161122 成都银泰城调研报告

空间设计
中庭组合有序，功能分布基本明确。
室外商业街 1F
室外商业街 2F
室外商业街 3F
室外商业街
中庭缺少垂直交通体，退台空间不够舒适。局部中庭 尺度过大，动线不够简洁流畅。 东南向缺少主力店拉动。
室外商业街
景观小品
细节 雨篷
建筑设计
建筑设计
1.现代感。 2.成都天气。
连廊
为次要动线。
垂直动线
北
节点小广场
购物、餐饮、休闲不同的业态在 垂直交通设置上有不同的体现； 购物大道，临项目购物中心，
在垂直交通上针对购物人群，
通过层层退台、街街以连廊、
节点小广场
垂直电梯、自动扶梯、楼梯相 连，保证商业的贯通；
休闲、餐饮业态对于交通直达
要求高，消费人群目的性强， 在这部分商业街交通组织上多 采用垂直电梯、楼梯组织交通；
项目定位
大型
低密度
多业态
体验式
生活中心
银泰自持11万㎡时尚购物中心、5万㎡阿
里巴巴西部总部基地、3栋甲级写字楼， 以及特色商业步行街等多业态的全天候城 市综合体，是5年内成都城南唯一的大型 低密度花园式多业态的生活中心。 通过现场展板分析和销售人员沟通：项目 商业街以“享受和休闲”为主导，打造 “24小时美食酒吧街”、“中央购物公园 大道”、“商务休闲街区”三大主题规划， 业态主要为餐饮、休闲、购物为主。整个 商业街区，由花园、庭院、里巷和层层退 台营销多视角的景观点。
餐饮街在售 面积50550平方 米，售 价100万 /套起。 阿里巴 巴西部 基地入 驻。
开业 11万方购物 中心盛大开 业。247家 品牌入驻， 体验业态达 70%，20% 品牌首入成 都，招商率 达95%，开 业当天客流 破15万人次、 营业额超 1200万元。
写字楼在售 SWAA考察 写字楼在售 均价10800/ ㎡，户型建 筑面积3001800㎡，整 层建筑面积 1200-1800 ㎡。另购物 中心入口处 商铺在售。 商业 街一 层大 量空 铺， 二三 层基 本没 有商 家入 驻。
2.商业街：位于购物中心南面，临小街，商
业内街下沉式广场； 理由：有效吸附购物中心、写字楼人流、商 业街南面为朗基天香商业，两项目商业可形 成有效互动；下沉式广场增加内街商业的特
பைடு நூலகம்
色，有效实现较高的单价出售；
3.写字楼：单独分布于临街角落处成点状式 布局； 理由：由于地块为阿里巴巴拿下的产业用地 与银泰合作开发，带有办公的指标；写字楼
2万抵8万，收筹 配合活动： 银泰城意向商家 签约活动； 通过意向商家的 签约活动，保障 了投资者的投资 信心急资金安全， 为项目商业收筹 造势。
开盘，售罄 首次开盘推出10、 11、12、13、 13a栋，共计约 8000余方商铺， 约110套商铺， 蓄积500组诚意 金认筹客户，开 盘前一晚邀约整 层购买客户优先 购买，大客户先 行。同时商铺3 套起售，开盘一 抢而空。
3.第三批次： 商业主题：商务休闲街区 推售楼栋： 5、6、7、8栋
总体规划
项目包括3栋写字楼、2栋阿里巴巴基地、13栋商业、银泰自持购 物中心 项目由13栋商业商业街、3栋写字楼、2栋阿里巴巴基地、5万㎡ 商业街其中包括1.3万㎡下沉式商业街以及11万㎡购物中心组成；
整体布局： 1.购物中心：位置天府四街和剑南大道交汇 处； 理由：两主干道交汇处，车流人流量大，品 牌昭示；
楼梯 连廊 扶梯 电梯
2016/12/1
横向动线复杂
动线之我的观点
中庭缺少垂直交通组织 室外中庭尺度过大 室外动线过多，舒适性差。
银泰城业态配比
购物中心 -1F
购物中心 1F
购物中心 2F
购物中心 3F
购物中心 4F
购物中心 5F
购物中心空间
内部形态设计元素的提炼是贯穿四川地貌人 文的主要特点，四川独特的自然景观构成了 这座天府之城，将其独特的神韵都融入到了 购物中心的设计中。运用九寨沟黄龙映月彩 池的梦幻，将青山碧水间的流线与设计完美 结合；编织竹篓的结构造型，更体现成都文 化艺术气息；主入口圆中厅中央采用九寨沟 跌瀑的水帘意境给人以畅快的视觉冲击。
开盘，售罄 首次开盘后剩余 为选铺的认筹客 户，通过vip权益 定制合同，通过 此手段有效锁定 客户。 到二批次推出1、 2、3、16栋时， 所有商铺接近 70%均已通过定 制合同优先购买 了。二批次开盘 当天销售一空。
