商业项目市场研究分析

商业项目市场研究分析

一、市场调研分析

影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡

工作任务：

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。

主要内容：

1、项目定向市场调查研究工作

2、项目整体开发战略的制定工作

3、项目产品开发总体策略报告

工作目的：

1、深度把握项目所在区域的环球产业，洞悉项目商业机会；

2、以未来界定现在的飙马商业顾问机构模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；

3、细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质

4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。

工作内容：

工作一：市场调研报告

通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。

工作二：项目整体开发战略的规划制定

项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：

1、项目整体开发目标

2、项目整体开发战略

3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略

4、项目目标商家总体分析

5、项目总体战略定位分析

6、项目整体竞争策略考虑

7、项目核心竞争优势的构筑

8、项目年度发展策略

商业项目定位

定位是商业项目及产品成败的关键。产品市场就妈像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。雪莲必在冰原，蔓草则必喜温好阴，植物只有在合适的生态环境中才能生存茁壮。

商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。

一、市场定位

1、战略定位

2、形象定位

3、功能定位

4、业态定位

5、客层定位

6、竞争定位

7、经营定位

8、文化定位

二、商业规划

业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。而商业规划即对商业项目做成什么形式的商业确定定位。

飙马商业顾问机构通过对商业地产的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务功能选址、商圈、模式、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业项目分为城市商业综合体、购物中心、专业市场、商业街区、社区商业五大模式。

飙马商业顾问机构业态定位模式

1、项目整体功能组合设计、单层功能组合设计；

2、从商圈的融合性上对业态合理选择搭配

3、从项目整体需求上对业态合理定位

4、从控制内耗的角度上对业态合理界定

5、从各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求上对业态合理调整

6、从各商家经营特点上对业态合理调整

招商策划

一、项目品牌发展战略的制定

从某种程度上说，做商业地产就是打造品牌，房地产招商的过程实质就是品牌建造、传播、推广和延伸的过程，谁拥有过硬的品牌，谁就占据商业地产的一席之地，品牌的塑造关系到项目的生存和发展。

在品牌战略上，飙马商业顾问机构主要为开发商完成以下工作，具体内容主要包括：

1、各类招商资料的设计（包括：楼书、单张、展板、招商手册、礼品等）建议；

2、项目招商夹报、海报设计建议；

3、项目公开招商的系列报纸广告设计建议；

4、项目杂志广告设计建议；

5、项目围墙广告设计建议；

6、媒体楼书创意设计建议；

7、影视广告创意（形象片、广告杂志、促销片、功能片）建议；

8、电台广告创意建议

9、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌）建议

二、项目年度招商推广建议

在项目前期市场调查和招商战略与品牌发展的基础上，对项目的招商进行综合考虑与设计。主要包括整体项目的价格策略及各阶段招商策略、传播策略、媒体策略、招商管理、传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，以审核未来项目招商推广的执行方案，使各项招商推广方案能够有计划有步骤地实施。

《项目年度招商推广建议》内容提要

1、招商目标

2、推广原则

3、价格策略

4、传播策略

5、招商阶段划分

6、各阶段策略与具体执行

7、广告费用以及分配

飙马商业顾问机构针对公开招商前的工作筹备对项目进行具体、细致、周密的安排，主要工作为：

1、项目产品力优化与提升建议

2、项目公开招商广告方案建议

3、公开招商执行方案及招商现场包装建议

4、培训招商部、策划部

5、招商环境标准的拟定

三、项目公开招商策划方案与现场包装建议

根据年度招商推广建议，飙马商业顾问机构将与开发商就公开招商筹备工作进行详尽沟通，就项目公开招商的相关事宜，如公关活动、公开招商现场布置等诸多方面形成操作性的执行细则。同时，对如商现场的包装与招商通道的布置包装提出建议。

工作提要如下：

1、公开招商时间建议

2、公开招商主要工作建议

3、公开招商流程的建议

4、公开招商单位的建议

5、现场公关活动建议

6、现场工作人员建议

7、媒体组合、投入频率、投放预算、投放计划的执行和编制建议

8、项目招商中心包装建议

9、项目现场包装建议

10、施工环境及样板铺包装建议

主要工作内容包括：

项目差异化建议：项目包装建议、招商主体策略及模式建议、项目租售策略建议、对项目商业环境进行设计包装建议；对项目的招商推广时机的建议；对项目招商人员进行招商技巧培训；对项目整体招商策略及未来品牌设计建议。

四、公开招商广告设计建议

根据开发商对项目年度招商推广提出的修改、调整意见后，对前期工作进行调整。

主要工作为：

1、提交项目公开招商广告方案建议

2、公开招商执行方案及招商现场包装建议