房地产法律概述(讲义)

房地产法概述讲义一、绪论1、房地产的概念和特点（1）“房地产”是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。

（2）法律特征：1、固定性；2、单一性；3、稳定性；4、保值性；5聚财性。

2、房地产业的地位和作用（1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。

（2）地位和作用：1、它是国民经济的重要支柱产业之一；2、它是增加国民财富的重要渠道；3、它的发展是城市经济发展的基础和前提条件；3、它的发展为改善人民生活创造了条件；5、发展房地产业是合理配置社会资源、完善社会主义市场经济运行机制的重要条件；6、它的发展可带动许多行业的发展；7、发展房地产业，可以促进对外开放。

二、房地产法律制度1、房地产法概念（1）狭义的房地产法：即形式意义的房地产法，是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律，如我国的《城市房地产管理法》。

（2）广义的房地产法：即实际意义的房地产法，是指以房地产关系为调整对象的法律规范体系，是房地产法律、行政法规、地方立法和司法解释等组成的有机整体。

2、房地产法的地位:1、是一个独立的法律部门；2、是一个具有综合性、边缘性的亚部门法。

3、房地产法的立法概述4、房地产法的基本原则和制度（1）房地产法的基本原则：①保护合法房地产权益原则②维护公共利益原则③房地产权利主体一致原则④登记公示原则（2）房地产法的基本制度三、房地产法的具体内容1、房地产权属法（1）土地所有权①土地所有权的概念和特点a.概念：是指土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。

b.特点：1、土地所有权具有法定的有限性；2、土地所有权的客观具有固定性、有限性和永久性；3土地所有权的行使具有两权分离性。

②土地所有权的类型:a.国家土地所有权；b.集体土地所有权。

③土地所有权的确认与保护a.土地所有权的确认，是指县级以上人民政府依照法律、法规的规定，对土地所有权进行确定的活动。

b.确认原则：坚持土地公有制的原则；以新中国颁布的所有权证为主要依据的原则；尊重历史的原则。

c.保护方法：民法保护；行政法保护；刑法保护。

（2）土地使用权（参考案例3）①土地使用权的概念和特点a.概念：根据我国法律的规定可定义为，土地所有权人以外的土地使用者依法对国家或者集体所有的土地享有的占有、使用、收益喝依法处分的权利。

b.特点：具有派生性；具有独立性；具有补充性。

②土地使用权的设定、变更和终止a.土地使用权的设定，是指在特定的国家所有或集体所有的土地上，第一次设立土地使用权的活动。

b.设定方式：以行政划拨建设用地的方式设定；以批准农业开发土地的方式设定；经国家批准使用，再以合同方式设立；以土地使用权出让合同方式设定；以承认的方式设定；以批准城镇私有房屋用地的方式设定；以集体土地所有人同意、政府批准的方式设定；以批准外商和港、澳、台商开发成片土地的方式设定；以订立承包经营合同的方式设立。

c.土地使用权的变更。

法律事实：土地使用权的转让；转移地上建筑物引起土地使用权的变更；转包；继承；法人的合并与分立。

③土地所有权的类型：a.国有土地使用权:城市规划区域内的国有土地使用权；其他国有土地使用权。

b.集体所有土地的使用权:宅基地使用权；自留地、自留山的使用权；承包经营权；乡村企业和公用事业用地的使用权；联营企业和外商投资企业的土地使用权。

④土地使用权的确认与保护：a.确认土地使用权的机关；b.土地使用权的确认原则；c.确认土地使用权的实践。

（3）房屋所有权①房屋所有权概述a.房屋所有权的概念，是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

b.房屋所有权的特点。

c.房屋所有权的类型。

d.房屋所有权的取得和消灭。

●取得：新建；没收；收归国有；承继；添附。

●消灭：房屋的灭失；房屋的转让；房屋所有权因强制手段被消灭；房屋所有权主体的消灭。

②房屋共有。

a.房屋共有的概念，是指某一房屋属于两个以上的主体所有。

b.特征。

c.房屋按份共有。

d.房屋共同共有。

③房屋区分所有权a.房屋区分所有权的概念，当一栋房屋，在结构上可分为由多个所有人独立使用的专用部分和多数所有人共同使用的共同部分时，每一专用部分所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共同部分的共有权的结合。

b.特点。

c.所有权人的权利和义务。

④房屋部分所有权a.房屋部分所有权的概念，是指所有权人对享受政府或者企事业单位补贴而购买的房屋享有的占有、使用、收益和有限处分权，是一种不完全的所有权。

b.特点。

c.所有权人的权利和义务。

权利：占有权；使用权；有限处分权和收益权；房屋部分所有权人死亡，其房屋可作为遗产由其继承人继承。

义务：依法合理使用的义务；不得非法转让的义务；不得利用已取得的房屋部分所有权牟取暴利的义务。

⑤房屋所有权的确认与保护a.房屋所有权的确认。

主管机关；应遵循的原则；实践。

b.房屋所有权的保护。

民法保护；行政法保护；刑法保护。

（4）房地产相邻权①房地产相邻权概述a.相邻权的概念，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或接受限制的权利。

