房地产开发经营(广州市房地产现状分析和面临的风险)

对于广州房地产市场的影响
限购抑成交，需求渐外溢；抑制小民投资， 限购抑成交，需求渐外溢；抑制小民投资，干 预心理预期；抑量换时差， 预心理预期；抑量换时差，大量供应缓解供需 平衡。 平衡。
亚运效应为广州城市建设提速5年 带动土地房屋价值大幅攀升。 亚运效应为广州城市建设提速 年，带动土地房屋价值大幅攀升。
广州市在楼价向国内一线城市水平靠拢之前，地价已率先加速靠拢。 广州市在楼价向国内一线城市水平靠拢之前，地价已率先加速靠拢。2010年底广 年底广 州地价快速上升， 年政府供地计划5平方公里 州地价快速上升，2011年政府供地计划 平方公里，但会因应市场灵活调整，中心 年政府供地计划 平方公里，但会因应市场灵活调整， 区储备多宗大块优质地。 三旧”改造快速推进有效增加中心区土地。 区储备多宗大块优质地。“三旧”改造快速推进有效增加中心区土地。给我们带 来的思考是： 年广州房价会否上升到2万元 平方米， 来的思考是：2011年广州房价会否上升到 万元 平方米，而不是期待房价下降 年广州房价会否上升到 万元/平方米 20%。 。
2010年4月-9月，第二轮调控 年 月 月 2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 年 月 日 国务院出台《 通知》 国十条”），随后的几个月 信贷、土地、 随后的几个月， 通知》（“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集 出台。房地产市场也在5-8月显著降温 其中5月和 月显著降温， 月和6月全国商品房销售面 出台。房地产市场也在 月显著降温，其中 月和 月全国商品房销售面 积分别同比下降3.4%和2.7%，7月和 月降幅扩大至 月和8月降幅扩大至 积分别同比下降 和 ， 月和 月降幅扩大至15.4%和10.1%；70 和 ； 个大中城市房屋销售价格指数4月环比涨幅达 月环比涨幅达1.4%。 个大中城市房屋销售价格指数 月环比涨幅达 。 2010年9月市场回暖带来第三轮调控 年 月市场回暖带来第三轮调控 9月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%， 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长 月全国及重点城市显著升温 ， 中国房地产指数系统数据也显示， 月 个城市住宅价格环比上涨0.7%， 中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨 个城市住宅价格环比上涨 ， 北京等十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在 月底 北京等十大城市上涨 。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底 密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策， 密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一 提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9•29新政”。 新政” 提高至 ，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“ 新政
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长期看，保障房、土地供应、制度规范、资金疏导等是调控方向， 长期看，保障房、土地供应、制度规范、资金疏导等是调控方向，预计 2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主 年中央对房地产的调控仍会持续。 年中央对房地产的调控仍会持续 信贷、 要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建 要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。 年全国保障房建 设规模同比增长约7成 而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、 设规模同比增长约 成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、 商品房双轨运行机制将正式启动。 商品房双轨运行机制将正式启动。 广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进， 广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进， 暂时对市场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看， 暂时对市场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看，保障房建设势 必会减少商品房土地供应，令商品房稀缺。 必会减少商品房土地供应，令商品房稀缺。
