纳米魔幻城案例

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世贸纳米魔幻城 主题商业：打造以儿童多元生活体验为核心的室内亲子主题商业
纳米邻里中心&纳米小镇：定位为高端美食及购物区，意向商家：屈臣氏、麦当劳、大润 发等 纳米乐园：定位为儿童玩乐王国、梦幻嘉年华，包括各种玩乐设施、互动项目、奇趣游 戏等，意向商家：愤怒的小鸟主题乐园等 纳米城邦&纳米学堂：定位为职场体验及国际早教中心，意向商家：星期八小镇、中澳 123教育机构、维多利亚教育机构、熙康健康管理机构等 亲子 IMAX影城：规划世界最大的IMAX巨幕影院，划分有成人影厅和小孩影厅
注：通过非官方渠道大致了解到，当时丐茂以此相对较低的价格获取 佘山板块低密度用地，主要是以建造、运营“深坑酒店”作为拿地的 基础条件。
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世贸纳米魔幻城 区位条件：位于佘山国家旅游度假区内，典型T2类土地属性，但项目幵
非佘山板块核心区域，内部及周边配套有待开发
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世贸纳米魔幻城 别墅户型：下叠，地下室+地上一层，产权面积约180平米
下叠（地下室+1F）：地下室计入产权面积，但不计算容积率
产权面积
包 含
地上建筑面积：80㎡
地下附赠面积：100-103㎡ （可隔成两层使用）
容积率
土地总价 溢价率 楼面地价 拿地时间 拿地方式 土地性质 地块四至
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0.47
3.2亿 底价 1590元/平 2005年11月 招拍挂 商用，40年
佘山
辰山植物园 纳米魔幻城 欢乐谷 珑源项目
松江大学 城
松江区政府
横山塘东侧、花 辰路北侧
别墅规划效果图
建筑外型上，设计成多 单元连缀，地上共三层，地 面有南北双入户花园；二三 层做退台处理，设计多个阳 台和大面积露台。 建筑立面为涂料，屋顶 面砖，现场实景效果一般。
建筑单体效果图
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酒店效果图
酒店效果图
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深坑实景图
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世贸纳米魔幻城
主题商业：打造以儿童多元生活体验为核心的室内亲子主题商业
以“纳米假日城”命名的商业部分， 与低密度住宅区南侧紧密相连，辐射整 个居住区，占地约7万方，建面近5万方。 以“亲子乐园”为主题，融消费、 娱乐、教育、健康等情境体验于一体， 一站式解决家长和孩子的旅行、玩乐、 购物和餐饮等需求。项目建成后将是华 东地区最大的室内儿童主题乐园。
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南大露台
地上2F
地上3F
南卧露台
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世贸纳米魔幻城
户型小结：通过大面积附赠控制产品总价，但同时也损失了一定的居住舒
适度；幵丏地下室大开挖也会产生附加的成本问题
户型特色
高性价比户型，附赠面积 多，附赠率达100%-150%， 尤其是中下叠，均附赠地 下空间 南北不对称空间分割，保 证每户都有一个楼层南北 通透且南向双开间，保证 主功能区舒适度 将中叠和上叠的餐厨空间 移至下层部分，在不影响 使用性的情况下，较好利 用了原本“鸡肋”的北区 空间
板块优势
– 豪宅板块大势已成
从规划和价格上看，都是以低密度、 高价、高品质别墅为主，主流产品总 价在600万元以上 传播角度上，通过强调稀缺的自然生 态占有与成熟的区位配套，已被公认 为豪宅板块
交通优势
– 路网交通
距上海市中心区约40公里，0.5-1小 时公路圈可达上海城区主要地点， 其中，距离人民广场约39公里、虹 桥28公里、陆家嘴43公里。
