第四章 房地产评估习题

第四章房地产评估习题

一、单项选择题

1．某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。

A. 250元/平方米 B．500元/平方米

C．1 000元/平方米 D．2 000元／平方米

2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。

A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况

C．区域的繁华程度 D．城市规划限制

3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为 ( )。

A. 0.6B．5.1

C．2 D．6

4．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。

A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物

C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物

5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值

C.土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值

6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。已知该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )。

A．852元 B．825元

C．1,054元 D．1,328元

7．对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( ) 为准。

A．市场价格 B．账面价值

C.重置成本 D．收益价格

8．在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。

A．施工期较短且价格变化较小的在建工程

B．施工期较短且价格变化较大的在建工程

C．施工期较长且价格变化较小的在建工程

D．施工期较长且价格变化较大的在建工程

9．基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。

A．收益法 B．成本法

C.市场法 D．清算法

10．在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。

A．成本法 B．市场法

D．剩余法 D．收益法

11．根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。

A． 30 B．40

C． 50 D．60

12．由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。

A．土地取得费 B．土地增值收益

C.土地出让金 D．土地配套费

l3下列关于土地的描述中，错误的是( )。

A.在我国，所有土地的所有权均属于国家

B．国有土地使用权可以转让

C．科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年

D．凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让

14．非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前( )内申请续期。

A. 3个月 B．6个月

C．12个月 D．18个月

15．在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( ).

A.实际总收益－实际总费用 B．实际总收益－客观总费用

C．客观总收益－实际总费用 D．客观总收益－客观总费用

16．运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。

A.管理费＋折旧费＋保险费＋税金

B．管理费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费

C．管理费＋维修费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费

D．管理费＋维修费＋保险费＋税金

17．有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10％，预计未采5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元和25万元，并从第6年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。

A．263．9065 B．266.4212

C．373．5815 D．102．226

18．有一宗土地，第一年的纯收益为100万元，资本化率为5％，若(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1％；(2)以后各年年纯收益逐年增加1万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为( )。

A. 2 500万元，1 600万元 B．1 667万元，2 400万元

C．2 500万元，2 400万元 D．1 667万元，1 600万元

19．土地的“三通一平”是指，( )。

A.通水、通热、通路、平整地面 B．通水、通路、通电、平整地面

C．通水、通路、通气、平整地面 D．通气、通电、通讯、平整地面

20．在一宗土地上，建有一栋10层写字楼，每层楼的面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。

A．9.8，0.8 B．5，0.5

C．5.2，0.5 D．6.5，0.6

21．下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( )。

交易实例纯收益(元／平方米·年) 售价(元／平方米)

A．6.8％ B．7％

C．7.1％ D．7.2％

22.某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8％，土地的还原利率为6％，建筑物价值占房地产总价值的45％，则该房地产的综合还原利率应为( )。

A．5％ B．6％

C．6.9％ D．7.1％

23．待估建筑物的账面原值为150万元，竣工于1995年底，假定1995年的价格指数为100％，1996-2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、20.5％、6.9％和4.8％，则2000年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。

A．2 650 B．265

C．2 410 D．241

24．运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。

A.已使用年限 B．剩余使用年限

C．实际已使用年限 D．已提折旧年限

25．采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。

A.该建筑物预算数 B．同类建筑物客观合理投入额

C．建筑物价格不变 D．建筑物人工费率变化率

26.对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。

A．功能性贬值 B．建筑物增值

C．经济性贬值 D．经济性溢价

27．运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。

A．评估对象所处区域 B．参照物所处区域

C．城市平均区域 D．参照物规划区域

28．在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。

A．基础设施配套费 B．公共事业配套费

C．小区开发配套费 D．城市建设配套费

29．城镇土地的基准地价是( )。

A.某时点城镇土地单位面积价格 B．某时期城镇土地单位面积价格

C．某时期城镇区域性土地平均单价 D．某时点城镇区域性土地平均单价

30．造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。