房产税将于2011年初试点，目前圈定的试点城市包括上海和重庆 年初试点， 房产税将于 年初试点 而财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订， 而财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订， 以符合对居民自用房的征税。 以符合对居民自用房的征税。 广州一旦实施房产税，直接影响楼市会比较明显， 广州一旦实施房产税，直接影响楼市会比较明显，首先是购房者 每年持有房产的成本上升，导致供房的购房者购买力下降， 每年持有房产的成本上升，导致供房的购房者购买力下降，即使 楼价下跌，购房者实际的购房压力并未减少， 楼价下跌，购房者实际的购房压力并未减少，只是将原本打算付 给银行或开发企业的转为交付了政府的房产税。 给银行或开发企业的转为交付了政府的房产税。 但房价上涨趋势不变。从历年调控看， 但房价上涨趋势不变。从历年调控看，平抑的调控政策均使广州 楼市成交量短期下滑，一般4-6个月左右 个月左右。 楼市成交量短期下滑，一般 个月左右。由于现今市场对政策的 消化周期逐渐缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高， 消化周期逐渐缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高，成交量 波动会更明显。 波动会更明显。 从历史经验看，价格下调较难，当经济形势下滑， 从历史经验看，价格下调较难，当经济形势下滑，政策效应 累积，市场信心不足，需求持续萎缩，楼价才会下降。 累积，市场信心不足，需求持续萎缩，楼价才会下降。目前经济 态势向好，房地产市场消费信心依然较足， 态势向好，房地产市场消费信心依然较足，流动性充足及强通胀 预期下，房价不具备下降支撑， 预期下，房价不具备下降支撑，但政策高压下短期的小幅调整在 所难免。 所难免。
政策环境：紧盯市场变化持续出台调控政策， 政策环境：紧盯市场变化持续出台调控政策，力度不断加 强，经济手段和行政措施并用
2010年1-4月，第一轮调控 年 月 2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房 年 月 日 国务院办公厅出台《 地产市场平稳健康发展的通知》 国十一条” 地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）， 由此拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。但随 年新一轮房地产调控的序幕。 由此拉开了 年新一轮房地产调控的序幕 后几个月的市场并未降温， 月 个大中城市房价 后几个月的市场并未降温，2-4月70个大中城市房价 环比涨幅均在1%以上 同比涨幅从1月的 以上， 月的9.5%上升 环比涨幅均在 以上，同比涨幅从 月的 上升 月的12.8%，北京等热点城市“地王”频出。这 到4月的 月的 ，北京等热点城市“地王”频出。 直接导致了4月 日 国十条”的出台。 直接导致了 月17日“国十条”的出台。
住房和城乡建设部11日消息， 住房和城乡建设部 日消息，2011年我国保障性住房建设的目标 日消息 年我国保障性住房建设的目标 万套， 年的580万套增长近一倍。根据估算，这 万套增长近一倍。 为1000万套，相比 万套 相比2010年的 年的 万套增长近一倍 根据估算， 1000万套保障房的建设资金将突破 万亿元。 万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元 万套保障房的建设资金将突破 万亿元。 为解决保障性住房的资金需求，住建部再次明确要求， 为解决保障性住房的资金需求，住建部再次明确要求，各地土地 出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设。住建部副部 出让金中不低于 的收益要用于保障性住房的建设。 的收益要用于保障性住房的建设 长齐骥对此表示，去年一些地方在这方面做得不是很好。 长齐骥对此表示，去年一些地方在这方面做得不是很好。今年要继 续强化明确，各地的土地出让收入严格按照不低于10%，甚至 续强化明确，各地的土地出让收入严格按照不低于 ，甚至20% 用于保障性住房建设。 用于保障性住房建设。 2010年，我国各类保障性住房和棚户区改造住房实际开工590万 年 我国各类保障性住房和棚户区改造住房实际开工 万 基本建成370万套，超额完成了年初国务院部署的任务。住建部 万套， 套，基本建成 万套 超额完成了年初国务院部署的任务。 同时提出，今年将在28个城市继续开展公积金闲置资金支持保障房 同时提出，今年将在 个城市继续开展公积金闲置资金支持保障房 建设的试点，并配合央行、 建设的试点，并配合央行、银监会等部门研究制定支持保障房建设 的中长期贷款政策。 的中长期贷款政策。