b.法律特征②房地产相邻权的内容a.一般内容：房地产相邻权人要求对方为一定行为（他人作为）；房地产相邻权人要求对方不为一定行为（他人不作为）；房地产相邻权人自己为一定行为（自己作为）。

b.常见的房地产相邻权：通行、通道相邻权；建筑施工临时占用邻地权；铺设管线相邻权；用水、截水、排水、流水、滴水相邻权；防险相邻权；环保相邻权；通风、采光相邻权；地界相邻权；共墙相邻权；城市异产毗连房屋相邻权。

c.地役权。

概念：为了自己使用、经营土地的方便和利益而使用他人土地的权利。

③房地产相邻权的确认和保护原则：有利生产；方便生活；团结互助；公平合理。

2、房地产异动法（1）土地征用、出让、转让和划拨（参考案例1）①土地征用a.概念：国家为了公共利益，以补偿为条件，依照法律规定强制地将集体土地收归国有的行为。

b.原则：节约用地，合理用地；兼顾国家、集体和个人三者利益；谁使用谁补偿。

土地征用的程序：申请；选址；商定补偿安置方案；划拨建设用地；核发国有土地使用证。

c.征地批准权限：根据《土地管理法》第四十五条的规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

D.土地征用的补偿和安置②土地使用权出让a.概念：是指国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

b.土地使用权出让的法律特征。

c.土地使用权出让的原则d.土地使用权的出让方式：协议；招标；拍卖e.土地使用权出让合同③土地使用权转让a.概念；广义是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。

狭义是指受让人取得土地使用权后，通过买卖、增与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

b.转让的条件。

c.转让的效力。

d.转让的程序：申请；批准；签约；公证和认证；登记。

e.出让、转让土地使用权的终止。

原因；法律后果；期满后的续期。

④土地使用权划拨a.概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

b.划拨土地使用权的转让和收回。

（2）房屋买卖（参考案例4）①房屋买卖概述a.概念：是指买卖双方当事人约定，出卖方转移房屋所有权给买受方，买受方按约定向其支付房屋价金的民事法律行为。

b.法律特征。

c.生效要件：主体合格；意思表示真实；不违反法律或社会公共利益；符合法律的形式要求。

d.房屋买卖合同的主要条款：房屋买卖合同的标的物；房屋的价金；合同的履行期限及履行方式；税费负担；违约责任。

e.双方当事人的权利义务。

●出卖人的义务：交付标的物的义务；对房屋的权利瑕疵的担保责任；对房屋瑕疵的担保责任。

●买受人的义务：支付房屋价金；接受房屋。

②公房买卖与私房买卖a.公房买卖的概述。

b.公有房屋出售的条件及程序。

c.公有房屋出售的价格及付款方式。

d.公有房屋出售后的产权归属。

e.私有买卖的含义。

f.私房买卖的条件。

g.私房买卖的程序。

③房屋买卖的特殊法律形式a.房屋分期付款买卖b.房屋拍卖c.房屋预售（3）房屋租赁（参考案例5）①房地产租赁概述②土地使用权出租a.概念：是指土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，承租人向出租人交纳租金的法律行为。

b.法律特征。

c.出租的条件和程序。

d.土地使用权租赁合同。

●主要条款：标的；租金；租期；土地利用和维护条款；违约责任条款。

●双方的权利义务。

●违反合同的责任。

e.与土地使用权出租相关的几个法律问题●土地使用权租赁合同与土地使用权出让合同的关系。

●土地使用权租赁与房屋租赁的关系。

●国有土地出租问题。

●集体土地出租问题。

③房屋租赁a.概念：出租人按约定将房屋交给承租人使用，承租人按约定向出租人交付租金，并于合同终止时将房屋还给出租人的法律行为。

法律特征。

主要条款：标的；租金；租期；房屋使用、养护条款；违约责任条款。

双方的权利和义务。

违反合同的责任。

c.公房租赁。

概念与特征。

租赁程序。

公房租赁合同性质的辨析。

d.私房租赁。

概念。

程序：签约；登记。

城市私房租赁合同的几个具体问题。

e.与城市私房租赁合同相关的几个法律问题。

换房（换租房屋）。

转租。

承租人在租期内死亡对租赁关系的影响。

房屋租赁与土地使用权。

（4）房地产抵押与出典①房地产抵押a.概念：是指债务人或第三人以其合法的房地产，以不转移占有的方式，向债权人提供债务履行担保的行为。

b.法律特征。

c.条件和程序。

条件：抵押人对用作抵押的特定房地产享有合法的处分权利；须有特定的主债权债务关系存在；土地使用权和地上建筑物及其他附着物的所有权须一同抵押；国有企业对国家授权其经营管理的房地产设定抵押时，须经县级以上人民政府财政部门或国有资产管理部门，或其授权的单位批准，但国家另有规定的除外。

程序：签约；登记。

合同条款。

当事人的权利义务。

违反合同的责任。

e.房地产抵押权。

性质。

效力。

实现。

②房屋出典a.概念：是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不赎回而丧失房屋所有权的法律制度。

b.法律特征。

c.出典的条件和程序。

d.房屋出典合同。

主要条款。

双方的权利义务。

e.房屋典权。

概念：是指承典人因支付典价而取得的在典期内对出典房屋的占有、使用、收益的权利。

法律特征。