未包含当前热销的叠加别墅产品
项目从05年到现在，历经 7年多才开盘，期间除深坑酒店 规划基本未有变化外，其他产 品历经多次调整。 早期规划的主要产品为： ①酒店及服务式公寓：
包括一座五星级酒店、一座三 星级酒店、四幢服务式公寓。其中 五星级酒店即为建在大石坑内岩壁 上的深坑酒店。
②体验中心：
以娱乐休闲为主题的大型体验 式消费中心，规划配置疯狂刺激的 户内游乐设施、奇妙海底世界、康 体娱乐中心、水上乐园、影视天地、 超级购物中心、美食汇等服务设施。
世贸纳米魔幻城 别墅户型：创新设计，三层楼的产品中实现上中下叠三种户型
如何三层楼的产品中实现上中下叠 三种户型——每一个户型都与另外一个 户型分享某层平面的面积。 如下图户型剖面所示：
下叠（红色，180平）：南向花园入户，地 上一层+地下室，地下室挑高5米，可分割 成两层使用 中叠（蓝色，150平）：北向花园入户，地 上一层+二层+地下室，地下室5米 实景图 上叠（黄色111平）：北向外挂楼梯连接的 二层露台入户，地上二层+三层
额外附赠面积：
约180㎡
65平方米
（含南入户花园、下沉式庭院）
地上1F
地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层
下叠户型优势： • 附赠面积为三套户型里最多 • 送南入户花园且花园面积最大 下叠户型劣势： • 受面宽限制，空间略感局促 • 多数生活空间基本处于地下 • 地上1F北向卧室基本无采光
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世贸纳米魔幻城 别墅规划：三层退台弅多单元连缀别墅产品排布而成，分东西两区
二期：西区 一期：东区
别墅组团占地约17万方 ，地上总建筑面积约10万方 ，组团容积率0.6。 规划上，通过蓝色屋顶 的法式乡村风格和红色屋顶 的英式都铎风格两种别墅产 品混合排布而成。
– 休闲配套日益成熟
交通、娱乐、休闲度假、星级酒店等 基础配套设施日益完善
– 专线巴士
佘山旅游度假区的环线旅游巴士专 线，将有3个站点设在项目周边
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世贸纳米魔幻城 早期规划：早期主要规划建设度假酒店、运劢休闲和旅游商业设施等，
主题驱动——案例分析
“叫好又叫座”的主题地产项目——
上海世贸纳米魔幻城
关键词：儿童主题、特色园林、五星特色酒店、主题商街、城市远郊
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世贸纳米魔幻城
土地概况：丐茂集团于2005年11月通过挂牌方弅底价获取，土地总款3.2亿元，
折合楼面价1590元/平，40年产权商业用地
土地出让信息
占地面积 建筑面积 42.82万方 20.13万方
项目位于上海佘山国家旅游度假区辰花路5088弄，由丐茂 集团于2005年11月通过公开挂牌方弅底价获取，成交总款3.2 亿元，折合楼面价1590元/平，土地性质为40年产权商业用地， 用地条件为公共设施（酒店、旅游商业、度假设施）。
产权面积
包 地上建筑面积：约95㎡ 含
额外附赠面积：
约150㎡
地下附赠面积：55-58㎡ （含地下空间及地上南露台）
65平方米
（含北入户花园、下沉弅庭院、北露台）
地面北 入户
地上1F
地上2F
北露台
地下空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层
中叠户型优势： •三种户型内唯一一套既送地下 空间又有南北露台
北入户花园
户型不足
小户型叠加产品面宽尺度受限 ，内部空间相对比较局促，舒 适度受影响 叠墅产品上下楼梯较为不便 ，下叠户型基本活动空间在地 下；中叠既有向上空间又含向 下空间，楼梯运动最频繁；上 叠户外楼梯入户，内部楼梯上 三层
户型 小结
下叠北卧采光有限；上叠次卧 过小，只能做功能房 地下空间挑高5.2M，夹层改造 增加成本
– 公路交通
– 众多稀缺自然资源
佘山作为大上海后花园，独占天时地 利，占据众多稀缺自然资源——月湖 雕塑公园、佘山森林公园、佘山天主 教堂、福寿园、辰山植物园、天马山 公园、上海天文博物馆等
区位 条件
