房地产法律概述(讲义)

房地产法概述

讲义

一、绪论

1、房地产的概念和特点

（1）“房地产”是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。

（2）法律特征：1、固定性；2、单一性；3、稳定性；4、保值性；5聚财性。

2、房地产业的地位和作用

（1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。

（2）地位和作用：1、它是国民经济的重要支柱产业之一；2、它是增加国民财富的重要渠道；3、它的发展是城市经济发展的基础和前提条件；3、它的发展为改善人民生活创造了条件；5、发展房地产业是合理配置社会资源、完善社会主义市场经济运行机制的重要条件；6、它的发展可带动许多行业的发展；7、发展房地产业，可以促进对外开放。

二、房地产法律制度

1、房地产法概念

（1）狭义的房地产法：即形式意义的房地产法，是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律，如我国的《城市房地产管理法》。

（2）广义的房地产法：即实际意义的房地产法，是指以房地产关系为调整对象的法律规体系，是房地产法律、行政法规、地方立法和司法解释等组

成的有机整体。

2、房地产法的地位:

1、是一个独立的法律部门；

2、是一个具有综合性、边缘性的亚部门法。

3、房地产法的立法概述

4、房地产法的基本原则和制度

（1）房地产法的基本原则：

①保护合法房地产权益原则

②维护公共利益原则

③房地产权利主体一致原则

④登记公示原则

（2）房地产法的基本制度

三、房地产法的具体容

1、房地产权属法

（1）土地所有权

①土地所有权的概念和特点

a.概念：是指土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对其所有的土地享

有的占有、使用、收益和处分的权利。

b.特点：1、土地所有权具有法定的有限性；2、土地所有权的客观具有固定性、

有限性和永久性；3土地所有权的行使具有两权分离性。

②土地所有权的类型:a.国家土地所有权；b.集体土地所有权。

③土地所有权的确认与保护

a.土地所有权的确认，是指县级以上人民政府依照法律、法规的规定，对土地所

有权进行确定的活动。

b.确认原则：坚持土地公有制的原则；以新中国颁布的所有权证为主要依据的原

则；尊重历史的原则。

c.保护方法：民法保护；行政法保护；刑法保护。

（2）土地使用权（参考案例3）

①土地使用权的概念和特点

a.概念：根据我国法律的规定可定义为，土地所有权人以外的土地使用者依法对

国家或者集体所有的土地享有的占有、使用、收益喝依法处分的权利。

b.特点：具有派生性；具有独立性；具有补充性。

②土地使用权的设定、变更和终止

a.土地使用权的设定，是指在特定的国家所有或集体所有的土地上，第一次设立

土地使用权的活动。

b.设定方式：以行政划拨建设用地的方式设定；以批准农业开发土地的方式设定；

经国家批准使用，再以合同方式设立；以土地使用权出让合同方式设定；以承认的方式设定；以批准城镇私有房屋用地的方式设定；以集体土地所有人同意、政府批准的方式设定；以批准外商和港、澳、台商开发成片土地的方式设定；

以订立承包经营合同的方式设立。

c.土地使用权的变更。法律事实：土地使用权的转让；转移地上建筑物引起土地

使用权的变更；转包；继承；法人的合并与分立。

③土地所有权的类型：

a.国有土地使用权:城市规划区域的国有土地使用权；其他国有土地使用权。

b.集

体所有土地的使用权:宅基地使用权；自留地、自留山的使用权；承包经营权；乡村企业和公用事业用地的使用权；联营企业和外商投资企业的土地使用权。

④土地使用权的确认与保护：

a.确认土地使用权的机关；

b.土地使用权的确认原则；

c.确认土地使用权的实践。

（3）房屋所有权

①房屋所有权概述

a.房屋所有权的概念，是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占

有、使用、收益和处分的权利。

b.房屋所有权的特点。

c.房屋所有权的类型。

d.房屋所有权的取得和消灭。

●取得：新建；没收；收归国有；承继；添附。

●消灭：房屋的灭失；房屋的转让；房屋所有权因强制手段被消灭；房屋所

有权主体的消灭。

②房屋共有。

a.房屋共有的概念，是指某一房屋属于两个以上的主体所有。

b.特征。

c.房屋按份共有。

d.房屋共同共有。

③房屋区分所有权

a.房屋区分所有权的概念，当一栋房屋，在结构上可分为由多个所有人独立使用的专用部分和多数所有人共同使用的共同部分时，每一专用部分所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共同部分的共有权的结合。

b.特点。

c.所有权人的权利和义务。

④房屋部分所有权

a.房屋部分所有权的概念，是指所有权人对享受政府或者企事业单位补贴而购买的房屋享有的占有、使用、收益和有限处分权，是一种不完全的所有权。

b.特点。

c.所有权人的权利和义务。

权利：占有权；使用权；有限处分权和收益权；房屋部分所有权人死亡，其房屋可作为遗产由其继承人继承。

义务：依法合理使用的义务；不得非法转让的义务；不得利用已取得的房屋部分所有权牟取暴利的义务。

⑤房屋所有权的确认与保护

a.房屋所有权的确认。主管机关；应遵循的原则；实践。

b.房屋所有权的保护。民法保护；行政法保护；刑法保护。

（4）房地产相邻权

①房地产相邻权概述

a.相邻权的概念，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在

行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或

接受限制的权利。

b.法律特征

②房地产相邻权的容

a.一般容：房地产相邻权人要求对方为一定行为（他人作为）；房地产相邻权人

要求对方不为一定行为（他人不作为）；房地产相邻权人自己为一定行为（自

己作为）。

b.常见的房地产相邻权：通行、通道相邻权；建筑施工临时占用邻地权；铺设管

线相邻权；用水、截水、排水、流水、滴水相邻权；防险相邻权；环保相邻权；

通风、采光相邻权；地界相邻权；共墙相邻权；城市异产毗连房屋相邻权。

c.地役权。概念：为了自己使用、经营土地的方便和利益而使用他人土地的权利。

③房地产相邻权的确认和保护

原则：有利生产；方便生活；团结互助；公平合理。

2、房地产异动法

（1）土地征用、出让、转让和划拨（参考案例1）

①土地征用

a.概念：国家为了公共利益，以补偿为条件，依照法律规定强制地将集体土地收

归国有的行为。

b.原则：节约用地，合理用地；兼顾国家、集体和个人三者利益；谁使用谁补偿。