商业定位案例分析

南区
君悦酒店：超五星级酒店是“君悦酒店 ”，深圳也因此成为继北京、上海、香 港、台北之后，中国第五个拥有“君悦 酒店”的城市
公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受超 五星级的酒店服务。
住宅：城市中心的顶级豪宅
商业街：被誉为未来深圳 “新天地”
PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
深圳华润中心规划特色——商业自北向南逐渐从室内购物的单一模式,发展成开敞购 物空间；住宅客户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益.
深圳华润中心功能分区——项目分为两个“亦分亦合”的区域，北区布置相对喧闹 的物业，南区布置相对静谧的物业；
交通便利/ 昭示性好
北区
南区
相对静谧/ 有一定景 观
北区
五星甲级写字楼
万象城集中商业
华润大厦：国际标准5A甲级写字楼 ，深圳第四代写字楼先锋典范，为 世界500强及国内成功商业机构量身 打造深圳顶级写字；万象城：开发 与运营始终坚持“全新的建筑形态 、全新的消费环境、全新的业态组 合”的理念
PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
深圳华润中心南区商业定位——南区定位为高端旗舰街区，作为北区万象城的补充、 延续、升华
北区——万象城
规模：建筑面积19万平
南区——商业街
规模：建筑面积2万平
地块属性：外向、城市主干道、接驳地铁
地块属性：私密、五星级酒店、顶级豪宅
商业形态：六层集中商业
商业形态：两层商业街
档次定位：购物环境高档，整体定位中高档，品牌覆盖面广，世界一线品牌如 Zegna ，中高 品牌如AZONA，中端品牌如ONLY
业态组合方式：打破百货店依据楼层设置不同类型产品的传统方式，通过300多个独立的品牌 专卖店个性化组合而成；1/3的品牌首次登陆中国，个性化品牌组合占比较高 特色主力店1——Esprit，共有三层楼，1800平方米的营业面积，在三楼还开设了一个美发沙 龙，专为时尚男女设计最新的发型 特色主力店2——RÉEL时尚生活百货，这是一家以18－35岁的都市白领时尚女性为主要目标消 费者的百货公司 特色主力店3——NOVO，经营面积约1940平方米，特设了一些公共休闲场地，例如NOVO 咖啡屋、NOVO影视区
PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
深圳华润中心发展策略——利用高档办公、商业的集中入市，为二期发展奠定基础； 二期通过五星级酒店、高端商业的逐步铺垫，使得住宅部分实现市场顶级价格.
二期
一期
2001
2004.12
华润中心项 目开始启动
华润大厦及 购物中心同 时面市
2005
二期开 始启动
2006
酒店协 议签订
CRIC案例 综合体商业定位案例
深圳华润中心、长春新天地购物公园、上海大宁生 活广场
摘自《2012 CRIC 漯河昌建东外滩项目项目定位策划报告》
日期地点，微软雅黑16号
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PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
案例一：
深圳华润中心
关键字： 多业态组合 一站式购物 大体量集中式商业
PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
深圳华润中心区位——位于深圳两大核心商圈之间，深南大道中心地段，紧邻深圳 标志性建筑地王大厦，交通十分便利
大剧院 深发银行 地王大厦
核心区位 •成熟商圈边缘——两大核心商圈之间，距离东门商 圈数百米 •金融中心核心——位于罗湖金融商业中心区，紧邻 深圳的标志性建筑地王大厦、深圳主要金融机构深 发银行总行 •紧邻深南大道——城市观礼大道
长春新天地购物公园是中东集团斥资10亿元人民币打造的东北第一家真正意义上将休闲与购物完美 结合的多元生活体验之都
商业定位：深圳最大、华南最好、中国最具 示范效应的超大型室内购物中心
商业定位：万象城的补充、延续、升华， 名品旗舰街区
档次定位：中高端
档次定位：高端
PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
商业内部规划——内部空间规划设计超前，共享空间设计宽绰，购物环境十分舒适
大型滑冰场地设于高楼层，带动客流上行 立体停车库的设计将人流均匀 的同时延长消费者在商业内部逗留时间 引入各个楼层
便利交通 •公交系统——北部深南大道是城市东西向主要交 通通道；周边有31条公交线路经过。 •地铁系统——项目与深圳地铁1号线深圳大剧院 站相邻，该站在政府支持下与项目贯通，大大增加 了客流
PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
深圳华润中心定位与功能组合——以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的 “都市综合体”，多种物业类型和谐共生
2007
商业街区 招商工作 进行中
2009
幸福里 拟售价4 万左右
PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
深圳华润中心北区商业定位与业态组合——万象城整体定位中高端，但品牌覆盖相 对宽泛，以适应更多人群的需求；1/3的品牌在当时首次登陆中国，全部为专业店经 营模式，其中个性化品牌占比相对较高
万象城定位——深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的 超大型室内购物中心
高尚住宅 酒店式公寓
5ຫໍສະໝຸດ Baidu写字楼 购物中心
超五星级酒店 商业步行街
定位：
以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”
时尚购物中心（19万平）＋ 5A甲级写字楼（ 8万平）+商业步行街（2万平）+超五星级酒店 +酒店式公寓＋高尚住宅（11万），总量共计55万平
PART 2 项目总体定位/
案例借鉴
高端商业街区 居住客户私家购物通道
华润幸福里 高端住宅
君悦酒店区 居住客户私家 专用道
住宅规划特色
高端公寓周边饰以广场、公园、喷水 池、林荫步行街等，为住户提供优美舒适 、亲近自然的居住环境。
商业规划特色
商业自北向南从室内购物的单一形式 ，发展为南区的开敞购物空间。与北、中 区的沟通廊桥相同，中、南区以廊桥，沟 通了室内、室外的二层购物空间。
宽绰的景观中庭，成为整个MALL的视觉焦点
多个扶梯的交错设置，打破了传统百货规 划的沉闷氛围
PART 2 项目总体
定位
案例二： 长春新天地
关键字： 多业态组合 一站式购物 城市核心商圈
PART 2 项目总体
定位长春新天地项目定位——长春新天地购物广场以儿童娱乐为亮 点，将餐饮、休闲等与传统购物有机结合，打造一站式公园购 物新理念