体房产证，承诺5年内办下，至今只办下不到10户； 2.不能买卖交易，只能自住，限制购房群体。 B地块的项目总结：附近散落的城中村项目朱庄社区、滨湖新城、龙悦湾及盛 和家园等均为城中村项目，集体证，不能买卖，产品均以首期多层入市，且多 层在整体小区规划占比大。定价低，2000+元/㎡。限于目标客户的经济水平和 附近的生活配套成熟度低，建议该地块做低价位的中端品质项目。
基本为净地，围墙围着。
2015-4-28
东至C区：大朱庄社区
已建成5年，多层入住率高 达80%。后期建至学院路。
小区实景
临学院路待拆迁的 大朱庄
2015-4-28
地块周边环境：环境恶劣，脏乱差。 通往项目的路段：北环大车多，噪音大。学院路临街有小摊贩 、垃圾处理站、旧厂区等。
学院路
2015-4-28
4.项目目标客户定位：
1.北环以北的村民、居民。 2.北环附近的外地小商小贩、厂区职工。
北环商业带
2015-4-28
住宅客户心理：喜欢低密度生态人群，对高层认可度低，喜欢多层； 消费特征：首次置业的村民、商贩、厂区职工。
项目西北的村子
凤泉区
项目东侧的村子
2015-4-28
综上，建议： 1．项目品质中ห้องสมุดไป่ตู้，高于同区域的城中村项目，低于正南地块的项目，和
西南地块的项目品质相近。
2.产品定位： 小高层、高层房源+底商 根据市场销售反应，剩余产品多以大户型难销产品为主，建议产品定位在 80-90㎡的两房和100-120㎡的三房，配以少量的130㎡大三房。 3．价格定于2800－3200之间，创造价格优势； 4．项目自设商超、健身俱乐部、医疗室等配套，增强自身配套，提升项 目品质，强练内功，形成价格支撑．
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4# 7# 8#
9#
6#
7#
8#
工程进度： 1#、2#、3#、4#、5#楼 交房，6、7、8、9#楼主 体基本封顶。
2015-4-28
赠墙体保 险箱，
精装大堂、 信报箱
送太阳能 热水器；
落地窗户
2015-4-28
优势： 1.小区景观成熟 2.细节到位（精 装大堂、信箱 ） 3.物业服务好 4.买房送太阳能 、墙体密码箱 5.保一名子女上 师大附中
推售房源：一期1#楼西单元、2#、3#、5#西单元、6#、7#
成交价格：均价3600元左右。中间楼层最贵，顶层便宜。
2015-4-28
产品户型： ８３－８９㎡两房，１２５－１３２三房 销售情况：月销60余套
户型展示:
８９㎡两房房
１２４㎡三房
2015-4-28
项目位置：和平路与建设路交汇处北
万嘉尚都国际 尚都国际
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4#安置泵厂，2#、3#售罄，1#、5#、 6#楼还有个别房源。均为１１０－１２ ５平米和７５平米的户型。 1#仅剩1套１３５㎡的三房，５＃／６＃ 楼现有房源共余20余套，为１１０－１ ２０㎡。
该项目地处地块西南，有学区，配套相对成熟， 定价为新乡市中等水平，3500-3900左右。
成交价格：均价3700元左右 中间楼层最贵，顶层特价3200元。
景观成熟
小区全封闭管 理、出门刷卡
2015-4-28
以上项目均处A地块，位于Ｃ地块正南，均占据附中 、河师大附近优质地块，得天独厚的教育配套资源， 及成熟的生活配套，在其定位上大都为教育地产，品 质中高，定价5000左右，于新乡市价格属高。
2015-4-28
Ｃ地块项目 １.豫飞金色城邦
项目概况 项目总建面22万平米，分两期开发。一期为项目东部1-7#楼共6栋楼。 工程进度：项目一期全体外防护已拆除，正在做二次结构和粉刷，3#/5#在做外保温。
位于地块偏西南。
物业情况： 共15栋楼，分三期开发，1期1#-6#楼， 1#楼16层，其余为28层，二期高层配复 5#
式洋房，三期配高层，盖小学。
6# 4# 8# 7# 3# 销售情况、房源统计： 工程现状：首开一期1#、2#、3#、4#， 主体已封顶，15年底交房。5#、6#楼4 月中旬开工，16年底交房。