开盘，仅余10%的货 量 由于项目工期进度 等原因，第三批次 今年5月底推出，开 盘前项目冠名举办 2014中国（成都） 商业街峰会—— “传统与创新的对 话”新经济时代商 业发展趋势研讨会， 作为产品推荐，销 售情况持续火热， 销售口径，目前仅 余10%的货量。
相关新闻
2015年
7月21日 5月15日 9月10日 10月17日
2016年
5月26日 9月25日 10月28日
商业街在售 悦坊商业街在售， 面积30-2000㎡， 一楼商铺均价 42000/㎡，二层 商铺均价25000 / ㎡，三层商铺均 价17000 /㎡。物 业管理费8.5元/ ㎡。
新批次商铺在售 单个商铺面积 30-100㎡，售价 150-500万 /套。 第一批次 2015.08月底交 房，第二批次 2015.11月底交 房。
区位交通
成都银泰城在成都天府新区大源组团核心位置，临近地铁1号线、 5号线，天府大道、益州大道、剑南大道均可快捷到达，交通优势 明显。
相关新闻
2014年
9月14日 9月20日 10月20日 12月21日 5月31日
售楼部开放 配合活动：银泰 城商业街授牌仪 式； 通过成都商业地 产峰会、中国步 行商业街协会两 者对项目的授牌 仪式，在项目售 楼部亮相后，迅 速为项目制造话 题，炒热项目。
可租可售
成都银泰城 30-2000㎡ 商铺可租可 售，售价 100万/套起， 租金80-300 元/㎡。商铺 全款优惠 3%，按揭 优惠1%。
1.第一批次： 商业主题：24小时美食酒吧街； 推售楼栋：10、11、12、13、13a栋
2.第二批次： 商业主题：中央购物公园大道 推售楼栋： 1、2、3、16栋
区位概况
成都银泰城位于大源组团、中和组团、华阳组团、大源CBD组团 四大板块核心交汇处，坐享城南80万中高端消费客群。周边聚集 三大成熟生活社区：大源、中和、华阳和CBD核心区域：央企总 部，金融后台中心，天府软件园 (世界500强33家入住)等资源， 联手阿里巴巴西部基地，天香高端住宅，成为成都绕城外最重要 的商圈新核心。
成都银泰城 Chengdu intime City
2016 11
开发商
位置
规模
容积率
绿化率
开盘时间
开业时间
业态分布 7.5万（写字楼）
银泰置 地
益州大道与天府四街交 汇处
占地96048㎡； 建面40万㎡
15%
2013.10.25
2015.10.17
11 万（购物中心） 5.0万（商业步行街）
黄色石材+玻璃
项目总结
品牌优势：银泰、阿里巴巴品牌强强联合； 投资价值：银泰百货11万㎡自持商业，投资者信心保证；周边客群不足以支撑如此大体量的商业； 区位价值：天府新区大源组团核心位置，未来潜力无限，但现阶段商业氛围不够成熟； 产品属性：5年内成都城南唯一的大型低密度花园式多业态的生活中心；体验业态+餐饮业态为主，有一定吸引 力；商业街舒适性不够，不能形成全天候的城市综合体； 产品组合策略：商铺划小，根据顾客需求情况，灵活组合销售； 推广强度：力度强，项目亮相至今推广全面铺开，报广商报15版，华西15版，同时节点配合站台、路名牌、电 台、资源渠道等，保证足够的蓄客量； 产品属性：客流动线：横向动线复杂，部分室外中庭尺度过大，可达性不高；竖向动线缺失，主要节点缺失垂 直交通；室内+室外动线，舒适度不够。
建筑设计：购物中心占据最有利位置，街区客流引入不够，层数过多；
立面设计：石材+玻璃，中规中矩，记忆点不够。 景观设计：缺少景观设计，缺乏特色。
谢谢！
有效的为商业带来办公人群；
水平动线
北
以本项目三个主出入口互为起点和终点，配合节点小广场进行
主要人流动线的组织；
人流动线：
本项目三个主出入口设置在人流 车流密集处；临两条主干道剑南
节点小广场
大道、天府四街，人流车流密集， 临朗基天香一侧设置主干道，考 虑住宅人流密集；
节点小广场
三个主要出入口互为起点和终点， 配合节点小广场，进行主要人流 动线的组织； 配合三个主要出入口及节点小广 场，设置项目主要动线； 考虑到街区通达性随楼层增高而 递减以及商业街内侧商铺通达性 比之主出入口两侧较差，故规划