2010年12月21日下午随着天河区东圃镇、番禺区大龙街两地块 年 月 日下午随着天河区东圃镇 日下午随着天河区东圃镇、 拍出，广州市2010年住宅用地招拍挂公开出让落下帷幕。最后两 年住宅用地招拍挂公开出让落下帷幕。 拍出，广州市 年住宅用地招拍挂公开出让落下帷幕 幅宅地的底价出让，未能掩盖今年广州市住宅土地市场的盛况。 幅宅地的底价出让，未能掩盖今年广州市住宅土地市场的盛况。
广州二手房市场份额首次超过一手房， 广州二手房市场份额首次超过一手房，占56.4%。受益于外来高素质就业 。 人口增多、旧城改造、转买为租的市场观望人群增多、 人口增多、旧城改造、转买为租的市场观望人群增多、物价上涨等多重有 利因素影响，预计2011年二手房租金稳步上升。 年二手房租金稳步上升。 利因素影响，预计 年二手房租金稳步上升
2011年1月26日，为巩固和扩大调控成果，国务院办公厅出台 年 月 日 为巩固和扩大调控成果， 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国 办发〔 国八条”），提出地方政府控制房价的 办发〔2011〕1号，“国八条”），提出地方政府控制房价的 〕 号 目标责任制，强化差别化住房信贷政策， 目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房 限购措施等，政策力度再度加强。随后， 限购措施等，政策力度再度加强。随后，房产税改革试点方案 正式浮出水面，上海、重庆两地1月 日开始实施 日开始实施。 正式浮出水面，上海、重庆两地 月28日开始实施。
广州2010年出让住宅地块 宗，土地面积 年出让住宅地块31宗 土地面积1.89平方公里，总建筑 平方公里， 广州 年出让住宅地块 平方公里 面积421万平方米，土地出让金 万平方米， 亿元（ ）。由于中心城 面积 万平方米 土地出让金278亿元（如图示）。由于中心城 亿元 如图示）。 区地价屡创新高， 区地价屡创新高，广州市今年住宅用地出让平均楼面地价己达 6615元/平方米，比2009年上升 平方米， 年上升23%。若扣去中新知识城住宅用 元 平方米 年上升 。 地平均楼面地价400～500元/平方米的定向供地特殊因素，则 平方米的定向供地特殊因素， 地平均楼面地价 ～ 元 平方米的定向供地特殊因素 年广州全市平均楼面地价上升至8623元/平方米，比2009年 平方米， 2010年广州全市平均楼面地价上升至 年广州全市平均楼面地价上升至 元 平方米 年 大涨60%。2010年广州中心六区平均楼面地价亦上升至 年广州中心六区平均楼面地价亦上升至11723元/ 大涨 。 年广州中心六区平均楼面地价亦上升至 元 平方米。 平方米。
《广东房地产蓝皮书2011》 指出广州房地产市场走势为“郊区供销 广东房地产蓝皮书 》 指出广州房地产市场走势为“ 两旺，中心区供不应求” 广州市将进行20条城中村改造 条城中村改造， 两旺，中心区供不应求”，广州市将进行 条城中村改造，完成改 造土地面积不少于3平方公里。此外，一些市区优质地块也可能在年 造土地面积不少于 平方公里。此外， 平方公里 内推出，可有效改善中心城区住宅的供需矛盾。 内推出，可有效改善中心城区住宅的供需矛盾。 预测广州全市2011年住宅均价合理升幅为 ～15%，月度均价在 年住宅均价合理升幅为8%～ 预测广州全市 年住宅均价合理升幅为 ， 1.3万～1.5万元 平方米之间，中心六区均价在 万～2.1万元 平方 万元/平方米之间 万元/平方 万 万元 平方米之间，中心六区均价在1.9万 万元 米之间。其中，天河、荔湾、越秀、海珠新货普遍为1.6万 万元/ 米之间。其中，天河、荔湾、越秀、海珠新货普遍为 万～3万元 万元 平方米，白云、黄埔新货普遍为1.4万 万元/平方米 平方米，白云、黄埔新货普遍为 万～1.8万元 平方米。外围四区 万元 平方米。 的番禺洋房新货普遍为1万 万元/平方米 的番禺洋房新货普遍为 万～1.8万元 平方米，花都、南沙及萝岗的 万元 平方米，花都、 洋房新货普遍为6000～8000元/平方米，萝岗科学城（000975）在1 平方米， 洋房新货普遍为 ～ 元 平方米 萝岗科学城（ ） 万元/平方米以上 平方米以上。 万元 平方米以上。