沪杭铁路、沪杭高速公路等干线纵 横交错，形成“六横五Biblioteka Baidu”的道路 交通网 北：A9（G50）沪渝高速 南：A8（G60）沪昆高速 西：A30（G1501）上海绕城 东：嘉松公路
纳米假日城：
室内亲子主题商业中心，占地约7万 方，建面近5万方。以家庭多元生活 体验为核心，融汇消费、娱乐、教 育、健康等四大亲子趣味主题消费 区。
深坑酒店：
建成后将是负80米的超五星级度假 酒店，包括地上3层、地下16层（其 中水下2层），是世界海拔最低的酒 店，也是世界首个深坑酒店，拥有 370间客房。
)
赠 送
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(
世贸纳米魔幻城 别墅户型：上叠，地上二层+三层，产权面积约111平米
产权面积 额外附赠面积：
约111㎡
包 含
地上建筑面积：约101㎡
地上附赠面积：10-12㎡ （南向大露台）
地面北入户
58平方米
（含北入户花园、北露台、南卧露台）
北露台
上叠户型优势： • 户内舒适度最强，客厅面积大，连接 南向大露台，采光较好 •卧室与卫生间的动线合理布置，避免 造成起夜用侧不便 上叠户型劣势： • 餐厅与客厅分设两层，会客起居生活 稍显不便 • 北卧室面宽有限，基本职能作为功能 房，无法放置标准尺寸床 • 需要通过户外楼梯走上2楼入户，入户 方式稍显麻烦
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世贸纳米魔幻城 装修标准：别墅产品以精装修交付，根据户型的丌同配置丌同装修风格；
地下室若选择隔成两层，加收20万元（含装修费）
功能空间
厨房 卫生间 卧室 设备 备注
地面
地砖 地砖 复合地板
墙面
瓷砖 瓷砖 墙纸
功能配置
品牌
以西门子和海尔为主 以科勒品牌为主
配置
橱柜、电磁炉、电冰箱、油烟机、水槽 淋浴器、浴缸、座便器、台盆 、水龙头 ——
中央空调（品牌以三菱重工为主）、电热水器 若选择配置夹层，加收20万元（包含装修费用），临向内庭设置百叶窗保证夹层起居私密性
卫生间
采光井
采光井 下沉式庭院（赠送）
南入户花园（赠送）
地下一层（夹层）
注：夹层为选配
地下二层 注：赠送使用权车位1个
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地面南入户
世贸纳米魔幻城 别墅户型：中叠，地下室+地上一层+二层，产权面积约150平米
中叠（地下室+1F+2F）：地下室计入产权面积，但不计算容积率
项目早期规划效果图
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世贸纳米魔幻城 当前规划：围绕“亲子主题”的旅游地产定位，由叠加别墅、主题商业和
超五星级酒店组成，集旅游、休闲、娱乐和居住功能于一体
纳米魔法小镇：
110-180平米叠加别墅产品，占地面 积为28万方，建面约14.5万方，容 积率0.515，由32栋地中海风格的精 装城堡别墅组成。
（约10㎡）
• 北向卧室空间舒适感优于上 下叠，且连接露台
中叠户型劣势： • 餐厅不客厅分设两层，丌利于 起居生活 • 二楼卫生间靠近南卧室，对于 北卧室劢线距离较长
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下 沉 式 庭 院
地下一层(夹层)
注：夹层为选配
南露台
注：赠送使用权车位1个 地下二层
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整体规划效果图
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世贸纳米魔幻城 深坑酒店：由废弃采石场改造而成，深80米，计划由洲际酒店管理
深坑早年是一个人工采石场，1950年开 始石材开采，2000年正式关闭，坑深约百米， 四周悬崖峭壁，数年风雨后坑底形成了一个 湖泊。 深坑酒店由迪拜帆船酒店的设计公司阿 特金斯团队操刀，暂定由洲际酒店集团运营 管理。 酒店深达80米，共19层，近3.7万方， 依附大坑南部岩壁建造，同时提升了周边土 地的利用率，而370间客房均则设有观景露 台。